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Dans le cas de la location nue en nom propre imposée aux revenus fonciers, certains pièges sont à prendre en compte… Tu as surement déjà entendu parler du cash squeeze : Attention danger !
Ce phénomène revient à payer PLUS d’impôts que la somme des loyers restant dûs après le remboursement de la mensualité d’emprunt. Donc pour parler clairement, tu es en perte !
Le cash squeeze : C’est être en perte à cause des impôts jusqu’à ne plus avoir assez de trésorerie pour payer… La fiscalité en mode danger !

Je vais te montrer les différences entre le régime micro foncier et régime réel : Les seuils d’imposition, les différents choix possibles, les levées d’option, les façons d’optimiser, les calculs fiscaux et les déclarations…
On va faire volontairement de mauvais choix de gestion, oublier d’impacter nos charges, rester au régime micro foncier et appliquer l’abattement de 30%.
Résultat : En Perte ! En c’est de pire en pire en fonction de ta tranche marginale d’imposition.
Je t’explique tous les calculs dans cette vidéo

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN : Et tu vois, c’est ça le gros danger du régime micro foncier enfin tu vois enfin c’est, c’est… c’est vraiment euh… t’as compris le truc quand même ? Non mais ce que je t’ai expliqué euh… non l’abattement de 30… quand tu fais fois 12… t’as pas compris ça ? T’as… Non. Mais non, pas celle… t’as pas compris ça ? Non mais sérieux, c’est le pou… t’as pas compris, t’as rien compris. Attends, t’es quoi ? J’ai toujours un 00:00:21 dans mon salon et je vais t’expliquer, je vais te montrer puisque là ça va pas du tout.

Et salut à toi, très cher investisseur rentable, tu l’as compris aujourd’hui, on va parler de fiscalité. On va notamment parler, tu vas voir de fiscalité de location nue. On va parler du cash squeeze, on va parler du régime réel, on va parler du régime micro bref fiscalité aujourd’hui.

Euh juste avant qu’on commence, tu es libre d’avoir beih gratuitement euh ta copie de mon livre, mon livre numérique, en version numérique tout du moins, tu cliques. Autour de cette vidéo dans la description, tu vas voir, ti ouvres la description, tu auras un lien, tu mets ton prénom et ton e-mail, je te l’envoie directement, je te l’offre dans ton e-mail, 106 pages d’immobilier pour aller plus loin si tu le souhaites.

Maintenant aujourd’hui, on va voir ensemble euh… avec le fidèle paperboard, mon fidèle destrier euh… la fiscalité.

Qu’est ce que le cash-flow

On va parler de la fiscalité euh… des revenus fonciers, revenus fonciers (RF) et je voudrais euh… te parler et t’expliquer dans les détails le phénomène du cash squeeze et en tout cas que tu comprennes à quel point ça peut être risqué de faire les mauvais choix et risquer de se lancer euh sans euh… sans être vraiment être prêt. Tu sais, je te… je te dis souvent que c’est très important d’anticiper, que l’anticipation est vraiment déterminante pour l’investisseur immobilier et beih je voudrais voilà te faire un cas concert avec des vrais chiffres pour que tu te rendes compte l’impact d’un mauvais choix.

Alors avant de parler de cash squeeze, parlons de cash-flow. Le cash-flow, tu sais ce que c’est ce qui te restes dans la poche à la fin du mois. C’est ce qui te reste dans la poche à la fin du mois quand tu as empoché ton loyer et tu as payé la banque. Ça, c’est le cash-flow brut. Ensuite, on a le cash-flow net.

C’est ce qui te reste une fois que tu as encaissé ton loyer, payé la banque et payé tes charges peut-être foncières et toutes les divers charges que tu vas payer syndic, etc. tout ce qui est à la charge du propriétaire. Et ensuite, on a le cash-flow net net, C celui qui nous intéresse. Moi quand… tu m’entends parler de cash-flow, je te parle de cash-flow net net. Celui-là, c’est quoi ?

Eh bien, c’est… tu, en question loyer, tu rembourses la banque. Tu paies toutes tes charges et tu paies tes impôts c’est-à-dire c’est vraiment… tu as tout payé, c’est vraiment de l’argent. Là, on sait et on y est. C’est de l’argent qui tu gardes, que tu as. Ah il et à toi, tu fais ce que tu veux avec. Tu pars en vacances si t’as envie ou tu mets de côté euh… pour enchaîner.

Mais comment arriver finalement à ce cash-flow net net parce que si on fait les mauvais choix et notamment fiscaux parce que la fiscalité beih c’est ce qu’il y a. C’est vraiment déterminant, tu vas le voir.

Je dis souvent qu’il y a 3 leviers dans l’immobilier. Il y a… le premier levier, l’effet de levier que tout le monde connait, c’est l’effet de levier bancaire. C’est un premier effet de levier qui permet d’emprunter bien plus que ce que tu… ce dont tu disposes, que ce que tu peux amener.

On a ensuite l’effet de levier des travaux qui correspond beih à faire des travaux et à améliorer le bien, à améliorer le prix du bien, à se mettre en sécurité et la plus-value, l’attente, etc. et on a l’effet de levier fiscal parce que tu vas voir qu’entre 2 choix fiscaux, un bon et un mauvais, il se passe de gros problèmes.

Les revenus fonciers, fiscalité des locations nues, les revenus fonciers… enfin je te l’ai mis dans une petite marmite là parce que beih c’est une… classe d’imposition. C’est un… un grand mode d’imposition, un style d’imposition si tu préfères. C’est-à-dire que beih c’est… ce sont tous les revenus qui sont issus des locations nues. Location nue, qu’est-ce que c’est ?

C’est un appartement, une maison nue, voilà euh… qui n’est pas meublé. C’est éventuellement euh… d’autres location un peu plus exotiques comme des garages, les caves euh… des locaux commerciaux ou des locaux de bureau éventuellement à partir du moment mais ils ne sont pas meublés, ils sont pas équipés, on est sur les revenus fonciers. Ça, tu peux pas y couper, il n’y a pas de solution, il n’y a pas de choix à faire, c’est comme ça. Je te parle pas des montages en société hein, on parle des montages en perso. Donc au revenu foncier, tu as deux choix. Première chose à faire, c’est de choisir à quelle sauce tu vas être mangé. Ces deux choix, c’est quoi ?

Premier choix : le régime… micro. Deuxième choix : le régime réel. Régime micro, régime réel.

C’est un choix à faire. On dit souvent qu’il faut lever une option. Si tu ne choisis rien, au début si tu ne fais aucun choix, tu vas être au régime micro et après si tu lèves l’option, si tu émets le vœu, l’envie d’être au régime réel, tu seras au régime réel.

Ensuite, il y a différents seuils euh… on ne va pas embrouiller la vidéo mais pour ta culture personnelle, le régime micro c’est jusqu’à 15 000 € de loyers. Donc en-dessous de 15 000 € est d’office, tu es au régime micro. Si tu choisis d’être au réel, tu es au réel et automatiquement si tu dépasses 15 000 € de revenu foncier, tu passes du micro au réel de façon automatique. Mais toujours est-il que… et surtout quand tu es débutant, tu vas souvent avoir affaire le choix c’est-à-dire de ne rien faire et d’être au micro ou de passer enfin de dire : « eh non, je veux pas être au micro et d’être au réel ».

Dans cette vidéo, rappelles-toi je t’ai dit que j’allais te montrer ce qu’il ne fallait pas faire donc dans la plupart des cas, il vaut mieux éviter le régime micro. Il y a un très petit nombre de cas, il y a des cas, ça se défend hein pour être au régime micro mais dans la grande majorité des cas, pour la grande majorité des investisseurs et puis pour la grande majorité des durées de prêts, etc. les travaux bref il vaut mieux être au réel mais là on va faire les mauvais choix donc on ne va pas se mettre au régime réel, on va choisir le régime micro et… je te dis : « on va faire les mauvais choix mais tu vas te rendre compte que en fait, il y a énormément d’investisseurs qui font les mauvais choix. Il y a vraiment beaucoup beaucoup d’investisseurs que je devrais pas finalement appelés investisseurs ou alors je devrais les appeler « investisseurs lambda » mais pas « investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans » parce que ils choisissent le régime micro. Pourquoi ?

Parce que c’est facile. C’est typiquement le régime que va choisir Tata Suzanne, que va choisir euh… beau-papa parce que eh beih c’est simple, parce que voilà c’était… ils sont plutôt en mode. On fait de l’immobilier comme ça. On fait de l’immobilier parce qu’on nous a dit voilà que c’était intéressant, que c’était… que c’était beih que c’était ce qu’il fallait faire mais on n’a pas réfléchi plus que ça. On n’a pas envie de s’embêter, on prend le truc le plus simple et puis on s’embête pas avec la compta, etc. régime micro.

Donc prenons un cas concret. On va acheter un appartement donc on va acheter un T2. Ce T2, on l’a acheté 70 000 €. D’accord ? Donc en réalité, on va l’acheter 65 000 € plus 5 000 €, le frais de notaire. C’est à peu près le frais de notaire typique sur 65 000 €. Je te passe les virgules euh… et les chiffres qui finissent en 04 pour qu’on ait… pour que ça soit facile. Donc notre dépense globale, elle est de 70 000 €.

Ce T2, on va le louer mais sur ce T2, on va aussi payer des impôts. C’est bien le but de la vidéo donc quand tu es propriétaire d’un… bien qui soit locatif ou qui soit d’ailleurs ta résidence principale, tu paies la taxe foncière, TF (taxe foncière).

Donc là typiquement hein, je t’ai pris une taxe foncière assez standard. Il y a des villes où c’est plus cher, il y a des villes où c’est moins cher mais ça va être dans les 500 €. Cet appartement, on va le louer. C’est quand même notre but, d’être investisseur donc… l’appartement est loué. Il est loué 450 € par mois. Et bien sûr beih on a fait un crédit puisque on est des investisseurs rentables, on s’est dit : « attends, on va faire un crédit assez long comme ça on a des mensualités assez basses, comme ça, on va pouvoir avoir du cash-flow, mettre de l’argent de côté euh… voilà être, être beih gagner de l’argent tous les mois déjà et puis enchaîner donc on s’est dit : « voilà, on va faire un crédit. On va faire un crédit sur 20 ans ».

Je t’ai fait quelque chose d’assez simple et d’assez réaliste hein puisque j’ai pris beih un crédit total donc achat + frais de notaire. Sur 20 ans, j’ai mis les taux classiques euh… officiels enfin les taux moyens actuels + un taux d’assurance moyen, classique qu’on peut avoir facilement aujourd’hui.

Donc ça nous fait… des mensualités de 360 € donc là sur le papier… je me dis : « l’investissement n’est pas mauvais ». Je loue à 450 €, j’ai 360 € de mensualité donc j’ai déjà quasiment 100 € de cash-flow mais on est… c’est du cash-flow brut pour l’instant.

J’ai une taxe foncière qui est ma foi… alors c’est classique hein au niveau de… un an… un mois, pardon, de loyer voilà… c’est à peu près ça en général. Quand tu ne connais pas le… le niveau de taxe foncière dans une ville. Il y a des villes plus chères, il y a des villes moins chères mais on est souvent à peu près euh… sur un mois de loyer… Voilà bon euh… on a acheté euh oui euh… plutôt pas trop cher, ça paraît intéressant. Le problème c’est que on est en cash-flow brut, on est à la rigueur en cash-flow net. Si on inclut la taxe foncière, on est encore positif mais on n’a pas calculé l’imposition et on a fait les mauvais choix alors allons-y, calculons l’imposition.

Donc le régime micro, on l’appelle aussi euh le régime… du forfait, vulgairement c’est-à-dire que on va appliquer un forfait.

Tu as sûrement déjà entendu : « on fait des travaux, on fait des charges. On passe les intérêts d’emprunt euh… je fais des travaux, je défiscalise euh… je… j’abats sur mes revenus perso, je récupère, je reporte… », t’as déjà entendu des choses comme ça sauf que pour faire tout ça, pour impacter des charges, il faut être au régime réel. Le régime réel comme son nom l’indique, c’est le réel donc on prend les charges réelles et on va les défalquer. Alors bien sûr, il y a une foultitude de choses à savoir, de trucs que tu peux faire, de trucs que tu ne peux pas faire mais sur le principe en tout cas, tu peux passer voilà toutes tes charges au régime réel.

Au régime micro, le régime, on ne va pas s’embêter, entre guillemets. Je l’appelle comme ça moi le régime, on va pas se prendre la tête. C’est pas toujours une bonne chose de ne pas se prendre la tête. Ce qu’on va faire c’est que… on va pas passer toutes ces charges réelles, on va te mettre un abattement et cet abattement, c’est un abattement de 30 %, on va dire « OK ». On prend la somme des loyers donc allons-y !

La somme des loyers, c’est quoi ? C’est 450 12, OK ? Donc on a… 5 400 € de loyers… et donc on dit quoi ?

On dit euh… on va faire un abattement. On dit : « on va abattre 30 % sur ces 5 400 € » donc ça revient à dire quoi ?

Ça revient à dire : « on va prendre 70 % de ces 5 400 € ». Donc 70 % de ces 5 400 €, ça fait… 3 780 €. Ça, c’est quoi finalement ?

C’est notre base imposable. OK ?

Donc pour les impôts, comptablement les 5 400 €, ils veulent pas dire grand-chose. Vu que t’es au régime micro, t’as une base imposable qui est 70 % de ça, on t’a mis un abattement de 30 donc en vrai pour les impôts, ce qui va nous intéresser pour calculer en tout cas les impôts euh… ça va plutôt être ces 3 780 €. Donc qu’est-ce qu’on va faire de ces 3 780 € ?

On va les imposer. Allons-y, on va payer des impôts. Donc à la fin de l’année, qu’est-ce qu’on va dire ?

On va dire : « Monsieur, déjà ce qu’on va faire c’est qu’on va regarder votre tranche marginale d’imposition. » Donc tranche marginale d’imposition. Tu sais ce que c’est, la TMI, t’as plusieurs solutions. Tu peux être à 14, tu peux être à 30, tu peux être à 31, tu peux être à 45… tu peux émettre au-dessus si vraiment euh t’as une très grande fortune et les prélèvements spéciaux, etc. mais restons basique donc la TMI, faisons un calcul à peu près moyen. La plupart des investisseurs sont sur la tranche à 30. Tu pourras faire toi-même tes calculs si… si t’es sur une autre tranche 14 ou une autre tranche ou au-dessus beih tu as juste à changer les calculs.

Donc ce qu’on va faire, c’est que on impose la base imposable sur ta tranche donc on impose 3 780 € x 30 % donc ça, ça te fait 1 134 € d’impôts qui vont provenir de ta base imposable qui provienne eux-mêmes de tes revenus fonciers, jusqu’à là, tout va bien.

Alors oui, il peut y avoir des effets de tranche quand t’es en bord de tranche hein euh… quand tu viens de passer la tranche du dessus, la tranche d’en-dessous donc… ça peut fluctuer un petit peu mais encore une fois, on n’est pas à la virgule près. Ce qui nous intéresse, c’est de comprendre le mécanisme. Donc on a imposé la tranche marginale d’imposition.

Il y a un deuxième impôt dans l’immobilier. Deuxième impôt, c’est quoi ?

C’est les prélèvements sociaux, CSG-CRDS. C’est un deuxième impôt. Cette fois-ci, il n’y a pas plusieurs tranches, il y en a une seule. C’est dû par tout le monde, tout le monde le doit. C’est comme ça, c’est… et c’est la vie de… euh des impôts donc c’est 15,5 % encore une fois sur cette base-là. Sachant que… t’as sûrement entendu parler, il y a une réforme en cours, un projet en tout cas qui dit que « on doit passer de 15,5 % à 17,2 % » donc si tu veux faire les calculs actuels, tu fais les calculs avec 15,5. Si tu veux faire avec le calcul comme c’est prévu de… de se faire, tu fais à 17,2 %. Là pour l’instant, je fais les calculs beih comme c’est… comme c’est tout de suite maintenant donc ça fait… 586 €.

Alors rappelle-toi que là, on est dans… le pire des cas c’est-à-dire qu’on est en mode euh… on fait les mauvais choix. Ça, il y a moyen de le faire sauter, par exemple. Ça, il y a moyen de… de, de le baisser encore cette base imposable mais là, on a choisi, on a fait les mauvais choix, c’est pour te montrer donc… si on additionne, ça nous fait 1 720 € d’impôt. On a 5 400 € de loyer donc là, ça semble plutôt OK. 1 720 € d’impôt, 5 400 € de loyer bon ça toujours mal euh… mal, mal aux fesses de donner pour être poli 1 720 € d’impôt mais on se dit qu’on a quand même gagné de l’argent sauf que ce qu’on a oublié et ce que souvent oublient les débutants comme ça quand ils font les calculs sur le papier, c’est que euh.. beih enfin… on a quand même un… on a quand même un emprunt en cours, on a quand même un crédit.

On a quand même un crédit qui nos coûte 360 € tous les mois donc fois 12. Donc on a un crédit qui nous coûte finalement… 4 320 € par an et on a aussi oublié un truc, on a oublié la taxe foncière qui nous coûte un petit 500 € de plus.

Donc finalement quand on fait 4 320 € + 500 €, ça nous fait 4 820 € donc en plus de nos impôts, on a 4 820 € qui vont sortir ici. On a nos impôts qui sortent et on a 4 /820 € là qui proviennent de ce qu’on doit quoi et nos mensualités à la banque et notre taxe foncière. Donc là, les impôts plus 4 820 €, on doit… 6 540 € et on se rend compte d’un seul coup que… les choses sont moins 00:15:59.

On doit 6 540 €. On a 5 400 € de loyer. OK hein, on était parti de notre base imposable grâce à notre abattement mais comme on a tout remis tout le reste dans la balance beih on est en négatif. 6 540 € plus ou moins les 5 400 € de loyer en vrai beih on fini à moins 1 140 €.

Donc un investissement qui avait l’air… bon, c’est loué à 450 €, 360 € de mensualité. Ça avait l’air quand même plutôt bien. On a choisi ce régime-là parce que on n’avait pas envie de se prendre la tête, parce que beih on… on n’a pas anticipé tout simplement, on ne savait même pas que ça existait.

Il y a des investisseurs qui achètent, qui ne savent même pas que ça existe ou qu’on 00:16:52 mais pas profondément et donc du coup beih on laisse, on laisse venir, on laisse aller et à la fin de l’année, il est trop tard pour changer. Il est trop tard pour dire : « Ah non euh… attends, je me suis trompé euh… je vais passer au réel l’année hein… » non beih non. Tu fais ta déclaration d’impôt, tu mets les chiffres dans les mauvaises cases et puis beih eux les impôts, ils reçoivent comme ça et pis voilà les chiffres, ils sont comme ils sont. Si donc… si te trompes de case, tu te trompes de case et donc beih tu passes d’investissement qui est censé être bon, un loyer annuel qui est censé être bon, une base imposable en plus qui était plutôt cool euh… des impôts vont euh… OK ça, on fait mais c’est… mais eh non… ça finit négatif.

Qu’est ce que le cash squeeze

Et ça, c’est le phénomène qu’on appelle enfin c’est le début du cash squeeze. Le cash squeeze, c’est ce phénomène-là amplifié. C’est-à-dire que tu achètes plusieurs biens (un appart, 2 apparts, 3 apparts ou un immeuble) et tu fais les mauvais choix fiscaux que ça soit mon exemple ou un autre exemple. Tu fais les mauvais choix fiscaux et les mauvais choix fiscaux sont piles mais tu sais, il y a un truc assez dangereux avec la fiscalité et c’est pour ça qu’il faut l’anticiper, c’est que tu paies à la fin. Tu paies pas tous les mois, c’est… les mensualités vont s’empiler, la fiscalité va s’empiler et d’un seul coup à la fin de l’année, les impôts vont vous dire… « c’est l’heure de payer maintenant » et c’est ça le cash squeeze.

Le cash squeeze c’est tellement d’impôts pas maîtrisés, tellement d’impôts empilés, peut-être une part de mauvais choix, une part de… pas euh… ne pas anticiper, une part d’imprévus et au moment où on te les demande, t’as plus assez de tré… sous pour parer aux impôts et c’est ça le cash squeeze. C’est d’être cuic, squeezer, écraser par les impôts parce que là dans mon exemple, un -1 140 € en plus on vient lisser sur l’année, c’est pas la fin du monde. Oui beih c’est dommage hein, on pensait qu’on avait du cash-flow et puis on n’en a pas donc… ça fait mal aux fesses mais c’est pas fou mais mets-ça sur un, deux, trois apparts ou un immeuble et puis tu vois euh… rajoutes par-dessus une tuile qui t’arrive, rajoutes un problème et là beih… t’arrives vraiment au mauvais moment et là t’as vraiment le cash squeeze qui vient t’attraper et là tu peux pas payer tes impôts.

Parce que beih peut-être que t’avais pas mis, rappelle-toi je te parle souvent de l’année d’esprit tranquille si t’as lu mon livre, c’est à l’intérieur. Une année d’esprit tranquille par bien. T’achètes un bien, il faut que t’aies un an de loyer de ce bien de côté.

Donc là, par exemple, dans mon exemple, si tu suis mon raisonnement beih quand tu as acheté ce bien que tu loues 450 € beih tu devras avoir 450 € x 12… 5 400 € de côté, obligatoirement. Si tu suis cette règle, déjà bon… c’est embêtant de faire des erreurs mais au moins le cash squeeze peut pas te tuer c’est-à-dire que beih oui… beih tu vas, tu vas entamer ton trésor de guerre mais t’es sauvé. Le phénomène de cash squeeze, il est encore pire c’est-à-dire que vraiment t’es… kkk, pressé et tu es obligé de vendre. Et tu sais bien que quand on vend… beh quand on est pros à la gorge, quand on est forcé de vendre alors qu’on veut pas vendre eh beih… on tombe euh… beih on tombe euh… du côté des vendeurs qu’on a envie de voir quand on es un investisseur rentable parce qu’on va pouvoir… faire des grosses négociations parce que les vendeurs, ils sont là, ils sont pris à la gorge.

Ils veulent… ils veulent vendre à tout prix, ils sont hyper pressés parce qu’ils ont des dettes par-dessus la tête. Donc beih là, t’es vraiment en position de force. Donc quand t’achètes, c’est bien, quand tu vends, c’est pas bien.

Donc voilà alors… je sais comme ça, ça fait hyper peur. Encore une fois, il y a des moyens euh… de venir diminuer ça beaucoup plus. Il y a des moyens de venir annuler la partie TIM. Il y a des moyens de venir annuler la partie CSG-CRDS notamment en faisant des charges ou en choisissant euh des modes alternatifs euh fiscaux en faisant ce qu’on appelle de l’optimisation, c’est pas un gros mot. Quand on dit optimisation fiscale, on pense toujours paradis fiscal, évasion, etc. des trucs interdits mais non, l’optimisation fiscale c’est, comme son nom l’indique, d’optimiser sa fiscalité. Ça veut pas forcément dire de faire des trucs interdits.

Donc il y a beaucoup de moyens, passer au réel euh… passer éventuellement en meublé, faire des choses… alors pareil en meublé, il y a plusieurs régimes, tu verras, on ne peut pas faire n’importe quoi non plus mais il y a beaucoup de solutions : passer à l’IS. T’as peut-être déjà entendu de la SCI à l’IS, la société commerciale, etc. Tout ça, c’est possible et tout ça, ça peut te permettre de baisser ton imposition.

Si t’es intéressé, tu verras d’ailleurs sous cette vidéo, tu as des liens vers plusieurs formations qui peuvent te l’expliquer si tu es intéressé mais le principe et ce que je veux vraiment que tu comprennes, c’est anticiper avant de faire les choses et ne pas te faire rattraper. C’est ça l’important parce que même ça, si tu paies à la fin de l’année mais que tu l’as anticipé, c’est pas grave.

Tu sais que tu vas le payer, t’as l’argent de côté et tu l’as anticipé et ça rentre dans ton business plan finalement. Tu vois, tu marches comme une entreprise. C’est un business plan à long terme. Si tu l’as pas anticipé, là c’est dangereux et là tu es en position de faiblesse.

Si cette vidéo t’a aidé et qu’elle t’a apporté quelque chose, apporte-toi aussi ton pouce à l’édifice. Je te remercie, je te dis « A très bientôt ». T’es sur la chaîne des investisseurs rentables. « A plus ».

je laisse passer Stéphane…

 

 

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