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Plusieurs niveaux de progression pour l’investisseur immobilier.
Stade 1 : le débutant… Peur de se tromper, peur du risque, peur de ne pas louer, méconnaissance, doute, difficulté à anticiper, à faire les calculs
Stade 2 : le serial investisseur… Il a prit le virus ! Il commence a avoir des contacts, du réseau… La passion est là, et la peur s’est envolée ! Et avec le succès, l’incompréhension des proches est grandissante
Stade 3 : le big fish… Un joli patrimoine en place, mais des problèmes d’engagement et de risque auprès de la banque… Le big fish est obligé d’arbitrer, des s’entourer, de changer de cercle…
Stade 4 : le mania de l’immobilier : il s’est professionnalisé, il a un gros réseau, un gros patrimoine et agit de façon massive dans l’immobilier !

 

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN : Ce qui est dur quand tu veux faire quelque chose, c’est juste de faire le premier pas c’est-à-dire que là tu vois, c’est dur parce qu’on est fatigué, il faut juste dire : « salut à toi » et après c’est fini, c’est plus dur… ce qu’on va faire, quand t’es prêt. Ah ouais, ça…. OK. (Rire)

Salut à toi, très cher investisseur rentable, c’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui, je vais te partager euh… ma vision des 4 levels de l’investisseur immobilier. Tu vas voir et tu me diras où t’en es.

Euh juste avant ça, si tu ne l’as pas encore fait, tu peux télécharger mon livre, je te l’offre. Tu as un lien soit au-dessus, soit en-dessous dans la description de la vidéo. Tu cliques, prénom, e-mail, je te l’envoie gratuitement dans ta boite mail, 106 pages d’immobiliers pour aller plus loin.

Alors, ma vision de l’investisseur immobilier, moi je vois 4 stades différents.

Le premier stade

Premier stade : le débutant complet. Le débutant complet beih il va acheter son premier bien. Il veut en tout cas acheter son premier bien. Il est en train de se commencer à se former. Il est en train de regarder, il se pose beaucoup de questions. Il y a 2 solutions : soit tu achètes le premier bien, Monsieur tout le monde beih c’est-à-dire voilà bon je vais investir dans l’immobilier sans trop euh… sans trop anticiper, sans trop vraiment aller loin eh… avant de se… avant de lancer, tu vois, sans transformer, sans trop apprendre et j’achète le premier bien de Monsieur tout le monde et bon beih je fais plus ou moins une bonne affaire. Bien souvent, je fais beaucoup de mauvais choix ou euh…

Deuxième chose eh bien euh tu prends le temps avant d’acheter. Tu as conscience que tu veux acheter, tu es chaud, t’es dans les starting-blocks et puis beih tu passes du temps, tu t’intéresses beih regarde si t’es sur cette chaîne. Je pense que t’es dans ce cas-là. Voilà, tu me tues. Fais le fameux CAA. Rappelle-toi, je parle toujours de ce CAA. Pour moi, il me parle. Je pense que c’est vraiment la recette du succès un peu donc d’ailleurs dans toutes les… dans toutes les… les disciplines hein. Comprendre, apprendre, appliquer. Avant d’appliquer, comprendre et apprendre. C’est très très important euh… dans l’immobilier, il fat vraiment anticiper, pas attendre de tomber des nus devant quelque chose. Ah tiens, 5 000 € d’impôt. Je n’avais pas… je n’avais pas anticipé. Ah ça fait un peu mal. Donc c’est très important.

Les symptômes euh… de l’investisseur débutant pour moi, c’est la peur de se tromper, ça a tous les couts ; la peur de ne pas être financé par la banque, voilà est-ce que le banquier va me suivre ? Est-ce que euh… je vais pouvoir emprunter sur 20 ans ? Est-ce que je pourrai mettre de l’apport ? Toutes ces questions.

Le manque de connaissance c’est-à-dire voilà euh… je veux me lancer, je veux faire …. et je connais pas les différents régimes fiscaux. Je veux faire du meublé mais je ne me suis pas intéressé euh… bah au côté légal et comment je dois faire ? Je veux faire de la coloc mais je sais pas trop… enfin tout ça vraiment le manque de… le manque de connaissance, manque d’anticipation.

La peur du risque. Voilà, je veux me lancer mais je suis paralysé beih parce que… parce que j’ai peur, parce que je trouve ça risqué, parce que je vais… je trouve que s’engager avec un crédit, c’est dangereux euh… etc.

Euh la peur de ne pas louer, pareil, un symptôme du débutant qu’on retrouve très souvent mais si j’arrive à louer. S’ils vont bien… je le rénove et je mets de l’argent et je ne trouve pas de locataire ? Ça, tu verras, tu le retrouveras euh peut-être.

La peur que le locataire ne paie pas et si le locataire ne paie pas. Ecoute, je te rassure hein c’est… c’est très rare mais bon ouais cette peur, elle est vraiment… elle est vraiment, elle est vraiment présente chez les débutants euh… et la peur de ne pas savoir calculer à la virgule près projeter sa rentabilité, projeter son investissement.

Tout ça, c’est les symptômes vraiment de l’investisseur débutant.

Euh… encore une fois euh comprendre, apprendre, appliquer. C’est ce qui va te sauver et puis eh… il faut bien que tu comprennes et garder en tête que l’immobilier, c’est un marathon. C’est pas un sprint. C’est pas grave si tu as décidé d’acheter maintenant et que tu achètes dans 6 mois. Ne fais pas l’erreur de j’ai décidé, il faut que ça soit fait tout de suite euh… là tu vois euh…. euh on est… on est… suivant les tempéraments qu’on a. Moi, je sais que quand j’ai décidé quelque chose, j’ai envie que ça soit fait très vite et… des fois, ça peur me desservir c’est-à-dire que des fois, il faut… temporiser un peu. C’est pas parce que t’as décidé qu’il faut demain que ça soit fait. Oui, il faut passer à l’action. Oui, il faut te donner les moyens, va visiter euh… mets-y beaucoup d’engagements mais si tu n’achètes pas tout de suite, c’est pas grave.

Garde vraiment en tête que ton premier investissement, tes premiers investissements (un, deux, trois) sont vraiment les plus importants. Ça va faire la différence entre… je suis bloqué et je peux continuer. C’est exactement ça. Ça va faire la différence entre… je suis prêt à la gorge beih… je gagne pas d’argent. Je gagne pas d’argent maintenant et pas dans 20 ans et j’ai du cash-flow, je gagne de l’argent et je peux continuer parce que la banque a identifié eh bien que j’étais un investisseur sérieux et que beih j’ai de l’expérience. C’est important aussi au niveau de la banque l’expérience que tu as.

Euh souvent, tu vas voir qu’elle va te rétorquer. Oui mais on attend de voir. On attend de voir vos premiers investissements, comment ça tourne. Des fois, tu vas venir redemander un prêt, on va dire : « Attendez, vos derniers investissements, c’est il y a 2 mois. On attend de voir un peu comment ça tourne et on vous re-prête après ».

Garde en tête, si tu es dans la première catégorie : débutant. C’est un marathon mais pas un sprint.

Le deuxième stade

La deuxième catégorie, c’est je dirais… le débutant qui a bien tourné. C’est le sérial investisseur, l’investisseur en série. C’est un débutant qui a bien tourné. C’est un débutant qui a pris le virus, qui a mis le droit dans… le doigt dans l’engrenage et qui s’est fait happer tout le bras. Voilà, il a fait des travaux. Euh il a acheté une première fois. Il a eu ce côté grisant, une première fois, deuxième fois, troisième fois. Il a eu ce côté grisant.

 Il a compris que l’immobilier, ça… ça marchait, ça rapportait, ça pouvait rapporter en tout cas si c’était bien fait, ça fonctionnait. Peut-être voilà, il a rénové, il a commencé… il commence à avoir un tout petit réseau. Il commence… voilà à avoir… à avoir des… avoir des amis investisseurs et commence à s’intéresser au cercle euh… d’investissements, aller dans des soirées euh… il commence à avoir de plus en plus de contacts avec euh… avec des artisans et il commence aussi surtout à avoir le réflexe de voir des opportunités là où avant il ne les voyait pas. Tu vois, il commence à… à oh toujours avoir le nez en l’air, regarder en ville, tiens là oh il y a ça… il reconnait les façades de tous les immeubles dans sa ville. Quand il voit une annonce sur un site d’annonces, il commence à reconnaitre les rues, etc.

Il sait où sont les biens alors qu’il n’a pas les adresses. Ça, c’est vraiment les symptômes du sérial investisseur.

Et euh… dans le symptôme du sérial investisseur, c’est vraiment voilà il n’y a plus de peur. Il n’y a plus de peur, il n’y a plus de… on a passé euh cette peur du début, cette peur de… aller voir ce qui est derrière le rideau. Voilà. Ça, c’est… c’est comme au théâtre. C’est que t’as le grand rideau rouge et euh le public est derrière, t’entends ; tu l’entends ronronner. Tu sais mais t’as le trac. T’as le trac de voir ce qui est derrière le rideau et puis le rideau s’ouvre, le spectacle commence et c’est fini, il n’y a plus de trac. Beih c’est un petit peu la même chose. Le sérial investisseur, il a vu derrière le rideau, il a vu qu’il n’y avait rien de bien sorcier, que ça marchait. Oui de fois, il y a des galères. Oui des fois beih… oui il y a des trucs à gérer et euh… on se fait surprendre mais tant qu’on a… tant qu’on est en sécurité, tant qu’on ait de l’argent de côté, tant qu’on anticipe un maximum de choses finalement ça se passe plutôt bien donc le sérial investisseur voilà il est à ce point-là.

Et euh… il a aussi un symptôme qui commence à apparaitre, c’est qu’il commence à être incompris. Voilà, peut-être que il… il perd des amis ou alors il voit moins des gens. Voilà, il n’est pas trop dispo et puis des gens se lassent un peu ou alors il commence à s’éloigner des gens qui sont un peu toxiques et qui l’empêche d’avancer. Ça, c’est un symptôme du Serial investisseur.

Le troisième stade

Ensuite numéro 3, l’étage de dessus pour moi c’est le big fish, le gros poisson. Donc beih le big fish, c’est le Serial investisseur qui a continué, qui est resté focus, qui a enchaîné, qui a enchaîné, qui a enchaîné et qui commence à avoir un patrimoine qui commence à s’étoffer, qui commence à vraiment être de plus en plus gros.

Alors beih, le big fish eh… il commence aussi malheureusement… alors il a un patrimoine bien étoffé qui commence à être plus gros mais il commence à expérimenter des problèmes. Il commence à expérimenter des problèmes de… de risques sur une seule tête parce que beih voilà il a beaucoup d’emprunt, il a beaucoup d’encours. Des fois, ça se compte en million d’euros euh… un peu plus d’un million d’euros. Tu vois quand on arrive à ces niveaux-là, les banques commencent à dire : « Attention. Ça commence à être risqué. Vous avez trop d’emprunts sur la tête. Même si… voilà tout fonctionne, il y a du cash-flow, vous gagnez de l’argent. Les locataires, ça marche. Vous avez… attention, il y a un peu trop de risque ».

Donc tout son défi au big fish, tout son défi au gros poisson, c’est de trouver des stratégies pour faire en sorte de diminuer son risque auprès de la banque donc peut-être mutualiser le risque sur plusieurs banques. Peut-être monter des gros projets avec 2 banques. Ça, c’est possible euh éventuellement faire des arbitrages. Tu vois, ça c’est des symptômes du big fish. Il commence à faire des arbitrages. Il commence à revendre des biens qui sont pas assez rentable par rapport aux biens qu’il fait maintenant parce que beih il a pris de l’expérience, il commence à faire des choses.

Et puis beih, le big fish malheureusement, il a un peu perdu son cercle d’avant, ses anciens amis, etc. et beih il a un peu changé de monde, si tu veux, il a un peu changé beih de… de relations. Il a un peu changé d’amis, il a un peu voilà changé de cercle, on va dire, de cercle euh… des gens avec qui euh… behi voilà, avec qui il interagit euh… les soirées se font plus au même endroit avec les mêmes personnes. Et surtout, il s’est fait un réseau. Il s’est fait un réseau important, il l’a fait consciemment c’est-à-dire que il a maintenant le réflexe quand il rencontre quelqu’un à… dès qu’il voit une opportunité, il laisse une carte, il explique ce qu’il fait, il redéfinit sa recherche, il n’hésite pas à éventuellement commissionner des gens. Voilà, je cherche des biens, si tu me trouves quelque chose eh beih je pourrais être… te commissionner, etc. Donc ça, c’est le niveau 3.

Le quatrième stade

Et pour moi ensuite, on a vraiment le niveau 4. Donc le niveau 4, c’est vraiment le high level hein. C’est le mania de l’immobilier. Bon vraiment beih voilà, c’est le gros investisseur euh… il y en a très peu dans chaque ville hein, ça se compte vraiment sur les doigts d’une main c’est-à-dire c’est l’investisseur qui a plusieurs centaines de lots voilà euh… 80, 100, 120, 200 lots donc ça c’est vraiment un empire immobilier et beih c’est le big fish qui a bien compris. C’est-à-dire que c’est celui qui a compris au bon moment que tout seul il allait être bloqué de toute façon quoi qu’il arrive à un moment et puis il fallait s’associer, qu’il fallait aller chercher d’autres gens, qu’il fallait aller apporter du business à des gens beih plus riche que lui avec plus de connexions, avec plus de réseaux, apporter des affaires quitte à perdre en rentabilité mais à pouvoir en faire plus parce qu’au bout d’un moment beih c’est… au début, on cherche la rentabilité et c’est… c’est exactement ce qu’il faut faire.

Et au bout d’un moment euh… c’est plus trop la rentabilité qu’il faut aller chercher mais c’est de multiplier les affaires et voilà, et ça c’est vraiment le symptôme du mania de l’immobilier, c’est qu’il multiplie les affaires, il a un réseau qui est énorme euh… il a une influence qui est énorme et puis euh… beih il a accès aussi à des investissements vraiment euh level supérieur où c’est plutôt lui qui agit beih comme… comme un promoteur ou comme… beih comme un distributeur de… de contrat-clé en main, etc. enfin il y a vraiment euh… ce gros réseau et cette capacité à faire les choses de façon massive.

 

Voilà les 4 niveaux que j’identifie de l’investisseur immobilier. A toi de me le dire dans les commentaires où tu te situes. Est-ce que voilà tu penses que… est-ce que t’es d’accord avec moi ? Est-ce que tu penses que ces niveaux sont à peu près corrects ? Où tu te situes ? Jusqu’à où tu veux aller parce que beih voilà qu’on n’a pas tous les mêmes objectifs.

Et puis beih si cette vidéo t’a plu et qu’elle t’a apporté quelque chose, n’hésite pas à apporter ton pouce à l’édifice. Tu peux t’abonner à cette chaine juste en-dessous, pour ne rien rater des conseils immobiliers. T’es sur la chaîne des investisseurs rentables et je te dis « A plus. »

 

 

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