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Vaut-il mieux acheter dans une petite ou une grande ville ? Ou se trouve la meilleure rentabilité ?
On parle des notions de calcul risque, de taille des villes à cibler et surtout du potentiel locatif en rapport avec son risque… Faut-il acheter dans une petite ville ? Quelle est la taille minimum pour un investissement locatif ?
Qui dit ville intermédiaire, dit problématiques de potentiel, de sécurité, de revente… On traite le sujet en détail dans cette vidéo !

 

Transcription (Littérale)

 

Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. Bienvenu dans cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui, je voulais euh parler avec toi d’acheter dans un beld, d’acheter dans un euh… voilà à la campagne, d’acheter euh dans des villes beih plus ou moins grandes voire même euh pas grandes du tout.

Ce que j’ai beaucoup de questions euh… beih de ta part et puis de la part de pas mal d’investisseurs : savoir si voilà est-ce que c’est intéressant ? Est-ce qu’il y a des choses à faire ? Et comment on gère tout ça ?

Donc tu veux savoir plus sur l’immobilier euh juste avant et là, tu peux… euh toujours télécharger la version numérique de mon livre, c’est offert. Tu trouveras le lien euh quelque part autour de cette vidéo euh dans les notes de cette épisode.

Euh beih tu vois, j’étais sur le bon coin et justement beih je regardais euh des… des… beih des biens dans des bleds et tu vois, je suis tombé sur typiquement ce genre de bien euh… alors comme ça, on se dit : « voilà, c’est euh… c’est ce qu’on recherche en tant qu’investisseur rentable. C’est beih des biens euh voilà qui sont euh… en mauvais état hein à rénover très clairement et euh… qui ont un potentiel locatif puisque là on voit qu’on est à 250 000 € pour 400 m², tu vois.

Alors j’ai… j’ai pas poussé plus que ça hein. Peut-être que le bien est à côté de chez toi et que tu vas me dire « mais c’est euh… c’est pas du tout intéressant » mais c’était un peu pour te… beih pour te donner un exemple de ce qu’on pouvait trouver. Et c’est vrai quand on voit ce genre de truc, on se dit « tiens, est-ce qu’il n’y a pas quelque chose à faire ? »

Investir au bled, bonne ou mauvaise idée?

Alors on va voir tout de suite maintenant s’il n’y a pas… quelque chose à faire avec ce genre de bien. C’est parti.

Donc on l’a vu euh acheté dans un bled, dans une petite ville, dans une ville intermédiaire beih oui, il y a des avantages. C’est sûr que les prix sont souvent moins chers et encore plus quand on va chercher des biens à rénover – tu sais que c’est principalement ce qu’on cherche en tant qu’investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans – des biens à rénover pour pouvoir les négocier, pour pouvoir avoir du cash-flow, avoir de l’excellente trésorerie et pouvoir beih gagner de l’argent tous les mois maintenant et puis pouvoir enchainer.

Donc sur le papier, oui c’est assez vendeur mais il y a quand même un certain nombre de points auxquels tu dois faire attention. Et euh… j’identifie vraiment deux choses principales de… je t’en parle déjà si éventuellement tu as fini la machine à détecter les bonnes affaires euh… c’est le potentiel et la sécurité. Si tu veux en savoir plus, tu as aussi un lien vers la machine quelque part dans la note de l’épisode.

En fait, si tu veux, déjà au niveau du potentiel, il faut bien que tu comprennes que ce genre de bien euh… vu que on est beih dans un bled enfin dans un bled alors déjà définissons un petit peu… est-ce… de quelle taille on parle, de quoi on parle. Est-ce qu’on est sur une ville de… 500 habitants ? Est-ce qu’on est plutôt sur ne ville de 5 000 habitants ?

Alors ce que je te conseille quoiqu’il arrive alors je sais qu’il y a des investisseurs où leur stratégie c’est vraiment beih des bleds, des bleds vraiment comme on l’entend donc des 300, des 500, des 900 habitants. Vraiment dans un premier temps, je te le conseille beih je pense que c’est une bonne stratégie de diversification, une bonne stratégie d’optimisation quand tu as commencé mais ce que je dis souvent à mes clients, c’est « pourquoi tu veux aller au plus dur dès le début ? » « Pourquoi tu vas chercher de la difficulté » et pourquoi tu vas chercher pas vraiment de la difficulté parce que finalement au niveau de la rénovation, etc. c’est à peu près la même chose « et pourquoi tu vas chercher du risque dès tes premiers investissements ? »

Parce que là oui, on est sur un risque. Tu vas voir, on va en parler juste après. Donc si tu vas chercher du risque beih déjà toi-même, tu tires un peu euh… voilà tu tires un peu euh… beih dessus toi-même. Euh, tu t’auto un peu ça borde et si tu veux, tu te crées des difficultés et puis au niveau de ton banquier, c’est pareil, ça va être plus dur euh… beih à défendre et pour le banquier, ça va être plus dur de suivre.

Donc vraiment les tout-petits bleds, à mon avis, c’est pas vraiment pas une bonne idée pour commencer, en diversification pour plus tard oui. Plus tard, on se diversifie. On va voir dans des bleds. On va voir peut-être sur d’autres formes de location euh peut-être que voilà on va euh se diversifier sur des bureaux, des locaux commerciaux, faire de la coloc. Mais en tout cas au début, ce que je te conseille c’est de rester sur des placements relativement sûrs. Donc on ca parler de villes déjà un peu plus grosses.

Ce que j’entends, ce que j’appelle les villes intermédiaires c’est-à-dire au moins vraiment on va essayer de pas aller sous 5, 6, 7 000 habitants tu vois pour avoir quand même quelque chose de… un patelin quand même qui est, qui est cohérent tu vois et jusqu’à voilà, ville intermédiaire. On est jusqu’à, allez, 23 – 30 000 habitants après, on est quand même sur quelque chose de plus gros.

Donc cet intervalle-là, cet intervalle de ville qu’on va appeler intermédiaire, en effet, il y a des choses à faire. Alors il y a des choses à faire mais il faut que tu saches que c’est pas non plus euh la recette magique. C’est-à-dire que euh il y a vraiment deux choses à savoir. La première, c’est faire attention au potentiel locatif parce que on est d’accord, on va payer moins cher. On est d’accord euh beih oui au mètre carré, on va payer moins cher, on va même mieux négocier puisque les prix enfin les… les biens sont déjà affichés moins cher de base et en plus, il y a moins d’acheteur sur la marché vu qu’on est dans des villes intermédiaires. Et souvent, il y a beaucoup de biens à rénover contrairement en ville maintenant dans les grandes villes, on commence à avoir vraiment du mal à trouver des biens à rénover, c’est une problématique. Là dans ce genre de patelin en effet des biens à rénover, il y en a… il y en a à la pelle. Donc forcément qui dit « beaucoup » dit « moins de concurrence », dit « beaucoup d’offres » et donc « moins de demandes » et donc là, t’arrives à négocier des meilleurs prix.

Par contre, le potentiel locatif, tu n’as pas le droit de passer à côté. C’est vraiment un élément de sécurité et euh… si le potentiel locatif, si tu veux, est complètement absent beih t’as beau à avoir fait une super bonne affaire au niveau du prix au mètre carré, avoir fait une super rénovation qualitative, avoir pas payé trop cher tes artisans parce que ça aussi, c’est un point positif pour les… les petites villes, c’est que souvent, on trouve des artisans aussi qui, qui vont être moins chers que dans les grandes villes. Ça, on s’en rend très vite compte hein. D’ailleurs, si tu fais des travaux dans une ville que… je ne sais pas, même une ville moyenne, allez, on va dire, 200 – 300 000 habitants, tu vas voir que ça va être beaucoup moins chers que les mêmes travaux sur Paris, par exemple. Beih là, c’est pareil mais version encore euh… exagérée.

Donc en effet euh tu vas pouvoir arriver à ce qu’on… à ce qu’on pourrait considérer comme une bonne affaire mais ça n’est pas une bonne affaire tant que c’est pas loué. S’il n’y a pas de potentiels locatifs, s’il n’y a pas assez de locataires potentiels, attention au danger, tu vois. Attention au danger parce que euh t’as beau avoir je ne sais pas du coup tu vas pouvoir acheter plus grand, tu vas pouvoir faire des belles …. et toi, tu vas avoir un immeuble de… 7, 8 apparts mais ton immeuble de 7, 8 apparts s’il n’est pas loué beih… voilà, ça va être plus dur à financer, plus dur à défendre à la banque et après ça va être plus dur à louer et donc vraiment le potentiel. A quoi tu dois faire attention au niveau du potentiel ?

Euh il y a des… il y a des euh… il y a des facteurs qui ne trompent pas c’est-à-dire tu vas me dire « oui mais je regarde quoi précisément pour savoir si oui ou non je vais arriver à louer dans… dans ce bleds, dans cette petite ville ? »

Les facteurs qui ne trompent pas, ça va être déjà le taux de chômage. Le taux de chômage, tu peux assez facilement déjà t’en rendre compte d’une façon un peu subjective en te promenant dans la ville et en regardant voilà est-ce que c’est plutôt… tu vois, est-ce que c’est plutôt dynamique ? Est-ce qu’il y a beaucoup de restaurants ? Est-ce qu’il y a beaucoup euh de magasins ? Est-ce qu’il y a euh… des voilà, des commerces de proximité ? Est-ce qu’il y a des magasins de décoration, des magasins d’habits ? Tu vois, est-ce qu’il y a vraiment une offre de magasin assez importante ? Et puis tu peux aussi trouver ça en ligne. Tu peux trouver toutes les stades que tu veux sur internet et notamment sur le site de l’INSEE où tu vas pouvoir bien avoir des taux de chômage par… euh par secteur et euh même sur certains classements par ville. Donc ça va te donner une première idée.

Tu peux aussi trouver assez facilement euh combien les gens gagnent ou en tout cas la tranche dans laquelle ils se situent. Et surtout ce qui est intéressant, c’est la tranche dans laquelle ils se situent par rapport au reste de la population parce que finalement qui gagnent euh… 30 000 € par an ou 40 000 € par an, ils ont capables de payer un loyer.

Mais en regardant la tranche dans laquelle ils se situent par rapport au reste, à la moyenne nationale, on se rend vite compte voilà si le… le, la ville est plutôt dynamique ou plutôt pas dynamique. Ça plus le taux de chômage déjà, ça commence à nous donner des indices.

Ensuite euh… ce qu’il faudrait que tu regardes donc taux de chômage, combien les gens gagnent, l’offre commerciale et l’offre voilà dynamique, on regarde les points de l’intérêt. Les points de l’intérêt, c’est important c’est-à-dire voilà est-ce que on a un cinéma ? Est-ce qu’on a ne piscine ? Est-ce qu’on a une bibliothèque, ce genre de chose ? Est-ce qu’on a des administrations aussi ? Les administrations, c’est très intéressant.

Donc quand j’entends « administration », j’entends voilà hein « centre des impôts », ce genre de chose. Parce que qui dit « administration » dit « fonctionnaire », dit « salarié » et beih quand il y a beaucoup euh d’administrations, quand il y a plusieurs administrations plus là tous les éléments que je t’ai dit avant, encore une fois ça te donne des indices sur le dynamisme et surtout beih pour faire tourner tout ça, il faut des employés, il faut des gens qui travaillent. Donc ces gens qui travaillent beih il y en a certains qui vont habiter dans cette ville-là. Il y en a d’autres qui vont sûrement habiter plus loin mais en tout cas il y a une partie de ces gens-là qui vont habiter dans cette ville-là.

Et je t’ai aussi parlé des restos et je vais même te rajouter les bars. Pourquoi ?

Parce que souvent euh… les employés de ce… de ce genre de… d’établissements, on voit des employés de passage, tu vois, soit de saisonniers, soit des CDD, soit des jeunes et euh ce genre de public aime bien se loger directement sur place assez proche de son lieu de travail et aime bien aussi, pourquoi pas, louer en meublé. Ça te permettra de faire une double optimisation. L’optimisation « j’achète bien dans une petite ville » et l’optimisation « en plus, je vends en meublé » mais encore une fois : attention à regarder les choses objectivement et pas embellir le tableau parce que t’as envie d’acheter, tu vois. Donc ça, c’est important.

Première chose donc le potentiel locatif vraiment, pose-toi la question : « est-ce que il y a des locataires ? Est-ce qu’il y a des locataires ? Est-ce qu’il y en a assez ? »

Parce que oui partout il y a de locataire hein. Même dans un village de 300 habitants, il y a des locataires. Mais la question c’est « est-ce qu’il y a un vivier de locataires important pour que quand j’ai quelqu’un qui s’en va, j’ai pas cette fameuse vacance locative » parce qu’on ne veut pas de la vacance locative.

Alors dans les grandes villes, il n’y a pas de problème, tu vois euh… il n’y a pas de vacance locative. A partir du moment où ton appart est sympa euh ton immeuble est sympa, il y en a qui sort, il y en a qui rentre. Mais plus tu vas vers la petite ville et plus tu as un risque, ça ne veut pas dire que tu l’auras pour de vrai. Mais plus tu as un risque en effet d’avoir de long mois de vacance locative et ça, ça fait très mal. C’est d’ailleurs le point auquel tu dois faire extrêmement attention. C’est pour ça que je te rabâche le potentiel locatif parce que c’est ce qui fait le plus mal à tes projections.

Je sais quand on est débutant, on adore projeter, projeter, projeter extrêmement tu sais euh… extrême, d’une façon extrêmement fine, c’est extrêmement précisément on est tous passé par là à vouloir vraiment des chiffres précis mais à la virgule près euh, à combien de pourcentage je suis de rentabilité, combien de cash-flow, etc. C’est très bien, il faut que tu fasses tes projections. J’appelle ça « faire ses devoirs ». C’est très bien de faire ses devoirs euh on le fait tous, je le fais encore mais par contre, tu sais euh tu dois aussi savoir, tu dois aussi avoir conscience que les chiffres que tu as euh sous les yeux d’abord on va faire les calculs des dizaines et des centaines de fois. Je sais quand on est débutant on n’arrête pas, on ne dort pas à la limite et on n’arrête pas de calculer euh… les chiffres que tu as sur ta, sur ta feuille, sur tes calculs, ce sont chiffres théoriques. Ce sont des chiffres beih voilà si ça se passe comme ça.

Mais la moindre chose, le moins… le moindre travaux pas prévus euh… les moindres voilà euh le moins de vacances locatives, les chiffres vont complètement changer et ce qui fait très mal à ces chiffres, ce qui fait très mal au cash-flow, ce qui fait très mal à la rentabilité, c’est la vacance locative, c’est pas 5 000 € de travaux oubliés, c’est pas 10 000 € de travaux oubliés. C’est pas très grave 5 000 €, 10 000 € de travaux oubliés sur un amortissement de bien qui va durer 5 ans, 10 ans, 7 ans, 20 ans peu importe. C’est… c’est pas ça qui fait très mal. Ce qui fait très mal c’est plusieurs mois d’affilée sur plusieurs appartements de vacances locatives. Là vraiment tu passes d’une bonne affaire à une mauvaise affaire.

Donc si c’est pour te retrouver avec le même type de rentabilité que tu pourras avoir avec un studio dans une grande ville, autant tout de suite acheter un studio dans une grande ville et pas se prendre la tête, tu vois à prendre tous ces risques donc potentiel locatif.

Souvent, il y a des gens qui résument ça avec « emplacement, emplacement, emplacement ». Tu sais ce fameux, t’as déjà… tu l’as déjà entendu. Dans l’immobilier, il y a l’emplacement, l’emplacement. Oui, c’est vrai mais l’emplacement, ça veut pas juste dire : « le centre-ville d’une grande ville » sinon euh… c’est fini, les dés sont… les dés sont jetés. Non ! L’emplacement, ça veut dire l’emplacement. L’emplacement peut être bon dans une petite ville. Je dis souvent euh… le centre-ville est un bon emplacement mais il n’y a pas que le centre-ville comme dans l’emplacement tout simplement. Un bon emplacement n’est pas forcément le centre-ville. Le centre-ville est un bon emplacement mais un bon emplacement n’est pas forcément le centre-ville donc ça, il faut bien que tu le comprennes.

Et deuxième chose à savoir pour tous ces biens donc petite ville, ville intermédiaire même les tout-petits bleds, deuxième chose déterminante c’est la sécurité. Qu’est-ce que j’entends par la sécurité ?

Je vais aller plus loin que ça parce que le potentiel locatif, c’est aussi la sécurité mais c’est la liquidité. Qu’est-ce que c’est que la liquidité d’un bien ?

C’est le potentiel de revente c’est-à-dire est-ce que ce bien le jour où je vais le mettre en vente, j’ai envie de le vendre euh soit j’ai une difficulté, soit je veux acheter plus gros, soit euh… voilà je… veux arbitrer mon patrimoine parce que euh je suis peut-être bloqué au niveau de mon endettement ou j’ai un besoin d’argent ou peu importe. Tu vois, si tu fais de l’immobilier, il y a aussi une chose qui est intéressante, c’est que l’immobilier est un réservoir de valeur c’est-à-dire que si ton… beih ton investissement se passe bien, c’est génial euh t’es rentable maintenant et pas dans 20 ans. T’as de l’argent dans la poche tous les mois et en plus, c’est un réservoir de valeur. C’est-à-dire que à tout moment, si t’as besoin d’argent ou t’en as marre, tu veux quitter ton boulot, tu veux faire le tour du monde, je ne sais pas, peu importe euh une maladie dans ta famille, tu peux retirer ce réservoir d’argent, tu vois quand t’as une difficulté ou quand on a un besoin.

 

Inconvénient d’un bien qui n’est pas liquide

Le problème avec un bien qui n’est pas liquide donc qui a du mal à se revendre rapidement en tout cas eh bien c’est que ce réservoir de valeur bein il n’est pas liquide et ça, la banque le sait aussi tu vois. Donc c’est aussi pour ça que c’est un peu plus dur de… beih de défendre les dossiers de prêt dans ce genre d’endroit.

Donc ça, garde-le en tête aussi. Dis-toi : est-ce que mon bien est assez liquide ? Est-ce que j’achète pas trop gros par rapport à la potentielle liquidité pas suffisante de ce bien ? Je te dis pas d’absolument pas acheter, je te dis : « attention, mets-pas tous tes œufs dans le même panier » encore une fois. Si euh… je ne sais pas tu peux emprunter éventuellement 4 ou 500 000 € hein, je dis des chiffres pour euh… pour l’exemple, pour que tu comprennes.

Si ta capacité maximale avec les loyers, c’est 500 000 € et que tu mets ces 500 000 € dans un ou deux immeubles pas très liquides mais qu’est-ce qui te reste après ?

Peut-être qu’il vaudrait mieux faire euh un début euh… voilà un début de carrière, entre guillemets, d’investisseur un peu plus euh… un peu plus liquide, un peu plus safe donc vraiment dans une, dans un bon emplacement qui n’est pas forcément le centre-ville mais dans une ville un peu plus importante où t’es sûr du potentiel de revente et de la liquidité et puis après… voilà, j’ai fait une ou deux opérations, j’ai investi 100 ou 200 000€ beih le delta qui me reste OK, là je vais faire une grosse opération dans un bled mais j’ai quand même un réservoir de liquidité, j’ai un réservoir de valeur qui est un peu plus safe, un peu plus safe dans un endroit un peu plus safe.

Donc il faut vraiment que tu sois exigeant euh… là-dessus et comment être exigeant là-dessus ? Puisque tu me dis « OK, mon bien si jamais, il n’est assez liquide ? » Il y a quelque chose qui peut compenser un manque de liquidité. C’est une rentabilité exceptionnelle. C’est une rentabilité très importante. Pourquoi ?

Je vais jusqu’au bout de mon raisonnement.

T’as un bien. Allez, t’as acheté, t’as fait un gros coup, tu ‘as un bel immeuble, tu ‘as 10 appartements, t’as payé ça 400 000 € alors voilà ça… je ne sais pas, ça rapporte euh… euh… 7 ou 8 00 € de loyer par mois donc tu vois t’as… super cash-flow, t’as une rentabilité bon là, je n’ai pas calculé hein mais t’as une rentabilité X qui est importante, tu vois dans les 15, dans les 18, 20 %, c’est possible dans ce genre d’emplacement euh…

ça va sauver ton manque de liquidité c’est-à-dire que OK, le bien n’est pas très liquide et on sait qu’il va être dur à vendre mais vu que t’as une rentabilité de fou furieux beih tu vas pouvoir vendre ça à un investisseur en mode qu’elle est en main, en mode packagé c’est-à-dire toi, t’as une rentabilité de fou furieux à 16, 17, 18, 20 % beih tu vas vendre ça à un investisseur à 10, 12 ou 13 % donc lui, il sera heureux parce qu’il aura quand même fait une bonne affaire, tu vois. Parce que beih ce sera peut-être un investisseur débutant, tu vois, qui a du mal à trouver des bonnes rentabilités dans les endroits beih plus liquides justement et qui dira « bon beih vas-y.

Allez tant pis, j’y vais et j’y vais… eh beih, je prends un risque ». Toi, tu vendras quand même un produit qui n’est pas catché, qui est intéressant. Tu vas perdre un peu forcément mais au moins, tu vas rattraper ce manque de liquidité en faisant faire une bonne affaire à quelqu’un d’autre.

Donc pour résumé, manque de liquidité beaucoup plus exigeant encore sur beih le cash-flow potentiel euh qui… que t’auras là une fois que ton opération est… est montée et euh sur beih le pourcentage de rentabilité. L’un ou l’autre de toute façon, c’est la même chose mai en tout cas, il faut que ton immeuble, il crache. Je dis toujours : « il faut que ça crache. Il faut que ça envoie du cash-flow. Il faut pas… » C’est-à-dire que les… tu vois, l’immobilier c’est un peu toujours une espèce de… de balance.

Tu sais les anciennes balances là euh… en cuivre euh avec les deux plateaux, c’est vraiment ça. Il faut vraiment que t’aies cette image dans la tête c’est-à-dire que t’as cette balance avec ces deux plateaux et t’as le plateau du risque et le… et le plateau pas risqué finalement. T’as les points positifs et les points négatifs. Beih plus t’empiles des points négatifs d’un côté et plus ça commence à pencher du mauvais côté donc il faut remettre des points positifs. Peut-être dans un endroit où c’est pas trop liquide, où il n’y a pas trop de potentiel beih c’est des gros points négatifs, c’est du gros risque donc en face, il faut compenser. Pour compenser, c’est une grosse rentabilité. Et n’oublie pas que la banque sera plus dure à convaincre donc c’est pareil, il faut avoir des arguments. Par contre la négociation, c’est plus facile.

Donc tu vois, vraiment ce genre de bien, c’est vraiment très très mitigé. Pense vraiment risque, bénéfice et le meilleur conseil que je puisse te donner, c’est peut-être d’avoir une stratégie, plus de diversification comme je t’as dit dans le début de cet épisode. Que ça vienne plutôt après ou si ça vient dès le début, d’avoir une stratégie en-dessous de tes moyens. C’est un peu comme dans la gestion de compte. Je te dis souvent de vivre en-dessous de tes moyens pour avoir de la capacité d’endettement, faire plaisir à ta banque beih là, c’est la même chose. Vise un peu en-dessous de tes moyens pour compenser ce plateau du risque qui est un peu, tu vois, trop… trop fort, trop présent, trop là dans ton investissement.

Si cette vidéo t’a plu et qu’elle t’a apporté quelque chose, apporte ton pouce à l’édifice. Je te dis : « A très bientôt ». On parlera encore d’immobiliers parce que t’es sur la chaîne des investisseurs rentables. « Tchao ! »

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