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Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour un investissement immobilier locatif ? Quel est le bon âge pour emprunter ? Trop jeune ou trop vieux ?
On va voir qu’en effet les banques aiment bien les profils jeunes qui seront des clients long terme intéressants… Mais l’âge est loin d’être le seul critère de sélection lors des demandes de crédit.
L’important étant de rester le fromage ! 😉 On voit comment faire plaisir à la souris dans cette vidéo.

 

Transcription ( littérale)

Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. Bienvenu dans les discussions rentables ; les discussions rentables, une série d’interviews inspirante pour passer à la vitesse supérieure dans l’immobilier.

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Les discussions rentables, c’est maintenant. C’est parti.

 

Passer un cap dans l’immobilier

Yann DARWIN : Et salut et aujourd’hui eh bah j’accueille Romain. Salut Romain.

Romain : Salut Yann.

Yann DARWIN : Eh bah je suis super content de t’accueillir aujourd’hui pour les discussions rentables. Euh… toi qui nous écoutes, tu vois Romain a un parcours assez euh… assez intéressant qui commence euh… tranquillement sur un malentendu et qui finit euh… bah qui finit de la façon dont tu vas l’apprendre tout de suite.

Allez, clique sur tous les boutons, on est parti. Euh… Romain, écoute Romain, salut. Est-ce que tu peux te présenter rapidement euh… qui tu es ? D’où tu viens ? Euh… et ce qui te plaira de nous dire.

Romain : OK. Donc je m’appelle Romain. Je viens de Brive-la-Gaillarde et j’habite à Brive-la-Gaillarde. Euh… j’ai 33 ans et je suis aide-soignant de profession, de profession. Voilà.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. Euh Brive-la-Gaillarde euh…

Romain : (Rire)

Yann DARWIN : (Rire) Euh… est-ce que tu… alors comment t’es, comment t’en es venu à faire de l’immobilier ? Par quoi t’as commencé ? C’est quoi un peu ton histoire ?

Romain : OK. Euh bah alors moi, j’ai commencé un peu par hasard en fait euh… par… en discutant avec une collègue de travail euh… qui me racontait qu’elle avait acheté un appartement, il y a 15 ans, et qu’aujourd’hui elle était bien contente de l’avoir acheté parce que bah ça lui… ça, elle était payé le logement de sa fille qui faisait des études alors j’ai voulu en savoir un petit peu plus, j’ai posé quelques questions, j’ai demandé bah explique-moi que… comment t’as fait ? Et elle m’a expliqué simplement qu’elle a pris un crédit à 15 ans euh… il y avait un locataire dans l’appartement et euh bah les loyers du locataire lui couvraient la mensualité du crédit donc ça ne lui coûtait rien et que maintenant elle profitait des loyers pleins et donc ça l’aidait à payer euh… l’appartement en location de sa fille alors je me suis interpellé, je me suis dit : mais c’est… enfin c’est aussi simple que ça enfin ce n’est pas possible, c’est… il y a un truc. Elle me dit : bah enfin pour moi si quoi et j’avais un locataire en place et c’est toujours le même qui est en place et il continue à nous verser un loyer euh… 15 ans plus tard et maintenant, on encaisse. Je dis : ce n’est pas possible (rire), c’est curieux cette histoire.

Yann DARWIN : Elle t’a brossé un peu le portrait idyllique euh… en plus sur 15 ans euh…

Romain : Ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN :… nickel bon euh… OK donc tu t’es dit : ouais bah oui, j’imagine, on s’est tout dit pareil…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Et alors bah… t’as fait quoi ? Tu t’es renseigné ?

Romain : Ouais, c’est ça mais là voilà c’est, c’est là où ça m’a mis la puce à l’oreille et j’ai voulu en savoir un petit peu plus donc j’ai regardé d’un peu plus près euh parce que moi j’ai voilà j’étais euh… j’avais euh… je n’étais pas propriétaire bien sûr, j’avais 25 ans et euh j’avais, je ne savais pas comment marcher un crédit, comment on… enfin je ne m’étais pas encore posé la question pour acheter, ne serait-ce que pour moi.

Donc j’ai commencé à regarder combien coûtait un crédit ? Quelles étaient les mensualités ? Et puis finalement combien se louer un appartement dans ma ville ?

Et je me suis assez vite rendu compte que, en essayant de… d’avoir les prix assez bas sur l’immobilier et euh… un prix au final… un crédit sur 15 ans, on arrivait assez facilement enfin j’étais surpris, j’étais surpris de ça.

Yann DARWIN : Ouais, tu t’es dit : bon, si on négocie bien on y arrive.

Romain : Ouais voilà bah après le marché immobilier voilà, il y a des prix euh… sur des appartements, par exemple, F2 ça peut commencer à 30-35 000 € pour vraiment quelque chose de très délabrée en mauvais état avec beaucoup d’inconvénients et jusqu’à ce que 80-90 000 € donc en… en choisissant quelque chose de moyen, je regardais les annonces quelque chose d’approprié et propre, on arrivait dans les euh… dans les 50-60 000 € avec un crédit sur 15 ans bon, on est arrivé à des mensualités euh qui étaient correctes par rapport au loyer pratiqué quoi, je fais… genre des vite fait quoi sur le bon coin et euh… je suis vite arrivé à ce conclusion quoi.

Yann DARWIN : OK. A l’époque, tu n’avais peut-être pas le recul euh… sur la fiscalité, etc. t’étais en mode débutant. C’est vrai souvent le débutant se dit euh : attends ma mensualité est couverte par mon loyer donc c’est bon mais… (rire)…

Romain : Ouais, c’est ça. Ouais.

Yann DARWIN :… après on se rend compte d’autres choses mais… bon sur le principe en tout cas euh… c’est clair et net eh… bah oui, on peut le faire.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : OK. Alors qu’est-ce que t’as fait ? T’as acheté ?

Romain : Ah bah du coup moi, je suis plutôt euh… ouais, je suis plutôt impulsif de caractère plutôt impatient… ce qui peut être un inconvénient dans la vie et euh… là bah du coup c’est, c’est révélé plutôt être ne qualité parce que j’ai, j’ai, j’ai cherché assez rapidement et je me suis décidé assez rapidement sur euh, sur euh… deux appartements finalement.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Voilà. Donc euh… bah j’ai trouvé finalement assez rapidement puisque je suis assez impatient donc euh… j’ai eu deux appartements qui ont présentés euh… voilà euh à 127 000 € les deux appartements, deux appartements F2…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… c’est bien placé dans ma ville euh bien agencés euh… voilà du stationnement, un garage enfin… je m’étais donné…

Yann DARWIN : Les deux dans le même immeuble ?

Romain : Les deux dans le même immeuble.

Yann DARWIN : Ah ouais, ça peut négocier

Romain : C’était un héritage.

Yann DARWIN : Ah ouais. D’accord.

Romain : Voilà. Tout à fait. Donc euh… ceux qui vendaient euh… étaient prêts à baisser si j’achetais les deux puisqu’ils les vendaient individuellement chacun…

Yann DARWIN : Hum.

Romain :… et donc ils baissaient à 115 000 € les deux et euh… voilà donc j’ai fait une proposition à 95 000 € en me disant : bah eux aussi, ils en attendent près de 100 000 € et peut-être que, ils remonteront mais peut-être pas… voilà, on s’attendait une contre-offre et puis finalement on n’a pas eu de contre-offre. L’offre était acceptée à 95 000 €. Voilà.

Yann DARWIN : Eh bah magnifique.

Romain : (Rire)

Yann DARWIN : Voilà. Donc… à ce moment-là, c’était en quelle année ça ?

Romain : Donc en 2010.

Yann DARWIN : OK. En 2010. Donc à ce moment-là, t’achètes ça eh c’est deux apparts 95 000 € bon alors c’est vrai euh… deux apparts d’un coup forcément bah plus de négociations possibles bon quoique là tu ne les as pas trop assassinés mais bon t’as quand même fait une bonne affaire. Euh… pas de contre-offre, t’achètes alors qu’est-ce que tu fais parce qu’il y avait des travaux euh… il y avait des locataires… ?

Romain : Non alors c’était vide. Les deux appartements étaient vides, c’était un héritage. Il y a une dame âgée qui est, qui habitait dedans et donc euh… voilà et qui et décédée et donc les appartements euh étaient vides. On a fait un coup de peinture, on a dû tapisser euh certaines, certaines parties des deux appartements. On a mis de la toile de vernice.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Euh un coup de peinture blanc et… c’était tout. On a changé aussi les caches des prises pour faire des prises euh d’un aspect un peu plus moderne…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… et un copain qui s’y connaisse un peu en électricité m’a refait le tableau, il m’a enlevé les fusibles, il m’a mis des disjoncteurs.

Yann DARWIN : OK. OK.

Romain : Voilà et puis c’était parti. Là, on a mis euh… on a mis en location rapidement finalement.

Yann DARWIN : T’as, t’avais un… t’estimes euh… bon alors j’imagine ça fait sept ans mais euh… tu te rappelles à peu près du coût des travaux par appartement, ça devait être léger ?

Romain : Ouais, très léger. Là ça était euh… quelques pots de peinture, un peu de …. enfin on a tout fait nous-mêmes euh… quelques prises, je ne sais pas, passées partout. S’il y en avait pour 1 000 € euh c’était, c’était tout quoi.

Yann DARWIN : OK. Ça marche.

Romain : Voilà. Que du matos.

Yann DARWIN : Euh à l’époque, euh… t’as donc… t’étais, t’étais déjà aide-soignant ?

Romain : Ouais, j’ai été déjà aide-soignant euh…

Yann DARWIN : Au niveau du prêt, ça s’est passé comment par rapport à tes situations, par rapport à ton salaire de l’époque euh… t’as galéré ou quoi ?

Romain : Non. Je n’ai pas galéré euh… alors sachant qu’en fait je n’étais pas propriétaire de ma résidence principale, j’étais eh… j’étais euh logé à titre gratuit dans une maison de famille, la maison de ma grand-mère donc j’avais euh… bon du coup, je n’avais pas de loyer à donner, j’avais cet avantage-là et eh… et en fait, ce qu’on a fait euh… alors on a fait bah on a avec le recul enfin pour moi, c’est une erreur, c’est qu’on a mis tout notre apport, on avait économisé, moi et ma compagne, on avait 15 000 € chacun de côté..

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… donc on a tout injecté dans le projet.

Yann DARWIN : Haaa !

Romain : Donc euh… voilà, on a mis les 30 000 € d’apport, on a emprunté, on a fait une demande pour 70 000 € de financement et sur une… là c’est courte durée sur 15 ans. Voilà. J’ai fait pas mal de, des… ouais enfin pour moi des erreurs maintenant aujourd’hui. Je les appelle comme ça moi.

Yann DARWIN : Ouais, t’as fait… t’as fait les erreurs du débutant classique euh… qui ne s’est pas hyper informé mais parce qu’au moins voilà au moins t’es passé à l’action, écoute hein. Il y a deux types de personne : il y a les gens qui s’informent et qui ne feront jamais rien et les gens qui passent à l’action aussi bon bah… OK ; bon t’as fait quelques erreurs euh… le truc vraiment toi qui nous écoutes euh si t’es hyper débutant, c’est vrai que on entend souvent dire que 20 ans c’est compliqué alors en effet c’est plus compliqué que 15 ans mais c’est possible et surtout si tu mets de l’apport, je t’en prie alors moi, je te recommande de ne pas en mettre et de garder ton apport parce que la banque est capable de te financer au moins pour tes premières opérations en entier mais si tu en mets, je t’en prie et je pense que Romain, tu vas euh… tu vas être d’accord avec moi, garde de l’épargne de sécurité. S’il se passe quelque chose, on ne sait pas si t’as un retard de travaux, une galère euh… un locataire eh… bah tu n’arrives pas à louer euh… ou peu importe, garde une épargne de sécurité et puis même ça justifie auprès de la banque c’est-à-dire que tu peux très bien dire à la banque : bah non euh… je préfère garder une sécurité derrière moi et tu verras que ton banquier s’il n’est pas, s’il… s’il est, il n’est pas trop euh… pas trop bêbête et que s’il a l’habitude de monter des dossiers immobiliers eh bah il sera OK parce que, parce que une épargne de sécurité c’est une sécurité aussi pour la banque.

Romain : Ouais. Tout à fait. Ouais, ouais. Tout à fait. C’est vrai qu’il y avait… c’est, c’est très important d’avoir de l’épargne de sécurité parce que ça peut vite faire euh… faire plonger euh mais toutes euh… tous les investissements qu’on met en place enfin tous nos projets pour des fois pas grand-chose quoi donc euh… moi, j’essaie d’avoir… maintenant, l’idéal c’est d’avoir un an de loyer de côté et c’est ce que me préconise aussi le banquier, voilà par logement d’avoir un an euh… bon ça peut présenter beaucoup après au bout de… au bout de beaucoup mais euh… mais c’est vrai que ça permet d’avoir euh… une certaine sécurité quand même hein.

Yann DARWIN : Eh bah c’est exactement ce que je préconise aussi non mais euh…

Romain : C’est important.

Yann DARWIN :… ouais, je suis tout à fait d’accord. C’est ce que j’appelle dans mon bouquin euh… une année d’esprit tranquille donc un an d’esprit tranquille par lot, par appartement, et bah plus ton patrimoine s’étoffe bien sûr, plus tu as d’argent de côté mais statistiquement même si tu montes à… 50 appartements euh il ne va pas arriver 50 merdes en même temps, 50 galères donc t’as, t’as une très grosse somme de côté qui te permet de parer à toutes les éventualités quoi, limite t’as un incendie et bah tu peux euh… rien que sur ton cash parer aux problèmes quoi. Et c’est vrai que plus empile l’immobilier, plus tu empiles les dominos, c’est, c’est un peu pareil.

Donc si tu n’as pas d’épargne et qu’il y en a un qui se casse la gueule, il ne faut pas que tous se cassent la gueule. L’épargne te permettra d’arrêter le, les frais si, s’il y a un problème quoi.

Donc ça, c’est clair et net euh même… dès, dès qu’on est débutant, gardez en tête même dès le premier appartement l’épargne de côté.

Bon bah euh… alors comment t’as fait…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… parce que tu n’avais pas d’épargne de côté euh… enfin t’as tout mis dans le projet bah…

Romain : J’ai tout mis.

Yann DARWIN :… ça s’est bien passé, tu n’as pas eu de galère ?

Romain : Non, j’ai eu la… enfin bah du coup finalement, je peux dire que finalement j’ai eu un peu de chance parce que je n’ai pas trop regardé et euh ouais, je me suis lancé vraiment avant d’apprendre donc j’ai fait euh… par chance là, c’est bon un investissement de début parce que c’est vrai que cela n’aurait pas été un bon investissement, ça m’aurait euh… ça ne m’aurait pas donné envie de continuer.

Yann DARWIN : Ah c’est clair.

Romain : Donc euh… voilà alors finalement mais je suis assez bien tombé, j’ai pu louer les appartements euh très rapidement, j’ai eu beaucoup de demandes euh… et j’ai pu choisir euh le locataire que je préférerais le plus et voilà donc euh… ça s’est loué vite et… et le prix que j’en voulais donc euh… donc ça m’a encouragé après évidemment à, à me donner l’envie par la suite de continuer quoi. Voilà.

Yann DARWIN : OK. En plus, ça… ta rentabilité du coup était un peu plus haute vu que t’as fait de l’apport, forcément t’avais un crédit plus bas…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… donc bah euh… ouais ça rentrait un petit peu. Alors qu’est-ce que t’as fait du coup t’as commencé à te dire : ce n’est pas… ce n’est pas mal l’immobilier ?

Romain : Ouais alors c’est arrivé euh… c’est arrivé par la suite après parce qu’en fait au début, je ne pensais pas réinvestir mais c’est au fur et à mesure du temps qui passait, je voyais mon crédit euh finalement le capital restant dû que je devais à la banque baisser tous les mois, je voyais les loyers tomber et je n’avais pas de souci, je n’avais pas d’appel de locataire, je n’avais pas de problème à gérer. Je n’avais rien enfin je… je m’étais garder la gestion moi-même enfin je l’ai donné en agence la première année. En fait, j’avais besoin d’être réassuré puisque je ne connaissais rien du tout. Je l’ai donné en… gestion une année à l’agence et euh… en fait, je voyais que l’agence ne faisait que me reverser le loyer qu’elle touchait euh… et qu’elle ne gérait rien de plus puisqu’il n’y avait pas de souci à gérer euh… autres…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Donc j’ai récupéré la gestion.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Donc euh… voilà après euh… c’est-à-dire qu’après on… on …  notre résidence principale donc ce qui s’est passé c’est qu’au bout de deux ans, on a eu un départ locataire et donc en fait, on a décidé de vendre l’appartement pour se désendetter en quelque sorte. Donc on a vendu un des deux appartements au moment du départ d’un locataire donc deux ans plus tard et on a réussi à le vendre finalement le prix du crédit des deux donc on l’a revendu70 000 €.

Yann DARWIN : Magnifique.

Romain : Voilà donc là c’était cool. On ne devait plus que 62 000 € à la banque, je crois donc on a dégagé un peu de marge euh… et puis on s’est complètement désendetté et on avait un appartement en plus payé. (Rire) Voilà.

Yann DARWIN : Et donc du coup, ça t’a permis d’acheter ta résidence principale.

Romain : Ça m’a permis d’acheter ma résidence principale et euh… et c’est là où je me suis dit : c’est extraordinaire parce que finalement on a un loyer qui tombe tous les mois et je n’ai pas fait grand-chose dans l’immobilier mais on a déjà euh… 400 € qui tombe tous les mois qui nous aident à payer notre crédit perso quoi.

Yann DARWIN : Ouais. Ouais.

Romain : Et là alors là ça m’a donné envie de voir un peu plus (rire).

Yann DARWIN : C’est là que t’as compris la magie (rire).

Romain : Ouais, ouais. Moi, j’ai trouvé ça enfin j’ai trouvé ça extraordinaire quoi. Voilà.

Yann DARWIN : OK alors bah du coup, qu’est-ce que t’as fait ? T’as continué ?

Romain : Alors ouais du coup, je me suis dit : bon bah on va, on va tenter, on va tenter. On va essayer de regarder euh si euh… la banque nous prêterait pour un petit immeuble parce qu’évidemment là ce qui plombe un peu pour l’appartement, il y a… il y a des frais euh… il y a des frais de copropriété de syndic. Bon, ce n’était pas des frais énormes mais bon euh… voilà, je me suis… j’ai… il y a des petits appartements sur… et des petits immeubles, pardon, euh qui sont dans des prix corrects et le rapport était, était plus intéressant puisque effectivement on n’est pas en concurrence avec euh… avec des gens qui cherchent pour la résidence principale…

Yann DARWIN : Hum.

Romain :… comme sur des appartements ou des maisons, on est en concurrence qu’avec des investisseurs et donc les investisseurs ne cherchent pas rentabilité donc un prix intéressant et donc forcément les prix euh… le rapport prix-loyer est plus intéressant sur des petits immeubles.

Yann DARWIN : Tout à fait.

Romain : Voilà donc mais je me suis bien cherché un immeuble que j’ai trouvé, pareil, assez rapidement en agence euh… un immeuble de quatre F3…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… alors voilà qui répondait à tous les critères. En fait moi, je cherche des biens donc de qualité et j’essaie de m’imaginer, de me projeter en fait dans, dans tous les biens que j’achète euh… alors je discute avec des anciens investisseurs, ils me disent : mais non, c’est pour investir, il ne faut pas s’imaginer dedans, c’est… c’est du placement enfin… et alors moi, je suis… je suis à l’opposé de ça quoi. Je, je cherche vraiment des biens qui correspondent avec euh toutes les qualités que moi, je rechercherai en tant que… que propriétaire ou locataire, habitant et donc euh du coup j’élimine pas mal, pas mal de bien donc voilà, je veux entre autres pour mes critères de recherche du stationnement privé ou des garages. Je veux euh… pas plus de trois niveaux parce que je trouve qu’après au-delà euh bah il faut, il faut être en forme, il faut être jeune (rire)…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… surtout s’il n’y a pas d’ascenseur. S’il y a un ascenseur, les charges sont souvent plus élevées donc c’est un inconvénient aussi donc pas d’ascenseur, euh pas de chauffage collectif euh… des planchers à ordi voilà moi c’est euh… ça c’est bon personnel. J’aime bien tout ce qui est plancher béton pour le vieillissement, dans la durée, je trouve que ça vieillit mieux que les planchers bois et qu’il faut uniquement non plus sont pas terribles entre les étages…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain : Euh voilà grosso modo puis un agencement, un agencement intéressant de l’appartement. Voilà.

Yann DARWIN : OK. Donc tu t’es fait des critères perso en mode euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Voilà, comme si je…

Romain : J’achète pour moi.

Yann DARWIN : Comme si j’achète pour moi donc plancher bien isolé euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… euh… OK emplacement parking, etc.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Ouais, c’est une bonne approche parce que tu dis euh… tu dis bon du coup euh… mon locataire sera bien, il restera plus longtemps. Je pourrais louer plus cher, etc.

Romain : Ouais. Tout à fait. En gros, je me… comme je, j’avais un petit peu peur, on a toujours un peu peur d’investir et j’avais besoin d’être rassuré et ça me rassurait de savoir que tous les critères que, que j’avais étaient réunis quoi. En gros, je me disais : mais si mon appartement ne se loue pas, les autres ne vont pas se louer. Voilà. Pour moi, c’était… j’étais dans la fourchette haute des prestations quoi. Voilà. Ça me rassurait.

Yann DARWIN : Bah ouais. De toute façon euh… très très bonne technique de se mettre en haut du marché parce que c’est vrai que quand tu regardes, quand tu fais des études sur un marché alors à l’échelle d’une ville ou même d’un quartier euh tu te rends très très vite compte que l’offre locative est toute pourrie (rire) finalement.

Romain : Ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN : Et du coup euh… il y a un peu bah tu parlais, t’en parlais juste avant des investisseurs un peu à l’ancienne, un peu des vieux et de la vielle…

Romain : Hum.

Yann DARWIN :… et c’est vrai que à l’époque, ce n’était pas trop le délire de faire des beaux appartements, il suffisait de faire un appartement et puis ça se louait parce que de toute façon, il manquait d’appartement alors qu’aujourd’hui…

Romain : Ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN :… aujourd’hui, c’est un peu l’inverse c’est-à-dire que si tu fais un appartement tout pourri bon éventuellement, tu vas le louer mais tu vas avoir bah des locataires tout pourri en fait (rire)…

Romain : Exactement.

Yann DARWIN : Tu attires les locataires euh… bah qui méritent d’habiter là enfin ce que tu leur donnes quoi, qui… qui… c’est normal quoi, qui se ressemble s’assemble finalement. Donc euh… l’approche de faire de la bonne qualité, c’est clair que c’est la bonne approche alors du coup, qu’est-ce que tu fais euh… alors t’as tous ces critères-là mais…

Romain : Hum hum.

 

Les conseils de rénovation

 

Yann DARWIN :… est-ce que t’as d’autres critères ? Est-ce que t’as… une autre façon de faire quand tu, quand tu rénoves, quand tu fais des travaux ?

Romain : Alors bah je garde la… le même euh… la même ligne de conduite finalement. Je fais euh que du euh… bon je dis de très haute gamme, j’appelle ça haute gamme parce que voilà on fait euh… pareil de rénovation complète avec euh… bah du sol au plafond avec des parquets euh flottants. Je mets euh… je mets de l’isolation au sol aussi pour éviter phoniquement entre euh… entre locataires qu’il y ait des, des perturbations et des problèmes à gérer par la suite, des beaux parquets flottants et des peintures avec de la décoration, on fait beaucoup de… de styles dans les appartements. On essaie de mettre une touche d’écho sympa plutôt que juste une peinture blanche qui fait euh… bah c’est ce qu’on trouve habituellement, un coup de propre quoi.

Yann DARWIN : Hum hm.

Romain : Donc on met de la déco, on fait des murs qui ressortent. On essaie de faire au moins un mur de couleur par pièce différente avec des, des couleurs un peu contemporaines voilà, du beau carrelage, une cuisine équipé donc pas de la cuisine premier prix, on fait euh… par un cuisiniste avec euh vraiment un grand plan de travail, avec des meubles hauts, des meubles bas. On fait un truc qui a, qui a de la gueule qui, qui finalement peut déclencher en fait le coup de cœur quoi comme… comme la vente d’un appa… pour la vente d’un appartement en fait.

Yann DARWIN : Hum. Bah c’est vrai que tu te couvres déjà au niveau de tes loyers parce que tu vas avoir forcément des meilleurs locataires et des meilleurs loyers…

Romain : Hm.

Yann DARWIN :… et puis tu te couvres aussi euh en cas de revente quoi. Tu, tu engranges de la plus-value latente parce que ton appart vaut bien plus cher une fois que tu la refais comme ça que euh… bah que quand il est tout pourri. La preuve quand t’as revendu un F2 au prix de deux F2 quoi (rire).

Romain : Hum. Tout à fait. Hum.

Yann DARWIN : Ouais, c’est clair bah ouais bonne approche, bonne approche. Et alors donc euh t’as acheté ces euh… cet immeuble avec tous ces F3 euh…

Romain : Oui.

Yann DARWIN : Donc là on était en 2013 hein, c’est ça ?

Romain : Ouais, c’est ça. 2013 là.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Donc voilà il y a eu quelques années qui sont écoulées donc fin 2013, septembre 2013 euh…

Yann DARWIN : Et alors au niveau bancaire, au niveau montage du dossier, etc. ça s’est bien passé puisque là t’avais encore un F2 payé et ta résidence principale.

Romain : Ouais, c’est ça. Tout à fait. Euh… bah très facilement en fait j’étais surpris euh et en plus euh encore plus euh si je te dis dans quelle banque j’étais donc euh…

Yann DARWIN : Vas-y !

Romain :… je peux le dire ouais ? C’est… bah c’était à la Banque Postale. Voilà.

Yann DARWIN : (Rire).

Romain : Donc euh… j’ai tout fait mes prêts à la Banque Postale.

Yann DARWIN : Euh ce n’est pas la banque des investisseurs la Banque Postale.

Romain : Eh bah non. Et non, non, non mais ça je l’ai appris par la suite donc à cette époque-là euh… j’y croyais, j’avais un conseiller euh… conseiller crédit puisque la Banque Postale c’est ça, il y a une personne qui s’occupe uniquement des crédits euh…

Yann DARWIN : Et il est tout seul en France (Rire).

Romain : Ouais pratiquement par région, je crois que c’est euh… c’est divisé en deux ouais…

Yann DARWIN : (Rire).

Romain :… dans la France mais ils sont débordés de dossiers mais en fait, je suis tombé sur quelqu’un qui était très très bon a niveau de montage de dossier et qui, et qui comprenait ce que je faisais donc il a pu me suivre jusqu’au… a maximum qu’il a pu me suivre mais bon.

Du coup là le dossier, il était accepté euh assez facilement…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… avec un financement total donc euh… il y avait euh… trois appartements de loué déjà en place donc il y avait quand même une rentabilité en place…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… trois anciens locataires qui étaient là depuis plus de 20 ans pour les trois…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… et un appartement à rénover donc on a emprunté euh les frais d’acquisition. C’était 185 000 €. Il y avait les frais de notaire à financer et il y avait 22 000 € de travaux donc on a fait un financement euh… euh sur 25 ans. On a fait 222 000 € sur 25 ans donc avec une mensualité c’était 1 100 € par mois à l’époque.

Yann DARWIN : Alors t’es en train de me dire que t’as emprunté 200 000 € sur 25 ans à la Poste (rire)…

Romain : Ouais, c’est ça (rire)… c’est ça.

Yann DARWIN : Bah on t’a trouvé, c’est toi. (Rire)

Romain : Ouais. Ouais, ouais. Je suis là.

Yann DARWIN : Tu es le seul en France à avoir fait ça (rire).

Romain : Ouais. Ouais, ouais (rire). Sûrement mais ouais…

Yann DARWIN : Alors attends, tu me dis que t’as un bouquet de travaux de 20 000 € mais en fait tu ne refaisais pas que l’appartement vide alors tu, tu… tu faisais les communs, non aussi ?

Romain : Ouais euh… on a fait donc… on a fait le double vitrage sur tout l’immeuble puisqu’il n’y avait pas de double vitrage et on a refait euh… l’appartement et les communs. Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : D’accord. OK.

Romain : Tout à fait.

Yann DARWIN : OK. Ouais histoire que dès que les gens arrivent boum c’est propre, c’est joli quoi.

Romain : Ouais, ouais. Tout à fait. Voilà, on faisait au moins la coque propre quoi, la cage d’escalier quand on va dans l’appartement, on voit que l’environnement soit aussi en adéquation finalement avec euh… ce qu’on m’a proposé dans l’appartement quoi, voilà.

Yann DARWIN : Et du coup, t’avais une stratégie pour les, les… ceux qui étaient loués depuis de longue date. T’avais une stratégie de les refaire au fur et à mesure, c’est ça ?

Romain : Ouais. Alors je me suis dit plus tard mais il faudra évidemment les refaire donc euh… donc voilà alors bon ça c’était prévu mais enfin euh ce n’était pas prévu dans l’immédiat quoi, voilà. Là, il y avait des locataires en place donc euh je me suis dit : je vais euh… je vais prendre le cash-flow euh que ça génère et puis le placer de côté pour euh plus tard et effectivement quand tu auras les appartements à refaire, d’avoir assez d’économie pour euh… pour pouvoir euh les refaire quoi.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Donc après j’ai refait alors en fait, il y avait des loyers qui étaient un peu bas donc j’avais une locataire qui était là depuis 45 ans et depuis la date de… de… bah de… de construction quoi du bâtiment…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… donc elle avait un loyer euh de tête, elle était à trois… 260 € par mois pour un F3 et…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… et… voilà donc le même en haut, dessus, je l’ai loué euh… un peu plus de 530 €…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… voilà, elle était très en-dessous et donc je l’ai proposé voilà pour euh… pour pouvoir avoir un peu plus de, de cash-flow et je… d’augmenter son loyer de 50 € par mois euh en contrepartie de refaire le double vitrage, voilà.

Donc on a refait un nouveau bail avec son accord en augmentant le loyer de 50 € et euh… donc ça lui faisait un loyer quand même à 320 €, c’est quand même correcte et euh…

Yann DARWIN : Ouais, c’était la moins cher. Hum hum.

Romain : Ouais et donc en plus de ça bah ça lui a ouvert des droits finalement APL et euh…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… et euh… elle ne me donne que finalement 80 € par mois de sa poche maintenant.

Yann DARWIN : Ouais.

Romain : Donc elle est contente euh… voilà tout le monde est gagnant quoi, voilà, c’était un bon échange quoi.

Yann DARWIN : Bah comme quoi toi qui nous écoutes, va chercher l’info, essaie de fouiner, de sortir un peu des sentiers battus, ne fais pas comme tout le monde alors là en effet euh… au moins c’est intéressant ce que tu nous dis parce que si tu suis l’indice de références des loyers donc ce qui te permet officiellement d’augmenter le loyer euh t’as un indice qui euh… est remis un jour tous les trimestres et puis euh… et puis une fois l’an ou tous les deux ans, tu remets un jour ton loyer et ça augmente d’une manière à peu près ridicule donc peut-être de 1 ou 2 € tous le ans ton loyer.

Mais là, t’as une personne qui est depuis très longtemps dans les lieux et donc il n’y a pas eu d’augmentation depuis très longtemps parce que souvent bah les propriétaires ne font pas les augmentations et quand tu rachètes les immeubles, tu te retrouves bah dans le fait accompli.

Donc là, tu ne pouvais pas… légalement tu n’as pas le droit d’augmenter le loyer de 50, 100 €, etc. donc ce que t’as fait…

Romain : Hum.

Yann DARWIN :… et c’est exactement la seule solution donc t’as bien agi c’est que t’as fait un nouveau bail en mode euh… amiable mais tu proposes à la personne : écoutez, OK, on va vous faire les travaux en échange bien sûr on va vous augmenter euh… un peu le loyer si vous, si vous acceptez bien sûr hein… on signe un nouveau bail et puis, et puis voilà on se met d’accord, à l’amiable et c’est la seule solution d’augmenter un loyer euh… de façon importante euh… et alors le petit coup des appels, bien joué parce que c’est vrai qu’on n’y pense jamais des fois euh… à augmenter le loyer un tout petit peu finalement eh bah ça permet aux gens de chopper les APL et de payer moins au bout du compte (rire).

Romain : Ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN : Et puis en plus toi, ça augmente la valeur bien sûr encore une fois euh bah ton foncier parce que tu refais, tu refais les fenêtres, tu refais les travaux et ça profites à tout le monde…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Gagnant-gagnant.

Romain : Ouais. Hum. Tout à fait. Ouais.

Yann DARWIN : OK. Euh… alors donc bon bah cet immeuble euh… OK, te… vas-y !

Romain : Bon alors, on a tout loué alors ce n’est pas une grosse opération au niveau du cash-flow mais bon c’était un des premiers donc c’est pareil, j’étais toujours dans l’apprentissage euh… j’ai beaucoup appris par moi-même et puis après en discutant avec des investisseurs mais euh au début, je ne connaissais pas trop trop. Maintenant évidemment, je ferais euh… je chercherai un peu plus de, de cash-flow. Là, on était à un peu plus de… voilà 3 500 € par an de cash-flow mais euh… par contre s’il y avait une évolution effectivement au niveau des loyers, il y a eu des fois que… ou du départ des locataires, une fois que les locataires sont partis euh… quand je referai les appartements évidemment, il y a une évolution possible au niveau des loyers donc il y a un cash-flow qui va évoluer après plus tard dans les années euh… dans les années à venir avec des travaux quoi. Là, il y a un potentiel

Yann DARWIN : D’accord. Donc là pour l’instant, 3 500 € par an et là… du coup, les locataires sont toujours dans les lieux.

Romain : Et les locataires sont toujours dans les lieux, là je… l’appartement était reloué, j’ai refait euh… d’une facilité euh incroyable et euh… pareil c’est une femme seule, ce n’est que des femmes seules, c’est… c’est quatre appartement de femme seule donc il y a une bonne entente, ça se passe super bien enfin ouais donc euh… et puis c’est toujours les mêmes enfin les… (rire) voilà, ça roule quoi.

Yann DARWIN : Bon bah c’est nickel. OK

Romain : Ça roule tout seul.

Yann DARWIN : OK. Euh… Ok donc cet immeuble bon t’as une rentabilité qui est correcte euh… ce n’est pas, ce n’est pas folie folie mais c’est normal euh… c’est, c’était encore…

Romain : Hum.

Yann DARWIN :… encore le début euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… et puis bah ça va s’accélérer en 2014, c’est ça, qu’est-ce que t’as fait en 2014 ?

Romain : Alors euh… voilà puisque j’ai été surpris d’avoir eu le financement aussi rapidement mais je me suis dit : bah… bah on va, on va continuer, on va voir hein puisque on me finance, on me fait confiance donc on va continuer.

Alors euh… rapidement, une fois que le projet a été, était lancé, était en route, qu’on avait fait les travaux, que l’appartement… que l’immeuble roulait, on s’est mis à rechercher un autre immeuble et du coup là, on a trouvé euh… un autre immeuble sur Brive donc euh là celui-ci, je l’ai finalisé au mois d’avril donc en fait ouais c’est à peu près euh sept-huit mois plus tard…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Euh un immeuble donc à 150 00 € euh toujours dans ma ville qui répondait à tous les critères que… que j’avais euh, que j’avais exigés même avec des jardins, celui-ci… il y a des jardins individuels par appartement…

Yann DARWIN : Une super plus-value hein.

Romain : Ouais ça, ça plaît beaucoup. Je le vois quand je reloue euh… euh les gens m’appellent beaucoup pour avoir du jardin parce que c’est rare, c’est effectivement d’avoir un appartement avec jardin.

Yann DARWIN : Ouais, ouais super plus-value puis même sur ton loyer et puis même sur la valeur de ton, ton foncier…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… c’est bien.

Romain : Ouais. Tout à fait. Donc 150 000 € euh… trois appartements deux F4 et un F3 euh… un peu le même principe finalement que l’autre, il y en avait deux de loué euh… depuis longtemps en plus aussi et euh… et un de vide, un rénové donc euh… voilà, budget total à 172 000 € avec les frais de notaire financés et les travaux. Voilà, demande sur 25 ans à la Banque Postale.

Yann DARWIN : Non.

Romain : Toujours pareil.

Yann DARWIN : (Rire)

Romain : (Rire) bah oui, oui, j’avais quelqu’un qui m’écoutait pour me finançait. Moi, je… je suis hein.

Yann DARWIN : (Rire)

Romain : (Rire)

Yann DARWIN : Je m’entête. Alors OK.

Romain : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Ils t’ont encore prêté ?

Romain : Eh bah ils m’ont prêté, accepté…

Yann DARWIN : (Rire)

Romain :… c’est passé au… j’appelle ça au centre financier…

Yann DARWIN : tu as ton commission ? Oui, aux engagements, ouais. Alors attends euh, je voudrais juste euh… si ça ne te dérange pas…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… parce que je me rends compte qu’on n’a pas dit, est-ce que tu peux dire à l’époque…

Romain : Oui.

Yann DARWIN :… combien tu gagnais par moi…

Romain : Ah oui.

Yann DARWIN :… avec ton salaire ?

Romain : D’accord. Euh… bah c’est toujours le cas aujourd’hui d’ailleurs hein mai euh… à l’époque mais en fait donc euh je suis aide-soignant, je ne fais que des remplacements donc que de CDD en fait ou de l’intérim…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… donc en moyenne euh… je travaille à peu près six mois quoi par an donc j’ai six mois de chômage et six mois de… de salaire à peu près. Voilà.

Yann DARWIN : OK. OK.

Romain : Donc voilà puisque bon bah en fait euh… ce que je… j’aime c’est la liberté, c’est le temps, c’est… c’est la raison aussi pour laquelle évidemment j’ai investi dans l’immobilier et donc déjà j’avais ce soif de liberté euh depuis toujours quoi donc euh… donc voilà je travaille euh… je travaille à peu près six mois de l’année quoi. Voilà.

Yann DARWIN : D’accord. Donc tu te fais en gros six mois de travail, six mois de… de … bah de…

Romain : Six mois de chômage quoi.

Yann DARWIN :… de vacances ouais, de chômage, on fait des remplacements donc tu enchaînes des CDD ?

Romain : J’enchaîne les CDD plus ou moins. Voilà, je prends des CDD de six mois ou alors ça peut être des CDD de deux mois renouvelés ou alors de l’intérim eh… mais souvent c’est des CDD temps plein euh que j’enchaîne plus ou moins et puis euh… et puis après, j’ai des périodes de vacances enfin de chômage où je m’occupe de mes investissements aussi et euh… donc voilà, c’est plus cool quoi.

Yann DARWIN : D’accord et donc… avec un profil comme le tien euh la Banque Postale en plus on prête à la Banque Postale…

Romain : Ouais, ouais.

Yann DARWIN : T’as prêté deux fois à 110 % sur 25 ans pour deux immeubles enfin…

Romain : Et des… ouais, ouais.

Yann DARWIN :… à ce stade-là de l’histoire parce que ce n’est pas fini en plus (rire).

Romain : Oui. Oui, oui mais alors il faut savoir aussi quand même que ma femme euh… est aide-soignante aussi et elle, par contre, est… est en CDI. Voilà donc euh…

Yann DARWIN : Dca.

Romain :… ça compense aussi un tout petit peu, je pense euh… moi, je sais qu’à chaque fois bon c’était le point négatif hein ça ressortait, c’était le point négatif.

Bon après, ce qu’il y a c’est que je, je… je justifiais en expliquant que c’était vraiment un choix de ma part, ce n’est pas vraiment je ne subissais pas le chômage euh… voilà, par… par contrainte. C’était vraiment un choix de me consacrer, d’avoir du temps aussi pour mes investissements et donc que euh… aide-soignant effectivement il y a beaucoup de demandes, eux ils ont des barèmes au niveau des métiers euh quand ils cochent aide-soignant car un aide-soignant au niveau de la demande ouais enfin il y a beaucoup au niveau de… des postes à pourvoir donc euh… voilà, ça tient la route quoi je dis euh… voilà, c’ est vraiment un choix de ma part pour euh dégager du temps, me consacrer, me professionnaliser à mes investissements et euh… et je montre une certaine régularité finalement de mes revenus, de salaire et de pôle emploi aussi quoi.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Et ils avaient réussi donc avec au fur et à mesure des années à me prendre en compte mes revenus de chômage à les intégrer carrément dans le calcul du taux d’endettement de mes revenus parce qu’ils voyaient que ça faisait plusieurs années que je faisais ça et que c’était quand même régulier. Je n’avais pas des salaires énormes mais j’avais des, des revenus réguliers de pôle emploi et euh… et salariaux et donc ils me prenaient en compte euh 100 % de mes revenus chômage en calcul.

Yann DARWIN : T’as transformé limite à handicap hein parce que pour la banque, c’en est un en force…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… c’est-à-dire que t’as réussi à faire passer que c’était et euh… et euh bien joué hein que c’était euh récurrent et que…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… et que à partir du moment où c’est récurrent bah pour la banque c’est, c’est on peut le prendre en compte. Comme quoi encore une fois, tout est négociable, il ne faut pas écouter e s’arrêter à, au… à la première impression et à la première possibilité euh… enfin t’as, t’as bien géré alors OK.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Alors OK bon…

Romain : Donc voilà.

Yann DARWIN : Le, le profil alors…

Romain : (Rire)

Yann DARWIN :… on en reparlera après. On repart sur cet immeuble donc cet immeuble donc du coup, ils t’ont prêté ?

Romain : Alors ils m’ont prêté ouais, sans problème…Ouais, ils ont accepté euh financement sur 25 ans euh… 880 € de mensualité euh… et on a à peu près 1 400 € de revenus locatifs par mois donc là on a un cash-flow euh…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… voilà un cash-flow donc… alors… et cash-flow moi, je le calcule en fait toujours avant, avant impôt donc j’enlève ma taxe foncière, j’enlève l’assurance PNO (propriétaire non occupant)…

Yann DARWIN : Hum hm.

Romain :… j’enlève euh… qu’est-ce que j’enlève… après bah le crédit, voilà. J’enlève mes charges et donc voilà, je…

Yann DARWIN : J’enlève tout sauf les impôts.

Romain : J’enlève tout sauf les impôts. Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : Enfin un cash-flow net et pas un cash-flow net net. Ouais, c’est ça enfin.

Romain : Ouais, voilà. C’est ça. Ouais, tout à fait.

Yann DARWIN : OK. D’accord. Euh…

Romain : Alors là le cash-flow net, donc c’est 4 500 €, voilà par an.

Yann DARWIN : D’accord. 4 500 € par an et alors au niveau du montage parce qu’on a dit que tu investissais avec ta femme qui est en CDI, vous êtes en SCI ?

Romain : Alors euh… jusqu’à maintenant donc non. Maintenant oui mais euh jusqu’à cet immeuble-là, on a acheté tout en nom propre, en indivision.

Yann DARWIN : En indivision. D’accord. OK.

Romain : Ouais. Après, ça a changé.

Yann DARWIN : OK. Après, vous êtes passé en SCI à l’IR ?

Romain : Ouais. Alors après… l’investissement d’après, c’est en CI à l’IR. Ouais.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Voilà, avec option IS, par contre.

Yann DARWIN : D’accord. Alors après on va en parler, ça va être intéressant. T’as un truc à rajouter sur celui-là ? Euh… de précis ou…

Romain : Non. Rien de spécial. Après pareil, j’ai vu le potentiel donc ce que j’aime bien, c’est que même si le cash-flow n’est pas énorme, c’est qu’il y a un potentiel d’évolution.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Alors soit je cherche avec beaucoup de cash-flow euh tout de suite maintenant euh soit qu’il y a un potentiel d’évolution de cash-flow dans les années à venir. Voilà.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Si le bien est exploité à son maximum et que ça ne dégage pas beaucoup de cash-flow, c’est… enfin pour moi, je… je ne trouve pas que c’est intéressant.

Yann DARWIN : Ce n’est pas un super investissement. Ouais. Mais si t’as des bonus cachés, c’est vrai que c’est intéressant. Ouais.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Il y en a pas mal dans les immeubles des bonus cachés, ne serait-ce que euh… des combles aménageables qui ne sont pas aménagés euh… un bout de terrain, une dépendance ou des appartements comme dans ton cas qui sont mal loués, entre guillemets, parce qu’ils sont loués depuis longtemps avec le loyer après il n’a pas été réévalué. OK, bon.

Romain : Hum.

Yann DARWIN : Alors immeubles suivant, changement de régime, comment ça marché ? Alors… attends donc du coup, là on est en 2014… et en 2015 ?

Romain : Oui, 2014.

Yann DARWIN : En 2015, tu repasses à l’action.

Romain : Euh alors 2015, 2015 : changement de résidence principale, on a revendu notre résidence principale, on a racheté une autre pour se rapprocher de, de Brive. On était à la campagne, on s’est rapproché de Brive pour le côté commodité, voilà pour les enfants et tout ça donc on était pas mal occupé…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… pour ça et après c’est 2016.

Yann DARWIN : D’accord.

Romain : 2016 donc bah là dernièrement donc il y a euh… il y a quoi cinq mois…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… il y a cinq mois, nouvel immeuble euh… voilà, je dis : bon bah on va, on va retenter, on va voir euh… donc là, j’ai trouvé donc là c’est un peu plus gros parce que maintenant bon je commence à avoir pas mal de, de connaissance et puis voilà, j’ai envie de passer un petit peu à la vitesse supérieure donc là, c’est un immeuble plus gros, il y a 12 appartements dedans.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Donc euh il y a sept F2 et cinq F1 dans celui-ci.

Yann DARWIN : Sept F2, cinq F1 euh… OK.

Romain : Ouais. Voilà.

Yann DARWIN : Et quand… au moment où t’achètes, c’est loué ou c’est vide ?

Romain : Tout loué. Les douze loués. Tout est loué.

Yann DARWIN : Tout est loué.

Romain : Tout est loué donc rentabilité en place euh… voilà. Bonne rentabilité en place. Voilà.

Yann DARWIN : D’accord. Et t’as… t’as réussi à négocier euh à un prix intéressant puisque souvent quand tout est loué forcément, c’est… c’est plus dur.

Romain : Ouais. Ouais, ouais. Alors j’ai pu négocier parce qu’en fait, le vendeur, il est euh… c’est quelqu’un qui, qui fonctionne – comme on disait un peu à l’ancienne – qui a… qui a pompé le jus euh – on appelle ça comme ça – de l’immeuble au maximum et qui maintenant le revende parce que… bah voilà il y a… l’immeuble est en mauvais état et euh… il n’a pas pris soin de choisir de bons locataires et donc l’immeuble s’est dégradé et donc du coup bah il est obligé de vendre euh… de vendre pas cher par rapport à ce que ça pourrait valoir quoi.

Yann DARWIN : OK. Tu t’es mis en mode sauvegarde d’immeuble alors c’est euh… c’est…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : On fait de très bonnes affaires en faisant ça. Par contre, c’est un petit peu plus dangereux parce que forcément euh… il y a des locataires qui ne sont pas d’une extrême qualité, j’imagine, dans l’immeuble.

Romain : Ouais. Ouais, tout à fait. Je ne me serais pas lancé là-dedans au début mais maintenant, je me sens capable de gérer ce genre de… ce genre d’immeuble, voilà de… de prendre en main ce genre de chose.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Ça ne me fait plus peur.

Yann DARWIN : Le but étant de redresser les choses et de refaire les appartements et d’améliorer le… la situation locative, j’imagine.

Romain : Exactement. Exactement. Donc là, j’ai…

Yann DARWIN : OK. Alors là-dessus, tu peux nous donner les chiffres, etc. On t’écoute.

Romain : Ouais. Donc alors la négociation donc c’était affiché à 340 000 €…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… euh… et alors si le propriétaire baissait le prix euh… il ne refaisait pas la toiture puisqu’il y avait eu un petit dégât des eaux donc il avait touché une partie d’assurance euh sinon euh… il… soit il ne baissait pas le prix et il refaisait la toiture, voilà.

Yann DARWIN : D’accord.

Romain : Donc moi, j’ai fait une proposition euh… à 295 000 € mais avec la toiture refaite.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Voilà donc euh… voilà, je voulais gagner sur les deux… les deux tableaux alors j’ai une contre-offre finalement mais je ne pensais pas hein, je ne pense pas que ça passerait euh… chaque fois j’étais surpris des négociations euh… finalement qui passent finalement des fois, c’est assez facilement euh… 298 000 € et il a accepté de refaire la toiture euh… pour ce prix-là quoi. Voilà.

Yann DARWIN : OK donc t’as négocié et une baisse de prix et la toiture.

Romain : Voilà. Lui, il avait l’avantage fiscal à refaire la toiture et… moi euh bon voilà, ça m’intéressait parce que je voulais euh que la toiture soit refaite puisqu’il y avait un des… elle était en mauvais état et euh… voilà donc ça.

Et après l’agence euh… donc il y avait 13 000 € de frais d’agence compris dans le prix euh… et là, c’est pareil, je n’ai pas négocié des frais d’agences en fait, j’ai négocié une prestation. J’ai négocié puisque l’agence s’occupait aussi euh de la gestion. La même agence s’occupait de la gestion de l’immeuble et c’est un immeuble voilà avec euh des locataires plus ou moins euh… compliqué à gérer donc je voulais laisser la gestion à l’agence et donc du coup, j’ai négocié euh au moment de, de l’achat. La remise en location des appartements euh gratuite euh pendant toute la durée de vie des détentions de l’immeuble. Voilà.

Yann DARWIN : Alors attends ! (Rire).

Romain : (Rire).

Yann DARWIN : OK alors déjà bon… alors toi qui nous écoutes euh premier… première astuce alors en effet, on… il n’y a pas que le prix qui est négociable, on peut aussi négocier des choses peu importe quoi donc toi, t’as négocié une toiture alors… que la toiture soir refaite et en plus le prix donc… là bon déjà, ce n’est pas mal.

Ensuite, t’as négocié autres choses. T’as négocié à l’a… avec l’agence qu’elle été remette les biens en location gratuitement mais euh… comment t’as, comment t’as réussi à faire ça ? Parce que là ça veut dire que à vie, elle te reloue les appartements gratuitement.

Romain : Ouais alors en fait, en réalité c’est que euh… ce que j’avais peur moi dans la gestion euh… d’agence c’est que après quand il a la remise en location souvent, ça traîne et pas… il ne s’occupe pas de mettre les biens euh… en location. Il s’a… bon on se retrouve souvent ses… avec des appartements vides, ils ne sont pas très dynamiques donc moi, je voulais m’occuper de la recherche de locataire puisque c’est quelque chose que j’aime faire et puis j’ai envie de voir les gens et puis euh… ça marche bien. Je sais que je reloue rapidement euh… Donc en fait, ça me gênait à chaque fois de payer euh des frais d’agence et puis que le locataire paie les frais d’agence alors qu’on passe de particulier à particulier.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Donc euh… donc je leur ai proposé ça, je leur ai proposé qu’en fait, moi je trouve les locataires à chaque changement de…. de locataires et que je leur envoie en fait à l’agence et ils s’occupent de l’établissement du bail et de l’état des lieux mais gratuitement pour le locataire et pour le propriétaire donc euh… Et finalement bah ils ont accepté finalement assez facilement. Ils n’ont pas euh… ils n’ont pas trop cherché euh… euh bon la… la gérante de l’agence a fait un peu la tête, c’est… sur le coup mais finalement euh… voilà alors ce qu’elle m’a demandé en contrepartie, elle m’a dit : bon bah alors par contre si nous, on trouve un locataire avant euh on prend les frais quand même. Bon mais j’ai dit : oui mais bien sûr, évidemment. Ça c’est… ça va de soi mais bon, je ne leur ai laissé pas le temps. (Rire)

Yann DARWIN : Ah oui. Tu leur as mis la carotte quoi. Tu les ultra-motives c’est-à-dire que voilà s’ils trouvent, ils ont les frais et s’ils ne trouvent pas, ils n’ont pas de frais.

Romain : Ouais, c’est ça. Ouais

Yann DARWIN : Par contre, ils ont vendu l’immeuble. J’imagine qu’ils étaient euh… en galère sur cet immeuble pour accepter euh… et c’est ça qui est beau, c’est que souvent les acheteurs sont en position de force surtout sur des biens comme ça un peu compliqué qui s’adresse un petit peu à des investisseurs un peu plus chevronnés. Puisque c’est compliqué, il faut redresser l’immeuble, etc. T’es vraiment quand t’es… quand t’es acheteur en position de force et en fait, tu ne te rends pas compte parce que toi, t’es dans ta négociation, t’as peur de ne pas l’avoir, t’as peur de passer à côté de bien faire, etc. alors qu’en fait, c’est tout le contraire.

T’es ultra en position de force et tu peux négocier des trucs de fou et négocier vraiment les prix à la baisse bon il y a plein de fois où ça ne passe pas mais il y a aussi des fois où ça passe quoi et la preuve voilà. Exemple euh… exemple encore, un exemple de plus que des fois ça passe quoi euh…

Romain : Ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN : D’accord. Et alors par contre, ils se rémunèrent euh… en partie sur autres choses, j’imagine, cette agence.

Romain : Alors ouais, voilà. Bon mais je leur laisse le, la gestion euh courante de l’immeuble donc recevoir les loyers, me les reverser et la gestion bah euh… voilà de, des compteurs enfin tout le côté moi que je trouve un peu galère, le prorata de charges et faire…

Yann DARWIN : Ouais. Tout ce qui est chiant.

Romain : Ouais, tout ce qui est chiant, quoi. Les, les cops de téléphone de locataire qu’il y a une fuite d’eau, voilà. Ils ont la liste de mes artisans et donc en cas de problème, ils appellent. Voilà, ils ont un problème d’électricité, ils vont appeler mon électricien. Ils ont un problème de… voilà de plomberie, ils appellent mon plombier et tout ça ouais…

Yann DARWIN : Tu leur as laissé une délégation limite euh… jusqu’à laquelle ils n’ont pas besoin de te contacter ?

Romain : Non, on n’a pas parlé de montant particulier.

Yann DARWIN : D’accord.

Romain : Non euh… c’est vrai qu’on communique assez bien par mail donc à chaque fois qu’elle fait intervenir un de mes artisans, elle m’envoie un message mai euh… ouais pour l’instant pour les petits trucs euh… ouais, ils se sont débrouillés, ils ont appelé automatiquement euh pour les trucs urgents quoi. C’est surtout les trucs urgents en fait qu’il faut qu’ils réagissent rapidement. Là, il faut que… ils n’ont pas besoin de mon accord et après c’est euh… tout ce qui n’est pas urgent finalement je, je vous demande à avoir l’accord finalement avant.

Yann DARWIN : D’accord. OK. Parce que tu peux faire avec les gestionnaires euh une fois que t’as, t’as un peu plus d’immobilier, c’est vrai que… euh à ce qu’on t’appelle à chaque fois pour une fuite euh… sur un chauffe-eau à… qui va te coûter 100 €…

Romain : Hum hum.

Yann DARWIN :… et tu peux donner une délègue à l’agence en disant : OK, allez… tous les travaux jusqu’à… euh 300 €, vous ne m’appelez pas, vous faites.

Romain : Hum.

Yann DARWIN : Donc ça peut permettre euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… d’être encore plus euh… encore plus tranquille et puis euh… bah d’être en vacance (rire).

Romain : Ouais. Tout à fait (rire).

Yann DARWIN : OK. Ça marche. Alors euh… OK mais…

Romain : Voilà pour la négociation…

Yann DARWIN : Ouais. Alors vas-y !

Romain :… euh… donc eh… voilà bon la négociation du coup 298 000 €. Après donc en fait quand l’immeuble est… était en mauvais état, on avait une partie de travaux qui était quand même à prévoir donc le ravalement complet de la façade qu’on fait en enduit à la chaux, c’est… c’est comme un crépis en fait, voilà ça… ça fera comme si l’immeuble était neuf…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Euh c’est, c’est isolant et puis c’est un peu …  donc il n’y a pas de traces de, de… de moisissure qui vont se mettre comme ça apparait sue les crépis, le noir qu’on voit du coup les noirs d’eau…

Yann DARWIN : Tout à fait. Ouais

Romain :… euh là, les champignons ne s’y mettent pas donc euh voilà dans le temps, ça se… ça vieillira mieux voilà. Après, on a prévu le ravalement quand même de la cage d’escalier aussi donc de refaire, de repeindre la cage d’escalier donc voilà on a tout ça, on a englobé dans le financement. Il est pour 25 000 € euh… tout compris en travaux. On avait 26 000 € de notaire, ça fait un projet à 350 000 € tout compris, voilà.

Yann DARWIN : D’accord. 350 000 € tout compris alors le financement…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… t’allais le chercher à La Poste ?

Romain : Alors là bien sûr, je suis allé à La Poste…

Yann DARWIN : (Rire).

Romain :… (rire) voir mon conseiller préféré et euh… et là euh… donc euh il m’a dit : OK, pas de souci. On vous finance et puis bah quelque… euh peu de temps après là, ça a pris quelques jours ouais, il m’a repassé un coup de téléphone et il m’a dit : bon, je suis désolé là euh… on ne va pas pouvoir ….. Ah bah je dits : ah bon ? Il me dit : ouais vraiment, je vois que tout ce que vous faites, c’est super. Vous dégagez du bénéfice sur toutes les opérations mais en fait, le problème c’est que vous vous professionnalisez et que nous, à La Poste, on est sur des profils de particuliers et pas de professionnels. Bon. Alors là, j’étais très déçu. (Rire) j’ai…

Yann DARWIN : D’accord. Ils ont dit… alors… ils ont dit : ouais, tu deviens trop… t’en as trop quoi. (Rire)

Romain : Ouais, c’est ça. En fait c’est l’écart entre nos salaires finalement et les revenus locatifs. Voilà.

Yann DARWIN : D’accord.

Romain : C’est… la différence est trop importante et donc du cop bah… voilà pour eux, on devient professionnel et bon… bah apparemment ce n’est pas… les professionnels, ce n’est pas leur truc, quoi. Dommage.

Yann DARWIN : Non. Pas trop. Ouais. OK. Alors du coup, t’as fait quoi ?

Romain : Bon bah du coup, je suis allé voir un courtier puisque j’ai vu que les courtiers, ça peut être sympa donc je suis allé voir un courtier euh… qui m’a dit : OK. Pas de souci. Ouais, super profil euh… bon bah moi, j’ai des banques qui, je pense, vont vous financer. J’aurai une réponse rapidement euh… voilà.

Donc le courtier bah 15 jours plus tard, toujours pas de nouvelle ; trois semaines, toujours pas de nouvelle bon bah j’y suis allé et euh… là, il me dit qu’il a deux retours négatifs et qu’il attend euh… un dernier retour mais qu’a priori ça serait négatif que… voilà.

Yann DARWIN : Ha !

Romain : Alors là, j’étais euh… ouais, j’ai été euh… j’ai été déçu, surpris et puis euh… bon bah mince quoi ! Donc il va falloir faire autrement et… donc là mais là je me suis euh… je me suis armé de courage et je voulais vraiment cet immeuble parce qu’il y a vraiment, il a vraiment un potentiel très intéressant donc euh j’ai, j’ai pris les pages jaunes, j’ai fait toute euh… la liste des banques de ma ville. Je suis allé même dans les régions voisines et j’ai fait une liste complète et puis je me suis retrouvé avec une liste de… de 18 banques et j’ai tout fait. (Rire).

Yann DARWIN : Ah ouais, t’as… t’as fait … du courtier…

Romain : J’ai fait la liste complète.

Yann DARWIN :… euh c’est bon il est nul euh… laisse-moi faire, (rire).

Romain : Ouais en fait bah… ouais, j’ai été déçu bah après euh… il n’a fait que, il n’a fait que trois banques. J’étais un petit peu déçu et euh…

Yann DARWIN : Ouais, c’est vraiment faible pour un courtier.

Romain : Après, j’avoue que j’avais un dossier quand même hyper compliqué. Il faut savoir que l’année 2015, je n’ai euh… je n’ai pas travaillé du tout toute l’année parce que voilà, on avait racheté notre résidence principale et… et en plus de ça, j’avais un, un… un chômage à 650 € par mois parce que j’avais travaillé en temps partiel avant don j’ai des droits de temps partiel donc j’avais une année 2015 euh… à, à… voilà dans l’année, j’ai touché 11 000 € et ma femme est à mi-temps en congé parental et donc elle ne touche que 1 000 € par mois. Donc on a une année euh 2015 très mauvaise au niveau des chiffres.

Yann DARWIN : Ah, tu cherches aussi (rire).

Romain : Ouais, là j’avoue que… ouais, j’étais euh…

Yann DARWIN : Ah donc, ça veut dire qu’à deux, à deux, vous faisiez 18 000 € à peu près euh… si mes calculs sont jutes.

Romain : Ouais, ouais. On faisait 21… 22 000 €… 21 000 € à deux.

Yann DARWIN : 21 000 € ?

Romain : Ouais deux… ouais…

Yann DARWIN : Ah ouais.

Romain :… de revenus.

Yann DARWIN : Et tu demandes, tu demandes un crédit à 330 000 €… pour 16 appartements… pour 12 appartements (rire)

Romain : Ouais, c’est… c’est ça. Je n’y croyais pas du tout… ensemble, je…

Yann DARWIN : Ouais mais euh…

Romain : Je n’y croyais pas du tout mai voilà, j’y suis allé.

Yann DARWIN : T’y es allé et euh… et euh… encore une fois euh… si on n’essaie pas eh bah… ça ne peut pas marcher.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Donc tu t’es… tu t’es… t’en voyais 18 banques, on va dire. Alors raconte-nous parce que ça…

Romain : Ouais alors à chaque fois que j’allais voir une banque… bon bah j’ai euh… j’ai pris des rendez-vous euh à l’appel quoi. J’en ai fait euh… j’en ai fait un paquet parce que le problème, je me suis rendu compte que les banquiers euh… nous disent souvent oui en face quand on les a en face de nous mais qu’après on a un retour finalement négatif mais plus tard donc si on attend le retour de… à chaque fois pour se relancer dans la nouvelle recherche de financement alors on se retrouve avec des délais euh… beaucoup trop long au niveau des clauses suspensives.

Yann DARWIN : Ah ouais.

Romain : Donc en fait euh, j’en ai fait… j’en ai fait un paquet euh… tout à la fois et eh… bah à chaque fois que j’allais voir une banque, je leur disais : bon bah je viens vous voir moi parce que voilà euh… maintenant, je veux… je veux grossir un petit peu mon patrimoine. Je viens vous comparer, j’ai une offre de ma banque…

Yann DARWIN : (Rire)

Romain :… de la Banque Postale (rire) mais euh… je souhaite voir ce qui vous pourriez éventuellement m’en proposer euh… de mieux ou pas parce que plus tard, je voudrais aussi placer de l’argent, je vais avoir des revenus, je vais avoir d cash-flow et je voudrais placer ce cash-flow, je voudrais l’épargner et je voudrais pouvoir comparer les offres d’épargne que vous aurez à me proposez , voilà. J’aimerais avoir deux banques, est-ce que… voilà, vous serez intéressé d’être partenaire avec moi… Voilà. C’est un peu dans cet esprit-là quoi même si je n’y croyais pas.

Yann DARWIN : Donc tu l’as présenté dans le bon sens, ouais. On n’était pas… c’est sûr que si t’arrives en disant : euh personne ne veut de moi, au secours. Ça ne peut pas marcher (Rire). Ça c’est clair.

Romain : Ouais. Voilà.

Yann DARWIN : C’est ça. OK. Alors bah une banque, deux banques, trois banques, quatre banques, cinq banques et comment ça se passe ?

Romain : Ouais. Bah là, c’est de refus, des refus, des refus quoi, à l’appel quoi. C’est… euh il y en a qui n’ont même pas étudié, il y en a où bon ils demandaient beaucoup d’apports eh… bon voilà, ça était euh… ça était euh refus, refus, refus à l’appel, à l’appel, à l’appel donc là euh…

Yann DARWIN : Est-ce que… pour resituer alors attends on a situé ton salaire mais au moment où t’as demandé le, le crédit, t’avais du cash et t’avais de l’apport ou… t’avais… ? Comment t’as fait ?

Romain : Ouais. Alors en fait, ouais entretemps ce qu’on a oublié c’est qu’en fait le dernier appartement que j’avais donc sans crédit, le tout premier…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… 2010, le F2 qui me restait…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… je l’ai revendu euh justement avant pour pouvoir euh… avant de me lancer dans ce projet, pour pouvoir l’épargner de côté puisque je n’avais plus rien de côté…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… même pour mes investissements actuels, il fallait d’épargne donc je l’ai revendu dans cette optique-là.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Donc je l’ai revendu assez facilement donc euh… 60 000 € et donc j’avais 60 000 € d’épargne. Voilà. Donc moi, je proposais si euh ça pouvait rassurer la banque puisque je voyais que ça coinçait. Au fur et à mesure des rendez-vous, on a quand même déjà les premiers retours des premiers donc je voyais qu’il fallait présenter différemment et donc je proposais d’apporter euh 30 000 € d’épargne, voilà, pour payer au moins les frais de notaire et euh… et les frais de garantie quoi.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Donc voilà, c’est un peu ce qui s’est dessiné après mais même avec ça, même avec 30 000 €, ça n’allait pas. Le problème, c’est notre situation professionnelle qui n’allait pas du tout et euh… voilà bah euh… donc 17 reçus et puis là bon on n’y croit plus du tout évidemment et il ne restait plus qu’une banque et là coup de téléphone donc eh…. bon mais bonjour monsieur, voilà votre dossier passait au comité. Il a été donc retenu par nos services et donc on voulait prendre rendez-vous avec vous pour finaliser le dossier euh… Alors pardon, oui ? Attendez, non, c’est…

Yann DARWIN : (Rire).

Romain :… excusez-moi, je n’ai pas entendu…

Yann DARWIN : (Rire).

Romain :… vous pouvez répéter, s’il vous plaît ? (Rire). Ah oui, oui, oui, oui. Ha d’accord, accept… validé, ça veut dire euh… ? C’est accepté, oui. D’accord. C’est ça.

Yann DARWIN : C’est le même mot. C’est la même…

Romain : Ouais, ouais. Non mais là je n’y croyais plus du tout donc euh… donc voilà, super content, super super content euh…

Yann DARWIN : Et alors du coup, ils acceptent de te financer sur 20 ans ?

Romain : Ouais. Donc là, j’ai fait une demande sur 20 ans, sur…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… sur 20 ans puisque le projet le permet largement…

Yann DARWIN : Et tu mets 30 000 €, OK ?

Romain : Sur 20 ans. 30 000 € de cash. Ouais, c’est ça, j’ai mis 30 000 €…

Yann DARWIN : Et tu gardes 30 000 € de côté, bon.

Romain : J’ai 30 000 € de côté, je ne suis pas… je ne suis pas à nu complet donc euh… donc voilà. Projet accepté donc là, c’est mensualité donc j’ai eu un taux euh… 1,60 en plus, ils m’ont fait un bon taux enfin je trouve par rapport à ce qui se pratique dans l’investissement locatif : 1,60 sur 20 ans…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… avec une option de modulation de prêt donc pouvoir rallonger ou raccourcir la durée donc ça, ce n’est pas mal si plus tard, je veux dégager plus de cash-flow ou finalement je vais rentrer d’argent enfin je peux moduler mon prêt de plus ou moins 30 %…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… donc ça, c’est quelque chose d’intéressant. Euh pas de frais de remboursement anticipé. Je ne l’ai même pas demandé, ils m’ont mis en automatique…

Yann DARWIN : Nickel.

Romain :… donc voilà, cadeau, sympa donc… 1 630 € de mensualité et j’ai un peu plus de 3 700 € de revenus locatifs hors charge. Voilà.

Yann DARWIN : Ha, ça devient, ça devient intéressant alors.

Romain : Ouais. Là, ça parle un peu plus. Ouais, ça parle un peu plus (rire).

Yann DARWIN : Ça parle un peu plus. OK. Et euh… alors du coup euh… alors attends, il faut qu’on leur fasse de la pub à cette banque. Alors, on ne va pas dire quelle agence c’est, bien sûr mais on peut au moins, on peut au moins dire…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… quelle banque il s’agit ?

Romain : Euh oui, la banque qui m’a accepté le financement ?

Yann DARWIN : Ouais, le marque… la marque de la banque, entre guillemets.

Romain : Le, le nom, le nom de la banque ?

Yann DARWIN : Ouais, le nom. Ouais, le nom.

Romain : Ouais. OK bah je le dis. C’est le CIC.

Yann DARWIN : C’est le CIC. OK.

Romain : Ouais. C’est le CIC, voilà.

Yann DARWIN : Après de toute façon entre deux agences CIC, ça ne sera pas pareil puisque ça ne sera pas les mêmes interlocuteurs mais euh…

Romain : Ouais de toute façon…

Yann DARWIN :… c’est intéressant de, d’avoir le nom de la banque parce que euh… parce que souvent euh on, on parle aux grosses banques euh… banque COP et Crédit Agricole, c’est… c’est les deux plus grosses euh en termes de capitalisation et que aussi en termes de… de financement locatif et comme quoi il y a d’autres banques euh… le CIC par… est un exemple qui est capable de financer donc… toi qui nous écoutes, quand tu cherches un financement, n’écarte pas de banque, n’écarte pas d’agence et je vais même te dire, je repars sur l’exemple du CIC. Si t’as fait l’agence CIC du centre-ville eh bah va faire l’agence CIC de la zone industrielle ou de la ville d’à côté parce que tout es joue avec les interlocuteurs à qui tu parles.

D’ailleurs, je crois que tu me disais que t’avais trouvé un interlocuteur justement intéressant.

Romain : Ouais. Tout à fait. Ouais. En fait, c’est… c’est là où j’ai senti la différence. Il y a un directeur, un jeune directeur qui vient d’arriver et qui euh… qui est très dynamique, qui euh… on sent qu’il y a envie de… justement de promouvoir ce genre de projet et euh… je me suis senti vraiment compris. Il est, lui-même, investisseur immobilier en plus et euh… le courant est passé, il m’a fait confiance. J’ai senti que… j’ai senti que ça se… que ça passait quoi.

Donc euh… c’est vrai que c’est… et alors lui, ce qu’il fait c’est que quand il croit un dossier, il va carrément défendre le dossier au comité euh… pour euh… pour le valider quoi.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Voilà. C’est quelqu’un de vraiment de… enfin voilà, il faut tomber sur la… sur ce genre de personne euh… c’est ça qui fait la différence. Vraiment.

Yann DARWIN : Voilà. C’est le jackpot et puis c’est quelqu’un qui va pouvoir te propulser plus tard au niveau supérieur parce que c’est vrai que… un directeur d’agence bah bien sûr a plus de poids qu’un conseiller, ça c’est clair et net et puis euh…

Romain : Hum.

Yann DARWIN :… s’il est lui-même investisseur jeune et qu’il aime ton profil et qu’il aime ce que tu fais et que tu te comprends, tu vois, avec lui alors c’est… c’est magnifique là eh… ça, ça… ça augure des bonnes choses pour la suite euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : OK alors est-ce qu’on a… est-ce qu’on a tout dit sur cet immeuble ? Euh… cash-flow, prix d’achat… ouais, les travaux enfin… les travaux, etc. t’as attaqué… comment ça se passe ?

Romain : Ouais, c’est en cours bah la cage d’escalier est finie bon là on était dans une période d’hiver donc le ravalement de façade, ça ne va pas tarder à… se mettre en route, là on attendait euh… mais sinon voilà en fait, le but de cet immeuble aussi c’est pareil donc il y a un bon cash-flow actuel mais en fait les loyers sont sous-évalués à peu près de 100 € par appartement donc après je prévois de les refaire à chaque changement de locataire et d’augmenter à peu près de 100 € par appartement. Ce qui va me… à termes me doubler mon cash-flow encore. Voilà.

Yann DARWIN : Nickel et puis en plus, t’es à l’IR donc ça va te recréer des déficits pour défiscaliser.

Romain : Ouais. Exactement.

Yann DARWIN : Alors tiens, parlons un peu du montage parce que depuis tout à l’heure euh… on parle du cash-flow net et pas de net net donc euh… parlons un peu des impôts vu que t’es à l’IR en SCI…

Romain : Oui.

Yann DARWIN :… et puis à l’IR en indivision.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : J’imagine que forcément tu nous… tour nu en plus, t’es… ce n’est qu’une

Romain : j’ai le tour nu…

Yann DARWIN : J’imagine que l’impact de la fiscalité est quand même assez important euh…

Romain : Oui.

Yann DARWIN : La chance que tu dois avoir c’est que vu ta… ton mode de vie euh… à travailler pas toute la nuit du coup, tu dois être sur une tranche de position relativement contenue donc ça te permet eh d’optimiser aussi, tu vois, limite si tu gagnais plus et si tu travaillais plus, ça serait moins intéressant parce que tu serais sur la tranche du dessus pour ton immobilier euh…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Comment tu gères ça ? Est-ce que t’as anticipé dans le temps parce que là pour toi qui nous écoutes, schématiquement hein même sans rentrer dans les détails du calcul, c’est toujours pareil c’est-à-dire que au début beaucoup de travaux donc pas beaucoup impôts hein, schématiquement c’est ça euh…

Romain : Oui.

Yann DARWIN : Voilà, tu défiscalises, etc. Et puis au bout d’un moment, plus de travaux euh… là une fois que t’auras fini tous les appartements, t’auras fini de… de tout rénover, il n’y aura plus de travaux et il y aura encore plus de rentabilité donc là pour le coup eh bah les impôts vont augmenter.

Alors est-ce que t’as… est-ce que tu anticipes…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… ce que tu vas faire par la suite par rapport à ça ?

Romain : Oui, bien sûr. Oui, oui, oui. Euh… j’ai essayé d’avoir bon une vision sur les impôts au moins de trois ans, j’essaie d’avoir euh… bah par rapport au déficit foncier que je peux créer, que bon bah là en fait tout ce qui se passe et je réinvestis tous les ans donc pour l’instant, je fais des travaux, je fais du déficit foncier donc je ne paie pas d’impôts sur le revenus…

Yann DARWIN : Pour l’instant, il n’y a pas de souci.

Romain :… depuis que j’investis euh dans l’immobilier finalement je ne paie plus d’impôt sur le revenu mais il est arrivé un jour où effectivement les charges vont être moindres, les intérêts d’emprunt …. vont être moindres et là je vais payer des impôts.

Donc je fais toujours moi des simulations sur le site du gouvernement pour calculer l’impact fiscal une fois que j’aurais remboursé mes emprunts sur la différence entre ce que je devrais payer sans mon nouvel investissement et avec le nouveau…

Yann DARWIN : OK.

Romain :… et voilà, il faut que cette part soit, soit, soit digérée par le nouvel investissement à terme. Voilà. Sinon euh… donc je me couvre avec cette nouvel SCI maintenant, je mets en place donc des options IS…

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain :… ce qui veut dire que si vraiment je suis coincé par la fiscalité, étranglé par la fiscalité et que je ne peux plus euh… voilà la maîtriser, je pourrai donc basculer la SCI en impôt société et euh de ce fait encapsuler finalement les revenus de, de cet immeuble dans une bulle qui n’impactera pas ma fiscalité, voilà. L’argent restera sur la compte de la société et tant que je ne prends pas de dividende, tant que je ne le touche pas eh bien je… je ne serai pas imposé dessus.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Voilà.

Yann DARWIN : Tout à fait. Alors toi qui nous écoute, on ne va pas faire une vidé… enfin une interview fiscalité mais euh… voilà schématiquement, une SCI quand t’es à l’IR, tu peux opter pour l’IS, c’est une option qui est irrévocable donc par contre une fois que tu vas à l’IS, tu ne reviens plus en arrière mais…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… voilà une fois que la fiscalité augmente et devient insupportable, tu as la possibilité de passer à l’IS et en effet, tu deviens une société euh… un peu plus fermée, un peu moins transparente et donc les… les revenus bah tant que tu es dans la société euh… ils te coûteront beaucoup beaucoup moins d’impôt que si tu les sors et ça peut permettre de laisser les revenus dans la société au lieu de les sortir donc de ne plus avoir d’impôts au niveau personnel mais c’est la société qui ait accès et tu peux réinvestir l’argent euh… directement depuis la société voilà, schématiquement après on rentrera dans le détail dans d’autre vidéos et formations mais euh… voilà c’est vrai que ça permet d’optimiser sur le long terme. On commence à l’IR et puis une fois qu’on n’a plus assez de déficit eh bah on passe à l’IS.

  1. Bon cet immeuble, t’as quelque chose encore à nous…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Vas-y !

Romain : Ouais. Non euh sur cet immeuble euh… bah ma foi, ça roule quoi.

Yann DARWIN : Bah ouais parce que…

Romain :… ça roule une partie. Non mais enfin ce que je peux dire ouais voilà, c’est qu’il faut, il faut vraiment être persévérant parce que c’est vrai des fois finalement à l’issue, elle n’est pas loin la porte de sortie par rapport aux banques que je me serais arrêté euh à la 17ème banque et bah je n’aurais jamais su que la 18ème m’accorderait le, le prêt quoi.

Donc euh, je me suis dit : je vais faire vraiment toutes les banques comme ça, je serai sûr que je n’aurai pas de regret et euh… voilà, c’est pour dire que voilà par rapport à notre situation et tout, il ne faut pas lâcher quoi. On peut… enfin il y a beaucoup de gens qui peuvent, qui peuvent y arriver puisqu’avant, on n’a pas une situation euh extraordinaire hein…

Yann DARWIN : Euh…

Romain :… personnelle.

Yann DARWIN : Oui au niveau de ton revenu salarié, tu veux dire ouais c’est clair.

Romain : Ouais au niveau de notre situation professionnelle, ouais. Tout à fait.

Yann DARWIN : Et ce qui est dingue, c’est qu’en plus là euh… tu dépasses déjà largement tes revenus du salaire par tes revenus euh de l’immobilier quoi.

Romain : Ouais. Tout à fait. Tout à fait. Ouais.

Yann DARWIN : et euh… voilà bon ça fait un moment que t’as commencé et tu t’es… et tu montes en puissance mais euh… mais comme quoi tout est possible quoi, c’est ça qui est… qui est magnifique. OK alors euh…

Romain : Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Bon t’as fait ça. Tu t’es dit euh… vas-y, je prends une pause et je pars en vacance ?

Romain : Euh… pas tout à fait. Non (rire)… Ça aurait pu mais…

Yann DARWIN : Il faut arrêter monsieur là, il faut… ce n’est pas raisonnable. Arrêtez !

Romain : Je crois que j’ai pris le virus (rire)

Yann DARWIN : (Rire)

Romain : J’ai pris le virus là. Euh… ouais c’est vrai que c’est devenu une passion hein franchement l’immobilier euh…

Yann DARWIN : Bah ouais hein.

Romain :… c’est devenu une passion donc euh… bah du coup, l’immeuble c’est parti, ça roule hein. Tout est loué donc voilà en gros pas grand-chose à faire maintenant donc bah je vais faire le tour des, des agences immobilières, voir mess amis euh agents immobiliers, discuter un peu avec eux et puis là bah une petite euh… une petite opération qui se présente et qui est… qui est bien … euh… c’est sur des locaux commerciaux là dans ma ville, voilà. De trois locaux commerciaux en vente…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… euh voilà donc euh… donc… je ne suis pas du tout locaux commerciaux, je… je n’y connais pas grand-chose mais en fait la situation géographique fait que euh… je m’en intéresse et la rentabilité aussi est très bonne. Voilà.

Yann DARWIN : Donc tu te diversifies maintenant.

Romain : Ouais, ouais. Ouais, tout à fait.

Yann DARWIN : OK.

Romain : Ouais, ça me… Tout à fait donc…

Yann DARWIN : Et t’as fait une offre ?

Romain : Eh bien alors là, je l’ai pris euh… je l’ai pris au prix parce qu’en fait, c’est une histoire un peu particulière, c’est une société euh… suisse qui vend ça euh… voilà. Je ne sais pas si je peux… je raconte l’histoire vite fait c’est euh… c’est quelqu’un qui est parti de ma ville parce qu’il payait beaucoup d’impôts et c’est vrai que les revenus locatifs si on a tout en nom propre, c’est ça donc lui, il avait une tranche marginale d’imposition à 45 %. Là-dessus, on rajoute 15 % de CG. Là-dessus, on rajoute la taxe foncière donc qui est très élevé… il reste…

Yann DARWIN : Bah de toute façon…

Romain :… il ne restait plus rien.

Yann DARWIN :… la tranche à 45, il ne faut plus en nom propre, ça c’est clair.

Romain : Ouais, tout à fait. Tout à fait. Bon en fait… et du coup, ils ont échangé des viens avec quelqu’un de Suisse et euh… énormément de biens et euh… apparemment ça faisait cinq ans qu’ils avaient fait ça et l’agent immobilier a encaissé les loyers depuis cinq ans mais il n’arrivait pas à rejoindre le propriétaire qui est, qui est un grand patron en Suisse qui est en fait injoignable. Il a réussi à le joindre euh… bah le jour où je suis passé à l’agence et cette personne-là n’était même pas au courant qu’elle était propriétaire de ces locaux commerciaux.

Yann DARWIN : (Rire) Génial.

Romain : (Rire) Ouais, c’est… c’est énorme. Donc euh… du coup, il a expliqué, il dit : écoutez, j’ai 150 000 € sur mes comptes, je touche… depuis cinq ans euh… voilà des loyers donc euh… qu’est-ce que je fais avec vos locaux, que l’argent, je vous le reverse ? Mais donc du coup, elle n’était pas a courant qu’elle avait ça puisqu’on avait échangé beaucoup et elle a dit : bah écoutez, vous vendez euh… vous vendez le prix de ça… que vous estimez et puis vous me verserez tout une fois que vous aurez vendu euh… voilà.

Et donc moi, je me suis trouvé là euh… une heure après ce coup de téléphone quoi. Voilà.

Yann DARWIN : Ouais, le bon endroit au bon moment. (Rire)

Romain : Ouais. Exactement. Voilà donc…

Yann DARWIN : Donc euh… alors attends. Et donc au niveau de chiffres alors loyers, prix d’achat…

Romain : Ouais donc après bon, on reste quand même dans quelque chose de… de normal mais le très intéressant eh c’est 200 000 € le prix d’achat…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain :… donc là-dessus, il y a 10 000 € de frais d’agence, ça fait 210 000 €. Euh voilà… avec les frais de notaire, ça fait un budget à 226 000 € et euh… il n’y a pas loin de… oui ici, il y a 2 000 € par mois de revenus locatifs hors charges. Voilà.

Yann DARWIN : D’accord.

Romain : Donc ça fait de… ouais, ça fait euh… on est dans du 10 % quoi de rentabilité…

Yann DARWIN : Ouais. OK.

Romain :… sur des euh… voilà sur euh… l’axe le plus piéton, le plus commerçant de ma ville et en tête de… de rue euh… de rue commerçant donc vraiment un emplacement euh, j’allais dire, presque numéro 1 dans ma ville quoi…

Yann DARWIN : Mais c’est…

Romain :… avec des locaux toujours loués. Voilà.

Yann DARWIN : C’est là que c’est intéressant, c’est que au niveau rentabilité ce n’est pas exceptionnellement fou. Par contre…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… il y a une contre partie (rire) c’est-à-dire…

Romain : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… que de rues commerciaux qui sont louées depuis des années et des années et qui sont extrêmement bien placées donc qui ont une valeur… qui ont une très bonne valeur sur le marché quoi.

Romain : Patrimoniale. Voilà, c’est… plus la valeur patrimoniale. Voilà donc du coup…

Yann DARWIN : OK. C’est loué depuis combien de temps ?

Romain : En fait, ça a toujours été loué… alors là, il y en a deux boutiques qui sont là depuis plus de 40 ans donc c’est vraiment des boutiques connues dans ma ville, ancienne… voilà qui sont là depuis plus de 40 ans comme ça se transmet de père en fils et euh… il y a une autre boutique qui est plus récente mais euh… de vêtements de marque connue et puis c’est quelque chose qui est toujours renouvelée dès qu’il y a eu un changement de… de local euh de… le commerce, ça c’est reloué de suite quoi. Voilà.

Donc ça, ça fait six ans qu’il est là, voilà et puis euh… ouais voilà donc ça tombe très bien. C’est un commerce qui marche très bien.

Yann DARWIN : OK. Et du coup euh… ton offre est acceptée donc tu l’as fait au prix…

Romain : Ouais voilà, c’est ça. Voilà donc après… moi, je n’ai pas négocié puisque là c’était lui, il a dit : c’est… voilà ici… il veut que ce soit à peu près ça quand même bon voilà donc euh… offre acceptée.

Euh après euh… demande de financement donc j’ai pris rendez-vous donc dans ma banque, nouvelle banque qui m’a racheté d’ailleurs tous mes prêts aussi en même temps et euh… bah là, j’étais surpris quoi… quelque jours après : offre acceptée euh… très rapidement, très rapidement. Financement à 110 % euh… euh… ils me demandent de mettre un nantissement. Par contre les frais de notaire euh… le temps de l’amortissement des frais de notaire.

Yann DARWIN : Ah oui, c’est intéressant.

Romain : Donc… voilà, c’est la seule contrepartie qu’ils m’ont demandé c’est-à-dire voilà je vais bloquer sur une assurance-vie fond en euros euh la somme des frais de notaire qui est équivalente à peu près c’est 16 000 €… 15-16 000 € pendant à peu près deux ans, le temps de les amortir et après euh… ils seront euh… ils seront débloqué, voilà ça les sécurise et euh moi, c’est plus intéressant fiscalement d’emprunter évidemment euh les frais de notaire donc euh… mais ça, c’est en discutant avec le directeur finalement quand il y a un discours qui est fluide. Comme on est parti sur un bon échange euh… chacun y trouve son compte. Lui, il a besoin d’être rassuré. Moi, j’ai besoin d’y gagner euh… je n’ai pas besoin de mettre d’apport, voilà chacun… on a trouvé un bon compromis et… et voilà, offre acceptée euh… très facilement. Voilà. (Rire)

Yann DARWIN : Ah le nantissement, c’est souvent un très bon compromis. Alors bien sûr, ça s’adresse un peu plus à des investisseurs un peu plus euh… un peu plus avancé mais euh… mai c’est clair que… ça permet de, de ne pas faire d’apport, de bloquer une somme qui rassure le banquier et puis surtout lui, ça lui permet de vendre un produit euh… Et euh ils ont des objectifs à tenir et du coup, ça a un produit de moins à vendre, une assurance-vie qui a, qui a été placé à un client et ça fait aussi plaisir à sa hiérarchie parce que le directeur de la banque quand même, il a une hiérarchie au-dessus de lui et euh… Voilà c’est du donnant-donnant hein, c’est une négociation euh… en bon terme.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Mais tu vois, c’est ça qui est dingue, c’est que là maintenant que t’as trouvé un interlocuteur qui comprend ce que tu fais et qui te suis…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… non seulement il te finance facilement, rapidement parce que tu passes en direct avec lui et puis en plus, il te rachète tous tes prêts quoi donc (rire)…

Romain : Ouais. Ouais, c’est là où j’ai senti la différence en fait. J’ai senti que voilà il y a eu un palier à passer ou… qui a été très dur et au final bah je ne regrette pas de m’être acharné comme ça parce que maintenant je me suis rendu compte de la facilité avec laquelle j’ai obtenu le financement enfin… je trouve ça incroyable alors qu’il y a de ça six mois euh… j’ai galéré pendant quatre mois à courir les banques pour trouver mon financement donc euh…

Yann DARWIN : Ouais.

Romain : Ouais, j’ai trouvé la bonne personne et donc là il m’a expliqué, il va… lui s’est encore déplacé au comité pour euh… pour euh… voilà présenter mon dossier et il m’é expliqué qu’en fait au comité, il fallait déjà une compréhension claire du dossier. Euh ils ont à peu près eh 40 dossiers à passer en deux heures et donc il me dit : on a deux minutes par dossier donc il faut vraiment accès sur la présentation et c’est ce que j’ai fait. En fait maintenant au fur et à mesure je fais 18 banques donc maintenant je connais un peu les présentations de dossier euh… donc les présentations claires, simples, faire ressortir tous les atouts de mon profil mais il faut que à… en 30 secondes, tout le monde au comité ait compris ma situation.

Yann DARWIN : Hum hum.

Romain : Voilà. Il me dit après : si on doit discuter sur le… la faisabilité du projet, ça peut prendre dix minutes mais il ne faut pas qu’on discute pendant dix minutes sur la compréhension du dossier parce que sinon ça va… c’est le refus, c’est le refus obligatoire quoi. Voilà. Il m’a expliqué comment ça se passait au comité et… voilà il me disait : euh voilà un dossier qui est bien présenté euh… un dossier qui est mal présenté euh n’aura aucune chance de passer au comité ne serait-ce qu’à cause de sa compréhension.

Yann DARWIN : Ouais. On est d’accord. C’est clair que euh… aux engagements quand il y a un doute, il n’y a pas un doute hein donc voilà…

Romain : Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : Soit tout est ouvert, soit il y a un point de doute et fini… à la trappe.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : OK. Euh… alors bah écoute euh… il n’y en a plus (rire).

Romain : Non c’est bon mais ça c’était euh la semaine dernière donc euh… (rire).

Yann DARWIN : (Rire)

Romain : Donc euh… non on va dire que je visite encore mais bon voilà…

Yann DARWIN : C’est ça qui est dingue.

Romain : (Rire) on va se calmer mais bon j’ai le virus quoi.

Yann DARWIN : On est tous pareil quoi même… même t’es en train d’acheter, t’es en plein travaux, t’es en train de faire une découpe, ce que tu veux. T’es encore en train de visiter… regardes les annonces mais c’est normal, c’e st le virus mais euh…

Romain : Ouais, c’est vrai.

Yann DARWIN :… moi, le… sur… enfin ce que je… ce que je ressors de ton interview et de ton parcours, c’est que en fait voilà c’est bien… moi, j’ai des clients qui veulent euh… j’ai deux types un peu de client : les mecs qui veulent euh… commencer tout de suite très gros et aller très vite et les gens qui sont OK pour commencer petit et monter petit à petit et se former au fur et à mesure et je pense que c’est quand même la meilleure solution euh… ce n’est pas pour ça qu’il ne faut pas commencer par un immeuble mais encore une fois, il y a des petits immeubles, il y a plein de villes où on peut acheter alors bien sûr, je ne te parle pas de Paris hein, il y a plein de villes où on peut acheter de petits immeubles à moins de 100 000 €, moins de 150 000 € et commencer plus petit permet de se former parce qu’au début, il y a toujours des conneries, il y a toujours des erreurs, il y a toujours des problèmes, on ne s’attends pas forcément à tout un tas de choses et puis… n’importe quel profil peut en venir à avoir euh… du patrimoine et regarde euh… enfin Romain c’est… c’est… ton histoire est génial parce que t’as, t’as un salaire tout à fait dans la moyenne et puis en plus toi, tu… tu agrafes ton cas, on va dire, parce que tu fais le choix de travailler moins et…

Romain : Hm.

Yann DARWIN :… quand même au jour d’aujourd’hui euh t’as… t’as plus d’un million d’euros sur ta tête là, en crédit là avec tout ça.

Romain : Ouais, c’est ça. On a passé la barre. On a passé la barre de… du million là de… crédit.

Yann DARWIN : OK donc ce qui veut dire que pour l’instant OK ça appartient en grande partie à la banque mais euh (rire)… il ne faut pas oublier que tous les mois, toutes les minutes, toutes les… tous les jours, toutes les secondes euh tu rembourses du capital et euh… et euh cet argent… bah cet argent rentre dans ta poche euh… alors avec le cash-flow d’une part et virtuellement avec ton patrimoine qui augmente, d’autre part.

Eh bah well done, bravo, chapeau euh…

Romain : (Rire) merci.

Yann DARWIN : Tiens est-ce que tu peux… j’ai pensé à un truc tout à l’heure que je m’étais noté, ça va être ma dernière question.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Quand tu visites, quand tu… quand tu… tu démarches, quand t’es en mode recherche, est-ce que t’as de la difficulté à trouver ? Est-ce que tu fais beaucoup d’offres ? Est-ce que euh… tu fais beaucoup de visites, les négociations ne passe pas euh… ou alors t’as de la chance en général et ça va assez vite ?

Romain : Euh alors ça va finalement assez vite parce que je sélectionne euh… beaucoup les biens que je visite. Euh j’ai tellement de critères finalement que les biens qui correspondent déjà à tous mes critères, il n’y en a pas tant que ça. J’en vois un tous les deux mois ou tous les trois mois passés et… et une fois qu’il corresponde à mes critères après il faut passer dans la phase négociation mais je n’ai pas tant de biens que ça qui se présente avec euh… tous les critères que j’aie quoi donc euh…

Mais une fois que j’ai décidé de réinvestir finalement euh… ça va assez vite parce que je recherche vraiment activement, voilà.

Yann DARWIN : Hum.

Romain : Je vais… je vais voir toutes les agences immobilières, je regarde sur internet mais pour dire en fait euh… j’ai, je n’ai fait aucune affaire sur internet, j’ai fait toutes mes affaires, je les ai faites, que j’ai faites, je les ai fait directement euh directement avec des agents immobiliers que je suis allé démarcher, que je suis allé voir euh… dans leurs agences et en discutant et je suis souvent tombé sur des biens qui sont en train de rentrer ou qui font rentrer euh… ou qui sont juste euh… qui viennent juste de rentrer et c’est, c’est là où j’ai fait euh… finalement les meilleures affaires quoi.

J’ai l’impression que toutes les affaires se vendent finalement avant d’être sur internet et celles qui sont sur internet, c’est celles qui ont déjà été vues euh… par euh… par leur carnet d’adresse quoi finalement et donc euh… après il la publie dans un deuxième temps.

Yann DARWIN : On est 100 % d’accord. Moi, j’utilise internet quand même parce que euh… déjà bon il y a quelques particuliers qui vendent et aussi…

Romain : Ouais, c’est vrai.

Yann DARWIN :… parce que tu provoques des visites c’est-à-dire que… euh même si bon euh quand tu… c’est vrai que tu commences à être un peu connu sur une ville et que tu commences à être un peu vu souvent, bon les gens t’appellent mais il y a toujours des, des agences et des agents que tu ne connais pas et d’autres… Moi, je me sers aussi d’internet dans le sens où je vais visiter des biens moyens et…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… ça me permet de rencontrer les agents et du coup là, à ce moment là, quand une fois que je le tiens le mec, je ne lâche pas.

Romain : Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Je dis : voilà, si vous rentrer des choses, voilà, il faut m’appeler. Je donne ma carte euh… je redéfinis ma recherche, je réexplique mon budget, ce que je cherche, ce que je fais dans la vie, etc. et ça me permet bah voilà de toucher de nouvelles personnes.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : Et c’est aussi intéressant pour ça. Et il y a aussi un levier qu’il ne faut pas euh… qu’il ne faut pas négliger, c’est la négo. C’est-à-dire qu’il y a des trucs qui… OK, tout le monde les a déjà vus mais personne n’a fait d’offres limite parce que tout le monde se dit hein c’est trop cher et en fait au bout d’un moment, t’arrives avec une offre massacrée alors… c’est aussi la technique du euh… du volume. C’est sûr qu’avec une offre massacrée, par exemple, je te dis des conneries : le bien, il est à 200 000 €. Tu fais une offre à 100, 110, 120 000 € bine sûr neuf fois sur dix, ça ne passera pas mais des fois… on… tu vois, t’en es la preuve vivante et euh…

Romain : Hum hum.

Yann DARWIN :… et d’autres en seront la preuve encore plus vivante parce que… il y a des négos. Moi, je vois passer maintenant des… plus je suis en contact avec les investisseurs plus je vois à… passer des négos de, de psychopathes euh… ou les moins 40, les moins 45, les moins 35 ça passe quoi donc il y a aussi…

Romain : Ah ouais.

Yann DARWIN :… voilà… il y a aussi… il ne faut pas non plus mettre de côté internet mais c’est vrai que les relations humaines et le réseau, c’est hyper puissant. Ça, c’est clair.

Romain : Ouais. Ouais, ouais. Après un truc qui ne peut être pas mal sinon quand on n’a pas trop le temps de se déplacer là, j’ai… bon j’ai essayé ça à un ami euh qui travaille pas mal et qui travaille en bureau donc il a pu faire ça du bureau… euh qui ne peut pas trop se rendre dans les agents, c’est de faire finalement une fiche récapitulative de tous ces critères de recherche et bah envoyer ça euh… ratissez par mail à toutes les agences immobilières euh… en envoyant tous les critères, voilà euh… de recherche quoi, de recherche quoi avec une photo de lui enfin une présentation un peu de lui et euh… et après passer un petit coup de téléphone éventuellement pour euh… pour expliquer au niveau du mal mais euh… ça peut être quelque chose de… d’assez rapide pour ratisser assez large et avoir assez de… pas mal de retour assez rapidement.

Yann DARWIN : Ouais. Ouais alors après euh… ça dépend des agences mais euh… elles ont quasiment toutes euh… un fichier client euh… plus ou moins bien tenu et c’est vrai que…

Romain : Ouais.

Yann DARWIN :… il y en a qui vont te rentrer comme ça dans le fichier et automatiquement tu recevras les annonces par mail, on pourra t’appeler, etc.

Romain : Hum.

Yann DARWIN : C’est quand même moins puissant que ce que… face à face hein.

Romain : Oui, bien sûr.

Yann DARWIN : Mais oui. Mais oui ça permet de choper des trucs, on est d’accord.

OK bah écoute Romain euh… est-ce que t’as quelque chose à ajouter ? Un petit conseil de dernière seconde… le mot de la fin. Je te laisse le mot de la fin. (Rire)

Romain : (Rire) OK bah après juste bah s’il y a des gens qui veulent discuter sur mon compte… facebook… en fait, j’ai fait un compte.

Yann DARWIN : Ah oui, tiens, j’ai oublié d’en parler, t’as… tu fais bien.

Romain : Ouais, c’est juste… bah parce qu’en fait voilà, j’étais un petit peu en manque en fait d’échanger entre investisseurs et… bah souvent la famille, ce n’est pas les mieux placés pour… voilà pour échanger ce sujet à ce niveau parce qu’ils ont peur et donc… ils nous rejettent un peu leur peur. J’étais vraiment en manque d’échange euh… entre investisseurs donc j’ai créé un compte en fait c’est Romain investisseur avec euh… petite maison voilà qui monte et euh… voilà bah du coup on s’échange nos tuyaux, nos euh… nos trucs astuces euh… nos galères donc on discute et voilà bah du coup ça, c’est sympa donc voilà s’il y en a qui veulent venir sur le compte, c’est avec plaisir.

Yann DARWIN : Ouais.

Romain : Et puis euh… en fait, voilà après pour résumé, je ne sais pas en fait c’est juste que ouais la différence, ça peut être euh… je ne sais pas, entre les gens qui arrivent à réussir et ceux qui arrivent un peu moins, qui ont un peu peur c’est la façon de traiter peut-être les problèmes, il ne faut pas trop les prendre à cœur euh… voilà puis les traiter assez rapidement quoi. Voilà

Il faut quand même… bien l’investissement immobilier, c’est bien mais il peut y avoir quand même pas mal de choses à faire attention quand même et euh… et c’est la capacité à les gérer finalement les petites difficultés qu’il va y avoir qui va faire un peu la différence. Voilà.

Donc moi quand il y a un problème, en général, je les traite tout de suite, immédiatement et puis comme ça, on passe à autre chose et euh… bon voilà moi, j’aime voilà d’être libre euh… voilà donc euh… donc voilà.

Après, il ne faut pas euh… des problèmes, il peut y en avoir mais en fait, c’est euh… ça se traite assez facilement quoi. C’est pour ça que quand on dit : ouais, est-ce qu’il y a des problèmes en investissant un immobilier ? Pour moi, il n’y en a pas quoi. Il n’y a que du positif mai c’est qu’en fait voilà je… j’en ai des petits problèmes et il faut les traiter. Si on ne les traite pas, ça peut devenir des gros problèmes quoi. Voilà.

C’est la gestion un petit peu de ça qui… voilà, il ne faut pas prendre le tout trop… trop à cœur, il faut une certaine distance et puis euh… bon après ça se passe super bien.

Yann DARWIN : Ouais. Exactement euh… très bonne remarque. C’est clair et net… traiter les problèmes et agir comme une entreprise. Moi, je… je compare vachement ça à l’entreprise toujours parce que finalement euh… quand tu commences à faire ça de manière un peu plus soutenue bah t’es comme une entreprise, commence à faire ça euh de manière un peu plus soutenue bah t’es comme une entreprise même si finalement t’es en nom propre, peu importe donc il faut, il faut réagir comme une entreprise, traiter les problèmes rapidement, aller euh… à la meilleure balance coût-bénéfice, etc. C’est intéressant.

Romain : Ouais.

Yann DARWIN : OK. Toi qui nous écoutes écoute euh… eh bah si tu as aimé cette interview, si t’as… si t’as apprécié Romain euh… rejoins sa page Romain investisseur. Tu verras l’avatar, c’est une maison rouge avec une flèche qui monte et euh… j’y suis moi personnellement d’ailleurs et puis bah euh… voilà ça nous arrive de discuter d’immobilier un tout petit peu (rire) et puis euh… et puis voilà.

Euh… si tu as apprécié cette vidéo, comme d’habitude, bah tu me mets un gros pouce et tu la partages éventuellement et puis on se revoit très bientôt.

Romain, je te remercie. Je te souhaite euh… une très bonne journée et à la prochaine.

Romain : Merci. A toi aussi.

Yann DARWIN : Salut. Bye.

Romain : Tchao.

 

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