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Comment ça se passe quand on achète un appartement avec un locataire déjà dans les lieux ? Sur quels points être vigilant ?
Je te donne la checklist des points à vérifier, des choses à demander… Le type de bail, le profil du locataire, les clauses de revalorisation, l’historique de paiement des loyers, les conventions en cours… Attention aussi à ne pas oublier de récupérer les dépôts de garantie !
On voit ensemble comment ça fonctionne dans cette vidéo.

 

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.

Petit café, tu vas venir avec moi. On va aller se poser dans le salon et je vais t’expliquer euh tous les points importants, tous les points déterminants à connaître et euh toutes les choses beih auxquelles tu dois faire attention quand tu achètes ou que tu projettes d’acheter avec un locataire dans les lieux et tu vas voir qu’il y a beaucoup de choses à savoir.

Alors tu vas voir, il y a un certain euh nombre de choses importantes alors déjà premièrement eh bien euh si tu veux profiter de mon livre offert, tu as un lien quelque part autour de cette vidéo hein. Si tu n’as pas encore téléchargé la méthode des investisseurs rentables, c’est un liste PDF euh… la version numérique et offerte donc beih tu cliques quelque part autour de cette vidéo dans la description, tu trouveras un lien pour le télécharger.

 

Comment bien négocier

Et alors aujourd’hui, je voulais partager avec toi quelque chose d’assez important finalement euh… l’achat avec un locataire dans les lieux. Tu vas voir qu’il y a un certain nombre de points positifs et un certain nombre de points négatifs et un certain nombre de choses à savoir pour qu’on puisse eh bien négocier au mieux, faire baisser les prix et puis euh beih en profiter de négocier le virage au mieux finalement parce que… beih t’as un locataire qui est là que t’as pas choisi.

Alors la première chose à savoir c’est que déjà, tu vas avoir une rentabilité qui va être euh… souvent pas très bonne puisque quand il y a un locataire dans les lieux euh on va souvent vendre beih au niveau de rentabilités classiques euh auxquelles on échange les biens donc voilà tu auras un petit eh un petit 5 %, un petit 6 % éventuellement, un 8 % en brut si tu as de la chance euh… parce que beih… si vraiment c’est très bien loué, il y a un très bon locataire, on va pricer enfin les agences ou le vendeur va pricer le prix tu vois à un niveau qui ne nous intéresse pas donc comme d’habitude ça, ça change pas, il va nous falloir négocier.

Il y a une technique de négociation qui est euh… qui est assez bonne et euh… que, que… j’utilise et que je te recommande d’utiliser, c’est d’être jamais content finalement. C’est-à-dire que… voilà, prenons l’exemple : t’achètes un immeuble. Il y a euh 3 appartements eh beih ils sont tous loués eh beih t’es pas content parce que toi, tu voulais… malheureusement tu cherchais quelque chose qui était complètement vide, etc. donc ça t’arrange pas tu vois. Donc qui dit « pas content » dit « beih on va commencer à… à avoir des compensations » donc ça sera peut-être le moment de se mettre d’accord sur le prix.

Si l’immeuble euh c’est le contraire, il est complètement vide, par exemple, eh beih, il faut… pareil, il faut que tu sois pas content : « Eh beih mais l’immeuble, il est complètement vide, il faudra que je trouve le locataire moi-même » et pareil si l’immeuble, il est à moitié plein à moitié vide tu vois, tu vas dire « ah oui mais là, il… il y a deux apparts qui ne sont pas loués », etc. donc déjà un truc de base euh… Pour commencer à amorcer une négociation, c’est bien de… de mettre le doigt là où ça fait mal et d’être pas content. Quoiqu’il arrive, garde en tête que… voilà, il faut… il faut essayer de faire en sorte de… de mettre le doigt, de remuer le couteau dans la plaie, tu vois.

Donc les locataires en place souvent : rentabilité pas top et souvent profil pas top parce que beih tu l’as pas choisi donc. Quand tu choisis ton locataire, t’es sûr du profil théoriquement et puis si tu suis un peu euh… beih ce que je te recommande euh t’as appris à chercher ton locataire et puis à faire en sorte de trouver les bonnes personnes pour les bons appartements.

Là, t’as pas eu la chance de le faire donc on part sur l’idée que le profil n’est pas exceptionnel. Ça, c’est pareil, ça va te faire un argument de négociation c’est-à-dire voilà, j’ai pas négocié enfin j’ai pas euh mis en place le locataire euh j’ai pas négocié la rentrée du locataire euh… donc c’est pareil, ça m’embête voilà euh profil.

Par contre euh… du coup, tu vas avoir une source d’optimisation c’est-à-dire que tu vas pouvoir négocier les prix pour acheter moins cher tout en ayant une réserve de rentabilité qui est là parce que beih ton locataire à qui tu loues pas très cher ou ton profil qui n’est pas forcément extrêmement top, le jour où il va s’en aller, tu vas pouvoir récupérer enfin l’appartement et là beih… repartir sur une stratégie euh haute gamme hein puisque c’est ce que je te conseille en tout cas, une stratégie en tout cas voilà de refaire l’appartement, de faire des prestations plutôt sympas pour louer un bon prix, pour augmenter le loyer beih voilà, là t’as une réserve de rentabilité, t’as une réserve que beih… qui, qui n’existait pas avant et peu importe le… les vendeurs vont pas prendre ça en compte dans la négociation. Tu vas négocier euh l’état actuel de l’immeuble, tu ne vas pas négocier les éventuels états futurs si je rajoute un locataire, j’en enlève un, je fais un appart dans les combes, etc.

Donc ça, c’est important en fait d’identifier, si tu veux, à chaque fois que tu visites, d’identifier euh… les sources d’optimisation futures possibles. Et tu vas voir que souvent il y en a beaucoup, c’est ce que j’appelle dans mon livre, si tu as lu : les bonus cachés. Et ce genre de bonus cachés, il y en a souvent dans les appartements et alors dans les appartements, il y en a… des fois mais dans les immeubles, il y en a très souvent parce que beih les immeubles… qui dit « immeuble » dit « plus de lots » et dit beih « plus de chances d’avoir des bonus cachés ». Des fois, on a des greniers qui sont totalement habitables, qui sont grands, etc. qu’on peut refaire, on va pouvoir créer des appartements.

Des fois, on a des appartements – comme je te l’ai dit – qui sont pas très bien loués ou alors loués depuis très longtemps avec des loyers qui n’ont jamais été réévalués. Je pense souvent beih voilà euh… aux gens qui sont dans les lieux depuis 10 ans, depuis 15 ans. Tu sais que les loyers s’ils ont pas réitéré, réévalué, c’est au ras des pâquerettes donc la rentabilité n’est pas top donc tu vas pouvoir en négocier. Tu vas un peu subir, entre guillemets, ce locataire qui est là depuis 15 ans. Bon, il n’y a pas trop de risques avec un locataire qui est là depuis 15 ans hein, tu sais qui paie, tu sais qu’il est là, machin. C’est juste que l’appart beih il et ruiné hein. Ça, c’est clair donc…

Alors désolé, tu vois, on a… il y a un mec qui est dû passer en voiture. Je ne sais pas, je me suis fait acquis le Bluetooth, on a eu de la musique qui était euh… qui n’a rien à avoir avec… avec nous, il a dû réussir à se connecter sur les enceintes bon bref c’est pas grave.

Sans transition, qu’est-ce que je te disais ?

Oui, je te disais que si… en effet, t’as un locataire qui est là depuis 10 ans, 15 ans, on sait que l’appart est ruiné parce que beih forcément l’appart, tu vois, il a vieilli, il a pris euh… surtout dont les… les locataires, tu vois, sont un peu âgés, etc. et puis euh… avant vous avez pas trop le standing qu’on fait maintenant donc l’appart, vraiment que tu comptes euh un budget rénovation. Mais ça te permet aussi encore une fois de négocier un peu plus et de grappiller un peu plus de négociations encore beih sur le prix général de l’immeuble dans mon exemple. Donc voilà, garde bien tout ça en tête et tu tournes tout à ton avantage.

Ensuite, il fat que je te donne la liste, un peu la check-list des points à vérifier vraiment euh les éléments qu’il faut que tu demandes donc note si tu veux euh tous ces points-là, ils sont importants.

 

la check-list des points à vérifier

Première chose donc c’est l’historique du locataire. Je vais commencer à t’en parler un petit peu c’est-à-dire demande carrément le bail, le bail pour voir de quel type de bail il s’agit ? Comment il est écrit ? Comment il est formalisé ? Est-ce qu’il y a un bail ou pas parce que on arrive encore à voir dans les vieux immeubles avec des vieux locataires qui sont là depuis longtemps, des bails oraux. Il faut savoir que ça existe c’est-à-dire des bails euh… on appelle ça un bail oral c’est-à-dire des bails où il n’y a pas de bail quoi. On n’a pas de bail écrit, on n’a pas de papier, c’est un accord simplement oral. Ça existe et le pire c’est que c’est légal donc attention euh voilà à bien demander le bail pour que tu vois s’il y en a un ou pas, comment il est formalisé ? Est-ce que… voilà c’est fait correctement ? En plus, t’auras les dates d’entrée, t’auras vraiment… est-ce qu’il y a eu une revalorisation du loyer qui est prévu euh sur… dans une clause du bail ou pas, etc. T’auras donc tout ça donc c’est important de le demander.

Demande aussi l’historique de paiement des loyers de ton locataire enfin de ton futur locataire parce qu’il faut savoir que un locataire qui a des problèmes de paiement euh qui paie plus ou qui a des retards ou qui a euh… qui a un plan d’apurement en cours c’est-à-dire un plan où on lui… tu vois un plan d’apurement c’est… c’est quelqu’un qui ne paie plus. On lui dit « voilà, le loyer c’était… je sais pas, 500 €, vous arrivez plus à payer beih vous allez donner tous les mois 50 et on va effacer comme ça petit à petit votre dette. » Ça, c’est un plan d’apurement donc ça… ça a p éventuellement être mis en place parce que c’est toujours mieux d’apurer une partie de la dette que d’avoir zéro. Donc ça, si c’est en place, il faut que tu le saches.

Donc demande cet historique et euh… tu vas me dire : « oui mais euh… si ça se trouve, le propriétaire, il peut mentir ». En effet, il peut mentir. Par contre, au moment de la signature de l’acte authentique donc quand tu seras toi-même propriétaire quand tu vas acheter, tu verras que l’historique de paiement des locataires est noté dans l’acte c’est-à-dire que c’est du déclaratif. Oui, OK. Par contre, c’est noté sur l’acte. Ça était euh… beih ça était validé par le notaire qui est quand même un officier du ministère public, etc. donc ça donne un caractère exécutoire euh… à l’acte. Donc si la personne a menti, si ton… ton vendeur t’a menti et que c’est bien écrit noir sur blanc, les locataires sont tous à jour de leur loyer et qu’en… en fait, personne paie voilà tu pourras euh… beih sans problème euh avoir l’annulation de la vente, il y a des dommages et intérêts, etc.

Donc il n’y a pas trop de risques, si tu veux, sur ce point-là. Si on dit que le locataire paie, le locataire paie parce que les notaires savent très bien que c’est dangereux euh… et puis les vendeurs savent très bien que c’est dangereux de faire des fausses déclarations euh… à ce niveau-là.

Ensuite, deuxième élément à vérifier, le profil du locataire parce que même si c’est pas ton locataire idéal, même si euh… on sait pas combien de temps il va rester, si ça se trouve il va partir, demande plus d’informations sur le profil. Essaie de mener un peu l’enquête, tu sais c’est comme un peu en visite. Quand je te dis de… beih de joueur à Sherlock Holmes, tu vois, de mener une enquête, de poser beaucoup de questions, de rebondir sur ce qu’on dit pour avoir des indices et pour avoir des… des arguments de négo après eh beih là c’est pareil, tu vois.

Pose un peu de question euh… demande voilà qu’est-ce que vous faites dans la vie puisque les gens tu vas les rencontrer forcément donc voilà qu’est-ce que vous faites dans la vie ? Essaie de t’intéresser un peu au profil des gens et aux gens comme ça tu vas pouvoir jauger. Tu vas pouvoir jauger s’il est bien dans l’appart ou pas. N’hésite pas à poser des questions type voilà vous… vous êtes bien ici, vous vous plaisez ici, quels sont les défauts ? Quels sont les… les points, les points positifs ?

Tu vas voir que des défauts que t’avais pas vus, le locataire en place va pouvoir te les donner genre beih euh… si t’avais pas vu que les fenêtres, c’était des vieilles fenêtres en bois, simple vitrage et tout beih le locataire va te dire « ouais mais euh… je suis bien sauf les fenêtres quoi et euh… et il y a le… en hiver, on se caille euh… et puis on entend tous les matins euh les camions-poubelles, les gens dans la rue, etc. c’est le bordel eh beih voilà ».

Peut-être que toi, t’avais pas identifié ça et ça va te donner encore un faisceau euh… de choses que t’avais pas vues, un faisceau d’indices pour toi pour tes projections et surtout encore une fois des arguments de négociation donc note bien tous ces arguments de négociation. Euh je t’ai souvent dit qu’il fallait objectiver tes offres quand tu les fais. Pas dire « c’est trop cher » mais dire « c’est trop cher parce que il y a ça, il y a ça, il y a ça » donc ça te donne encore eh beih euh… des… des objections euh… pour ta négociation.

Donc l’historique et le profil.

Ensuite, il faut que tu regardes les engagements en cours. Ça, c’est important. Pose la question : est-ce que il y a des conventions locatives en cours, des engagements locatifs ?

Tu sais, par exemple, avec l’ANAH ou les conventionnements ou Loi Borloo, etc. parce que tous ces engagements euh… c’est un engagement de location sur plusieurs années (6 ans, 9 ans, 12 ans). Quand tu rachètes ce type d’engagement, tu rachètes aussi l’engagement donc tu rachètes et l’avantage fiscal, entre guillemets, et l’engagement et le temps qui reste à courir et eh le loyer maximum parce que beih quand on… il y a ce type d’engagement, ce type de conventionnement, il y a aussi des loyers maximums donc en fait, tu rachètes un peu tout le package donc là, ça devient beaucoup moins intéressant pour nous, investisseurs rentables, sauf si vraiment tu veux faire à fond de l’ANAH, tu veux faire à fond du Borloo. Il y a des investisseurs qui se spécialisent dans l’ANAH, etc. Moi, c’est pas… c’est pas spécialement ma stratégie. Je pense qu’il y a des choses qui sont plus simples et qui rapportent plus et puis qui sont moins chiant au niveau paperasse donc… mais attention parce que si tu rachètes ce type de convention, ce type de conventionnement en cours, tu es condamné à aller jusqu’au bout donc euh beih il faut, il faut bien poser la question donc est-ce qu’il y a des engagements.

Euh ensuite, les dépôts de garantie, dernier point important. Des fois, on se fait avoir, on oublie les dépôts de garantie donc la caution, ce qu’on appelle vulgairement la caution hein, tu sais le mois ou les deux mois éventuellement que les locataires vont donner en garantie si jamais ils abîment des trucs et que tu dois rendre à la fin. Quand tu achètes un bien, tu deviens propriétaire. C’est le propriétaire au moment du départ du locataire qui doit rendre ce dépôt de garantie donc théoriquement, ce qui se passe, la bonne façon de le faire c’est que le jour de la vente, le notaire euh… fait en sorte de faire ce qu’on appelle le calcul des proratas donc on est à calculer euh le reliquat de taxe foncière, etc. et on vient justement… euh le vendeur va donner ses dépôts de garantie s’il les a perçus.

Par exemple, si on a euh un immeuble avec euh… en tout, il y a 1 500 € avec tous les locataires de dépôt de garantie eh beih le vendeur va faire un chèque de 1 500 € à l’acquéreur pour lui rembourser ses dépôts de garantie puisque lui, il n’a plus besoin de les garder. C’est comme s’il les rendait, c’est comme si tous les locataires sortaient d’un coup et toi en tant qu’acquéreur beih tu vas la récupérer et quand les locataires partiront, tu rendras le dépôt de garantie ou éventuellement tu les rendras pas s’ils ont ruiné les appartements mais bon bref. Après, ça redevient une location normale mais pense bien à faire ces proratas.

Allez demander si c’est pas fait parce que j’ai vu plusieurs investisseurs qui avaient oublié qu’il n’avait pas fait et puis ça avait été oublié parce que voilà il y a des notaires euh qui pensent à le faire, d’autres qui pensent peut-être pas le faire ou je ne sais pas trop comment ça s’est passé bref ça avait pas été fait et après c’est la croix et la bannière pour récupérer parce que le locataire, lui, s’en va, il veut son dépôt de garantie euh… le vendeur, lui, il est loin, il s’en fout, tu vois limite il est au Bahamas en train de siroter un cocktail, il en a rien à faire de trente tes dépôts de garantie. C’est pourquoi c’est recommandé machin et coup de fil au notaire, tu passes de plombs et tu mets euh… 6 mois pour récupérer l’argent donc pense bien à ça. C’est très important.

Voilà un peu pour le tour d’horizon. Tu vois, je voulais un petit peu voir ça avec toi parce que c’est vrai que « on se dit : acheter, louer c’est bien » parce que beih en effet voilà ça te couvre un peu, t’es un peu sûr. Ça, ça t’enlève un peu la phobie du débutant de… est-ce que je vais réussir à louer ? Est-ce que… voilà la banque va me faire confiance ? En effet, ça aide la banque si c’est un peu loué déjà beih… oui ça, ça garantit un peu plus l’achat. Mais d’un autre côté, il y a plein de points à faire attention.

Si cette vidéo t’a aidé et si elle t’a appris des choses, apporte ton pouce à l’édifice et puis je te dis : « A très bientôt. Abonne-toi à cette chaîne pour ne rien rater. » T’es sur la chaîne des investisseurs rentables et « A plus. »

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