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Est-il possible, suite à une vente immobilière, de ne pas rembourser la banque et de tout garder pour soi ?
Quelles différences en cas d’hypothèque, de caution ?
Quel est le rôle du notaire au cours de la vente et à l’occasion du solde du prêt ?
On fait le point aujourd’hui, et on discute de la possibilité de demander un transfert de prêt pour continuer à profiter des taux bas.

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN :Et salut à toi, très cher investisseur rentable.C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouveraujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui euh alors j’ai vu de petits malins sur internet qui veulent vendre leur bien et ne pas rembourser le prêt et euh… et bien continuent à payer les mensualités euh… tout en ayant plus de bien en face donc du coup avoir du gros cash dans leur poche.

Alors eh beih je vais te parler de ça et de… des infosqui ne vont peut-être pas forcément te faire hyper plaisir et te donner des solutions bien sûr parce que je suis quand même là pour te donner des solutions.

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Donc euh… est-ce que je peux vendre mon bien immobilier et garder l’argent et ne pas rembourser la banque ?

Hein ça serait quand même pas mal. Alors il y a deux cas de figure par rapport à ça. Euh… tu sais que les biens, tu sais que les biens pas les biens, les prêts, les prêts doivent être euh… garantis auprès de la banque. Euh, il y a une garantie, une contre-garantie qui vient en face du bien pour garantir la banque euh… d’être payé. C’est-à-dire que si toi, tu défailles, tu as un problème eh bien, il y a des choses qui vont prendre le relai soit ton assurance emprunter si jamais c’est un problème euh… médical, arrêt de travail euh… décès, etc.

soit si c’est plutôt un défaut de type… défaut de paiement, faillite personnelle, etc. Ce sera les garanties euh que tu auras donné en plus de ton prêt. Tu en entends souvent parler ce genre de mot comme hypothèque, privilège de prêteur de deniers, cautionnement, caution, caution solidaire, etc.

Donc il y a deux grands cas pour les ventes l’hypothèque et la caution, la société de cautionnement.

La solution Hypothèque

Premier cas, l’hypothèque. Donc tu as un bien qui est hypothéqué au profit de la banque c’est-à-dire que si jamais un jour tu ne paies plus, la banque saisit le bien… elle le récupère et elle le vend aux enchères ou euh… à l’amiable, de gragré 00:02:29 peu importe mai elle récupère son argent grâce à ça.

Euh… quand tu as une hypothèque, il y a ce qu’on appelle une inscription au registre des hypothèques qui est mise en place au moment de la mise en place de l’hypothèque et quand tu revends ton bien, on doit faire ce qu’on appelle une mainlevée c’est-à-dire que beih on prend cette inscription… on déchire et puis terminer euh tu peux récu… enfin tu… l’inscription est levée et si jamais il y a un problème plus tard eh bien vu qu’il n’y a plus d’inscription, on ne viendra pas t’embêter.

Alors quand on lève cette inscription, déjà c’est le notaire qui s’en occupe et déjà ça coûte euh… un peu de sou, souvent à600 – 800 € parce que sinon ça sera trop facile mais ce n’est pas de ça qu’on parle, c’est que quand il y a une hypothèque il y a forcément une mainlevée au niveau de la… au moment de la vente, c’est obligatoire et c’est forcément le notaire qui s’en occupe et le notaire quand il va faire cette mainlevée qu’est-ce qu’il va faire ?

Eh bien le jour de la vente, il va récupérer les fonds de l’acheteur, de la banque de l’acheteur qui va directement virer à l’étude les fonds, les fonds ne transite pas par la personne hein. Ce n’est pas ta banque qui te donne un chèque et euh tu donnes le chèque ou une valise de billets le jour de la vente. Non, c’est le notaire qui fait un appel de fonds. Les fonds viennent de la banque de l’acheteur vers le notaire et après c’est le notaire qui dispatche les fonds.

Et tu vois où je veux en venir c’est-à-dire quand il y a une hypothèque et quand il y a une mainlevée eh… le notaire fait la main-levée et là en ce moment-là, il dispatche les fonds et en effet, il dispatche les fondsau profit de la banque avant toute chose. Tu n’as pas ton mot à dire au moment où il y a une mainlevée d’hypothèque. Le notaire euh… demande à la banque, fait une demande de renseignement à la banque.

La banque lui donne le montant restant dû sur le prêt au moment de la vente et le notaire rembourse la banque automatiquement et te donne le solde et souvent même le notaire euh… paie les impôts sur la plus-value et te donne le solde. Donc en fait, tu n’as rien à faire c’est plutôt pas mal et tu récupères l’argent.Par contre, tu ne peux pas garder l’argent et euh… là t’es bloqué.

La solution caution

Deuxième solution, le cautionnement, la société de cautionnement alors à ce moment-là en effet quand tu vends et que… tu es passé par un cautionnement, une société de cautionnement euh… à ce moment-là, il y a deux solutions subsidiaires euh intermédiaires, intervalle euh… tu prends le mot que tu veux et tu remets dans l’ordre (Rire).

Euh la possibilité numéro 1, tu dis à la banque que tu va vendre et tu lui donnes la date de la vente et tu dis : OK euh je veux rembourser mon prêt et donc à ce moment-là, le notaire va se mettre en relation avec la banque et va utiliser le produit de la banque comme dans le premier cas pour rembourser la part à la banque et toi, il va te faire ton petit chèque et tu vas partir tranquillement ou ton petit virement et tu va partir tranquillement avec ton argent et la banque aura été remboursée.

Mais ça, c’est une option c’est-à-dire que ça n’est pas obligatoire et vu que le notaire ne lève pas le cautionnement comme il a l’obligation de lever la mainlevée, il peut arriver dans certains cas si tu ne fais pas les démarches euh si ta banque ne fait pas les démarches et le notaire ne fait pas les démarches que en effet euh tu récupères le produit de la vente en totalité amputée des impôts parce que ça, le notaire va toujours les impôts quand il y en a sur la plus-value notamment.

Par contre euh le produit de la vente restant, tu vas le récupérer sans avoir remboursé le prêt donc là, tu vas avoir un très gros chèque et là tu vas dire ouhouhouh qu’est-ce qui se passe euh… beaucoup d’argents.

Mais ce qui va se passer c’est qu’à ce moment-là, cet argent, il va falloir le déposer. Alor soit ut vas le déposer euh… chez ta banque qui t’a fait le prêt et du coup, elle va se rendre compte donc du coup, elle va te demander des comptes et il faudra négocier – on va en parler après – soit tu vas le déposer, parce que t’es malin, dans une autre banque et en fait, ta banque ne sera pas au courant et tu vas continuer à payer les échéances et toi gros cash.

Le seul problème c’est que… je t’en ai déjà parlé plusieurs fois : un prêt doit être affecté c’est-à-dire qu’en face d’un prêt, il doit y avoir un bien hein dans le cadre d’un prêt immobilier classique, amortissable. Je ne rentre pas dans les détails des crédits, etc.

Donc il doit y avoir un bien en face euh… d’un prêt. Là, il n’y a plus de bien en face du prêt donc deux choses : 1) euh les conditions générales du prêt ne s’appliquent plus puisque eh bien, tu les violes. Tu violes les conditions générales puisque dans les conditions générales, c’est marqué que le prêt doit être affecté et que en face du prêt, il doit y avoir un bien et il n’y a plus de bien.

Donc déjà la banque a, si elle le veut, une cartouche pour te faire rembourser immédiatement. Tu pourras faire ce que tu veux, si elle t’emmène devant la justice, tu perds et tu rembourses… tu peux faire ce que tu veux, ça ne servira à rien.Donc si la banque te chope et t’envoie un courrier, un bon conseil : rembourse immédiatement.

Euh donc premier cas de figure.

Euh éventuellement euh c’est marqué dans les conditions générales que euh… le prêt peut être transférable, qu’on peut faire un transfert de prêt. Alors là, ça devient un petit peu plus intéressant.

Alors mets-toi toujours encore une fois à la place de la banque. Je t’ai dit que le prêt doit être affecté bien pour que la banque se garantisse. Pourquoi ?

Parce que la banque prend un risque quand elle te prêtedonc la garantie en face, c’est quoi ? C’est le bien.

Si en face du risque, il y a toujours le prêt mais il n’y a plus la garantie du bien, il y a un problème. Certaines banques, certains contrats et avec certaines négociations, tu peux demander ce qu’on appelle un transfert de prêt. Alors là, je vais te parler d’une technique avancée qui s’applique pas mal en ce moment en plus puisque les taux sont bas.

Imagine, tu vends ton bien euh… je ne sais pas, à 300 000€ donc t’avais un prêt euh… alors on va arrondir hein, je donne des chiffres fictifs pour que ça soit facile à comprendre. Tu vends, il reste 300 000 € sur ton crédit euh… quand tu as pris ton crédit, tu l’as pris, il n’y a pas très longtemps, les taux étaient très bas.

Par exemple, t’as eu un taux à 1,20 ou 1,30 ou 1,40 euh… si tu redemandes, tu veux racheter un nouveau bien aujourd’hui à 3 ou 400 000 € bien sûr, les taux ont augmenté puisque on est actuellement dans une dynamique d’augmentation légère mais d’augmentation. Donc peut-être que actuellement.Donc peut-être que actuellement, tu vas être à 1,90 ou 2 voire plus euh… beih tu vas perdre de l’argent.

Donc l’idée, ce serait de garder cet ancien prêt et garder ces 300 000 € de prêt même si t’en a remboursé une partie, etc. et de dire : OK, je garde le prêt. Je garde les mensualités, je garde tout et je transfère le prêt c’est-à-dire que en face de ce prêt, je vais mettre un autre bien en contre-garantie du prêt et on va réaffecter ce prêt à un autre nom. Donc ça, c’est ce qu’on appelle euh… le transfert de prêt, les clauses de transfert.

Alors tu verras si tu en gardes dans ton contrat de prêt, ça doit être indiquer ou pas et souvent les banques se couvrent, elles sont malignes. Dans la plupart des contrats que j’ai pu voir euh… la clause est indiquée. Si elle l’est, elle est indiquée sous réserve de la décision de la banque c’est-à-dire que eh bien encore une fois… eh oui t’as compris, c’est de la négociation pure comme souvent avec la banque euh… d’ailleurs que ça soit écrit ou pas écrit, c’est toujours la négociation pure. Il peut arriver que ça ne soit pas écrit et que tu arrives quand même à le négocier, qu’on fasse un avenant au contrat, etc.

Il faut bien que tu comprennes que le système bancaire est comme il est. Le banquier est aussi un commerçant, il est aussi là pour gagner de l’argent. Il est aussi là pour fidéliser sa clientèle, il a aussi des objectifs à remplir donc ça peut passer.

Donc garde ça dans un coin de ta tête et négocie-le à la sortie euh… éventuellement si tu es dans le cas de la caution qui euh… qui s’applique souvent parce que la banque préfère en général lecautionnement à l’hypothèque donc euh… le plus souvent on va dire euh… pour les prêts au moins dans l’état actuel du marché euh… cette clause pourrait éventuellement s’appliquer.

Mais n’oublie pas que c’est de la négo pure, que c’est vraiment la tête du client et que il va falloir encore une fois faire tes preuves, ça se trouve sur tes premiers investissements, sur tes premiers prêts ehbeih ça ne sera pas du tout euh… OK, ça ne passera pas. Il y a certaines agences qui l’appliquent, d’autre qui ne l’appliquent pas même au sein de la même banque au sein de la même groupe donc là, c’est un petit peu la loterie, il faudra jeter la pièce en l’air.

Mais par contre, garde bien en tête que quoi qu’il arrive et là, je te mets en garde parce que je sais qu’il y a beaucoup euh… d’investisseurs qui le font ou disent le faire euh… si tu l’as fait, tu la joues en mode filou c’est-à-dire je garde le montant de la vente et je ne dis rien à la banque, je place les fonds ailleurs, etc

Attention, attention, attention. Tant que tout se passe bien, il n’y a pas de problèmes mais si la banque s’en rend compte, elle peut t’embêter euh… te demander le remboursement total du prêt à un moment où ça se trouve, ça ne va pas t’arranger parce que tu auras réinvesti une partie des fonds ou tu les auras bloqué ou tu n’auras plus la totalité de la somme, tu vas passer en négative équitti 00:10:52 c’est-à-dire que ton prêt va être plu cher à rembourser que l’argent qui te reste, etc. ça va être… pas cool pour toi donc et euh… je te… vraiment je te… je te recommande de négocier et de jouer plutôt carte sur table avec ton banquier euh…

D’ailleurs, s’il te suit sur des projets locatifs, tu verras que à long terme, ça sera beaucoup plus bénéfique pour toi de jouer carte sur table et de négocier euh… ouvertement. Le banquier verra très bien que t’es quelqu’un de très sérieux et verra que tu sais de quoi tu causes et justement ça mettra euh… eh bien des billes de ton côté et ça appuiera tes demandes de voir que tu sais ce que tu dis et que t’es quelqu’un de sérieux.

Je te remercie.

Euh… pour cette vidéo si tu as appris euh… quelque chose et que cette t’as plu, mets-moi un gros pouce. Tu trouveras tous les boutons au-dessus, en-dessouspour t’abonner, pour télécharger le livre, etc. Eh bien écoute, je vais te dire « A plus ». Je vais te souhaiter une bonne journée, une bonne soirée.

T’es sur la chaîne des investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans. C’est Yann, on parle d’immobilier et « A plus ».

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