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Un apport ou pas d’apport ? That is the question !
Dans le monde de l’investissement locatif rentable, il y a 2 écoles : ceux qui souhaitent emprunter le plus possible pour utiliser l’effet de levier bancaire, et ceux qui souhaitent mettre un apport pour rembourser plus vite le crédit et disposer des loyers pleins !

Mais est-il déjà possible d’emprunter pour un investissement locatif sur 20 ou 25 ans sans apport ? Tu vas voir que ce qui est vrai dans une banque ne l’est pas dans une autre… C’est un peu à la tête du client !
Je te résume les différentes stratégies possible et les tenants et aboutissants en terme de fiscalité, d’arbitrage de patrimoine et d’optimisation de tes investissements.
Bien utiliser ton argent pour bien investir ? C’est parti !

Transcription (Littérale)

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver pour l’épisode immobilier du jour. Ecoute aujourd’hui, j’ai encore eu pas mal de questions. Je tiens à vous remercier de votre soutien déjà, j’ai beaucoup de commentaires positifs et j’ai beaucoup de mails. Merci. Je veux te… je veux te dire merci, je veux te remercier et… bah voilà merci. C’est déjà pas mal.

Ecoute, ça me… ça me force et ça m’envoie, ça me motive à continuer et c’est même pas de … parce que c’est un plaisir et… j’espère que je vais pouvoir continuer à partager avec toi, t’apprendre des choses et de faire avancer vers l’investissement, le bon investissement, celui qui rapporte aujourd’hui et pas dans longtemps dans l’immobilier et c’est pour ça qu’aujourd’hui, je voudrais éclaircir un point et j’ai eu des questions par mail sur l’apport. Est-ce qu’il faut mettre un apport ? Est-ce que je dois mettre un apport ?

Gérer son apport

Mais si jamais je mettais un apport conséquent forcément ça diminuerait mon crédit, ça augmenterait mon… enfin ça diminuerait mon mensualité donc ça augmenterait ce que j’apporte et ça diminuerait ce que je dois payer à la banque, pourquoi je ne pourrais pas faire ça ?

J’ai eu pas mal de questions dans ce sens-là. Je ne sais pas si c’est une question que tu te poses. Alors écoute, moi dans ma stratégie et dans nos stratégies à nous des investisseurs rentables, le but c’est quoi,

Le but, c’est de gagner de l’argent tout de suite et pas dans 20 ans c’est-à-dire que on va gagner de l’argent tout de suite, on va gagner de l’argent tout le long de notre investissement à la revente et si on conserve eh bien aussi dans 20 ans, bien sûr ce qu’on dit « on veut gagner de l’argent tout de suite et pas dans 20 ans » mais on va aussi en gagner dans 20 ans. Le principe c’est de commencer et de ne jamais s’arrêter.

Alors oui en effet, si je fais un apport et si je mets beaucoup d’argents sur la table eh bien oui je vais avoir une mensualité de crédit plus basse donc je vais avoir un cash-flow plus important. Certes ça, c’est mathématique, OK mais déjà t ne vas pas être rentable tout de suite parce que au bout de combien d’années, l’apport que tu as mis va être remboursé.

Allez, je prends un exemple tout simple. T’achètes un appartement à 100 000 €, on va prendre des chiffres ronds, c’est facile. Tu mets 10 000 € d’apport, 10 % de la somme, OK ? Tu vas louer ça, je ne sais pas moi, 1 000 € par moi, 800 €, on va garder des chiffres ronds. Tu loues ça à 12 % alors t’as 1 000 € par mois, tu sais, c’est tout à fait une super affaire. OK.

T’as mis 10 000 € d’apport, OK ? Donc ça veut dire que combien de temps tu vas mettre à rembourser ces 10 000 € parce que c’est pas aussi simple que je touche 1 000 € de loyer par mois et au bout de 10 mois, j’ai remboursé ces 10 000 €, ce n’est pas ça parce que tu vas quand même avoir un crédit. Tu vas avoir un crédit de 90 000 € puisque tu as apporté 10 % plus les frais de notaire qui vont être approximativement du 8 000 € donc tu vois, tu vas avoir un crédit de 98 000 €. Crédit de 98 000 €, il faudrait avoir la calculette sous la main… je ne sais pas combien ça fait là ? Alors comme ça de tête, ça doit faire dans les 500 €, 600 € par mois peut-être. Attends, laisse-moi réfléchir… toc toc toc, oui ça doit faire dans les 600 € par mois, je crois.

Je te le mettrai dans un coin là si ça… si, je le corrige après avoir tourné, ça doit être dans ces holà. Donc ce qui veut dire que t’as un crédit de 600, t’empoches 1 000. T’as un joli cash-flow de 400 € mais combien il te faut de mois pour rembourser tes 10 000 €, tu vois ?

Eh oui. Tu vois, tu te rends compte que ça va faire plus de deux ans. Il va te falloir plus de deux ans pour rembourser ces 10 000 € alors certes t’as un crédit qui va durer soit moins longtemps, soit – il faut choisir – c’est soit la durée de crédit est moins long, soit la mensualité de crédit est plus basse mais finalement l’argent, tu l’auras sorti de ta poche et t’es pas rentable tout de suite.

Nous, ce n’est pas ce qu’on cherche à faire. Moi dans ma stratégie, dans ma technique et lorsque je vais expliquer dans le livre, ça va clairement être ça. Notre but à nous, investisseur rentable tout de suite, c’est de ne pas faire d’apport et d’avoir une durée de crédit optimale la durée de crédit optimale, la meilleure balance entre la durée de crédit et le coût du crédit, c’est la durée 20 ans. Voilà.

On va chercher à emprunter sur 20 ans sans aucun apport, pourquoi ?

Parce que déjà la méthode, la technique s’adresse à des gens qui n’ont pas d’apport. Déjà, il va falloir… il faut que les gens qui n’ont pas d’apport puissent emprunter et puissent utiliser cette technique, c’est tout à fait possible et même si tu as de l’apport même si tu as beaucoup d’argents de côté, peu importe combien tu as d’argent de côté, le but ça va être de s’enrichir sans dépenser. On ne va pas dépenser de l’argent pour s’enrichir et c’est ça qui est génial avec les mobiliers et c’est, à ma connaissance, la seule… le seul investissement possible qui soit ouvert à tout le monde et qui permette ça sans aller dans des investissements réservés à des élites, etc. C’est que tu vas pouvoir garder ton épargne de sécurité, OK ?

Donc tu vas déjà t’éviter, comme moi déjà, tu vois, le mal de tête à te dire : « si jamais la chaudière pète, si jamais j’ai une fuite sur la toiture, si jamais… » Bah non, t’auras de l’épargne de sécurité. En plus de ton cash-flow tous les mois, t’auras gardé ton épargne. Donc si dans les premiers moi, tu vois que ta location, ça se passe pas bien, eh bien tu seras sauvé grâce à l’épargne que t’auras conservé et ça la banque en plus, il sera sensible au moment où tu défendras ton… ta demande de prêt, tu dois très bien expliquer à ton conseiller que tu veux garder ton épargne et ton dossier de toute façon est bien ficelé, soit il te rembourse, il y a même du cash-flow donc ça ne sera pas un critère déterminant que de mettre un apport. Ça, c’est clair et net.

Dis-toi aussi que si tu ne mets pas d’apport, ça va te forcer à chercher mieux et à monter de meilleurs projets c’est-à-dire que… c’est un peu facile, tu vois, de monter un projet et te dire au dernier moment : « ah là, ça passe pas très bien… au niveau du cash-flow, au niveau des travaux… bon allez, je mets 5 000 € d’apport et hop, il n’y a plus de problèmes ». Non, si t ne mets pas d’apport, tu vas te forcer à ficeler tes dossiers et à ficeler tes projets au mieux. Tu vas tout bien budgéter et quand tu auras un poste qui va dépasser eh bien, tu vas trouver une économie ailleurs.

Et tu vois, c’est aussi une espère de discipline qui va te permettre de… sans te forcer à le faire à t’autodiscipline tout seul. Tu vois, elle va te… ça va te… j’aime bien, tu sais, je te parle souvent de faire des trucs en l’automatique et de s’autoprogrammer, d’autoprogrammer son cerveaux, bien là on est clairement là-dessus c’est-à-dire que voilà, t’as pas d’apport, t’as rien, t’as pas de filet de sécurité qui va te protéger enfin le filet de sécurité, tu l’auras si t’a… s’il t’arrive un problème mais voilà t’auras pas les 5 000 € facile à réinjecter dans le projet si jamais t’as mal calculé. Non, ça va te forcer à tout penser, à tout calculer et je t’apprendrai à le faire, c’est pas plus compliqué que… qu’autre chose, tu vois, c’est juste une méthode à suivre, une check-list, des points et… oui voilà, il faut essayer de tout anticiper et avec l’expérience, avec la formation, on arrive. On arrive à tout anticiper.

Alors bien sûr, il y a toujours une part d’inconnu pais cette part d’inconnu aussi, on l’anticipe, tu vois. On se laisse des budgets de sécurité sur plusieurs postes donc ça c’est complètement possible.

Et surtout le dernier point qui fait que ça va être intéressant de garder ton apport, c’est que tu vas pouvoir faire travailler cet argent une deuxième fois. En fait, tu vas faire travailler l’argent que tu n’as pas mis sur le projet parce qu’on va te prêter de l’argent, la banque va te… la banque va te financer pour faire travailler l’argent qu’elle te prête et en plus l’argent que tu asa gardé, tu vas pouvoir le faire travailler. Peut-être, il va être sur une assurance vie. Peut-être il va être sur un compte rémunéré, un compte à terme, peut-être tu vas l’investir en bourse, peut-être tu vas… peu importe où il est. Tu vois même s’il est sur un pauvre compte rémunérer à 1 %, il va travailler, tu vois.

Donc voilà, tu vas faire travailler cet argent deux fois. Tu pourrais aussi, on a parlé… il y a quelques vidéos, le donner en garantie c’est-à-dire dire à la banque : « bon voilà, là j’ai un gros projet… » Tu vois peut-être quand on sera à ton trois, quatrième, cinquième projet, la banque va te dire : « là, ça commence à être gros », tu vas dire : « bah OK, j’ai toute cette épargne-là sur un compte. J’ai 20, 30, 40, 50 000 € sur ce compte je vous propose un nantissement, voilà ». La banque prend le nantissement et elle se garantit avec sa… j’en parlé il y a quelques vidéos, tu en montras dans les garanties des crédits. C’était le bonus à la fin de la vidéo. Voilà.

Et dis-toi qu’en plus, ce qui est magnifique avec notre technique, notre méthode, des investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans, c’est que finalement une fois que ton projet est bien ficelé, t’as pas mis d’apport, la banque te finance, tu fais tes travaux, tu mets en location finalement si on regarde ça de loin objectivement on arrête tout, on prend une photo, la banque vient de te payer pour investir, tu vois ? Dans quel monde ça existe à part dans l’immobilier ?

La banque t’as donné de l’argent alors elle va te la prêter, elle a pris des garanties, OK mais elle t’a financé pour investir. Elle a dit : « OK monsieur. Votre projet, il est bien. Ça se défend, c’est propre. Vous allez donner un bon logement à des gens qui vont vous payer comme il faut. » Vous avez un cash-flow, tout ce que tu veux mais à la fin, la banque t’a donné de l’argent qui ne t’appartient pas, qui n’a pas… enfin personne ne l’a forcé enfin… Des fois, tu marches dans la rue, tu croises un mec qui te dit : « tiens, voilà 200 balles. Transforme-les moi en 400 ». Ça n’existe pas, tu vois. Il n’y a que l’immobilier pour faire ça et ça voilà, c’est… c’est juste… je n’ai pas de mot, tu vois, c’est… c’est ça la magie de l’immobilier et c’est ça qui va te permettre de grossir avec l’immobilier assez rapidement et c’était sérieux et que t’es déterminé beaucoup plus rapidement que ce que tu crois.

Et voilà. Là, c’est magnifique et t’auras gardé ton apport, t’auras gardé ton argent. Si t’as envie d’aller à Disney Land avec les gamins, si t’as envie et si t’as un problème sur ta bagnole, si t’as… je ne sais pas, tu vois… tu veux partir en vacances ton argent, tu l’auras encore, tu ne l’auras pas mis dans un projet qui est censé te rapporter mais pour lequel t’auras dépensé. Ça tu le verras plus tard sur tes plus gros projet mais sur tes premiers projets, fais des projets propres, montez sans apport, tu verras que déjà… tu vas vois que c’est possible. Tu vas prendre le virus, tu vas montrer à ton banquier que tu sais le faire et euh… et puis quand le jour où ça bloquera parce que un jour, ça bloquera. Quand t’auras beaucoup d’immobiliers, tu verras qu’un jour, le banquier va te dire : « ça fait beaucoup sur une seule tête » alors vous avez beaucoup de patrimoines… ça commence à devenir tendu et à ce moment-là, il faudra arbitrer, à ce moment-là, il faudra peut-être mettre de l’apport, il faudra peut-être mettre des nantissements, il faudra peut-être faire des montages un petit peu plus compliqués dont on parlera si tu veux dans les stratégies avancées de l’investisseur mais là pour l’instant, voilà on est sur la base et si tu veux, il faut que la base encore une fois, imagine ta pyramide, tu vois, il faut que la base de ta pyramide, il faut que tes les pierres qui sont en bas de ta pyramide soient solides et tu vois c’est la base de ta pyramide qui va tenir tout le reste de la pyramide.

Encore une fois, il faut vraiment que ça soit au top du top sur ces investissements-là et quoi du mieux qu’un investissement sans apport qui s’autofinance et qui te rapporte tous les mois. Voilà.

Donc là, je pense que tu vois on a fait le tour de ce qui est… de ce qui est idéal dans l’immobilier. Imagine-toi voilà t’as… tu mets de côté tous les mois, tu touches des loyers, tu rembourses ton prêt et qui en plus te laisse de l’argent une fois que t’as payé tes impôts, une fois que t’as payé toutes les… tous les trucs à payer qui te laisse encore en plus de l’argent, tu vois, qui va te permettre de réinvestir, de faire d’autres apparts et tout ça sans sortir un seul centime donc voilà.

Mettre ou ne pas mettre d’apport?

Je vous le répète à tous qui m’a envoyés des mails et à toi qui me regarde, ne mets pas d’apport, ne mets pas d’apport si tu as une situation classique lambda, d’emprunteur classique lambda avec un salaire, de revenu, de l’épargne, j’en ai parlé plutôt de comment voilà rendre son compte sexy pour son banquier, qu’est-ce qui est important pour pouvoir emprunter voilà. Si tu as ce… bien sûr, il y a toujours des cas particuliers. Il y a des mecs qui vont me dire : « ou mais moi … oui mais moi… oui mais moi… », Oui d’accord mais si t’as le profil classique, là on est sur une stratégie boum solide.

Après si tu as un profil particulier, oui peut-être il faudra que tu mettes de l’apport, c’est sûr que si t’es intermittent du spectacle, ça va être beaucoup plus dur pour toi d’emprunter. Pas impossible, pas impossible, plus dur, il faudra… user de petits chemins de traverse et de stratégie qu’on verra mais voilà là, j’essaie de rester général dans les vidéos du jour, forcément après on ira plus loin dans les formations.

Bon écoute, je te refais un petit point aussi sur quelque chose qui me tient à cœur parce que ça avance bien et j’ai un peu recentré le sujet du livre c’est-à-dire que… voilà, je voulais partir dans plein de sens, essayer de faire une bible mais en fait, je me suis rendu compte que je ne pouvais pas sur un seul bouquin… faire une bible tu vois qui… qui englobe tous les sujets de l’immobilier, c’est juste impossible, il y a… il y a trop à dire donc en fait, je vais rester vraiment sur ma stratégie, celle dont je viens de te parler aujourd’hui et on va beaucoup plus la détailler et voilà. Je vais vraiment t’expliquer ces stratégies qui te permettent de partir de rien et d’adapter à ton… à ton profil perso tu vois, oui mais moi… oui mais moi… c’est les questions que je reçois tu vois… c’est des cas particuliers et c’est normal, la vie est faite de cas particuliers.

Donc voilà, je vais essayer de faire vraiment une recette de cuisine où bah tu pourras adapter à ton cas particulier cette stratégie globale qui consiste à être rentable maintenant et pas dans 20 ans.

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