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Comment estimer son loyer ? Comment placer son prix par rapport à la concurrence pour être rentable ? Je t’explique la technique de l’étude comparative que j’utilise pour me placer le plus cher possible avec mes investissements locatifs.
Sans être hors marché pour plus d’argent, maintenant et pas dans 20 ans.
Pour continuer à investir, c’est un passage obligé.

Transcription (Littérale)

 

Yann DARWIN : Et salut à toi très cher investisseur rentable. C’est un plaisir de te retrouver pour cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui, on va parler de comment placer son loyer au mieux et comment faire pour s’y retrouver un petit peu avec les prix au mètre carré, etc.

Juste avant ça, tu peux télécharger mon livre que tu trouveras dans la description de la vidéo ; la version numérique est offerte. Tu as un lien, tu cliques, tu mets ton prénom, ton e-mail, je te l’envoie gratuitement, c’est aussi simple que ça.

comment  placer son loyer

Donc aujourd’hui, je voulais voir avec toi, j’ai eu pas mal de questions : comment on place son loyer ? Comment on fait pour savoir à quel prix enfin on va louer ?

Ce qu’il faut que tu saches, c’est que… il y a le truc de base qui consiste à… à aller sur le site. Par exemple enfin il y en a plusieurs hein mais je dis le premier qui me passe par la tête MeilleursAgents.com qui te donne euh tu sais les prix au mètre carré dans… dans les zones, etc. et il te donne donc les prix au mètre carré et il te donne aussi les prix des loyers au mètre carré.

Donc c’est vrai que… un truc qui est assez simple et que font la plupart des débutants, c’est d’aller sur ce genre de site. De dire voilà, le prix au mètre carré moyen c’est à peu près ça. J’ai tant de mètre carré bah voilà, je mets mon loyer à ce niveau-là. Le problème c’est que c’est pas vraiment optimale, ça peut marcher dans plein de cas comme ça peut marcher moyen et comme tu peux avoir un manque à gagner. Le problème euh de faire ça, c’est que… un petit manque à gagner, ne serait-ce que… allez de 20 € par mois, c’est pas grand-chose mais à la fin de l’année, ça fait 240 et sur 10 ans, ça fait 2 400 et on parle avec un seul appartement donc fais-le avec 5, avec 10, avec 15, avec 20 et on arrive sur des grosses sommes surtout que bah derrière il y a le prêt, il y a la fiscalité, il y a tout ce que tu veux donc… un sou est un sou dans l’immobilier ; on fait au maximum en tout cas, les investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans donc on va utiliser une méthode qui fonctionne mieux que ça.

Alors que faire ? Comment faire ? Comment je sais, comment je place mon loyer ?

Ce que je te conseille de faire et c’est ce que je fais moi à chaque fois. Je fais une étude comparative c’est-à-dire que je vais sur un grand site d’annonce. Moi, j’utilise vraiment souvent le bon coin parce que le bon coin, c’est vraiment un des acteurs majeurs en France. Ils ont 81 % du marché immobilier, etc. Il y a énormément d’annonces.

Donc je vais sur le bon coin et je… je fais comme si j’étais un locataire. Donc je cherche un appartement sauf que… sauf que ce que je fais c’est que je le cherche comme il faut. C’est-à-dire que je regarde l’appartement que je veux évaluer en gros. Euh par exemple, on va dire qu’il fait 60 m² donc je vais chercher que des appartements entre… je crois qu’on peut mettre toutes les 5 ou tous les 10 m², je sais plus tu sais mais enfin je fais la fourchette la plus petite, tu vois genre entre 55 et 65 m² ou entre 55 et 65 tu vois, pour avoir vraiment la fourchette la plus petite. Une fois que j’ai ça eh bah j’envois une recherche donc ça va m’afficher beih… tous les appartements entre 55 et 65 dans la ville que je recherche.

Après ce que je fais, c’est que je trie les annonces c’est-à-dire que je les regarde vite fait une première fois, tu vois, sans trop les ouvrir euh… pour regarder un petit peu pour faire le tri vraiment, tu vois les logements qui sont euh… les appartements c’est des grosses ruines, je les regarde même pas, je vais regarder les appartements qui vont ressembler à ce que sera mon appartement, tu vois enfin qui ont à peu près la même classe de standing que ce que je veux donner.

Tu vois, on va en parler après du standing, quoi faire… quel, à quel niveau tu dois te placer mais garde ça en tête c’est-à-dire que voilà, tu regardes, tu cherches le type d’annonce de ce que tu veux faire finalement. OK ? Et après beih tu regardes les annonces, tu les ouvres. Tu, tu… tu sais tu fais euh, tu ouvres plusieurs onglets comme ça, ça va vite tu vois. Tu te mets plein d’onglets ouverts et puis beih tu lis un peu les annonces en diagonal pour savoir om se situe, dans quel secteur se situe les appartements.

Tous ceux qui se situent par là où ça t’intéresse tu vois parce qu’il faut quand même cibler par quartier puisque les prix ne sont pas les mêmes qu’au centre-ville que… à côté de l’hôpital que près des écoles, etc. Donc tous ceux qui ne sont pas là où ça t’intéresse, tu les vires, tu les vires, tu les vires, tu les vires. Tu rouvres des onglets, tu regardes, tu vires, tu vires, tu rouvres des onglets, etc. jusqu’à ce que t’ais une sélection d’appartement qui soit à peu près dans le secteur que tu vises ; tu peux t’éloigner un peu tu vois mais essaie de rester là où tu vises, là où tu veux pricer ton… ton loyer et puis d’un standing à peu près de ce que tu veux faire, soit un peu moins bien, soit un peu mieux mais dans ce standing-là. Ça va te donner allez… beih ça dépend des coins, ça va te donner 5, 10, 15 annonces de location avec bah différents prix.

Tu regardes à peu près où ça se situe et là, t’as 2 solutions : soit tu fais à peu près la moyenne des ces prix-là et bah ça va te donner un ordre d’idée d’à peu près où tu dois te placer ou soit tu fais ce que moi, je fais. C’est-à-dire que tu regardes le haut… le haut du panier. Tu regardes vraiment le beih… les appartements qui sont les plus chers. Tu regardes le standing qu’ils sont et tu vas te placer à ce niveau-là c’est-à-dire que… moi tu le sais, si tu me connaisses, tu me suis, je prône toujours de faire de la bonne qualité, de faire… de faire voilà des appartements classes, des appartements de standing justement pour pouvoir aller attirer les bons locataires, on va le voir juste après, je vais t’expliquer un peu plus précisément.

Donc vu que je fais des appartements de haut standing et que je fais de la déco, etc. bah voilà je sais que ça va rendre bien ce que je fais donc eh beih je vais me placer dans cette intervalle de loyer-là. Mais disons que pet importe limite où tu te places, toi… euh voilà quel standing tu vas donner, quel rendu tu vas donner à tes appartements ? En faisant cette technique-là, tu es sûr d’être à peu près au marché. Tu vas me dire : « Oui mais si les gens, ils mettent tous leurs appartements trop chers, as assez chers… » beih le fait d’en avoir plein justement de faire une moyenne, ça va venir lisser ça. Ça va venir lisser le mec qui a mis trop cher, le mec qui a mis pas assez cher. Et surtout, il y a un deuxième phénomène qu’on voit sur tous les sites d’annonces c’est que il y a… enfin en majeur partie, c’est pas des particuliers qui vont déposer des annonces de location. Il y a beaucoup de professionnels donc si tu veux être encore plus précis, ce que tu peux faire, c’est trier les annonces avec…que des annonces de professionnel. Et là, les annonces de professionnels sont le plus souvent bien placée, tu vois.

Sur la vente, onest d’accord que souvent, c’est trop cher hein mais sur la location beih c’est les prix objectifs du marché quoi.

 

louer à quel prix ?

Donc si tous les professionnels se sont mis à peu près au même niveau, sur à peu près le même appart, à peu près la même taille, à peu près dans le même quartier au bout d’un moment, le prix du marché, tu l’as, tu le connais. Donc là, à partir de là, tu peux faire ton principe. Moi, ce que je te conseille en termes de stratégie, c’est de faire du haut de gamme, on l’a dit, ce qui nous permet de louer encore un peu plus cher et surtout ce qui permet de trier, entre guillemets, de faire un premier pré-tri hein… la sélection du locataire, on en a déjà parlé, on en reparlera mais là on ne parle même pas de sélection de locataire, on parle de… de sectorisation vraiment, de s’adresser beih… à un secteur qui nous intéresse et ça nous permet beih d’éliminer toute une tranche de locataire et d’aller viser beih ouvertement hein des locataires voilà qui sont…

qui ont plus de moyens, qui gagnent peut-être mieux leur vie, etc. et qui sont prêts à payer un peu plus cher pour vivre dans beaucoup mieux. Et là, je te pose la question. Mais toi à la place… mais toi… toi finalement quand tu veux louer un appartement euh ça t’es déjà sûrement arrivé d’être locataire, tu l’es peut-être encore aujourd’hui, est-ce que tu ne serais pas prêt à mettre 20, 30, 40, 50 € de plus ou peut-être même 100 € suivant la taille de ce qu’on loue, de plus pour avoir vraiment un bien très sympa, tu vois, un bien avec du truc en plus, un truc qui a de la gueule qui est bien décoré et qui est… qui est bien, qui est bien fini, qui est bien fourni avec… avec beih avec…. puisque je vais te donner après je vais te donner des astuces. Est-ce que t’es pas prêt à mettre un peu plus finalement ?

Donc ce qu’on cherche finalement, c’est ça. C’est des locataires comme ça, des locataires qui sont prêts à transiger sur le prix, à mettre un petit peu plus pour avoir beaucoup mieux. Et ça tu vois au long court, au début, on se rend pas compte que ça peut être très puissant parce que déjà, on va gagner un peu plus pendant plus longtemps et surtout beih on va s’adresser à un segment de population qui est un peu plus aisé, qui voilà… qui est prêt à mettre un peu plus et du coup statistiquement beih on va avoir des locataires qui sont plus heureux, qui restent plus longtemps et puis beih un locataire qui est heureux, qui sent bien euh… il y a des bonnes prestations, etc. beih c’est un locataire qui reste plus longtemps donc moins de vacance locative. C’est un locataire… beih tu te fous pas de sa gueule quoi finalement, tu vois, tu lui donne de la qualité donc il paie, tu vois, il va pas te faire des impayés de loyer, il paie à l’heure, il paie rubis sur l’ongle et puis euh… beih il paie plus, etc. Donc finalement, c’est que des avantages de faire de… de faire de la bonne qualité.

Alors, ce que je te conseille de faire pour arriver à tes fins puisque tu me dis : faire de la bonne qualité oui… ça veut tout dire et rien dire. Il y a plusieurs possibilités. Déjà première chose, si tu loues nu beih il va falloir taper dans de l’équipement éventuellement dans de la… d’écogénéraliste c’est-à-dire mur, peinture, papier-peint, etc.

Si tu veux meubler beih c’est beaucoup plus simple. En louant en meublés là, tu fais une déco actuelle, sympa. En ce moment voilà, c’est toujours… tu sais, c’est toujours les mêmes modes qui partent, qui reviennent. En ce moment, c’est vachement tu sais… eu de tout ce qu’il y est ameublement scandinave, etc. euh du bois clair, des teintes euh… dans les gris, les chocolats, ce genre de teinte, ça marche… ça marche hyper bien, t’es sûr de fonctionner.

Ce que je te conseille, c’est que si… si tu es bon en déco bah laisse-toi aller, si t’es nul beih délègue, délègue à ta femme, à une copine, à un ami. On connait tous des gens qui…qui ont la fibre décorative ou éventuellement un décorateur, une décoratrice d’intérieur voire même un architecte en euh… un architecte d’intérieur. Des fois, c’est une petite dépense qui peut t’amener encore beaucoup d’attractivité.

Donc là, c’est dans le cas du meublé om ça va être vraiment plus simple. Et dans le cas du nu et du meublé, je vais te donner d’autres astuces. Première chose sur… laquelle les gens ont le coup de cœur. Vraiment, sur le podium tu vois, le top 2 des coups du cœur, c’est la salle de bain, clairement. Donc la salle de bain, mets l’accent dessus si tu rénoves l’appartement, fais une belle salle de bain euh… à la mode en ce moment, les carreaux métro, vachement à la mode, les salles de bain noires, les salles de bain blanches, on est dans… les tons assez neutres comme ça est très actuel. Tout ce qui est paroi vitrée, ça marche à fond. Si tu veux mettre un truc en plus eh beih tu as tout ce qui est douche avec les jets, tu sais les douches modernes avec les jets, avec les trucs massants, avec les LED, ça coûte pas beaucoup plus cher, c’est solide et… bah là, ça fait le coup de cœur euh… ce qui et aussi provoquer un coup de cœur assez facilement, c’est tout ce qui est baignoire, pareil… est baignoire balnéo, baignoire euh… massante avec euh… avec la luminothérapie, etc. pareil ça coûte pas extrêmement plus cher et là, t’es sûr coup de cœur assuré.

Qu’est-ce qui fonctionne bien dans les salles de bain ? Bien sûr les trucs euh… de base, entre guillemets, mais qu’on ne voit pas partout c’est-à-dire les sèches-serviettes électriques, les meubles vases que plutôt que les lavabos à l’ancienne, enlever le bidet pour gagner de la place et puis euh voilà mettre éventuellement euh un… une jolie euh… une jolie panier à linges, etc. donc accent sur la salle de bain, vraiment la salle de bain fonctionne très bien.

Sur le podium ex aequo avec la salle de bain, la cuisine. Cuisine, c’est pareil. Les gens… coup de cœur assuré même… même des gens eh… à qui on ne penserait pas tout de suite, un étudiant, etc. on se dit pfff cuisine, on n’en a rien affaire. Oui peut-être un étudiant, une cuisine, il n’en a rien à faire mais une étudiante, une cuisine, je te garantis que ça fait le coup du cœur pareil. Donc cuisine, mettre l’accent. Pareil, cuisine américaine, ça marche à fond. Ça, c’est connu. Plaque vitraux euh… îlot central en ce moment très à la mode alors là il faut de la place, il faut…

faut être dans un grand appartement mais si possible îlot central, cave à vins, des trucs en plus qui marchent bien euh… on a tout ce qui est suspension. Tu sais les suspensions un peu design pour les casseroles, etc. et frigo US, frigo américain, pareil, pas beaucoup plus cher alors soit les doubles-portes. Là, c’est quand même un peu plus cher ou soit simple porte mais avec distributeur à glaçons, le truc d’eau, etc. euh… le petit truc à LED, pareil. C’est pas un billet qui est… est extrêmement plus important et là t’es sûr de faire un coup de cœur. Eh bien sur, tu ne pourras pas tout mettre hein, il faudra faire des choix mais je te donne un petit peu ce qui marche, testez et approuvez.

Ensuite dans les trucs en plus qui fonctionnent bien aussi, par exemple, si tu vas faire euh… du meublé, et que tu vas avoir… tu veux, par exemple, un forfait de charge ou tu vas pouvoir apporter aussi des choses, Canalsat marche très bien… tu peux le récupérer dans les charges, sur ton forfait et puis beihles gens arrivent boum, il y a… ils ont toutes le chaines euh… Canal +, Canalsat éventuellement Beinsport hein, tout ce qui est satellite de manière générale, rétroprojecteur plutôt que mettre une télé. Dans le meublé, tu peux mettre rétroprojecteur. Dans un meublé, ça se défend pas trop mais dans une colloque, ça fait la différence à fonds, un rétroprojecteur plutôt qu’une télé, c’est pareil, ça coûte pas beaucoup plus cher qu’une télé bonne qualité. Tu fais une installation correcte au plafond, etc. personne ne va le casser, c’est ça, ça craint pas grand-chose et puis pareil, si tu vas vraiment chercher dans la colloque, t’as tout ceci et console de jeux euh… c’est pas cher à l’achat, ça s’amortit très bien, très vite et puis euh les gens beih, ils hallucinent, c’est pareil, les locataires qui ont les visites font : « mais Yann, il y a déjà… il y a déjà ça, il y a déjà ça » bah oui, il y a déjà ça et là boum, t’es sûr qu’ils vont signer et qu’ils vont rester longtemps et tu va pouvoir demander un peu plus.

Imagine, tes colocataires, t’as 25, 28 ans, tu travailles dans une colocation, il y a un rétroprojecteur, Canalsat, une console de jeux, un frigo américain, tu vois… euh et deux secondes avant, t’as visité une coloc, c’est un pauvre T3 avec deux chambres et des araignées au plafond, tu vois… Forcément, t’es prêt à mettre euh 30, 40, 50 € de plus et tu vas rester plus longtemps donc ça, ça fonctionne très bien.

D’autres choses qui sont maintenant obligatoires… moi, que je… que je ne faisais pas avant et que je fais maintenant systématiquement sur toutes mes rénovations euh actuelles et à venir, c’est euh… dans les combles alors le plus possible de manière générale mais de manière obligatoire dans les combles, tu sais quand tu réaménages les combles, tu es sous les toits, climatisation parce que maintenant de plus en plus eh bah, il faut chaud, de plus en plus, on… on monte en standing parce que on a aussi un peu de concurrence avec beih les appartements, les résidences neuves donc il faut aussi mettre un peu de standing si tu veux beih suivre au niveau des loyers, pareil, donner de la bonne qualité.

Donc climatisation, c’est vraiment un plus dans un appartement de manière générale surtout si t’es dans le sud mais là, ça se fait depuis toujours quasiment mais sous les combes maintenant même partout, l’été, il fait tellement chaud sous les toits parce qu’on devient isolé, isolé, isolé mais la chaleur, elle rentre, elle ne sort plus, climatisation, pareil, ça ne coûte pas extrêmement cher. Ce qui coûte cher sur els clims, c’est que beih… de mettre le groupe très loin euh…des splits, des unités qui soufflent l’air ; c’est ça qui coûte cher parce qu’il y a beaucoup de tuyauteries, etc.

Si t’es… t’as n endroit de… pour mettre le groupe euh… qui n’est pas trop loin, si t mets pas beaucoup de splits, ça va pas coûter extrêmement extrêmement cher. Par contre la plus-value, elle est énorme.

Donc tout ce que je te dis là pour la location, ça marche bien. Pour la vacance locative, ça marche bien mais il y a un truc auquel on pense pas aussi tout de suite, c’est la revente. Le jour om tu voudras revendre mais là c’est pareil, c’est la plus-value, l’attente, elle t’attend, elle est là, elle te tend les bras parce que le jour où tu vendras, tu vas pas galérer, tu vas vendre des appartements, des maisons, des colocs, ce que tu veux peu importe, ça s’applique à tout qui vont être propres et ça va faire le même effet sur les candidats acheteurs que sur tes colocataires, que ça soit des gens pour la résidence principale ou là beih qui fait ça va être…

eh il va y avoir des étoiles dans les yeux et cop de cœur ou éventuellement un candidat repreneur, un investisseur qui va se dire : « attends mais c’est super, j’ai rien à faire, c’est nickel, ça va se ….cher ». L’investisseur est … tout de suite et il les voit aussi les trucs en plus donc tu vas aussi moins te faire négocier la tête en faisant ça. Tu vas te moins bousiller la tronche en négociation parce que toi, t’as négocié à l’achat mais les acheteurs vont aussi négocier quand tu vas vendre donc impact de la qualité, c’est très important.

T’as toutes, tous les meilleurs conseils pour placer ton loyer au mieux et pour faire toujours un truc en plus parce qu’on est des investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans et qu’on va plus haut.

Si tu as aimé cette vidéo et qu’elle t’a appris quelques choses, apporte ton pouce à l’édifice. Je vais te dire « A très bientôt. On se retrouve très vite. A… plus ».

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