Immobilier : PERFORMER A L’ACHAT !

Comment bien acheter dans l’ immobilier ?
Pour se faciliter les choses, tu peux mettre en place une routine de recherche et de visite de manière automatisée !

Plus tu visites, plus ton œil s’exerce à connaitre ton marché.

Pour avoir l’œil de l’expert et dénicher les bonnes affaires, il faut être capable de visiter beaucoup et de provoquer la chance. Tu verras, c’est presque magique !

Les meilleures affaires arrivent par hasard, à l’occasion d’une visite ratée, ou d’une discussion informelle, quand on ne s’y attends pas….

Comment être ouvert à l’imprévu et saisir les opportunités ?

Voici des méthodes simples pour y arriver en automatique, sans même y penser…

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable !

Est-ce que tu cherches des moyens d’être meilleur à l’achat ? Tu le sais, c’est à l’achat que l’on fait des affaires dans l’ immobilier et que l’on gagne de l’argent en général dans l’ immobilier parce que un bien bien acheté, c’est un bien bien vendu, au bon prix, qui dégage du cash-flow.

Est-ce que tu cherches des moyens de trouver facilement des biens intéressant, de faire beaucoup de volumes, de visite et d’être capable de jauger facilement les biens et les achats ? Être donc dans une dynamique d’évolution !

Moi je voudrais te donner 2-3 trucs et ma routine qui me permet d’être vraiment performant à l’achat sur tous les plans, rapidement, en peu de temps par jour et facilement, sans se prendre la tête. J’ai une routine de recherche déjà, car tout part d’une recherche dans l’ immobilier. J’ai un réseau qui fait que parfois on m’appelle pour que j’aille voir un bien mais on ne va pas partir de ce principe là parce que c’est peut-être le cas de tout le monde. Je ne sais pas où tu en es au niveau de tes investissements immobiliers, mais avant de mettre en place ce réseau il va falloir que tu visites beaucoup pour faire voir ta tête, faire voir aux gens que tu es motivé, pour avoir l’œil, pour apprendre ton secteur et pour sympathiser avec les gens.

Je pars du principe que tu n’as pas énormément de réseau et que tu vas chercher avec les moyens actuels sur internet. C’est une routine que j’applique au quotidien, car de toute façon tu ne connais jamais tout le monde et tu n’es jamais capable de savoir tout ce qui se vent, ce n’est pas possible !

Ma routine de recherche c’est Lebon coin, c’est la base dans l’ immobilier ! Ils ont 90% des annonces, 90% des visibilités, tout le monde passe par là que ce soit acheteur ou vendeur. Tu sais que sur Le bon coin il y a les gens qui valident les annonces qui passent d’abord en modération. J’ai remarqué que ces gens bossent de 7h-7h30 jusqu’à 23h à peu près. Les annonces sont donc validées dans cette plage horaire. La nuit il n’y a pas de nouvelles annonces qui apparaissent. Moi ce que j’ai mis en place c’est une routine matin midi soir. En gros au petit déj tu regardes les annonces. J’ai augmenté petit à petit mon secteur de recherche. J’ai d’abord commencé dans mon quartier pour connaître le marché puis j’ai augmenté petit à petit. Je suis allée dans les autres quartiers, les villes autour et maintenant je regarde les annonces à l’échelle du département voir même des départements limitrophes parce que je suis capable maintenant d’aller visiter et je fais des investissements à un niveau plus élevé et je cherche toujours à atteindre le niveau plus au-dessus.

Peu importe, si tu cherches à l’échelle de ta ville ou des quartiers que tu connais, mets en place cette routine ça va vite. Le matin je me lève, et je regarde les annonces au petit dèj. Vu que je le fais tous les jours, je n’ai pas beaucoup d’annonces à regarder. Je borne mes critères de recherche, je les borne à mon secteur géographique et à ma capacité d’investissement. On sait tous plus ou moins combien on peut investir surtout au début tu sais que c’est assez facile. Tu pourras regarder la vidéo où j’explique les 33% d’endettements… tu peux donc facilement calculer à la louche le montant que tu peux investir. Tu bornes ton investissement, tu mets de 0€ à ce que tu peux investir. Si tu peux investir 150-200.000€ tu mets 250.000€ comme ça avec la négociation tu pourras descendre à 200.000. On parlera de négociations, tu peux faire des miracles, tu verras c’est génial !

Lors de ma recherche du matin, je mets dans mes favoris les annonces intéressantes. A 14h après manger, je me laisse un petit timing pour voir les nouvelles annonces sorti le matin. Il y a beaucoup d’agences qui mettent en ligne des annonces le matin. Je regarde environ 100 annonces, ça va vite, je n’ouvre même pas celles qui sont inintéressantes. Une fois que tu as l’œil tu fais vite la différence entre l’annonce intéressante et celle qui ne l’est pas ! On va mettre en place une check-list, je t’en parle après.

Le soir je me trouve un petit créneau de 20mn et je repasse les annonces que je n’ai pas vu. Sur ma journée j’ai vu tout ce qui est passé sur le bon coin. Les bonnes affaires soient elles ne restent pas très longtemps, soit elle reste longtemps et tu arrives à faire baisser le prix mais une vraie bonne affaire elle reste 1 journée, 2 jours max. Il faut faire vite ! En général on appelle les gens qu’on a dans nos contacts et les bonnes affaires n’ont même pas le temps d’atterrir sur Lebon coin. Tout est possible, tu peux trouver mais il faut être réactif. Si 3 fois par jour c’est trop pour toi, fais ta recherche seulement 2 fois (celle de 14h et celle du soir). Si tu fais ça seulement le matin, tu ne verras pas beaucoup d’annonces !

De temps en temps je ne néglige pas les autres sites. Parfois, il y a des gens qui vont mettre les gens sur un autre support que Le bon coin. Ils mettent leurs annonces sur le site Annonces jaune ou Annonces entre particuliers. Il y en a très peu, seulement quelques agences ou quelques particuliers. Il y a très peu d’annonces mais tu vois, j’ai trouvé de vraies pépites car personne ne voit. Je te donnerais des astuces dans une prochaine vidéo pour trouver les biens que les autres ne trouvent pas. Les gens qui font bien leurs boulots mettent leurs annonces sur plusieurs sites d’annonces immobilier mais il y en a qui ne le font pas. Il y aussi Se Loger et Logic immo qui sont assez gros. J’y jette un coup d’œil de temps en temps mais pas tous le temps sinon tu y passes la journée.

Fais ta routine de recherche calé, c’est le pouvoir des habitudes. Si tu fais quelques choses pendant plus de deux semaines, que ce soit mental ou physique, ton corps t’habitue et ça devient dans l’ordre des choses, c’est pareil avec l’ immobilier… c’est vrai dans plein de domaines.

Quand je marche dans les rues je regarde les immeubles car à part les biens où sont accrochés les panneaux d’agents et où les pubs sont déjà faites il y a les pancartes écrites à la main avec le numéro du particulier. Ça te permet d’avoir des affaires. Tu vas remarquer que tu as tel style d’immeuble dans tel quartier par exemple. Tu vas avoir une vision professionnelle de l’ immobilier sur ton secteur et c’est très important.

Il faut que tu mettes en places aussi une routine avec tes appels et tes visites. Je ne sais pas ce que tu fais professionnellement mais si tu n’as pas énormément de temps, il faut que tu mettes en place des solutions pour pallier à ça. C’est-à-dire que même pour tes appels il faut que tu planifies des horaires. Je suis sûr que tu peux récupérer un quart d’heure quelque part dans ta journée de boulot où tu vas pouvoir passer tes appels. C’est bien de définir aussi une plage horaire précise pour tes visites. C’est bien de se trouver une plage horaire en semaine, et surtout qui n’est pas la même que les autres, c’est le top. Quand je vais visiter à 10h30 ou 16h je suis tout seul. Si tu peux te libérer une plage là où les autres ne l’ont pas tu as déjà la garantie d’avoir le rendez-vous pour visiter à l’heure que tu veux. Essaye de le faire ça va te donner un avantage considérable sur tes concurrents.

J’adore bâtir des stratégies et mettre en place des réflexions automatiques pour ne pas se prendre la tête à chaque fois qu’il faut prendre une décision, surtout dans l’ immobilier. Il y a de gros enjeux, des gros montants et si tu as fait une connerie, tu as vite fait de t’embourber dans un crédit de 20 ans !

Si tu as un fait un mauvais investissement, si tu veux repartir sur de bonnes bases je te donnerais des conseils pour le faire. J’en ai déjà fait des conneries, j’investis depuis 2010, j’aurais aimé ne pas les faire. J’aurais aimé savoir en avance et j’aurais aimé avoir quelqu’un qui m’aurait dit là tu fais une connerie.

Fixe-toi une routine, une stratégie, définit ta zone : est-ce que tu investis proche de chez toi ? loin de chez toi ? dans quel quartier ? Investit dans des endroits que tu connais et comme ça tu peux apprendre facilement les prix. Il faut que tu connaisses par cœur ton marché, c’est pour cela qu’au début il faut cibler une petite zone puis d’agrandir au fur et à mesure. Cela te permet d’être un expert de ton marché. Tu ne passes pas pour un con quand tu visites avec un agent immobilier, tu fais des offres ciblées, tu vas mieux argumenter, tu as un meilleur pouvoir de négociation et surtout tu vas plus vite dans ta décision.

Surtout cible ta zone. Cible combien tu es prêt à investir. Si c’est ton premier bien et que ça te fait peur tu peux commencer petit. Cible un studio, un T1, un T2 dans la zone que tu connais, cible un investissement de moins de 50.000€ c’est possible ! je suis en train d’acheter une maison je la paye moins cher que ça. Je vais te filmer la maison avant les travaux, pas de secrets entre nous. Je vais te donner le prix que je paye, je vais te montrer mes devis, les travaux une fois terminé. Je fais du meublé donc je vais te montrer la déco, je vais te montrer comment je sélectionne mon locataire, combien il paye, comment je calcule ma rentabilité… tu vas tout voir !

Si tu as un peu plus d’expérience, cible plus gros mais soit réaliste ! Ne va pas visiter des choses à 500.000€ si ta capacité d’emprunt est de 200.000€. Les trucs à 500.000€ tu les visiteras et tu les achèteras je te le garantie, si tu suis cette stratégie sérieusement. Si tu fais ce que l’on définit ensemble tu peux les acheter, mais gravit les échelons. Plus tu fais de conneries et plus tu auras du mal à gravir ces échelons.

Dernièrement, le petit conseil que je peux te donner c’est que si tu as décidé d’agir et que tu es motivé c’est de te donner un objectif. Dis-toi dans 3 ans je veux tant de locataires, dans 1 an je veux tant de revenus complémentaires. Mets-toi des objectifs et agit ! Quand tu vas agir, faire un bon investissement qui va t’enrichir, tout de suite tu vas te dire c’est général l’ immobilier.

Si tu investis déjà, on va essayer de te faire passer au niveau supérieur. Ce qui est intéressant dans l’ immobilier c’est qu’on monte les marches petit à petit. Moi je les monte les marches, donc si tu veux suivre met toi derrière.

Si tu as des questions, des remarques… met un commentaire. Abonne-toi à la chaîne pour me soutenir, je te mets le lien vers la newsletter immobilier dans la barre d’info de la vidéo pour avoir des infos inédites qui ne sont pas sur YouTube.

Comme d’habitude c’est Yann, on parle d’ immobilier, c’est tous les jours, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !

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