MODULE 1 : Remise à Niveau

Leçon 1 : Remise à niveau financière & immobilière.
Comment tirer partie de sa situation actuelle pour optimiser ses résultats futurs.
Raisonner au niveau patrimonial et global. Utiliser l'effet de levier bancaire.
L'erreur classique à ne pas commettre avec l'endettement.
Le cercle vertueux des actifs contre passifs.
Les différents mindsets : Pauvre - Classe moyenne - Riche.
Mettre en place une routine et se payer en premier ? La vérité.

Leçon 2 : Les 3 calculs de cash flow.
Les calculs brut - net - net/net.
Comment les utiliser ? Pourquoi y faire attention ?
Les calculs de rentabilité.

Leçon 3 : Apprendre à calculer.
Son cash flow, son seuil d'autofinancement...
Premiers exemples chiffrés.
Premières simulations simples.

Leçon 4 : Choisir la durée d'emprunt optimale.
Durée longue ou durée courte ?
L'effet sur le taux d'endettement.
L'effet sur la fiscalité.
Optimiser les montages en fonction de ses objectifs.
Le différé d'emprunt.

Leçon 5 : Le triangle de l'investissement
Qu'est-ce qu'une bonne affaire ?
Dans quelle ordre procéder ?
La méthodologie de l'investisseur rentable pour optimiser ses flux et ses montages

MODULE 2 : Traquer les bonnes affaires et tisser sa toile

Leçon 1 : Les 4 piliers de la méthode pour acheter des bonnes affaires
Rester en sécurité et ne pas limiter son taux d'endettement
Penser long terme, mettre en place sa refléxion patrimoniale

Leçon 2 : Le marché n'est pas notre marché
Tout est trop cher, comment faire ?
Les 6 techniques les plus efficaces
Le piège à éviter dans tous les cas

Leçon 3 : Estimer son budget
Utiliser la technique inverse pour faciliter ses recherches et augmenter ses chances de décrocher ses futurs prêts
Préparer ses comptes à devenir des machines à financer

Leçon 4 : Définir son secteur pour concentrer ses efforts
Partout = nulle part
Ou trouver les infos, quoi regarder ?
Connaitre son marché mieux que les pros.
Réagir à un secteur saturé

MODULE 3 : Trouver les biens avant les autres

Leçon 1 : La routine de recherche
Le système de recherche à mettre en place pour devenir le maitre de son secteur
Tout voir et tout analyser rapidement pour décider sans perdre de temps
Les secrets de recherche tout bêtes que quasiment personne n'utilise

Leçon 2 : Faire travailler le système à notre place
Optimiser son ordinateur pour qu'il travaille tout seul
Optimiser les sites d'annonces
Les nids à bonnes affaires inconnus de 99% des investisseurs et pourtant accessibles à tous...

Leçon 3 : Appeler et globaliser
Quelles questions poser ? Quoi dire ?
Quels sont les détails qui doivent motiver une visite (ou pas) et les indices à conserver pour notre future négociation.
La check-list de l'appel

Leçon 4 : Tirer parti du marché gris
Hacker le système de distribution et intercepter les biens avant qu'ils soient mis en ligne sur les sites d'annonce
Réseauter, se faire connaitre, utiliser "l'effet coup de foudre"
Multiplier ses chances, se créer des opportunités
Dresser une armée à rechercher pour nous et trouver sans faire d'efforts

Leçon 5 : Profiter des opportunités du marché blanc
Exterminer la concurrence : trouver et acheter des biens qui ne sont même pas encore en vente
Mener l'enquête, trouver les informations
Oser utiliser son avantage. Faire du volume et récolter

MODULE 4 : Sur le terrain

Leçon 1 : Pré-visite & Post-visite
Rester ouvert et préparer sa visite
Jouer au cheval de course : une erreur qui coûte cher
Préparer son compte rendu
Analyser la visite

Leçon 2 : A l'extérieur du bien
Les points d'attention, le potentiel du secteur et du quartier
La checklist des éléments à surveiller

Leçon 3 : A l'intérieur du bien
Avoir les yeux partout. La technique du scanner pour ne rien rater.
Consigner les points positifs et négatifs. Remplir son réservoir de négociation.
La checklist des points d'attention

Leçon 4 : Relations avec l'agent immobilier et le vendeur
Mener l'enquête, relancer les discussions, obtenir des informations
Préparer la négociation
Les points à connaitre avant d'aller plus loin
La psychologie de l'agent immobilier, et comment l'utiliser pour nous servir

Leçon 5 : Prendre une décision
Jouer de la calculatrice, travailler ses émotions, faire ses premières projections...
Pourquoi différer ses décisions ?
Pratiquer l'exercice du locataire unique
Le danger du biais de confirmation et du whao effect

Leçon 6 : Les spécificités des immeubles
Pourquoi et comment acheter des immeubles ?
Les points critiques, la checklist
Les erreurs principales qui peuvent ruiner l'investisseur débutant
La technique du patrimoine explosif
Introduction à la découpe et la mise en copropriété

MODULE 5 : La fiscalité pour les nuls

Leçon 1 : Introduction à la fiscalité
Les mesures transitoires en cours
Les réflexions fiscales à l'échelle patrimoniale. Impact sur les triangles de l'investissement

Leçon 2 : Les revenus fonciers
Les régimes micro foncier & réel en location nue et professionnelle
Les seuils, les impacts en fonction de la TMI de l'investisseur.
Les charges déductibles
Les schémas de décision
Comment tirer parti du système ? Les bonnes décisions

Leçon 3 : Les charges déductibles dans le détail
Les notions de construction / reconstruction / agrandissement
Les notions d'entretien / réparation / amélioration
Les impacts négatifs sur la fiscalité de l'investisseur
Les jurisprudences
Comment contrer les effets néfastes ?

Leçon 4 : Les bénéfices industriels et commerciaux
Les BIC au régime micro et réel simplifié en location meublée et professionnelle équipée
Les seuils, les impacts fiscaux
Les charges déductibles
Les schémas de décision
Le principe des amortissements par composantes
Comment tirer parti du système ? Les bonnes décisions. Effacer son impôt pour plusieurs années grâce à un bon montage

Leçon 5 : IR ou IS ?
La principe fiscal des sociétés à l'IS. Les différences avec l'IR
Utiliser les sociétés pour démultiplier son levier et accélérer sa progression
Diviser (ou effacer) son impôt grâce aux montages en société

Leçon 6 : L'option à la TVA
Les cas ou l'option est possible et ou il faut l'utiliser
Comment la mettre en place ?
Implications long terme et calculs de l'utilité de s'assujetir
En tirer profit pour se rembourser une partie de ses travaux

Leçon 7 : Comment décider ?
Retour du triangle de l'investissement
Notion de contamination du patrimoine & projections long terme
Philosophie de l'investisseur et du chef d'entreprise
Aligner ses intérêts et ses objectifs dans le temps

Leçon 8 : Prélèvement à la source et années transitoires
Année blanche, effet sur les travaux ? L'explication en détails
La mise en place du PAS pour l'investisseur immobilier
La sort des revenus fonciers et BIC pendant les années transitoires
Stratégie à mettre en place pour optimiser et anticiper

MODULE 6 : Mindset - Relation à l'argent et à la réussite

Leçon 1 : Faire exploser ses objectifs
Aimes-tu l'argent, où son résultat ?
Améliorer et assainir sa relation à l'argent pour être capable d'en gagner plus
Définir ses objectifs et mettre en place un plan d'action

Leçon 2 : Améliorer sa relation à l'argent
Pour gagner plus, il faut partir sur une base saine
La force du bon levier pour remonter dans les moments down
Psychologie de l'investisseur

Leçon 3 : L'heure des comptes
Prise de conscience des différents niveaux de richesse
Simulation de niveau de vie
C'est beaucoup plus simple qu'on ne pense...

Leçon 4 : MP3 de conditionnement
Exercices émotionnels
Aller chercher le lion en nous
Visualiser l'avenir, visualiser la réussite
Se remotiver, passer à l'action massivement

MODULE 7 : L'art de la négociation

Leçon 1 : Oser la négociation
Poser les bonnes questions et mener l'enquête
Trouver et analyser les raisons de la vente
Les grands principes de la négociation.

Leçon 2 : Utiliser l'intermédiaire à son avantage
Savoir utiliser l'agent immobilier à son service
Améliorer sa relation et ses résultats avec les intermédiaires
Décrypter les vendeurs

Leçon 3 : Optimiser ses offres
Augmenter ses chances
Maîtriser l'offre écrite
Savoir mettre le coup de grâce
Bloquer un bien ou sortir d'une offre légalement et sans perdre de plumes

Leçon 4 : Mes techniques les plus puissantes
Mes meilleures techniques de négociation issues de centaines d'offres
Ce qu'il faut dire, et ne pas dire !
Savoir négocier la personne, et non le prix
Les excuses qui marchent à tous les coups, les techniques d'urgences

Leçon 5 : Interview : techniques avancées
Interview d'un négociateur professionnel (+300M d'enveloppe annuelle)
L'approche, l'ouverture & la clôture de négociation
En demander toujours plus en donnant moins

MODULE 8 : Les travaux. S'enrichir dans la poussière

Leçon 1 : Faire ou faire faire ?
Estimer le temps nécessaire et les coûts engendrés
La force de la déléguation
Le système mixte. Quels sont les points à vérifier ?

Leçon 2 : 5 minutes pour déterminer un budget
La technique "à la louche" et la technique précise d'estimation par poste de travaux
Avoir un budget rapidement pour décider de faire une offre
Rester en sécurité, anticiper les erreurs

Leçon 3 : Apprendre à parler le BTP
Avoir l'air d'un pro même quand on n'y connait rien
Effectuer des devis : points à contrôler
Les ressources utiles à se procurer

Leçon 4 : Chiffrer ses travaux comme un pro
La méthode en détail
La grille de prix à télécharger
Les marges de sécurité
Les démarches administratives

Leçon 5 : Reconnaître un bon artisan
Trouver un bon artisan
Les pré-requis pour que tout se passe bien
Se faire voir et savoir quoi dire lors du suivi de chantier
Utiliser un maître d'oeuvre ?
Anticiper les imprévus et s'adapter aux changements
Faire honorer les travaux en cas de problème : réagir vite

Leçon 6 : Avant de signer
Analyser les devis, vérifier les mentions
Les assurances, les garanties, les accomptes...
Introduction aux enjeux des marchands de biens : conditions générales d'achat, normes, contrats...

MODULE 9 : La demande de prêt

Leçon 1 : Un moment critique !
Pas de prêt = pas d'investissement
Se faire allié de la banque
Apprendre à "parler le banquier"

Leçon 2 : La gestion de compte
Les prérequis pour se faire financer facilement
Tous les points à connaître pour se faire aimer de la banque
Les armes du banquier pour estimer la situation de l'investisseur

Leçon 3 : Le scoring bancaire
Calculs risque. Calculs de scoring
Comment gagner des points ?
Dire / montrer au banquier ce qu'il a envie d'entendre / de voir
Profil compliqué ? Faire passer un dossier limite...

Leçon 4 : Secret de banquier
Structuration et organisation de la banque et des organismes de cautionnement
La délégation bancaire, les engagements...
Le Graal de l'Investisseur Rentable
Utiliser le système à son avantage

Leçon 5 : Un courtier, oui ou non ?
Principes et utilisation du courtier. Rôle et avantages
Choisir le bon partenaire et maximiser ses chances
Reconnaître les imposteurs

Leçon 6 : Passer pour un pro en 5 minutes
Mettre en avant les points irrésistibles, cacher les points difficiles...
Apprendre à parler le banquier et utiliser exactement ses outils pour atteindre ses buts
Faire halluciner ses interlocuteurs et s'entendre dire "vous avez travaillé dans une banque ?" dans toutes les agences

Leçon 7 : Le coup de grâce
La méthode pas à pas pour structurer un dossier irrésistible
Le template avec le dossier : Les pièces, le classement, la mise en avant...
Ajouter des bonus
Manipuler la vérité...

Leçon 8 : Les leviers de négociation
En avoir plus avec moins !
Ne pas tout négocier. La sélection des points qui font vraiment la différence
(et la longue liste des négociations inutiles qui nous font "perdre des points" pour pas grand chose...)

Leçon 9 : Les armes de négociation
Penser partenariat long terme et accélérer.
Faire valoir ses points forts
Créer une relation long terme

Leçon 10 : Parler une nouvelle langue
Les points à ne jamais oublier
Enchaîner les investissements et se faire financer au maximum

MODULE 10 : Chez le notaire

Leçon 1 : La confiance n'exclue pas le contrôle
Les frais "de notaire" : explication, ventilation, répartition
Rester proactif et savoir vérifier les points importants

Leçon 2 : Les compromis et promesses
Promesse de vente, promesse d'achat, promesse synallagmatique
Points obligatoires et facultatifs
Les frais à prévoir & les négociations possibles sur certain frais

Leçon 3 : Les clauses et conditions suspensives
Bien utiliser les conditions suspensives et clauses de substitutions
Bloquer un bien, lever les doutes
Sortir proprement d'un compromis dans toutes les situations

Leçon 4 : Check-list avant le compromis
Tous les points à vérifier à tout prix
Anticiper, relire et faire modifier
Les documents importants

Leçon 5 : Négocier encore chez le notaire
3 techniques pour gagner quelques milliers d'euros supplémentaires
Négocier le dépôt de garantie
Le séquestre et la clause pénale
Minorer (2 fois) les frais de notaire

Leçon 6 : L'achat frais d'acte en mains
Mythes et réalités
Dans quelles situations et comment l'utiliser
L'acte en main appliqué à la négociation bancaire et au calcul risque

Leçon 7 : Le sort des baux en cours
La vie des locations en cours au moment de l'achat
Les pièges à éviter pour ne pas hériter d'un cadeau empoisoné

Leçon 8 : Conseils bonus
Optimiser encore ses cessions et minimiser les risques
Se créer un réseau de qualité

MODULE 11 : La mise en location

Leçon 1 : Profiler le locataire potentiel
L'importance du bon profil
Organiser les visites et collecter les dossiers
Comment reconnaître et sélectionner le bon locataire
Les pièces à demander et la routine à mettre en place pour que tout se passe automatiquement

Leçon 2 : Les différents types de baux
A chaque location son type de bail avec ses spécificités, ses pièges, ses règles...
Les préavis, les conditions de reprise, les zones, les baux types...
La reprise de bail : acheter avec un locataire dans les lieux

Leçon 3 : Louer vite, bien et cher !
Une mauvaise annonce = pas de locataire
Exemples live de ce qu'il faut faire et ne pas faire
Savoir s'adapter à son public pour contracter le délai de location
Les textes types et comment structurer un descriptif de rêve
Les techniques photos et celles qui vendent à coup sûr

Leçon 4 : L'impayé de loyer
Comment anticiper pour l'éviter et se sécuriser
Comment réagir vite et bien en cas de retard ou d'impayé
Les délais légaux, les procédures, les aides...

MODULE 12 : La location meublée, feuille de route

Leçon 1 : Le formidable véhicule fiscal de la location meublée
Retour sur la fiscalité des professionnels, des particuliers, du loueur en meublé.
Rappel des différences avec les revenus fonciers et les montages à l'IS
Les déductibilités et la force des BIC

Leçon 2 : Sélectionner les bons biens
Les petites surfaces, les grandes surfaces ? Le candidat idéal suivant les emplacement
Spécificités de la colocation
Déterminer sa stratégie

Leçon 3 : Les spécificités du meublé
Les éléments obligatoires en meublé
Le coût de l'ameublement, les éléments types à installer, les fournisseurs à utiliser et les prix
Utiliser la déco pour créer un appartement que les locataires s'arrachent

Leçon 4 : Les déclarations administratives obligatoires
S'y retrouver facilement. Démonstration et liste des documents à remplir
Déclaration de début d'activité, levée d'option réelle, adhésion à un CGA...
Envoi des documents : la procédure pas à pas

Leçon 5 : Les cas particuliers à connaître
CET - CFE - CVAE. Comment ça marche ? A quoi s'attendre ?
Investir en couple ou avec un associé ? Les procédures d'indivision
Ajouter un bien, la procédure.

Leçon 6 : Les pièges du meublé
La comptabilité obligatoire : faire soi-même
Utiliser un comptable ? La checklist
Astuces pour le financement des meubles

Leçon 7 : Booster encore plus sa rentabilité avec la colocation
Les secrets pour optimiser ses colocation
Comment créer une colocation avec 0 vacance locative pendant plusieurs années
Bail individuel ou bail collectif ? Comment s'adapter ?

Leçon 8 : Interview : Location courte durée
Astuces autour de la location courte durée avec un professionnel
La fiscalité de la location courte durée & les déclaration obligatoires
Comment estimer son taux de remplissage et fidéliser ses clients
Augmenter sa rentabilité et anticiper ses charges

MODULE 13 : Les sociétés à prépondérance immobilière

Leçon 1 : Pourquoi monter une société ?
À quoi servent les sociétés et quels sont leurs avantages et inconvénients ?
Optimiser sa gestion patrimoniale : rappels fiscaux
Diluer son risque et augmenter sa capacité d'endettement
Inclure ses enfants et anticiper sa succession

Leçon 2 : Les SCI en détail
Le fonctionnement de la SCI. À quel moment monter une SCI ?
Se payer en premier sans payer les impôts...
Trop tard ? Faire basculer un bien perso dans une SCI
Pourquoi parfois choisir un autre statut : SAS, SARL...

Leçon 3 : SARL, SAS, SCI : Le méga comparatif
Comprendre en détail les différences
Choisir la meilleure solution adaptée à sa situation personnelle
Savoir adapter sa société sur mesure
Créer du patrimoine perso avec des revenus pro, sans passer par la case impôts
Le gros avantage des montages en SARL de famille pour l'investisseur éligible
Introduction aux utilisations pour le marchand de bien

Leçon 4 : Le piège mortel de la constitution de société
Recommandations pour que tout se passe bien avec ses sociétés immobilières
Le piège à éviter à tout prix et la bonne marche à suivre

MODULE 14 : Les montages avancés

Leçon 1 : Un holding, pourquoi faire ?
A quoi sert une société holding ?
Avantages et prérequis pour créer un groupe de sociétés
Organisation, gourvernance

Leçon 2 : Les holding en détail
L'intérêt du véhicule holding. A partir de quand le mettre en place ?
Les principes du régime mère-fille et de l'intégration fiscale
Conventions de trésorerie - facturations - flux de TVA - lissage des impositions et contrôle de l'IS
Optimisation des flux de trésorerie
Optimisation de la fiscalité du groupe et du dirigeant
Optimisation de la capacité d'endettement : levier infini
Protection du patrimoine, donation, pacte Dutreil
Calcul du résultat et de l'imposition du groupe
Achat & Revente d'actifs et conséquences sur la vie du groupe

Leçon 3 : Le démembrement d'actifs
Nue propriété ? Usufruit ? Fonctionnement du démembrement
Fiscalité du démembrement : qui paie quoi ?
Calcul des valeurs de démembrement. Optimisation dans les montages en donation
2 exemples d'utilisation pour l'investisseur immobilier & cas concret

MODULE 15 : Les ventes aux enchères

Leçon 1 : Comment ça marche
Les différents types de ventes aux enchères
Les codes à connaître d'un petit milieu rempli d'opportunités
Comment participer sans se planter

Leçon 2 : Ne pas se faire avoir !
Attention danger, les pièges sont nombreux ! La checklist et les explications
Les (multiples) frais cachés à prévoir
Toutes les dispositions légales à connaître
Évaluer les biens potentiels, identifier les pépites et bâtir une stratégie d'enchères solide

Leçon 3 : Techniques d'initiés
Se positionner sur des biens sans concurrence
Évacuer un locataire encombrant rapidement
Court-circuiter une vente avant l'audience

MODULE 16 : La location professionnelle

Leçon 1 : Locaux professionnels / bureaux / commerces
Une toute autre activité... Source de diversification
L'emplacement, l'attractivité et la rentabilité : 3 critères rois, mais antagonistes
Les avantages et les inconvénients de ce mode de location pour l'investisseur rentable
La tranquillité a un prix, prêt à payer le risque ?

Leçon 2 : Le fonctionnement
C'est quoi un fond de commerce ?
Droit au bail & pas de porte. Comment les facturer et comment ils jouent sur l'attractivité du local et la rétention du locataire ?

Leçon 3 : Le bail professionnel, un droit réel et solide
Le monde merveilleux du bail professionnel, ce contrat ouvert où (presque) tout est possible
La checklist des points à vérifier
Bail pro : La solution parfaite pour verrouiller les choses et dormir sur ses 2 oreilles
Reprise du local. Indemnité d'éviction. Dark immobilier : comment en tirer parti ?

 

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