Assemblée générale – COPROPRIÉTÉS #3

Assemblée générale – COPROPRIÉTÉS #3 : Il y a un certain nombre d’éléments à demander lorsqu’on projette d’acheter de l’immobilier en copropriété, surtout pour faire un  investissement locatif :
– Carnet d’entretien de l’immeuble
– Anciens procès verbaux d’ assemblée générale des copropriétaires
– Diagnostic technique de l’immeuble
– Règlement de copropriété
– Et pleins de choses qu’on va voir tout de suite en vidéo !

Il faudra aussi penser aux travaux déjà votés, qui paie ? Quid des appels de fonds ?
Les normes ascenseurs, le dépôt d’un fond de roulement…

J’éclaircis tous ces points pour toi, pour que tu arrives à tirer au clair qui paye quoi, sans te prendre la tête.

Tu verras qu’un certain nombre de documents existent et sont une vraie carte d’identité de l’immeuble, tu peux ainsi en apprendre beaucoup !…

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, j’espère que tu vas bien. Quoi demander et à quoi faire attention lorsque l’on est intéressée par un bien en copropriété ? C’est parti pour l’ assemblée générale !
Il faut déjà demander la liste des charges. Le syndic sait combien payait ton prédécesseur, combien il récupérait, combien il ne récupérait pas de provision sur charges… Il faut demander aussi tout ce qui est charge générale (au tantième) et charge spéciale (à l’utilisation de chaque propriétaire). Même si ces charges peuvent évoluer tu auras déjà une base solide pour faire tes projections et tes calculs.
Il faut que tu demandes absolument les 3 derniers PV de l’ assemblée générale. Légalement on doit te les fournir. En copropriété tous les ans on fait une assemblée générale et on vote les travaux, les décisions, ce qui va dans l’immeuble, ce qui ne va pas… Si le bien t’intéresses vraiment et que tu comptes faire une offre demande le PV avant de faire ton offre car grâce à ce document tu vas savoir comment ont été prise les décisions : est ce qu’il y a des travaux de prévu ? est ce qu’il y a des travaux qui ont été voté ? pas voté ? Y’a-t-il des travaux qui devaient être prévu mais qui ont été remis à plus tard ? Est-ce que les votants sont tous d’accords ? Y’a-t-il une majorité de vote dans la copropriété ? Est-ce que tout se passe bien entre propriétaires ? Les ¾ des échanges sont écrit dans ce PV. Tu vas te rendre compte des problématiques chaude dans l’immeuble. Par exemple tu sauras si un locataire fait trop de bruit, s’il y en a un qui gare son scooter dans les communs, s’il y en qui dégradent l’ascenseur… Sans lire le PV tu ne te rendras pas compte tout de suite d’un tas de choses.
Ils ont peut-être repoussé des travaux car ce n’était pas urgent, ce qui veut dire qu’un jour où l’autre tu vas devoir y participer financièrement. Les PV d’ assemblée générale vont te permettre d’en savoir plus sur la psychologie de la copropriété, tu vas pouvoir te projeter sur ton achat.
L’autre chose importante à demander est le carnet d’entretien de l’immeuble. C’est un document obligatoire depuis 2001. Tu as la liste de tous les entretiens courant, tous les travaux, tout ce qui impacte l’immeuble au niveau physique. Tu peux par exemple voir quand a été repeint la cage d’escalier, quand la canalisation a été changée… Ça va te permettre de voir tous le suivi, si les entretiens sont bien faits, s’il y a des travaux ou des entretiens récurrents ou récents.
Le troisième un peu moins important qu’il faut que tu aies qui te permet de voir le sérieux du syndic et son implication, c’est le règlement de copropriété. C’est un règlement intérieur rédigé par le syndic.
Ce qui est aussi intéressant à demander c’est l’année de construction de l’immeuble. Ça te renseigne pas mal sur ce qui va y avoir à faire. Si l’immeuble à 20-30 ans il y a moins de chances qu’il y ait de gros travaux à faire que si l’immeuble avait 60-70 ans. Si l’année de construction est ancienne demande si l’ascenseur est aux normes car il y a un tas de normes à respecter. Du point de vue du propriétaire qui va dépenser pour ça, on a la chance que dans les copropriétés quand l’ascenseur n’est pas assez grand par exemple pour un passage en fauteuil roulant, le propriétaire arrive à avoir une dérogation à la loi en disant que l’immeuble est ancien qu’il ne peut pas être modifié et que la cage d’ascenseur ne peut pas être modifié. Tu as d’autres immeubles où les ascenseurs ne sont pas aux normes au niveau sécurité. Il y a pleins de standards qui évoluent. Dans les vieux immeubles il y a des cages d’ascenseurs en grillage, maintenant ce n’est plus autorisé ou si c’est autorisé il y a beaucoup plus de normes qu’avant. L’ascenseur est souvent un gros poste de dépense qui, si n’a pas été mise à la norme va coûter un bras, surtout si la copropriété est petite car chacun devra payer une plus grosse partie. Si la copropriété est grande ça va coûter cher aussi puisque cela veut dire qu’il peut y avoir plusieurs ascenseurs, qu’il fait plus de trajets…
Un autre élément à demander est le diagnostic technique de l’immeuble. Quand tu achètes un appartement on doit te fournir le DPE (diagnostic énergétique, déperdition calorique…), le diagnostic électricité, amiante, la loi Carrez… Le diagnostic technique de l’immeuble te liste tous les points obligatoires réglementaires : est ce qu’il y a de l’amiante dans les parties communes ? est-ce que c’est accessible ? pas accessible ? est ce qu’il faut agir ou pas ? On sait que l’amiante est dangereux mais ce qui est dangereux c’est de la respirer quand elle est apparente ou dégradé. Il y a de l’amiante dans quasiment tous les immeubles. Il est interdit d’en poser mais ce qui a été posé il y a longtemps n’a pas de risque. Tu vas le voir sur le diagnostic technique de l’immeuble. Est-ce que l’électricité dans les communs est aux normes ? est ce qu’il y a du plomb dans les communs ? Si tu vois qu’il est écrit que la peinture au plomb est dégradée et qu’il faut donc la recouvrir tu peux t’attendre à des frais.  Si l’année de construction est ancienne, s’il faut recouvrir la peinture au plomb, si tu vois dans le carnet d’entretien de l’immeuble que la cage d’escalier n’a jamais été faite et que dans les derniers PV d’ assemblée générale il est dit qu’il faut peut-être refaire la cage, tous ces documents t’ont permis de savoir que tu vas devoir sortir de l’argent. Cela te permet de ne pas te faire prendre au dépourvu.
Quand tu achètes on demande toujours s’il y a des travaux qui ont été votés dans copropriété avant que tu achètes, c’est le votant qui paye si les appels de fond ont été fait. Par exemple : il y a une Assemblée Générale , les gens ont votés et ont décidé le ravalement de façade ! toi, quand tu achètes on va te dire qu’un ravalement de façade a été voté mais ce n’est pas toi qui va payer. Par contre si les travaux ont été votés mais que les fond n’ont pas encore été appelés par le syndic, la loi prévoit que c’est la personne qui est propriétaire au moment de l’appel de fond qui doit payer les sommes. C’est pour cela qu’il est important de savoir si des travaux ont été votés avant d’acheter ! Tu peux très bien prévoir une répartition des sommes au moment de ton compromis avec le notaire, et au moment de la vente régulariser ces sommes. Par exemple : des travaux ont été faits mais les appels de fonds n’ont pas encore été fait, donc théoriquement c’est moi en tant que nouveau propriétaire qui aie à payer l’appel de fonds mais je m’arrange au moment de la négociation avec mon vendeur et on mettra ce que l’on veut dans le compromis (50/50, 60/40, c’est lui qui paye tout, c’est moi qui paye tout).
Dernier petit conseil : Il faut demander si à l’achat il y a le versement d’un fond de roulement. C’est un fond de sécurité en cas de travaux que le syndic demande à tous les copropriétaires. Souvent il est proratisé en fonction des tantièmes. Une personne qui a un appartement de 200m² ne va pas donner autant qu’une personne qui a un appartement de 50m². Le syndic va garder cette somme sur un compte pour l’utiliser en cas de travaux imprévus, de sinistres, d’inondations. Par exemple en hiver il y a du verglas et il faut faire intervenir une entreprise pour mettre du sel car c’est dangereux, le syndic va piocher dans le fond de roulement, il ne va pas appeler chaque propriétaire pour demander de l’argent. Le fond de roulement t’es rendu à la vente.
Toute la liste que je t’ai donnée, sur simple appel au syndic, peut t’être envoyé par mail ou par courrier.
Je voulais à travers cette série de vidéos te montrer toutes les choses à savoir et surtout tous les frais que vont impliquer d’acheter en copropriété. Si tu achètes ta résidence principale, que tu n’es pas investisseur, que tu es tombé par hasard sur mes vidéos, tu auras appris des choses.
Si tu es un investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans, qui veut performer, faire du chiffre et enchaîner, acheter pour nous en copropriété c’est dangereux. Il y a très peu de cas particulier où l’on va acheter en copropriété, en général ça reste trop cher. Il vaut mieux acheter un petit immeuble où tu es le seul propriétaire, il va te coûter moins cher qu’un immeuble en copropriété. Pourquoi ? Parce que tu n’auras pas la main mise sur les travaux, sur ce que tu veux en faire, il a des frais que tu n’auras pas si tu gères tout seul, par exemple les frais de syndic ! Tu n’auras pas de frais administratif… S’il y a des espaces verts vas peut-être les supprimer où tu vas les entretenir toi-même om tu vas faire intervenir quelqu’un pour moins cher.
Le syndic travaillera avec le jardinier avec qui il a l’habitude travailler peu importe le prix. Si tu seul propriétaire d’un immeuble se sera plus simple pour toi si tu gères bien. C’est clairement moins cher, plus optimisé et ce sera plus rentable.
Je te parlerais des ventes aux enchères car c’est un moyen de faire des bonnes affaires même si c’est plus compliqué. Je vais peut-être participer à une vente aux enchères bientôt justement sur un bien qui est en copropriété. Faut aimer l’ assemblée générale !
C’est Yann, on parle d’immobilier, si tu n’es pas inscrit à la chaine YouTube inscrit toi pour ne rien rater, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !

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