Voila le but ultime de l'investissement locatif rentable : trouver un bon locataire, le garder et plus s'embêter ! (et recommencer...)
Salut à toi investisseur très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo. Je voulais te parler aujourd’hui de comment attirer de bons locataires et surtout comment les garder ! On parle d’investissement locatif donc forcément ton locataire est le nerf de la guerre. C’est lui qui te permettra de gagner de l’argent. On va même aller plus loin que ça : c’est lui qui paye ton crédit. Le locataire est déterminant et dans le cadre de ton investissement ça va être la personne à qui tu t’adresses, c’est ton client final.
Trouver les bons locataires
Comment attirer les bons locataires ? Pour moi ça se résume à donner une prestation haut de gamme. Haut de gamme ne veut pas forcément dire mettre du marbre ou du doré au plafond mais faire quelque chose dans lequel toi tu voudrais vivre. J’imagine que tu aimes bien le confort. Si je te donnais un budget de 5.000€ pour augmenter le niveau de confort de ton appartement, tu ferais peut-être une douche à l’italienne, un jacuzzi, tu mettrais un velux parce que ce n’est pas assez lumineux… Il faut que ce soit la même démarche pour ton locataire quand tu vas faire les travaux. Il faut que tu cherches à faire les choses bien. Ça ne coûte pas beaucoup plus cher de réfléchir à la décoration, aux choix des couleurs…
Dans le cadre d’une étude marché, visite des biens qui sont en location dans ton secteur et qui serait en concurrence avec toi. Des appartements sympas et un peu haut de gamme il n’y en a pas beaucoup, ça justifie donc le fait qu’il soit un peu plus cher et ça appelle des locataires un peu supérieure. Pour toi c’est mieux car en tant que propriétaire tu cherches à t’adresser à un public défini qui a un peu de moyens et qui va te payer correctement et surtout à l’heure. Tu veux leur donner le meilleur service possible car un locataire heureux c’est un locataire qui reste, qui paye à l’heure, qui ne dégrade rien et avec qui tu as de bonnes relations. En tant que personnes voulant gagner notre vie avec l’immobilier et avoir une liberté financière il faut qu’on fasse des choses propres, c’est un point d’honneur, il faut viser le haut de gamme. Je ne parle pas de choses cher, tape à l’œil mais quelque chose d’agréable et de propre. Il ne faut pas prendre ton locataire pour un idiot. Tu auras moins de turn-over et moins de vacances locatives si tu fais les choses bien. Quand les choses sont propres et neuves, les gens sont plus respectueux. Tu auras plus de visites car tu auras de belles photos. Ça te permettre de sélectionner. Il ne faut pas être pressé pour louer, il ne faut pas avoir peur de perdre 2 jours.
Je vais te raconter une histoire : j’ai un copain qui est débutant dans l’investissement immobilier et qui ne m’a pas forcément demandé des conseils. Il m’a raconté l’investissement qu’il a fait. Il a fait les choses un peu tout seul sans demander de conseils à qui que ce soit. Il a acheté un appartement un peu cher d’ailleurs, il a fait les travaux lui-même. Il a mis longtemps mais il a plutôt bien géré le budget travaux. Ce n’était pas la première fois qu’il louait. Il avait déjà eu une mauvaise expérience avec un ancien locataire parce que la personne était un peu bizarre, elle était souvent demandeur, l’appelait souvent sur son téléphone pour pas grand-chose… Il était content qu’il parte. Quand il a reloué il avait fait tellement d’erreur sur sa première location qu’il avait peur. Le premier locataire qui s’est présenté il l’a limite même pas fait visiter. Il venait de loin il voulait à tout prix l’appart mais du point de vue de mon ami ça ne se passait pas comme ça. Il aurait fallu faire plusieurs visites, sélectionner le meilleur profil, le meilleur dossier… Quand je lui ai posé les questions j’avais l’impression qu’il a pris le premier arrivé pour s’enlever cette peur qu’il avait de ne pas louer. Parfois c’est l’esprit qui te joue des tours et tu te tires une balle dans le pied. C’est pour cela que j’essaye de tout synthétiser dans un bouquin pour que les gens soient prêts et entrainés. Ce que je te conseille avec ton locataire une fois que tu l’as trouvé c’est de mettre les choses au clair dès le début c’est-à-dire d’expliquer le cahier des charges de la location, le règlement intérieur de ta location quoi.
Le point sur lequel j’insiste vraiment auprès de tous les potentiels locataires c’est le loyer à l’heure. J’explique aux gens que j’ai un crédit, ce n’est pas parce que je suis propriétaire qu’il ne faut pas me payer. Même si j’ai un gros cash-flow il faut être efficace. Tu expliques que tu payes ton crédit un jour bien particulier donc si c’est le 5 du mois il faut que la personne paye le 5 du mois. Je suis relativement conciliant mais je suis intransigeant sur les retards de loyer. Je fais mettre en place des virements automatiques et non pas des prélèvements automatiques car en tant que bailleur je n’en ai pas le droit. Ton locataire peut mettre en place le prélèvement automatique pour te payer tous les mois ton loyer. Ce qu’il faut faire pour être sûr que ce soit fait c’est que je prépare le formulaire type de virement automatique (que tu peux trouver sur internet). Une fois rempli, signé par les deux côtés et remis à la banque tu es sûr que c’est fait ! Je pousse le vice jusqu’à faire remplir ce papier en même temps que tous les dossiers lors de l’état des lieux et je l’envoie à la banque.
Etude du comportement
En général les gens sont d’accord car ça les embête aussi de devoir faire des chèques. Je voudrais te donner un petit truc en plus : trop de justification tue la justification. Quand les gens se justifient trop ça cache des choses. Je fais attention quand un locataire me dit ne vous inquiétez pas je paye toujours mon loyer, je n’ai jamais eu aucun problème. Quelqu’un qui insiste en disant je suis quelqu’un de réglo, réglo, réglo, ça peut cacher des choses. L’expérience fait que je me dis que c’est bizarre. J’utilise des critères assez basiques pour la sélection de mon locataire : il faut qu’il gagne 3 fois le montant du loyer, qu’il ait un boulot. S’il a une situation précaire je demande une caution…
Outre ces critères il y a le feeling. Quand tu veux louer à une personne qui est indépendante je pense à un freelance par exemple, c’est une personne qui n’a pas de contrat et qui bosse à la mission, s’il a de bons revenus, pas de problème mais s’il n’a pas de contrat tu ne sais pas si du jour au lendemain il peut ne plus te payer. Ce que tu peux faire dans ce cas c’est demander une caution bancaire. Tu vas dans ta banque tu dis que tu veux faire cautionner ton loyer et la banque va demander le montant de ton loyer. Elle va consulter le compte épargne de ton locataire et va dire tiens vous avez 5000€ de côté, nous vous garantissons le loyer sur ces 5000€ que nous bloquons. Les loyers sont garantis en nombre de mois. Si un jour ton locataire ne paye plus tu lèves l’option de garantie en appelant la banque et la banque te paye, c’est même plus sûr qu’une caution. N’aie pas peur de louer à quelqu’un qui n’a pas encore beaucoup d’ancienneté ou qui est freelance. S’il y a une caution bancaire il n’y a aucun risque. Si tu es locataire et que tu as du mal à trouver un appartement tu pourras proposer cette solution à ton propriétaire et à ta banque une prochaine fois !
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