CHARGES pour les NULS – COPROPRIÉTÉS #1

Dans cette  vidéo, je t’explique la différence entre les charges générales et les charges spéciales. Je te détailles la liste des charges auxquelles s’attendre quand tu achètes de l’immobilier en copropriété.
Entretien, ascenseur, espaces verts, garages… Qui paie quoi ?

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable ! On va parler en 3 vidéos sur les copropriétés. La première vidéo qui est la plus importante et qu’il faut absolument regarder pour qu’elle puisse t’aider dans tes recherches concerne les charges.
Ce qu’il faut savoir c’est que quand tu épluches les annonces immobilières, tu tombes parfois sur un bien dont le prix est inférieur au prix du marché pour un certain quartier et une certaine superficie. Tu te dis que c’est génial, que c’est l’affaire du siècle et que tu vas tout de suite appeler ! Souvent quand tu lis l’annonce jusqu’au bout et que tu tombes sur ces charges ou que tu appelles et qu’on te dit le prix des charges, tu te rends compte qu’elles sont très élevées et c’est pour cela que ça dévalue le prix du bien. Si ta rentabilité est grevée par des charges importantes, le bien vaut moins cher. Ne te fais pas avoir en te disant que c’est une bonne affaire avant d’avoir demandé le montant des charges de copropriétés ! Bien souvent si une affaire géniale avec un prix intéressant se situe dans une copropriété qui a énormément de charge cela va se transformer en gouffre.
Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter en copropriété, je dis qu’il faut faire très attention si l’on veut être un investisseur rentable et qu’il faut acheter en ayant vraiment connaissance des choses et en sachant à quoi s’attendre ! Si tu achètes ta résidence principale, ce que je dis pour le locatif est aussi vrai. Pour du locatif, nous on veut être rentable tout de suite et gagner de l’argent. Quand tu veux acheter ta résidence tout ce qui t’intéresses c’est de ne pas trop dépenser.
A quoi correspondent les charges de copropriétés ? C’est tous les frais induit par le fonctionnement d’une copropriété, d’un groupe de propriétaires. Tu prends un immeuble : s’il y a 30 propriétaires, ils sont copropriétaire. Ça peut être un immeuble comme ça peut être un lotissement. Ce n’est pas parce que c’est une maison que ça ne peut pas être une copropriété. Il y a des lotissements divisés en plusieurs copropriétés. Il y a des immeubles qui ne sont pas forcément en copropriété s’il n’y a qu’un seul propriétaire. Il y a des immeubles qui sont en copropriété mais il y a des propriétaires qui ont plusieurs appartements. Il y a des immeubles qui sont en copropriété avec un syndicat bénévole, des immeubles avec un syndicat professionnel. Idem pour les lotissements et pour les maisons. Il y a pleins de cas de figures.
Que comprennent ces charges ? L’entretien général du bâtiment (les espaces verts, l’ascenseur, les communs, les escaliers, les couloirs, le jardinier, la femme de ménage, les boîtes aux lettres, les sonnettes, les digicodes…), la rémunération du syndicat : Il y a deux types de syndicats : bénévole et professionnel. Le syndicat bénévole c’est quand un propriétaire dans l’immeuble dit qu’il accepte de gérer tout ce qui est papier, assemblée générale… bénévolement. Ce n’est pas parce que l’immeuble est petit qu’il ne faut pas faire d’assemblée générale pour prendre des décisions !  Quand tu es copropriétaire dans un immeuble où il y a plus de 10 lots ou un groupement d’immeubles, c’est un syndicat professionnel qui s’occupe de gérer tout cela.
Il y a deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales tout le monde les payent. As-tu déjà entendu parler des tantièmes de copropriétés ? des millièmes de copropriété ? En gros un tantième, c’est la fraction d’un bien. Schématisons : On prend un immeuble, on le découpe en morceau, on dit que chaque appartement vaut tant de morceaux. Si l’immeuble est découpé en 1000 morceau on parle de millièmes, s’il est découpé en 10.000 morceaux on parle de dix-millième ! Ce n’est pas plus compliqué que ça. Si tu as 130 millièmes des parties communes et de l’immeuble tu vas payer 130 millièmes des charges générales. C’est comme ça que ça marche.
Les charges générales englobent la toiture, un ravalement de façade, l’isolation, le gardien s’il y en a un, l’éclairages des communs… Ces charges concernent tous les propriétaires peu importe le nombre d’appartements qu’ils possèdent dans l’immeuble ! Si tu as un appartement de 200m² tu vas forcément payer plus cher qu’une personne qui a un studio de 20m² !
Les charges spéciales sont des charges qui vont être découpé autrement que les charges générales. Tous les copropriétaires ne vont pas utiliser les services de la même façon. Ces charges sont rattachées à un service collectif ! Par exemple : l’eau, le chauffage, le gaz (s’il est collectif) et l’ascenseur. Prenons le cas de l’eau, jusqu’à aujourd’hui il n’était pas obligatoire d’avoir un compteur divisionnaire par appartement, maintenant c’est devenu obligatoire mais il y a des copropriétés qui ne sont pas encore à la norme parce qu’il faut que ce soit voté, mis en place… Dans ce cas l’eau va passer dans les charges générales au tantième. Sur la facture globale de l’eau, celui qui a un appartement avec une surface plus petite va payer moins cher qu’un autre qui a un appartement plus grand. Si tu es en charge spéciale tu vas payer par rapport à ton utilisation. Tu as un compteur d’eau donc tu payes l’équivalent de ta consommation !
Dans les charges spéciales il faut savoir que tu es vraiment sur ton utilisation réelle, c’est-à-dire que si ton appartement est au rez-de-chaussée et qu’il y a un ascenseur, tu ne l’utilises pas ! La côte part de l’ascenseur dans tes charges spéciales va être inférieur voire nulle. Tu peux par contre utiliser l’ascenseur si tu as une place de parking au sous-sol. On va donc te faire payer une petite partie pour cette utilisation ! S’il y a un garage mais que tu ne possèdes pas une place dans ce parking alors on ne te fait pas payer.
C’est tous ces découpages qu’il faudra demander à ton syndicat au moment où tu vas acheter. Dans la prochaine vidéo sur les copropriétés et les charges nous verrons ce qu’il faut demander précisément pour savoir tout cela. Je t’expliquerais aussi ce que tu peux récupérer sur ton locataire, nous parlerons des charges récupérables et des charges non-récupérables. Dans la troisième vidéo nous parlerons de ce à quoi il faut faire attention quand tu achètes en copropriété et ce qu’il faut que tu demandes pour avoir toutes les cartes en moins pour décider et être sûr de ne passer à côté de rien.
Les syndicats il y en a des bons comme des mauvais. Le syndic c’est quelqu’un qui est élu par la copropriété, c’est-à-dire que quand il y a une assemblée générale on peut demander à ne pas renouveler le syndic et donc à ce moment-là voter pour un nouveau syndic en disant que l’ancien n’était pas top. Tu auras autant de voix que tu auras autant de répartition dans la copropriété, c’est une fois de plus au tantième. Mr X qui est propriétaire d’une plus grosse partie de l’immeuble, aura plus de poids lors des votes ou encore dans tout ce qui est assemblée générale.
Tous les ans il y a une assemblée générale ordinaire et il y a parfois des assemblées générales extraordinaire c’est-à-dire que l’on se réunit pour décider du futur de la copropriété, s’il y a des travaux, s’il n’y a par exemple pas assez de lumières dans les communs… Quand il y a des décisions à prendre il y a un vote qui est fait et plus tu es propriétaire d’une grosse part dans l’immeuble et plus tu auras ton mot à dire lors des votes.
Nous allons en rester là pour cette première partie !
C’est Yann, si tu n’es pas inscris à la chaîne YouTube je te conseille de le faire pour ne rien rater, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !