CHECKLIST de la BONNE AFFAIRE immobilière

Salut le team rentable ! Dans cette vidéo, on fait la check-list. J’ai trouvé un bien est ce qu’il est intéressant ou pas. C’est parti. Ok, juste avant de commencer, tu as tous les liens pour aller plus loin avec moi en dessous dans les notes de cet épisode. Tu peux télécharger mon livre. Tu peux

également t’abonner à cette chaîne pour ne rien rater. Alors, ok, je visite. Je trouve des biens.

Potentiels. Ah ! Celui-là, ça ressemble peut-être à quelque chose de bon. Quelle est la procédure, la check-list pour savoir si oui ou non, j’y vais, pour savoir si oui ou non ce bien est intéressant ? Alors il y a énormément de critère. Finalement, il faudrait que cette vidéo dure trois heures. Mais je vais te donner les principaux et les grands i-thèmes que je regarde une fois que je sors d’une visite elle me dit oui je me dis ça pourrait être possible. Première chose l’environnement proche du bien ; le quartier, l’emplacement.

Tu connais la chanson, c’est-à-dire est ce que le quartier est attractif pour mon locataire. Donc déjà ce que je fais, c’est que je fais l’exercice de savoir si oui ou non ? Qui est mon locataire ? Est-ce que ça va lui plaire ce quartier-là ? Parce que si j’ai un t5 ou une maison, ça ne va pas s’adresser au même public que si j’ai un studio. Je regarde quel est mon locataire potentiel ? Et est-ce que le quartier va être intéressant pour lui ? Pourquoi ? Pas pour lui faire forcément plaisir bien que ça me rend quand même content de lui faire plaisir, mais, surtout quand je vais mettre mon annoncé quand je vais décrire le quartier et quand les gens vont regarder, là, je sais que j’ai beaucoup plus de chances de remplir rapidement.

Si par exemple, j’ai un studio qui est juste à côté d’une fac. Donc, je vais très rapidement m’intéresser aux abords, au quartier. Mais également est-ce que le quartier est facile ? Est-ce que le quartier, c’est un quartier où il fait bon vivre ? Est-ce qu’on a des commerces de proximité ? Est ce qu’on a un supermarché pas trop loin ? Est-ce qu’on a de quoi se garer ? C’est important notamment pour les familles, pour les grandes surfaces, etc.

Donc, je vais m’intéresser premièrement au quartier. Et puis très proche. Et puis, je vais élargir un petit peu pour voir une vraie photo de l’endroit. C’est très facile à faire si tu connais bien la ville. C’est aussi pour ça si tu t’en souviens que je te dis que si tu es débutant, essaie de t’investir si possible proche de chez-toi. C’est un petit peu plus dur si tu ne connais pas la ville. Il va falloir que tu ailles chercher des sources d’information. Il faut que tu joues un peu à Charles O’Colmes via Internet, via les commerces de proximité, via tout ce que tu peux trouver sur place pour trouver plus d’informations sur ce quartier-là. Deuxième chose, ok, le quartier, bon, ça marche.

Ce n’est pas mal. C’est en phase avec le bien. Je vais m’intéresser au marché à cet emplacement-là, dans cette ville-là et aussi si possible au plus proche de mon bien dans ce quartier-là. Est-ce que le marché est très bien orienté ? Est-ce qu’il va dans le bon sens tout simplement ? Est-ce que c’est une ville qui monte ou pas ? Est-ce qu’au sein de la ville, c’est un quartier qui monte ou pas ? Qu’est-ce qui est prévu dans le futur ? Donc pareil, je recherche un peu. J’ai plein d’éléments pour m’aider. J’ai l’internet. J’ai la mairie. J’ai l’urbanisme. Qu’est-ce qui va être prévu, tu vois par exemple ; qu’est-ce qui me vient ; si jamais j’achète dans un immeuble et qu’à 300 500 mètres, ils sont en train de faire un super complexe de gym.

Tu vois qu’il va être prévu d’ouvrir dans un an, des travaux pharaoniques ou une fac ou peu importe, tu vois un centre commercial immense, je sais que ça va forcément drainer des gens qui vont venir pour travailler là-bas, des gens qui vont venir pour manager, des gens qui vont venir suivre les travaux. Et c’est donc ça va forcément drainer un flux économique et un flux forcément de locataire potentiel pour moi. Donc, tu regardes le marché plus globale et aussi le plus simple ; le prix. Combien je paie ? Combien je peux payer à la fin de la négociation ? Combien, j’envisage de payer ? Ça va aussi m’aider à mettre en place ma future négociation.

Et quels sont les prix moyens au mètre carré sur ce secteur-là ? Les biens pas loin dans la même rue si possible, voire même dans le même immeuble si possible. Et puis ben pareil, je pars du plus près et j’élargis un petit peu pour avoir une vraie photo bien propre des prix moyens. Le but du jeu étant, tu le sais, d’acheter pas non, pas le bon prix, moins cher. On ne veut pas acheter le bon prix aux investisseurs rentables, on, je m’en fous d’acheter au prix du marché, je veux acheter moins cher que le marché pour plein de raisons qu’on voit souvent ensemble. La sécurité, le futur, la revente, etc. La plus belle des attentes. Donc, on veut acheter moins cher que le marché.

Pour acheter moins cher qu’une marche et il faut bien que je fasse une vraie photo de ce qui se passe. Je peux aussi aller sur le bon coin, étudier les prix. Sur le bon coin, il y a d’ailleurs tous les outils, les annonces pour étudier les prix, etc. Attention quand même, tu le sais, les prix affichés des annonces quand les voix sur Internet, ce ne sont pas les prix où les appartements partent en général. Il y a quand même une marge de négo. Donc, soit assez large sur les marges que tu prends et fait des projections. C’est bien de faire 2 ou 3 types de projection. C’est-à-dire une projection optimiste. Une projection médias, mais c’est vraiment une projection pessimiste.

En général, si c’est une projection vraiment pessimiste, passe. C’est intéressant. Donc tu vois, je suis tout doucement le train de dériver vers le rendement. Avec mes projections, je vais pouvoir regarder mon rendement. C’est-à-dire qu’elle va être mon rendement tous les mois ? Ok ! Quel va être vraiment ma rentabilité ? Est-ce que oui ou non, je sors du cash-lot ou pas ? On veut sortir du cash-lot. Enfin, on ne vole pas l’argent du beurre. On ne veut pas juste à la sortie, on est content, on a fait un culte et vite, on a sorti du cash-lot. Donc, tous ces chiffres vont me permettent d’extraire mon cash-flow potentiel.

Ça me permet aussi t’as vu, je suis déjà encore en train d’affiner ma future négociation parce que je me rends compte que là le bien est trop cher. Il faut que je le tire plus bas. J’extrais mon rendement. Et j’extrais si possible la plus valu latente. C’est-à-dire que je sais que je vais essayer d’acheter plus bas que le marché. Je sais que le marché autour, c’est à peu près ça. Tiens, si j’achète par exemple 1000 euros le mètre carré autour, ce sont plutôt 1006. Voilà, j’ai un peu de travaux. Je vais être à 1100 à 1200. Ok, j’ai encore 300 ou 400 euros de bâtiment et mon appartement, il fait je ne sais rien à 100 mètre carré.

Et je sais que j’ai déjà à peu près la plus-value latente, à peu près la louche. Est-ce que j’en ai eu ou est-ce que je n’en ai pas ? Et est-ce, c’est… Il faut qu’il soit le plus gros ce possible. Donc, ça, c’est quelque chose que je regarde rapidement parce que là vraiment et je te le dis si tu lui si tu as lu mon bouquin et si tu ne l’as pas lu, tu peux le télécharger en dessous. Il y a tout un paragraphe qui t’explique ça. Il faut agir vraiment comme un robot. C’est-à-dire que c’est à ce moment-là, c’est là maintenant quand on est sur les chiffres qu’il faut enlever le cerveau, l’affect. Il faut enlever le coup de cœur. Il faut enlever, j’adore ce quartier. Je suis né là-bas, pas loin.

L’immeuble, il est trop beau. Et tout ce que j’ai visité avant les immeubles sont dégueulasses. Non. C’est dur parce que finalement, pour un investissement rentable, j’ai envie d’aller dans l’immeuble dégueulasse, j’ai envie de l’acheter. J’ai envie de le retaper. J’ai envie de faire un truc super bien. Et c’est là que je vais trouver ma marge. J’y tenais, mais mon cerveau lui, non, il a envie d’aller dans le bel immeuble avec les beaux murs et les plafonds. Et c’est donc, c’est vraiment là qu’il faut se forcer à agir comme un robot. Poser des chiffres et tout.

C’est beaucoup plus dur au début qu’ensuite, je te rassure. Et plus tu vas sur le terrain, plus tu vas t’habituer à faire ça. Ce que je te conseille aussi, c’est quand tu sors d’une visite, tout de suite stylo, bloc-notes ou téléphone, et notes sur le téléphone. Et tac, tac, tac, je marque ce que j’ai vu. Je marque les prix. Je marque le nombre des chambres, le nombre d’appartements, etc. Si c’est dans le cas d’un immeuble, il y a beaucoup de choses à noter.

Parce que je vais faire beaucoup de visites, je vais avoir du mal à tout me les rappeler de tête donc ça me force aussi pas d’avoir le biais de confirmation parce que parfois, si je garde tout dans la tête, j’en ai préféré un. En tout cas, mon inconscient, mon cerveau, on a préféré un, parce que c’est plus lumineux, plus joli bien, tout ce que tu veux. Et donc, j’ai un biais de confirmation et je vais occulter les trucs que si j’avais noté, je n’aurais pas occulté. Typiquement, par exemple, la moitié des chambres sont trop petites ou alors, j’ai des pièces sans fenêtre.

Ça va être compliqué de les exploiter correctement, etc. Alors que si j’ai tout dans la tête, bien, je vais l’oublier tranquillement. Enfin, mon cerveau va me forcer à l’oublier. Donc, attention au biais de confirmation. Ça marche partout, mais dans l’immobilier, c’est quand même très fort, très puissant, et en général dans le mauvais sens. Ensuite, si je déroule ma check-list, je vais m’intéresser à ce que je peux faire. Est-ce que oui ou non le projet que je suis en train de dessiner tout doucement et que je suis en train de projeter sur le papier, est-ce que je peux le faire ? Donc, je vais regarder quels sont les règles d’urbanisme.

Je vais regarder quels sont les règles dans le quartier, dans la zone. Est-ce qu’il y a des choses potentiellement bloquantes ? Genre des bâtiments classés, secteur de bâtiment froisse. Est-ce qu’il faut que je fasse des démarches administratives ? Est-ce que j’ai un permis de construire ? C’est tout ça que je le fasse aussi rentrer dans ma check-list. Il faut que je le fasse rentrer dans mon plan futur parce que ça va potentiellement me mettre des délais et potentiellement des refus aussi. Donc, c’est quelque chose à anticiper. Plus tu es les débutants d’ailleurs, et plus ce que je suis en train de te dire peut éventuellement de faire peur, mais je te rassure, il faut que tu simplifier au maximum.

C’est-à-dire que quand est très avancé quant à déjà fait des dizaines de bien, un immeuble avec un permis de construire et puis, on va passer six mois à vider un appartement et on va passer un an de travaux. Ce n’est pas que ça qui te fait peur, ça fait peur à tout le monde. Mais bon, ça va après tu l’as déjà fait. Quand tu es extrêmement le débutant et que c’est ton premier bien, voilà, tu vas te sentir complètement perdu. Donc si tu n’es pas très sûr de toi et très débutant, va au plus simple. Le marché, il est assez gros. Il y a des biens, il y en a partout donc, va au plus simple, décomplexifie. Si ça te fait peur les démarches administratives, etc.

Et que tu as commencé à regarder ce dont il allait pour un permis de construire. Et que ben ok ces biens-là, tu les disqualifies direct. Tu vois. Il y a une check-list qui est plus généraliste, qui a du bon sens et il y a plein de choses à connaître à l’intérieur, mais aussi la check-list personnelle. Ça veut dire que moi par exemple sur mes projets d’achat revente, j’ai une check-list qui est très personnelle et qui va être très différente d’un autre investisseur qui lui ben va être prêt à faire des choses que moi je ne suis pas prêt à faire. Certes, qu’il faut aussi avoir sa propre balance. Je l’appelle souvent temps argent.

C’est la balance risque/rendement. Tout le monde la connaît. Moi, je rajoute un troisième plateau qui est l’emmerdement. Donc, temps, argent et emmerdements. Donc risque de rendement emmerdements. Ce plateau est aussi important. Il faut que tu le connaisses. Ok ! Donc, aie conscience de tes limites et tout ce qui sort de ses limites-là tant que n’a pas assez d’expérience. L’immobilier, c’est vraiment ça. C’est un marché d’expérience. Tu lies les cartes tout simplement. Ensuite, je vais faire en sorte de checker tout ce qui pourrait être très bloquant pour mon investissement et tout ce qui va être, c’est là qu’il faut que tu sois chiant tout ce qui est potentiellement dangereux. Ok. C’est-à-dire ; est-ce qu’il n’y aurait pas à des problèmes d’insalubrité ? Est-ce qu’il n’y aurait pas des problèmes de voisinage ? Est-ce qu’il n’y aurait pas ?

Des problèmes d’impayés de loyers ? Est-ce qu’il n’y aurait pas des problèmes de bruit, des problèmes de pollution ? Vraiment, je vais faire le mec chiant tout simplement. C’est-à-dire que je vais, pendant la visite, après la visite et, éventuellement sur les revisite, et éventuellement sur les coups de téléphone et les allers et retour par e-mail, etc., avec l’agent immo. Plus je vais creuser plus je vais faire Charles O’Colmes et plus je vais être un psychopathe. Tu vois. C’est-à-dire que je vais regarder, tient pas loin, je vois qu’il y a une voie de chemin de fer.

Est-ce que le train, combien de fois, il passe par jour ? Est-ce que ça fait du bruit ? Est-ce que ça ne fait pas de bruit ? Je te garantis que quand tu n’as pas vu qu’il y avait cinq trains par jour juste derrière l’immeuble et que ça n’est pas déjà arrivé et que tu revisites et que le train y passe et que tous les murs vibrent, c’est compliqué. Donc, fait en sorte de voir toujours le pire et puis tu vas aussi te dérouler naturellement la check-list. Ok ! Tout ça, c’est des éléments à connaître à prendre en compte.

Il y en a des dizaines et des dizaines. D’ailleurs, si tu veux aller plus loin, autour de ces check-lists, autour de ces événements, il y a aussi un lien dans les notes de cet épisode dans les dents les liens qui s’appellent la machine à détecter les bonnes affaires. La machine à détecter les bonnes affaires, c’est quoi ? Bien, c’est tout simple. C’est un enchaînement de check-list. Tu vas faire passer tes biens à l’intérieur. Et puis ça va te dire si oui ou non, c’est une bonne affaire. Tu vas pouvoir renter ton bien et savoir s’il faut y aller ou s’il ne faut pas y aller.

Mais garde en tête quoi dont il arrive que des critères, il y en ait beaucoup. Il y en a des critères de base, des critères systémique, des critères de marché, des critères économiques ou là, ils sont faux, ils sont ancrés dans la pierre pour tout le monde, c’est pareil. Il y a des critères personnels par rapport à quel est ton marché ? Et quel investisseur tu es ? Encore une fois, il y a des investisseurs qui vont faire de la courte durée. Ils vont adorer ça. Les critères et les check-lists ne sont pas les mêmes qu’un investisseur qui va faire de la coloc, qu’un investisseur qui va se spécialiser dans les maisons. C’est possible. Si ton secteur s’y prêt, si tu te spécialises dans les maisons, les pavillons pour les familles, etc. Dis-moi dans les commentaires ce que t’en penses. Quels sont tes critères personnels ? Qu’est-ce que tu fais ? Qu’est-ce que tu regardes en premier lors de tes visites. Apporte ta pousse à l’édifice si cette vidéo t’aide. Et je te dis à très bientôt, chao !

 

 

 

 

 

 

 

 

 





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