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Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Combien ça rapporte ? Quels sont les risques inhérents à ce type de montage et les points d’attention ?
Je t’explique le montage avec le promoteur, la société holding et la société d’exploitation…
Tu vas voir que le crowdfunding peut-être une bonne stratégie de diversification, mais pas forcément la meilleure stratégie patrimoniale si tu souhaites te constituer un patrimoine rapidement.

Transcription (Littérale)

Vous l’avez peut-être construit. Vous y allez tout au soutenir mais surtout, elle est à votre goût et ce n’est pas forcément celui des autres. Les futurs acheteurs doivent se sentir chez eux tout de suite. Or chez vous, ce n’est pas chez eux.

Yann DARWIN :Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui dans cette vidéo immobilière.

Aujourd’hui, je vais te parler du crowdfunding immobilier et que penser du crowdfunding immobilier ? Est-ce que il faut y aller ? Est-ce qu’il faut pas y aller ? Est-ce que c’est risqué, pas risqué ? Comment ça marche ?

Juste avant qu’on voit tout ça, tu peux télécharger gratuitement la version numérique de mon livre. Pour ça, tu trouveras un lien dans la description de cette vidéo. Cliques sur le bouton pour agrandir la description et tu as un lien, tu mets ton prénom, ton e-mail et je t’envoie le livre gratuitement sur ton e-mail.

Alors le crowdfunding immobilier, comment ça marche ?

Déjà, ce qu’il faut savoir, je vais te faire… je vais te noter tout ça. Euh, c’est que une opération de promotion classique donc vraiment de construction, comment ça fonctionne ?

En gros, le promoteur va devoir donner 20 %de fonds propres donc là c’est vraiment son argent hein, c’est un… c’est de l’apport finalement euh… la… il va y avoir 50 % de l’opération qui va être financée par ce qu’on appelle les précommandes donc c’est vraiment euh… beih ce que les… ce que les gens vont acheter, c’est… hein là on parle de… de promotion immobilière et on parle de, de vente sur plans hein donc VEFA, etc. ou VIR éventuellement donc les gens achètent sur plans et beih… la banque va financer 30 %, banque… ça, c’est ce qui se passe de façon classique alors tu comprends que là on parle d’opération euh de… de millions d’euros voire même de plusieurs millions d’euros le plus souvent hein, on est sur des sommes qui sont à 2, 3, 5 euh 10 millions. Ça va très vite en construction parce que beih… il y a euh… le coût du terrain, toutes les normes, etc.

Donc les 20 % ici, la part du promoteur qui va devoir apporter en fonds propres donc en apport hein comme… comme quand toi et moi, on fait un apport, c’est rapidement très important donc… il y a des gens qui se sont demandés : « attends, comment est-ce qu’on pourrait faire pour… beih faire en sorte de pouvoir faire plus d’opérations plutôt que d’apporter 20 % à chaque fois qu’on apporte moins, du coup on peut faire plus d’opérations puisque les précommandes, on les aura toujours si on travaille bien et la banque, elle nous suivra toujours donc… en fait le problème pour les promoteurs, c’est ça. C’est ces 20 % d’apport.

Donc ils ont dit « mais attends, comment on peut faire pour… beih trouver mieux ? » donc le crowdfunding s’est monté et comment ça fonctionne ?

Beih c’est-à-dire que… ils vont faire appel à toi, à moi, à n’importe qui, à des investisseurs qui sont pas professionnels, à des particuliers pour leur donner une partie de cet apport et ils ont droit de demander beih la moitié de cet apport en fonds… en fonds quasi propre hein c’est-à-dire euh… la moitié des apports du promoteur dans l’opération peut être apportée beih par d’autres gens, par toi, par moi. Et c’est là que la crowdfunding vient chercher sa source et c’est là-dessus que beih les promoteurs vont venir chercher de l’argent. Alors comment ça fonctionne concrètement au niveau du montage ?

Beih c’est très simple. En haut, t’as le promoteur donc là beih le promoteur… soit il a toujours existé, il a pignon sur rue, il a des… il y a des très grosses sociétés et des petites que soit beih euh c’est euh… plutôt un débutant, ça on verra après à quoi faire attention. Ce qu’il va faire ce promoteur c’est que il va monter une société holding. T’as sûrement déjà entendu le terme alors il y a plusieurs sortes de holding.

Il y a des holdings plutôt patrimoniales, il des holdings qui sont plutôt euh destinées à faire des montages justement en groupe, à plusieurs et c’est ce type de holding qui va être monté. Une holding globalement, c’est quoi ?

Donc on peut dire, tu peux entendre les deux, on dit un holding normalement mais on peut dire aussi une holding vu qu’on parle d’une société donc une société holding. Les deux sont justes. Une holding, comment ça fonctionne finalement ?

Un peu comme une société classique, il y a des associés sauf que dans le cadre… dans le cadre de la holding beih il peut y avoir plus d’associés qui sortent un certain moment mais la société continue quand même, etc. Si tu veux, c’est un petit peu plus euh normé. C’est un petit peu plus… il y a des contrats, etc. des pactes d’actionnaires. C’est vraiment très carré au niveau de… beih qu’est-ce qui se passe quand t’arrives, combien tu donnes, combien tu… combien tu as à la sortie, etc.

Sans rentre dans les détails, ça c’est une holding donc il peut y avoir plein d’associés, toi, moi, n’importe qui, Tata Rachel. Il peut y avoir des centaines d’associés à cet endroit-là. La holding, qu’est-ce qu’elle va faire ?

Elle va émettre des obligations comme… beih comme t’as déjà sûrement entendu le… le terme en bourse euh… où des obligations d’Etat etc. Des obligations, c’est quoi ?

Beih c’est tout simplement un titre de prêt. C’est-à-dire que la holding va dire : « voilà, j’émets des obligations et toi, moi euh… Tata Rachel, on achète ces obligations c’est-à-dire on dit : « voilà, je donne 1 000 € en échange des obligations pour une valeur de 1 000 € et ça a m’ouvrir le droit à 2 choses. La première chose beih un taux d’intérêt puisque quand tu prêtes de l’argent à quelqu’un… en fait là, tu te transformes en banque finalement. Quand tu prêtes de l’argent à quelqu’un eh beih ce quelqu’un te donne des intérêts donc tu vas recevoir des intérêts.

Alors souvent, c’est euh de façon trimestrielle mais ça peut être au mois, ça peut être à l’année et à la fin parce que c’est pas fini, on a juste fait une société holding après en-dessous, il va y avoir une autre société, ça va être la société de construction donc en fait, la holding va avoir un certain nombre de part dans la société de construction, elle va la… elle va la… la… la driver, va en être président, etc. donc euh… elle a son mot à dire dans la société de construction et elle, la société de construction beih… voilà c’est elle qui construit euh les immeubles. Voilà.

En échange donc on a dit que tu avais des obligations donc tu as des intérêts. Par exemple, on va dire… on va te dire que tu as 8 % d’intérêts sur la somme que tu as donnée et à la fin quand on a construit, grâce aux ventes alors on aura des précommandes mais on a aussi des ventes qui vont se passer après et grâce aux ventes une fois que l’opération, on dit que l’opération est débouclée, l’opération est terminée, on va te rendre ce que tu avais payé au départ.

Voilà comment ça fonctionne. C’est finalement assez simple. Il fat savoir que euh ce genre de… d’opération, en gros, tu deviens un financeur, tu deviens un prêteur, tu deviens l’obligataire de, d’une société de promotion. Typiquement, c’est ça. Euh en échange, on va te donner des intérêts, je te l’ai dit. On va te donner euh à la fin un remboursement, ça je te l’ai dit. Mais ce qu’il faut aussi que tu saches, c’est que l’horizon d’investissement est court. C’est pas comme quand on va faire de l’immobilier physique comme on fait, comme on fait toi, moi euh… c’est un horizon d’investissement court c’est-à-dire que tout ce qu’on vient de voir, tout ce projet finalement va durer… ça dépend bien sûr des opérations mais ça va être du 12, du 18 et maximum du 36 mois donc 3 ans.

Donc on est sur un investissement court c’est-à-dire que tu vas investir, tu vas toucher un taux d’intérêt et à la fin, on va te rembourser. C’est pas un investissement déjà patrimonial comme ce qu’on fait nous. Donc déjà première chose à savoir.

Les avantages du crowdfunding

Donc c’est plutôt, si tu veux pour moi, déjà une stratégie de diversification c’est-à-dire que tu vas pas mettre tout ton argent là-dedans parce que déjà si tu mets tout au même endroit beih ça va être risqué – on va voir pourquoi après – et puis beih… à coût de 1 000 € par-ci, 5 000 € par là, 10 000 € par là sur des horizons très courts, oui tu vas toucher des intérêts qui vont faire grossir ton patrimoine mais tu vas pas profiter de tout c’est-à-dire que tu… à la rigueur tu peux profiter d’intérêt qu’on pourrait apparenter un peu à du cash-flow qu’on pourrait avoir si jamais on a acheté nous-mêmes mais tu profites pas du deuxième effet qui se coule d’un investissement immobilier qui est que…

beih ton locataire paie, tu rembourses du capital sur ton emprunt et beih s’il y a… si tu dois moins à la banque et que beih euh ton… ton, ton bien se rembourse à la fin quand tu vas le vendre beih tu as aussi ta… deuxième effet qui se coule, t’as ce… cette deuxième manne, cette deuxième somme d’argent qui va tomber donc ça tombe pendant et ça tombe aussi à la fin. Là, ça tombe aussi pendant mais à la fin mais sur beaucoup moins et sur beaucoup moins long donc tu comprends que le… le levier, le bras de levier, la force de l’investissement est quand même euh… moins importante.

Ce qu’il faut aussi savoir alors après tu peux me dire « OK euh… moi, ça m’intéresse euh… investir des petites sommes là-dessus. » Je pense qu’en effet, ça peut être une bonne stratégie de diversification, d’investir des petites sommes sans aller euh mettre des 30 000 €, des 40 000 €, des 50 000 € parce que ce genre d’apport, il vaut mieux le garder pour nos opérations à nous.

Mais dans un deuxième temps, tu as fait plusieurs opérations. Par exemple, tu as trois, quatre, cinq lots ou tu as un ou deux immeubles euh… ça peut être une bonne idée de se diversifier, de placer son cash sur ce type de support comme sur d’autre site… d’autres types de support. De toute façon, c’est toujours une bonne idée de se diversifier à maximum.

Vu que l’horizon d’investissement est assez court beih en effet, ton argent n’est pas bloqué très longtemps mais il faut que tu saches que ton argent est bloqué. C’est-à-dire que beih tu vas donner euh… tu vas donner 1 000 €, 2 000 €, 5 000 € et ça va être bloqué sur le temps de l’opération. Alors ce temps, il est défini au départ. On va te dire « Voilà nous eh beih nous, notre opération, c’est… euh 16 mois, c’est 12 mois, c’est euh… 36 mois au maximum et voilà ». On va dire : le ticket d’entrée, c’est minimum 1 000 €. Des fois, c’est 2 000 €, des fois c’est 5 000 €. Donc ça, c’est défini au départ. C’est gravé dans le marbre, tu ne pourras pas récupérer ton argent en avance à part la petite partie d’intérêt.

Il faut savoir que la petite partie d’intérêt vu que tu aides quand même le promoteur à faire plus d’opération – on l’a vu – à aller plus vite eh bien il est assez généreux, entre guillemets, avec toi.

Alors assez généreux pour le commun des mortels, c’est bien sûr intéressant puisqu’on est bien au-dessus du livret A hein. Ça va être les taux à peu près… sur ce genre d’opération, ça va être du 6 mais plutôt du 8 en général voire du 10, voire même du 12 éventuellement sur des opérations exceptionnelles donc en effet, pour le commun des mortels, ce sont des bons taux… des bons taux d’intérêt.

Pour un investisseur rentable qui fait ça lui-même, ça reste de bons taux d’intérêt mais c’est pas non plus le Pérou donc tu vois… bon, c’est pas si exceptionnel que ça mais attention en tout cas euh… euh à cette notion de… d’un… d’une partie de ton pécule qui est bloqué donc attention aussi à ton… …l’esprit tranquille, etc. Si toi pendant ce temps-là beih euh… dans ton immobilier, t’as des points de blocage, tu vois, t’as besoin de trésorerie pour faire les travaux, t’as une vacance locative, ça peut te bloquer donc attention à bien garder l’argent de côté.

Ce qu’il faut que tu vérifies aussi avant de faire confiance à un promoteur euh dans ce type de… de situation, dans ce type de, de… de financement, c’est que on va te donner, tu vas voir le plus souvent, il y a un dossier de présentation qui présente le projet et puis beih tu prends là ta décision d’investir ou pas. Le dossier de présentation bien sûr est toujours bien ficelé euh il est joli, etc. Il faut aussi creuser un peu plus loin, essayer de savoir déjà le promoteur, son ancienneté. Est-ce que c’est un promoteur qui est tout neuf ou c’est un promoteur qui a pignon sur rue qui est ancien ? Parce que il faut savoir qu’il y a quand même des risques.

C’est-à-dire que… je t’ai parlé de la pré-commercialisation donc la pré-commercialisation c’est un pourcentage souvent aux alentours de 50 que les banques disent ou les banques obligent le promoteur à dire « voilà, tant qu’on n’a pas ce pourcentage de précommande, on ne fait rien. Quoiqu’il arrive, il se passera rien et une fois qu’on l’a, on commence à vous prêter. »

Donc le pourcentage de précommande est nécessaire mais ça peut fluctuer. On peut avoir assez de précommandes pour lancer le projet et puis après il y a des gens beih qui changent d’avis, qui se dédisent, etc. et ça va faire baisser les précommandes.

Donc finalement schématiquement toi investisseur qui vas investir dans ce genre de projet euh il faut que tu sois attentif au nombre de précommande qu’il y a. Est-ce qu’il y en a beaucoup ? Est-ce qu’on a déjà un gros pourcentage ? Est-ce qu’on est déjà à 80 ou 90 % de précommandes ? Donc à ce moment-là, c’est plutôt safe, tu vois, il n’y en a plus beaucoup à vendre donc on sait que la date qu’on nous a donnés euh pour la sortie, elle… elle risque d’être respectée parce que le risque, c’est ça. C’est qu’on t’ait dit « beih tu récupères ton argent dans 36 mois mais dans 36 mois eh beih tout n’est pas vendu et si tout n’est pas vendu beih c’est bloqué malheureusement donc il faut faire attention à ça.

Euh mm par contre d’un autre côté, il y a certains projets qui sont vendus en bloc. C’est-à-dire que c’est la même personne qui va acheter tout le projet alors c’est la même personne. Je te rassure c’est pas un investisseur qui… qui achète tout, c’est en général euh… les projets qui sont vendu aux organismes sociaux, au HLM, etc. Ils arrivent hop ils prennent tout l’immeuble neuf directement. Donc ça, si tu vous que tout est vendu à un organisme enfin tout est pré-vendu à un organisme social eh beih ça c’est un… un très gros point qui fait que l’opération est plutôt euh hyper safe.

Donc vérifie bien le pourcentage de, de commercialisation et vérifie bien l’expérience du promoteur parce que il y a des risques constructif c’est-à-dire beih comment est-ce que le promoteur va suivre la construction ?

Comment est-ce qu’il va gérer les pépins parce qu’on sait que sur un chantier, il y a toujours des pépins. On sait que sur un chantier, il y a toujours des retards surtout dans le neuf où va y avoir beih beaucoup d’entreprises qui interviennent et où il va y avoir beih beaucoup de, beaucoup de possibilités qui est des pépins.

Donc n’oublie pas que tu n’as pas de prix sur le projet. C’est pas comme quand tu vas faire des travaux toi-même, t’as acheté un appartement, etc. et si ça traîne au pire, t’y vas, tu prends un pot de peinture et tu peins. Là, t’as aucune prise. Si ça traîne, ça traîne, t’as que tes yeux pour pleurer donc tu n’as… c’est plus risqué euh à ce niveau-là.

D’un autre côté bien souvent euh… le ticket d’entrée minimum est faible. On va te demander voilà, ça va être du 1 000 €. En général, ça va être du 1 000 € et du 2 000 €. Donc en effet, il n’y a pas besoin de mettre des grosses sommes pour pouvoir en profiter et 1 000 € à 8 %, à 10 % beih c’est déjà ça le prix, c’est pas fou mais c’est déjà ça le prix et si ton argent reste bloqué pas très longtemps voilà c’est toujours mieux placé que sur un livret en attente à la banque. Ça, c’est clair. Mais attention à tout ce qu’on a dit avant.

C’est assez court. C’est assez liquide mais c’est pas non plus 100 % liquide

Et le dernier point c’est que… il y a des plateformes de crowdfunding qui… beih qui gère tous les projets, qui les regroupent et qui font l’intermédiaire entre toi et les promoteurs parce que c’est pas toi direct qui va euh traiter avec le promoteur. Le promoteur va passer par une plateforme, par un intermédiaire. Cet intermédiaire-là… bon il faut bien vérifier qu’il soit bien déclaré à l’AMF, ça marche un petit peu comme un… broker en bourse euh… cet intermédiaire beih pour son boulot, il va prendre des frais. Il va prendre des frais alors beih ça dépend hein. Souvent… bien souvent, c’est à peu près 2 %. Il va prendre des frais sur l’entrée, sur la sortie, pendant… pendant le bien, etc. Donc il faut savoir que beih ton rendement va être… un petit peu mangé en partie par ces frais-là donc il faut aussi penser à les inclure.

Et… et la dernière chose est… qui pour moi fait que pour l’instant vraiment, je te dis que ce type de projet euh est plutôt réservé à la diversification et en… et en gros un placement d’attente de ta trésorerie, si tu en as assez – j’insiste là-dessus – par… si tu n’as… si t’es court en trésorerie , il, faut pas faire ça. C’est que… tu ne peux pas euh… capitaliser et utiliser le levier finalement, c’est pas du… c’est, c’est du one shot. C’est… voilà, je gagne un peu, je prends un billet. Mais tu n’utilises pas le levier bancaire comme on l’utilise beih comme on fait nous, les investisseurs rentables.

Donc voilà pour ce petit point crowdfunding parce que je sais que il y a pas mal d’investisseurs ou en tout cas de… de débutants qui voulaient y voir un peu plu clair sur déjà comment ça marche, quels sont les risques, quels sont les frais, donc voilà pour ce point

Euh si cette vidéo t’a plu, qu’elle t’a appris des choses, apporte ton pouce à l’édifice. On va se retrouver très bientôt pour l’immobilier. T’es sur la chaîne des investisseurs rentables. « A plus. »

 

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