CROYANCES LIMITANTES : Top 6 de l’investisseur

On entends souvent les mêmes croyances limitantes quand on parle d’investissement immobilier locatif :

– Il faut être riche pour investir ?
– Il faut être un expert !
– Les rentabilités sont faibles !
– La gestion est un casse-tête…
– Il faut s’y connaitre en travaux !
– Il faut être déjà propriétaire de sa résidence principale…

Je dis NON ! 😉

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo sur l’immobilier. Je voudrais te parler aujourd’hui des croyances limitantes qui empêche les gens d’agir, d’investir et d’aller vers la liberté financière. C’est peut-être ton cas !
J’ai déjà identifié 6 grosses croyances limitantes qui empêchent les gens d’avancer.
Croyances 1 : Il faut être riche pour acheter. Dans l’immobilier locatif il y a un truc qui est génial, c’est qu’il n’y a pas besoin d’être riche pour acheter. Tu peux acheter sans apport. Tu peux acheter sans argent de côté. Tu peux acheter sans avoir un gros salaire. Tu peux acheter une ruine ou quelque chose d’un peu mieux. Tu peux acheter dans tous les quartiers de ta ville. Tu peux tout faire, il y a juste des stratégies à mettre en place. Il y aura toute une partie de mon bouquin qui sera consacré à ça. Il faut que ton compte soit sexy, c’est le plus important. C’est ton banquier qui décide de ton sort dans le locatif donc il faut que ton projet et que tes finances personnelles soient bien ficelées. Si toutes ces conditions sont réunies tu pourras acheter sans apport, sur 20 ans, sans payer les frais de notaires de ta poche (tu les feras financer par ta banque), sans payer les travaux, tu pourras faire financer les meubles, … Tu peux le faire sans avoir d’argent, c’est secondaire. Si tu montres à la banque que tu gères, tu pourras le faire. Si tu es hyper débutant tu ne vas de toute façon pas acheter un bien à 400-500.000€, tu vas commencer petit. Les premiers investissements sont les plus importants, c’est sur cela qu’il ne faut pas se tromper, c’est pour cela qu’il faut se former et apprendre parce qu’une fois que tes premiers investissements se seront bien passés, la banque aura un recul sur toi et à ce moment tu verras que les portes vont s’ouvrir grand.
Croyances 2 : Il faut être un expert pour acheter, il faut connaître le marché. Pour acheter correctement et pour faire une bonne affaire, bien sûr qu’il faut avoir des connaissances (sans être un expert !).  Je te parle tous les jours du CAA : Comprendre, Apprendre, Appliquer. Pour acheter correctement il faut connaître des choses mais tu n’as pas besoin d’être un expert. Qu’est-ce qu’un expert ? C’est quelqu’un qui en sait plus sur un sujet que 99.9% de la population. Quand mon livre sera terminé tu vas le lire. Avec ça tu en sauras déjà beaucoup plus que 90% de la population. C’est la différence ! Pour être un expert c’est très compliqué et ça prend beaucoup de temps. Pour être un initié et être quelqu’un qui sait de quoi il parle il faut une formation, un coaching, 1 ou 2 bouquins. Si tu me suis depuis un moment tu vas apprendre des choses. Un expert se consacre à une seule compétence, toi non, l’immobilier sera une corde à ton arc mais tu ne seras pas un expert.
Croyances 3 : Les rentabilités sont faibles. C’est sûr que si tu investis avec les vendeurs de défiscalisation, les rentabilités sont faibles. Ils t’annoncent dans le meilleur des cas du 4 ou du 5%, et encore c’est du brut ! Par contre si tu as compris ce que tu fais et que tu le fais intelligemment les rentabilités ne sont pas faibles du tout. Je n’ai pas 1 investissement en dessous de 10%. Le but c’est de viser du 12,13,14% brute. Historiquement sur la bourse on est aux alentours de 9%. Les rentabilités sont donc aussi bonnes qu’un investissement boursier. Il y a beaucoup moins de crash dans l’immobilier qu’en bourse. Il y a moins de volatilité. Quand tu as un bien tu as une certaine sécurité. Certes tu le loue mais si du jour au lendemain tu as un problème de ta vie et que tu as besoin de te loger tu disposes d’un ou de plusieurs biens. C’est l’une des forces de l’immobilier.
Croyances 4 : La gestion est un casse-tête. Beaucoup de gens disent que c’est l’enfer quand tu as un locataire, ça prend du temps, ils cassent tout, ils ne sont pas respectueux, … Si tu ne sélectionnes pas ton locataire, tu ne poses pas les bases dès le début et que tu ne disposes pas d’outils tu auras des problèmes. Tout s’optimise dans l’immobilier même le choix de ton locataire. Si tu choisis bien ton locataire ce ne sera plus un casse-tête. Sur mes biens j’y passe juste 10mn par mois. Je vérifie juste que mes loyers arrivent bien à temps et c’est déjà assez facile puisque je mets en place le virement permanent je n’ai pas besoin de me casser la tête avec les chèques, … Mes états des lieux sont optimisés, je te montrerais comment. Mes états des lieux de sortie sont optimisés aussi, ma gestion des réparations est optimisée. Je ne donne pas forcément mon numéro de téléphone mais mon mail.
Je fais des fiches en cas d’urgence. Qu’est ce qui fait qu’il y a des dégâts quand tu as un tuyau qui péte ? c’est parce que les gens ne savent pas où fermer le robinet d’arrêt : ils appellent le plombier, mais c’est déjà trop tard il y a des dégâts. Si tu leur prépare une fiche en leur montrant que l’eau se ferme à tel endroit, si tu leur dis qu’en cas de problème il faut faire ça ou ça, tu t’enlèves ¾ des problèmes en les anticipant, ta gestion est tranquille.
Un jour quand j’aurais envie de prendre ma liberté, de lever le pied je mettrais en gestion. Il est clair qu’en faisant ça tu perds un petit pourcentage de ta rentabilité mais avec le temps si tu as bien géré ça va se compenser car tu as remboursé une partie de ton crédit, tu auras peut-être fait des achats revente qui t’ont fait rentrer du cash… Tu peux même le faire dès le début à condition de l’inclure dès le début dans ton financement et dans tes projections.
Moi je ne suis pas un adepte de ça parce que j’aime tout optimiser et le but c’est de gagner de l’argent. La gestion ce n’est pas un casse-tête soit tu l’optimises soit tu la fais gérer.
Croyances 5 : Il faut s’y connaître en travaux. Alors de base non ! Si tu t’y connais en travaux tu gagnes un petit peu de temps mais même s’y tu n’y connais rien il y a quelque chose qui s’appelle un artisan. Tu vas me dire c’est comme les garagistes, il va te facturer des choses que tu n’auras pas besoin, qu’il va t’arnaquer parce que tu n’y connais rien, … Il y en a certain oui mais on est dans un monde où il y a de la concurrence et ça ne marche pas comme ça. Si tu fais 5 devis, de plombiers, 5 devis d’électricien, 5 devis de peinture, tu vas avoir un prix médian. Tu vas petit à petit apprendre. Si tu veux faire toi-même c’est bien parce que tu vas économiser mais ce n’est pas bien parce que ton temps vaut plus cher que l’argent gagné si tu faisais les travaux toi-même. Une fois que tu as mis en concurrence les entreprises et que ton chantier est lancé t’y passe 5mn tous les jours, les artisans t’expliquent ce qu’ils font, ce qu’ils vont faire… Prends 2 mois pour faire tes travaux et dit toi que ce sera du bonus. Prévois les éventuels problèmes et les retards. Tu n’as pas besoin de savoir peindre, souder, poser un sol, tu as besoin de savoir régler les problèmes.
Croyances 6 : Il faut déjà être propriétaire de sa résidence principale. Je suis convaincu du contraire. Il y a du plus et du moins à être propriétaire de sa résidence principale. Pour moi qui veut être rapide et engranger de l’argent, la résidence principale n’a pas sa place dans ce scénario. Si tu as un conseiller intelligent dans une banque qui va bien, ce ne sera vraiment pas un blocage. Certaines personnes disent que leur banquier leur a dit qu’il ne prêtait pas pour du locatif, qu’il ferait d’abord mieux d’acheter leur résidence principale. Si ton banquier t’as dit ça change de banque et de conseiller. Un courtier c’est génial car au lieu de te trimballer dans 20 banques, c’est lui qui va le faire. Tu ne le payes pas c’est la banque qui le commissionne. C’est un apporteur d’affaire. Il va faire tout ce travail de démarchage des banques. La résidence principale est un mythe. J’ai beaucoup de biens immobiliers mais pourtant je suis locataire. La banque comprend très bien. Tu peux expliquer à la banque que ce que tu mettrais dans le crédit de ta résidence principale tu préfères le mettre dans du locatif. Il y a différentes simulations qui sont faites, et on voit qu’à l’année être locataire revient moins cher que d’être propriétaire car il n’y a pas de taxe foncière. Quand tu es locataire tu fais moins de travaux, tu fais moins de déco. Quand tu es propriétaire tu as tendance à dépenser plus. Si tu es propriétaire ça te freinera selon tes revenus. Même si tu l’es et que tu veux suivre la stratégie que je te préconise ça ne te généra pas. La stratégie marche quoi qu’il arrive.
Moi j’investis depuis 2010 et des conneries j’en ai fait. C’était juste des épines dans le pied. Ça m’a ralenti mais j’ai appris sur le terrain. J’ai appris à me former, je me suis payé des formations, j’ai lu des bouquins et corriger mes erreurs. L’immobilier c’est pas un sprint c’est un marathon.
Si tu as encore 20,30,40 ans pour agir et en imaginant que tu fais 1 bien par an, au bout de 20 ans tu en as minimum 10. Une partie des tes apparts sont payés, l’autre moitié sont en cours de paiement, tu imagines la qualité de vie que tu auras !
Bon on a fait des croix sur les croyances limitantes qui empêchent les gens d’agir dans l’immobilier. Je pense que l’on a fait le tour. Si tu as d’autres idées ou des questions tu peux les mettre en commentaire. Si tu t’inscris à la newsletter dont le lien figure en barre d’informations je t’enverrais ce livre sur l’immobilier dont je te parle tous les jours en ce moment gratuitement lorsqu’il sera finalisé.
L’avantage d’être sur la newsletter c’est que si tu veux me poser une question, il te suffit de répondre au mail, je reçois tes questions. Je ne peux pas répondre à tout le monde par mail mais s’il y a des questions intéressantes comme hier avec Jean-Marc je fais une vidéo et je te réponds en direct en vidéo, ça peut être sympa pour toi et pour les autres
Bon les investisseurs rentables, on va se quitter. On se retrouve demain.  Je te dis à plus, c’est Yann, c’est tous les jours, on parle d’immobilier !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !