Nue-propriété : investir dans l’immobilier, sans les contraintes de la gestion locative 

Mode de transaction immobilière consistant à n’acquérir, dans un premier temps, que l’abusus du bien, l’achat en nue-propriété est encore peu connu des investisseurs.

Acquérir un logement pour environ 60% de son prix, ne pas gérer sa location, ne payer ni maintenance ni impôts, et le récupérer en parfait état après quelques années ! Voilà à peu près la promesse d’un montage immobilier spécifique, né d’une particularité juridique concernant la propriété : l’achat en nue-propriété. 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour tout comprendre de l’achat en nue-propriété, et opter ou non pour ce montage dans votre stratégie d’investissement.

 

Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété est une modalité de transaction immobilière fondée sur le démembrement de la propriété

En effet, le Code civil décompose la propriété en trois parties bien distinctes, à savoir :

  • l’usus (le droit d’utiliser un bien) ;
  • le fructus (le droit de générer des revenus à partir d’un bien) ;
  • l’abusus (le droit de disposer d’un bien – ce dernier correspond à la nue-propriété).

 

Le démembrement de la propriété consiste, par l’intermédiaire d’un contrat ou d’un acte notarié, à séparer l’usus et le fructus de l’abusus. 

L’achat en nue-propriété consiste donc à n’acquérir que l’abusus d’un bien immobilier pour une période prédéterminée (généralement de 15 à 20 ans), à l’issue de laquelle l’investisseur récupère l’entière propriété de son bien. Tout au long de cette période, c’est le vendeur qui conserve l’usufruit (l’usus et le fructus) du bien immobilier, et qui assure l’ensemble de la gestion locative.

L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une importante décote du prix du bien immobilier (d’environ 40% en moyenne), et allège l’acquéreur de tous les frais liés à la maintenance du bien, en plus de lui offrir une défiscalisation à toute épreuve ! 

 

Attention : l’acheteur en nue-propriété peut rester redevable si de gros travaux de réparation s’avèrent nécessaires sur le bien immobilier – mieux vaut être particulièrement attentif aux clauses inscrites dans la convention de démembrement, afin d’éviter toute mauvaise surprise.

 


 

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Dans quels cas s’orienter vers l’achat en nue-propriété ?

Naturellement, étant donné qu’un achat en nue-propriété ne permet pas à l’acquéreur de percevoir des mensualités locatives, ce type de transaction est déconseillé aux investisseurs à la recherche de suppléments de revenus.

En conséquence, l’achat en nue-propriété est généralement conseillé aux investisseurs disposant d’ores et déjà d’une épargne confortable – les autorisant à ne rien tirer de leur investissement durant un certain nombre d’années -, et de suffisamment de temps devant eux. Un tel achat demande en effet  de s’acquitter d’une somme relativement importante, malgré la décote du prix, sans rien recevoir en retour.

 


 

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Acheter en nue-propriété : quels dispositifs ?

L’achat en nue-propriété est utilisé dans diverses situations :

  • Dans le cadre d’une succession. Le propriétaire offre la nue-propriété de son logement à son enfant, mais en conserve l’usufruit. Le jour de son décès, l’entière propriété du bien revient à l’enfant. De plus, ses droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété.
  • Dans le cadre d’un achat en viager. Le propriétaire âgé vend la nue-propriété de son logement à un acheteur (à un prix très attractif), en échange du versement d’une rente jusqu’à la date de son décès, date à laquelle la propriété totale du bien revient à l’investisseur.
  • Dans le cadre d’un programme immobilier. Il s’agit du dispositif le plus populaire depuis une vingtaine d’années. L’investisseur achète la nue-propriété d’un logement, alors que l’usufruit est conservé par un bailleur social, tel qu’Action logement.  

 

Bon à savoir : si l’achat en nue-propriété est financé via un emprunt immobilier, alors les intérêts de crédit sont déductibles des autres revenus fonciers de l’investisseur.

 

Achat en nue-propriété : quels avantages ?

L’achat en nue-propriété offre de nombreux avantages aux investisseurs, notamment :

  • la décote du prix du bien immobilier acquis ;
  • l’absence totale de gestion locative tout au long du démembrement de la propriété ;
  • l’absence de frais de maintenance ;
  • la défiscalisation totale, y compris en ce qui concerne l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

En outre, au terme de la durée du démembrement de la propriété, le bailleur a l’obligation de rendre au nu-propriétaire un logement en parfait état. Ainsi, bien que le logement ait alors une quinzaine ou une vingtaine d’années, il est totalement remis en état.

 

L’achat en nue-propriété permet donc à un investisseur d’acquérir un bien immobilier à un prix largement inférieur au marché, tout en s’épargnant les contraintes classiques liées à la gestion locative, et en défiscalisant ! Toutefois, l’investisseur n’achète, pour les 15 ou 20 prochaines années, que le droit de disposer du bien ; l’usufruit ne lui sera rendu qu’à la fin de cette période. Un investissement de moyen/long terme qui ne conviendra donc pas à tous les profils, mais qui peut s’avérer très avantageux pour certains.

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