Droits de succession sur un bien immobilier, des impôts conséquents pouvant heureusement être diminués

Impôts indirects prélevés sur la transmission d’un patrimoine immobilier, les droits de succession peuvent être largement diminués sous certaines conditions.

Les biens immobiliers transmis aux enfants ou aux petits-enfants sont tous soumis à des droits de succession dont les taux, respectant un barème de taxation progressif, s’élèvent généralement de 5% à… près de 45% ! Après abattement légal, ce sont donc des sommes conséquentes que les héritiers peuvent être amenés à payer, bien souvent dans la précipitation. Heureusement, il existe un certain nombre de méthodes permettant de diminuer largement le montant de ces droits de succession…

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour diminuer au maximum, voire éviter totalement, les droits de succession sur un bien immobilier.

 

Le démembrement de propriété

Démembrer un bien immobilier consiste à le diviser en deux parties distinctes :

  • l’usufruit, qui offre le droit d’usage, d’habitation, et de perception des éventuels loyers ;
  • la nue-propriété, qui offre la propriété du logement.

Le démembrement de propriété est généralement conseillé aux propriétaires souhaitant transmettre leur bien immobilier en limitant les droits de succession. En effet, lorsqu’un donateur transmet un bien tout en conservant l’usufruit, seule la nue-propriété est imposée

La valeur de celle-ci est de :

  • 10% de la valeur totale du logement si le donateur a plus de 91 ans ;
  • 80% s’il a entre 81 et 90 ans ;
  • 70% s’il a entre 71 et 80 ans ;
  • 60% s’il a entre 61 et 70 ans ;
  • 50% s’il a entre 51 et 60 ans.

L’héritier disposant déjà de la nue-propriété reçoit l’usufruit de manière automatique, le jour du décès du donateur. Grâce à ce démembrement, le montant des droits de succession à régler peut donc être divisé par deux, voire plus !

Attention : le démembrement de propriété nécessite tout de même de régler des frais de notaire d’environ 1 500 euros.

 


 

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La donation

À intervalles réguliers, la donation est l’une des principales méthodes permettant de diminuer les droits de succession. 

Les droits d’abattement s’élèvent au maximum à :

  • 100 000 euros pour un enfant ;
  • 80 724 euros pour un époux (ou partenaire de Pacs) ;
  • 31 865 euros pour un petit-enfant ;
  • 15 832 euros pour un frère ou une soeur ;
  • 7967 euros pour un neveu ou une nièce ;
  • 5 310 euros pour un arrière-petit enfant.

Les héritiers peuvent profiter de ces abattements fiscaux tous les 15 ans. Ces derniers concernent aussi bien les donations immobilières que mobilières.

À noter : il est généralement conseillé de commencer à effectuer ces donations dès que le patrimoine est solide ; généralement vers l’âge de 60 ans.

 


 

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L’assurance vie

L’assurance vie est également une bonne opportunité de diminution des droits de succession. Chaque héritier peut en effet recevoir jusqu’à 152 500 euros sans aucun droit à régler. Toutefois, les versements doivent être effectués avant les 70 ans de l’assuré pour bénéficier de cet avantage fiscal ; s’ils ont lieu après son 70e anniversaire, les héritiers obtiennent tout de même une exonération globale allant jusqu’à 30 500 euros.

 

La SCI

La Société civile immobilière (SCI) est une option particulièrement adaptée à un patrimoine immobilier d’envergure. En effet, apporter un bien immobilier à une SCI permet de le diviser en plusieurs parts sociales, qui peuvent être transmises à des héritiers. De plus, une décote fiscale de près de 10% peut être opérée sur celles-ci, étant considérées plus difficiles à vendre.

En outre, les parts sociales peuvent être données aux héritiers selon les modalités énoncées dans la partie « La donation », en profitant donc d’un abattement fiscal maximal de 100 000 euros tous les 15 ans !

Bon à savoir : la SCI peut également permettre de protéger un conjoint, par l’intermédiaire d’un démembrement de propriété croisé (l’un des époux achète 50% de la nue-propriété de son logement, ainsi que 50% de l’usufruit, et l’autre époux fait l’inverse). En cas de décès de l’un des conjoints, l’autre ne peut pas être expulsé par les héritiers, et ne se voit pas non plus obligé de payer les droits de succession normalement applicables. 

Les droits de succession sur un bien immobilier, bien qu’étant très rarement évitables, peuvent être diminués via plusieurs méthodes. Dans la majorité des cas, les donations à intervalles réguliers et le démembrement de propriété sont les options les plus courantes et les plus efficaces. Le recours à une SCI est également une option intéressante, mieux adaptée aux patrimoines importants. Enfin, l’assurance vie reste une enveloppe fiscale avantageuse, pour les donateurs de moins de 70 ans. 

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