IR ou IS : pour quel régime d’imposition opter ?

En décidant d’investir dans un bien immobilier, le propriétaire est automatiquement assujetti à un régime fiscal directement lié au statut juridique qu’il choisit. L’Impôt sur le revenu (IR) et l’Impôt sur les sociétés (IS) impliquent une gestion, un taux d’imposition et des spécificités différentes. Choisir le régime d’imposition qui présente le plus d’avantages est donc un enjeu important pour l’investisseur. Voici un récapitulatif des points d’attention à ne pas ignorer, pour faire votre choix en connaissance de cause.

IR ou IS : le point sur les avantages et inconvénients

Plusieurs critères influent sur la réussite d’un achat immobilier. Parmi eux, l’optimisation fiscale tient une place capitale. Le fondement même de celle-ci dépendra en premier lieu du choix qui s’impose à vous en tant qu’investisseur : à quel impôt est-il préférable de souscrire ?

Responsabilité de l’impôt

Impôt sur le Revenu : Sans l’existence d’une société comme entité juridique, ce sont directement l’entrepreneur et ses associés à qui revient la charge de l’IR. Ce principe est donc plus engageant que l’IS.

Impôt sur les Sociétés : Comme son nom l’indique, l’Impôt sur les sociétés s’applique à l’entreprise et non aux individus qui la gèrent. Cette formule offre donc une sécurité vis-à-vis de l’endettement fiscal.

Traitement des bénéfices

Impôt sur le Revenu : Si l’impôt sur le revenu prend en considération l’intégralité des bénéfices réinvestis, son avantage par rapport à l’IS est qu’il ne s’applique qu’une seule fois.

Impôt sur les Sociétés : À l’inverse, l’Impôt sur les sociétés s’applique une première fois sur l’entreprise en laissant les bénéfices réinvestis libres de toute taxation. Toutefois, les bénéfices ainsi redistribués seront imposés à nouveau, cette fois via l’IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques).

 


 

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Traitement des déficits

Impôt sur le Revenu : Les deux solutions tiennent compte des déficits. En ce qui concerne l’IR, ces derniers seront répercutés directement sur le foyer fiscal, dont l’exonération d’impôts pourra s’étaler au maximum sur les 7 années à venir (année actuelle comprise). Cet allègement est autant valable en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qu’en BNC (Bénéfices Non Commerciaux).

Impôt sur les Sociétés : Bien que reportable uniquement sur la fiscalité de la société elle-même, le déficit à l’IS peut être reporté sans limitation, autant sur les années à venir que sur les années passées sous la forme d’un reversement.

Barème

Taux d’imposition à l’IR :

  • Jusqu’à 9964€ de bénéfice : 0% d’imposition
  • Jusqu’à 27 519€ de bénéfice : 14% d’imposition
  • Jusqu’à 73 779€ de bénéfice : 30% d’imposition
  • Jusqu’à 156 244€ de bénéfice : 41% d’imposition
  • Au-delà : 45% d’imposition

Taux d’imposition à l’IS :

  • Jusqu’à 38 120€ de bénéfice : 15% d’imposition
  • Jusqu’à 75 000€ de bénéfice : 28% d’imposition

Il est important de garder à l’esprit que si le prélèvement de l’IR se fait directement sur le foyer fiscal, il n’en va pas de même pour l’IS. Distinguer chacun de ces deux impôts peut donc présenter un intérêt pour optimiser la fiscalité de vos revenus immobiliers.

 


 

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Statuts

Impôt sur le Revenu : L’IR préserve la possibilité pour l’investisseur d’être affilié au régime de la microentreprise, autant en son nom propre que sous une entité juridique comme l’EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée) ou l’EURL.

Impôt sur les Sociétés : Cette solution demeure impossible pour une société, et ce quelle que soit sa forme (marchand de biens, SCI, etc.).

Chacune des deux formes d’imposition propose des facilités en termes de fiscalité sur les bénéfices, sur les déficits et la défiscalisation qu’ils peuvent engendrer, ainsi qu’en termes de statut et de gestion. Selon les recettes de votre foyer fiscal et celles qui découlent de vos investissements immobiliers, la solution ne sera pas la même.

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