Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans l’immobilier et de bénéficier d’importantes réductions d’impôt. Pour optimiser votre défiscalisation, il vous faut bien comprendre le dispositif et son champ d’application.

La pesanteur du système fiscal français incite parfois les investisseurs à la prudence lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Pour alléger la charge fiscale que doivent supporter les contribuables, des dispositifs de défiscalisation ont donc vu le jour. Dans cet article, nous nous intéressons à la loi Censi-Bouvard, mise en place pour encourager l’investissement locatif dans les résidences de services.

Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ? Quels sont les logements éligibles ? Quels sont ses avantages fiscaux ? Comment faire une simulation en Censi-Bouvard ? Est-il possible de le cumuler avec le statut LMNP ? Comment choisir entre la loi Censi-Bouvard et la loi Pinel ?

En bref, le dispositif Censi-Bouvard, comment ça marche ? Voici un résumé des informations à connaître pour comprendre comment fonctionne cette loi de défiscalisation immobilière.

Loi Censi-Bouvard : de quoi s’agit-il exactement ?

Le dispositif Censi-Bouvard, parfois simplement appelé loi Bouvard ou amendement Bouvard, est une proposition de loi faite par deux parlementaires français : Michel Bouvard et Yves Censi. Validé par l’Assemblée nationale française le 16 mars 2009, il s’agit de l’amendement n° 11 du projet de loi de finances. Cette loi vise à conférer des avantages fiscaux à un investisseur immobilier.

Pour être éligible en loi Censi-Bouvard, l’investissement doit être effectué dans un bien immobilier locatif neuf ou réhabilité situé dans une résidence de service :

  • résidence avec services pour étudiants (de type « résidence universitaire ») ;
  • résidence de santé publique ;
  • résidence pour personnes âgées ou handicapées (de type EHPAD et/ou maison de retraite) ;
  • résidence d’affaires (établissements proposant des services conçus pour les voyageurs d’affaires).

La résidence doit non seulement proposer l’hébergement, mais également d’autres services associés tels que l’accueil, la restauration, la blanchisserie ou le nettoyage par exemple. Notez par ailleurs que les résidences de tourisme ne sont plus éligibles depuis la prolongation de la loi Censi-Bouvard en 2017.

S’il veut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire bailleur doit respecter d’autres prérequis bien précis. Il est nécessaire qu’il soit fiscalement domicilié en France. Son investissement doit être réalisé dans un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité en état neuf.

Autre point capital, il est capital de louer le bien meublé dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou la fin d’achèvement des travaux de réhabilitation ou de construction. Cette location, via un bail commercial, doit être faite à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11 % du montant HT investi dans le bien immobilier. L’investissement pris en compte par l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros. Cette réduction d’impôt est étalée de façon linéaire sur une durée de 9 ans. Chose très appréciable, les revenus locatifs sont sécurisés grâce au bail avec l’exploitant de la résidence.

Le dispositif permet un autre avantage fiscal majeur : la récupération de la TVA. Il est en effet possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 % du coût d’acquisition du bien immobilier à condition que l’exploitant de la résidence propose au moins 3 de ces services (en plus de l’hébergement) : nettoyage, petit-déjeuner, linge de maison et accueil d’une clientèle.

De plus, la loi Censi-Bouvard offre la possibilité de reporter la réduction d’impôt sur 6 années. Ce report peut être effectué dans le cas où l’impôt à payer au titre d’une année N est inférieur au montant de la réduction d’impôt accordée.

Sachez par ailleurs que le dispositif Censi-Bouvard peut se cumuler à d’autres systèmes de défiscalisation, comme par exemple ceux des lois Malraux ou Girardin. Ainsi, selon les types d’investissement réalisés, il est possible de bénéficier d’un avantage fiscal global très intéressant.

Loi Censi-Bouvard : Simulation

Voici une simulation d’abattement d’impôt dans le cadre de l’acquisition d’un bien éligible au dispositif Censi Bouvard. Le coût de l’acquisition est de 100 000 euros TTC.

Nous avons donc :

  • L’acquisition hors taxe qui est de 83 333 euros.
  •  La TVA récupérable (20 %) qui est de 16 667 euros.
  • La réduction d’impôt Censi-Bouvard (11 %) qui s’élève à 9 167 euros. Elle est étalée sur une durée de 9 ans : la réduction annuelle est donc de 1 019 euros.
  • Le total du gain fiscal Censi-Bouvard (récupération de TVA + réduction d’impôt) est donc de 25 833 euros.

Simulation du calcul de l’avantage fiscal en loi Censi-Bouvard

LMNP et Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offre la possibilité d’être cumulée avec le statut LMNP. En fait, ce statut vient renforcer le dispositif Censi-Bouvard et le rend d’autant plus intéressant.

Il est impossible d’amortir un bien ayant fait l’objet d’une réduction d’impôt en Censi-Bouvard. Cela dit, il est judicieux de réaliser un amortissement sur la fraction du bien immobilier supérieure au plafond de 300 000 euros fixé par le dispositif. Autre point à noter : le mobilier ne peut bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard. Pensez donc à l’amortir.

Enfin, pour bénéficier des avantages liés au cumul LMNP – Censi-Bouvard, il est important de s’inscrire au Service des impôts des entreprises (SIE). Un numéro de dossier sera attribué et permettra de déclarer la TVA collectée sur les loyers.

Nos astuces pour éviter les pièges

Avant de vous engager dans l’acquisition d’une résidence de services, il vaut mieux être averti. Vous devez être attentif à plusieurs critères afin de ne pas tomber dans les pièges. Le risque est de sortir du cadre fixé par le dispositif Censi-Bouvard et de ne pas pouvoir profiter de ses avantages fiscaux.

La première des choses à faire pour un investisseur est de bien choisir l’emplacement de la résidence. Veillez à opter pour un lieu confortable et facilement accessible. Dans le cadre d’une résidence universitaire par exemple, il faut faire attention à ce qu’elle soit facilement desservie par les transports en commun. La résidence doit également être à proximité immédiate du pôle universitaire le plus proche.

L’autre élément sur lequel il est primordial de porter votre attention est la qualité des prestations de l’établissement. Les prestations sont en effet garantes de la renommée et du succès de toute résidence de services. Aussi, n’hésitez pas à étudier en détail le dossier de l’établissement et à réfléchir à son réel potentiel. Il ne faut jamais investir dans la précipitation.

Loi Censi-Bouvard ou Pinel ?

Beaucoup d’investisseurs immobiliers se posent la question du choix entre le dispositif Pinel et celui de Censi-Bouvard. Corollaire de l’amendement Censi-Bouvard, la loi Pinel est aussi un dispositif légal permettant de défiscaliser. Plus précisément, il s’agit d’un levier pour encourager l’investissement dans l’immobilier à but locatif. Là aussi, l’engagement de location est de 9 ans.

Outre ce trait de ressemblance entre les deux textes, chacun a ses critères. La loi Censi-Bouvard n’exige pas de taux d’amortissement. Avec elle, le locataire est le gestionnaire du bien immobilier. C’est à lui que revient la responsabilité de meubler la résidence et de s’en occuper. De plus, le lien entre le bailleur et le preneur à bail trouve son fondement dans un contrat : le bail commercial.

De son côté, le dispositif Pinel exige un certain plafond de loyers de la part des locataires. Cela n’est pas le cas avec la loi Censi-Bouvard. Défiscaliser en Censi-Bouvard peut sembler moins contraignant qu’avec la loi Pinel, mais la finalité n’est pas la même. Afin de pouvoir choisir au mieux, il est important d’analyser quel est le but de l’investissement que vous allez réaliser. Souhaitez-vous louer à des particuliers ou à des établissements de services ? 

La loi Censi-Bouvard est l’un des dispositifs les plus efficaces pour défiscaliser grâce à un investissement immobilier. Elle permet également de contribuer à l’augmentation du nombre de logements pénuriques en France, comme les EHPAD et les établissements de santé.

Connexion