Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus lors de la mise en location d’un bien immobilier vide ou non meublé. Sont considérés comme bien immobilier locatif le local d’habitation et leurs dépendances (un studio, un appartement, une maison ou un parking), un local professionnel (bureaux, commerce…), ou un terrain.
À titre de recette perçue par le contribuable, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés. Ce sont les loyers encaissés durant l’année civile. Les charges locatives versées par le locataire ne font pas l’objet d’une déclaration. Encore faut-il choisir son régime d’imposition : micro foncier ou réel. Certaines règles sont également à respecter !
L’imposition des revenus fonciers
Comme mentionnée ci- dessus, il existe deux régimes d’imposition. Le contribuable peut relever soit du régime du micro-foncier, soit du régime réel.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est un régime forfaitaire. Il concerne tout revenu locatif inférieur ou égal à 15 000 € par an , sans les charges liées, ni les taxes, si les loyers sont soumis à la TVA. Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % au titre des frais. Les 70 % restant seront imposés au contribuable et intégrés à l’ensemble des autres revenus comme les salaires.
Ce type de régime est intéressant à condition que les charges du propriétaire soient inférieures à 30 % des loyers perçus.
Le régime réel
Pour le régime réel, il s’applique lorsque les revenus fonciers excèdent 15 000 € par an. Il prend en compte certaines charges réelles.
Ce régime est avantageux dans le cas où le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges.
Il est à noter que le propriétaire peut volontairement opter pour le régime réel, même si les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Toutefois, il doit attendre 3 ans minimum avant de modifier à nouveau son système d’imposition.
Pour comprendre son mécanisme, vous déduisez les dépenses du revenu brut foncier. Le résultat foncier peut être excédentaire ou déficitaire.
- Si vous réalisez un bénéfice, ce sera la somme imposable.
- En cas de perte ou de déficit foncier, vos revenus imposables diminuent, vos impôts également. La perte sera déduite de votre revenu global, et ce, à hauteur de 10 700 euros par an ! Les intérêts d’emprunt et les surplus seront imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les charges déductibles sur les revenus fonciers
Il existe de nombreuses charges déductibles sur les revenus fonciers comme :
- Les provisions pour les frais de copropriété, hors charges locatives ou dites « récupérables »
- Les frais de gestion, commissions versées pour la gestion locative, frais de gérance d’un immeuble
- Les frais de procédure, frais d’avocat et d’huissier
- Les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux
- Les dépenses liées aux diagnostics ainsi qu’aux travaux d’amélioration et de réparation
- Les primes d’assurance du bien et des loyers impayés
- Les intérêts d’emprunt, l’assurance…
Ces charges sont déductibles pour l’intégralité de leur montant. Il n’y a aucune limitation.
La déclaration des revenus fonciers
Chaque année, vous devez déclarer vos revenus fonciers. La déclaration de ceux qui sont imposés au régime forfaitaire est simple. Il suffit de remplir le formulaire Cerfa n°2042.
Pour le contribuable relevant du régime réel, il doit remplir le Cerfa n°2044. Ce dernier est un formulaire spécial dédié à ceux qui ont opté pour le régime comme Pinel, Duflot, etc. Il sera annexé à la déclaration n°2042.
Les revenus fonciers et la flat tax
Entrée en vigueur le 1er janvier 2018, la Flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PFU) est un dispositif dont l’objectif est d’améliorer la lisibilité de la fiscalité de l’épargne.
Ce régime porte sur l’application d’un taux unique à tous les revenus du capital, dont les dividendes, le plan épargne logement, l’assurance vie et les plus-values sur les actions. La flat tax ne concerne cependant pas les revenus fonciers. En revanche, l’amendement au PLF 2021 du gouvernement prévoit d’appliquer le PFU aux revenus fonciers.
Greenbull Campus est à votre écoute et vous guide dans votre projet d’investissement locatif. Nous vous aidons à choisir le régime d’imposition le mieux adapté.
