Revenus fonciers, une fiscalité parfois négligée

Recettes tirées de la location d’un logement, les revenus fonciers sont imposables et doivent donc être déclarés.

Il est relativement fréquent que les investisseurs en immobilier locatif négligent l’importance de la fiscalité lorsqu’ils estiment la rentabilité d’un projet. En effet, en tant que propriétaires bailleurs, ils seront amenés à percevoir des revenus locatifs qui, comme tout autre type de revenus, seront imposables. Cette imposition non négligeable peut représenter une charge importante, et doit par conséquent être correctement anticipée. De même, le choix d’un régime d’imposition adéquat permet de limiter les frais… 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour comprendre et anticiper l’imposition sur vos revenus locatifs.

 

Que sont les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers désignent les revenus liés au patrimoine immobilier : toute recette perçue par la mise en location d’un bien immobilier constitue ainsi un revenu foncier, ou « revenu locatif ». De manière générale, les revenus fonciers renvoient aux loyers perçus par les propriétaires-bailleurs dans le cadre d’un investissement locatif.

 

Attention : les loyers perçus via une location nue constituent bel et bien des revenus fonciers, tandis que ceux perçus via une location meublée sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Cependant, les revenus fonciers englobent différents types de revenus et ne se limitent pas aux mensualités locatives classiques : locations professionnelles, dispositif Scellier, investissements en SCI… entrent ainsi également dans cette catégorie.  

 


 

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Pour quel régime d’imposition opter concernant les revenus fonciers ?

Le régime micro-foncier

Ce régime d’imposition s’applique lorsque la totalité de vos revenus fonciers reste inférieure ou égale à 15 000 € par an. Une fois votre déclaration de recettes brutes remplie (déclaration N°2042), c’est le fisc qui calcule votre revenu foncier net imposable, et ce en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus déclarés.

 

Bon à savoir : dans ces conditions de revenus, il est tout de même possible d’opter pour le régime d’imposition réel.

 

À lire également : Les principes fondamentaux de la défiscalisation.

 

Le régime réel

Ce régime d’imposition s’applique lorsque la totalité de vos revenus fonciers est supérieure à 15 000 € par an. Il est même imposé (impossible d’opter pour le régime micro-foncier), et c’est au particulier de déterminer son revenu foncier net imposable (déclaration N°2044).

 


 

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Comment calculer l’impôt pris sur les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers subissent une imposition relativement élevée. En effet, les mensualités locatives sont doublement imposées : tout d’abord par l’impôt sur le revenu, puis par les prélèvements sociaux. 

Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers consiste donc, à partir de la totalité des revenus fonciers annuelle – dont on retranche les éventuels abattements de 30% -, à appliquer l’impôt sur le revenu (à hauteur de 0%, 11%, 30%, 41%, 45% selon la tranche d’imposition) ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%. 

 

À lire également : Comment augmenter le prix de son loyer ?

 

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Heureusement pour les investisseurs immobiliers, un certain nombre de charges qui incombent aux propriétaires sont déductibles des revenus fonciers. Le Code général des impôts (CGI) définit, aux articles 29  et 31, la liste de ces charges. 

Elles concernent globalement toutes les dépenses liées à la rénovation, à l’entretien et à l’amélioration des biens immobiliers, et n’englobent donc pas la totalité des travaux que le propriétaire peut être amené à effectuer.

Parmi ces charges, on retrouve notamment :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les primes d’assurance ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • les frais d’entretien et de réparation ;
  • les frais d’amélioration ;
  • les frais de gestion…

 

Les revenus fonciers constituent donc l’ensemble des recettes qu’un investisseur perçoit via son patrimoine immobilier locatif. L’imposition de ces revenus se décline en deux régimes distincts – le régime micro-foncier ou le régime réel -, selon l’importance des recettes totales annuelles. Bien que les revenus fonciers soient assez fortement imposés, certaines charges qui incombent aux propriétaires sont parfois déductibles. 

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