Endettement : Comment DEPASSER les 33% !

Endettement : Dans cette  vidéo, je réponds à la question d’un abonné qui se demande comment dépasser les 33% d’endettement pour ses investissements locatifs. Ou comment faire pour ne pas être bloqué avec les 33% de taux d’endettement.

Pour cela, je lui propose plusieurs solutions :
– Arbitrer son patrimoine et réinvestir la plus-value
– Trouver des biens à plus haute rentabilité
– Investir dans un immeuble locatif, et les avantages associés
Et en bonus :
– La technique de l’ensemble immobilier
– Le reste à vivre, et les possibilités d’aller au delà des 33% de taux d’endettement

En tant qu’Investisseur Rentable, Renaud n’a plus qu’a choisir le bon mix pour passer au niveau supérieur dans l’immobilier ! Avec ou sans 33% d’endettement !

 

Le lien pour le LIVRE est ICI : https://darwin.enfinrentable.fr/oui
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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver.
Renaud m’a posé une question par mail : « Salut Yann, un petit mail pour te remercier pour ton travail et pour aborder un sujet pas encore traité à ma connaissance. Il s’agit du blocage que l’on peut rencontrer après quelques investissements au niveau tu taux d’endettement pour continuer à acheter. Je suis déjà propriétaire d’un studio qui me rapporte un cash-flow de 50€ par mois (et pas dans 20 ans !). Ma rentabilité est de 6% nette. Je m’apprête à réaliser un second investissement avec un cash-flow de 70€, avec 8% de rentabilité nette. Je gagne environ 1.700€ par mois. Après mon deuxième investissement, mes loyers me rapporteront 615€. Les banques pondèrent les loyers à 70% après leurs calculs d’endettement. Je suis locataire et j’ai un loyer de 500€ par mois. J’aurais en tout comme mensualité de crédit 340€ pour les deux studios. Avec un troisième bien, ça peut encore passer auprès de ma banque puisque je serais aux alentours des 33% d’endettements. Comment procéder pour aller au-delà de seulement 33% d’endettement ? Comment procède-tu toi-même ? »
Renaud a tout compris. Il a un salaire de 1.700€ par mois qui est proche du salaire moyen. Il a un appartement et s’apprête à faire son deuxième investissement. Je ne connais pas ton âge mais tu as l’avantage d’avoir commencé comme il faut puisque ça te rapporte du cash-flow.
Quand tu touches un loyer, la banque prend en compte 70% de ce loyer pour ton endettement et pour se sécuriser par rapport à toutes les charges. Si ton loyer est de 100€, la banque comptera 70€ comme si tu encaissais 70€ et non pas 100€ ! Ça dépend des banques et varie en général entre 60 et 80.
En ce qui concerne Renaud, son salaire ainsi que 70% de ses loyers représentent tous les mois 2.130€. C’est sa capacité d’endettement. Nous allons prendre 33% de ce chiffre pour savoir combien il peut emprunter.
Je ne sais pas à combien il a acheté son appartement et combien coûte le second appartement mais sa mensualité de crédit ne me paraît pas élevé. On arrive à un taux d’endettement de 28% avec les deux biens. On est en dessous des 33% donc Renaud tu vas pouvoir emprunter sans problème. Tu peux encore en effet investir dans un troisième bien, mais après…
Je ne vais pas trop m’attarder sur les chiffres ce qui nous intéresse c’est comment faire pour soit dépasser les 33%, soit les esquiver pour faire en sorte de passer outre ?
Il y a plusieurs solutions : Imaginons que tu as acheté ton troisième bien et que tu es bloquée à 33%. La première solution est d’arbitrer ton patrimoine. Je ne sais pas dans quel état tu as acheté tes appartements, je ne sais pas si tu as fait des travaux ou pas mais tu as forcément une partie de charge que tu imputes sur ta fiscalité. On sait que les premières années on a plus de charges à enlever de ses impôts et on paye donc moins d’impôts. Une fois que tu sais que tu vas être bloquée, que tu l’as anticipée et que tu sais que la banque est susceptible de te bloquer il faut que tu cherches à arbitrer ton patrimoine. Il va falloir que tu te sépares de l’un de tes studios, que tu revendes, que tu encaisses la plus-value. Vu ton cash-flow je suppose que tu as acheté sous marché. Tu vas donc pouvoir revendre avec une plus-value puisque tu vas vendre soit au prix du marché soit un peu plus haut. Tu auras forcément une plus-value car tu as forcément fait des travaux et amélioré le bien donc il vaut plus cher. Tu auras aussi forcément de la plus-value car tu auras remboursé du capital vu que ça fait un moment que tu as acheté et qu’il y a donc des mensualités de remboursées. Cette plus-value tu vas la réutiliser pour l’investir. Cette somme + ton épargne + l’augmentation de ta capacité et la diminution de ton endettement (vu que tu as vendu un studio) vont te permettre de réinvestir.
La deuxième solution est de trouver une rentabilité plus importante. Tu as dit qu’il te restait encore un peu de capacité pour un troisième bien. Sur ce troisième bien commence à être plus exigeant ! Tu as compris le système, tu as compris comment ça marchait, tu es capable de faire des investissements avec du cash-flow positif, tu es capable de faire des investissements intelligent. Utilise cette force pour aller chercher des rentabilités et des cash-flows plus haut. Mécaniquement ta capacité d’endettement va augmenter puisque la banque a beau prendre 70, si tu es encore au-dessus de ce chiffre, ta capacité d’endettement augmente. C’est comme si tu touchais une augmentation de salaire, tu vas avoir une plus grosse somme à allouer à ces 33%, tu pourras donc forcément emprunter plus. Je ne sais pas à combien est ta rentabilité brute sur ton studio, si ton nette est à 6% je pense qu’elle doit être entre 8 et 10%. Sur ton second bien tu es à 8% nette, donc va chercher plus haut. Je ne sais pas dans quelle ville tu es, je ne connais donc pas le marché mais vu ta rentabilité sur un studio, je suppose que ce n’est pas un marché très compliqué, tu n’es sûrement pas à Paris, Marseille ou Lyon ! Dis-toi que les petites surfaces sont en général les plus rentables. Essaye de te diversifier. Pourquoi pas trouver un grand appartement et le diviser en 2 ? Pourquoi ne pas viser un immeuble ? Il est vrai que quand tu commences à faire partie du club des investisseurs rentable il faut viser plus haut. Avec un immeuble, tous tes biens seront au même endroit, tu auras une rentabilité supérieure, ce sera plus simple à gérer, tu seras maître de la situation, il n’y aura pas de problème de copropriétés, de charges… Ce sera mieux pour toi. Il existe des petits immeubles avec un petit nombre d’appartements. Tu peux trouver des immeubles de 2,3,4 appartements. Ce qui est bien aussi avec un immeuble c’est que tu vas pouvoir faire des travaux en tranches. Ton cash-flow va pouvoir te compenser un appartement en travaux. Prenons l’exemple d’un immeuble avec 4 appartements (2 grands, 2 petits) : Tu en loues 3 et il y en a un des quatre dans lequel tu fais des travaux ! Une fois fini tu loues et ainsi de suite. Ça peut te permettre d’en couper un en deux, ou alors d’en réhabiliter un pour qu’il soit beau et que tu puisses le louer plus cher, ou petit à petit commencer à faire du meublé sur certain… Avec l’avancement de ta compréhension de l’investissement tu vas pouvoir aller plus loin.
Avant de savoir commencer acheter des biens rentables, comment faire sur le terrain pour trouver ce genre de bien et à quels points faire attention pour ne pas se rater, certaines personnes s’intéressent aux montages fiscaux pour économiser 200€, ils se posent la question de monter une SCI. Tu décideras de ça une fois que ton offre sera passé et que tu seras sous compromis ! D’abord apprend à trouver des biens rentables, apprend à faire des offres, apprend à négocier, apprend à tirer les prix vers le bas… Si ton investisseur est rentable et que tu as du cash-flow, SCI ou pas on s’en moque !
Les 33% c’est le seuil de l’investisseur débutant qui n’a pas énormément de patrimoine. La banque certes prend en compte ces 33% mais arrivé à un certain niveau, quand tu vas commencer à rentrer un patrimoine plus important, la banque elle va ta laisser passer au-dessus des 33%. Je connais des gens qui sont à 45%. Moi-même je suis au-dessus des 33%.
Hormis ces 33% la banque s’intéresse aussi au reste à vivre. Combien il te reste pour vivre une fois que tu as tout payé ? Si tu gagnes 2.000€ par mois, les 33% représentent 660€ de crédit et il va te rester 1.340€ pour vivre. Si tu gagnes 10.000€, les 33% représentent 3.300€ mais il te reste 6.700€ pour vivre. Tu imagines qu’avec 6.700€ on vit un peu mieux qu’avec 1.340€ ! La banque va prendre en compte ce reste à vivre. Une fois que l’on devient un investisseur un peu plus expérimenté et qu’on cherche à aller encore et encore plus loin, il faut monter marche par marche il ne faut pas se planter à une marche. Si c’est le cas tu vas remonter certes mais tu vas perdre du temps, tu ne vas pas être optimal. Le bût c’est d’être optimal sur la longueur et de faire les choses bien. Un jour tu verras que tu dépasseras les 33% d’endettement puisque ton reste à vivre sera supérieur et que la banque dira qu’elle peut te prêter 40 ou 45% d’endettement voire plus, parce que derrière il te reste 6.000€ pour vivre ! Quand tu arriveras à ce niveau tu auras des biens qui seront payés ou quasiment payé puis tu auras utilisé des stratégies avancées qui consistent à découper des immeubles pour en vendre une partie pour t’enlever ton crédit. Ça c’est une stratégie très avancée que l’on verra lors des formations. Commence par la base et tu verras que l’explosion des 33% vient avec le patrimoine.
Avant d’arriver à ce niveau il faut garder en tête le 33% d’endettement. J’ai eu un investisseur rentable qui m’a écrit en disant qu’il gagnait bien sa vie, plus de 6.000€ par mois, lui il va pouvoir emprunter plus facilement puisqu’il gagne bien. Etant donné qu’il est débutant la banque va quand même faire en sorte d’avoir la preuve qu’il gère bien avant de passer au-dessus des 33% d’endettement. Même en gagnant autant, si tu es débutant, le banquier doit prendre une décision et il juge donc sur des éléments chiffrés et sur ton expérience. Quand j’arrive à la banque et que c’est mon quinzième investissement, le banquier ne me regarde pas de la même façon que si c’était mon premier, c’est normal.
Renaud, tu peux aussi penser à l’ensemble immobilier. Tu me dis que tu as un loyer, que tu arrives au top de ta capacité d’endettement, tu peux aussi te trouver un ensemble immobilier dans lequel tu vas pouvoir habiter en plus de louer, ce qui va te permettre d’effacer ton loyer. Le jeu c’est d’arriver de trouver un bien qui te permette d’habiter dedans, que tes locataires paient et en plus que tu aies un cash-flow. Si tu arrives à faire ça, tu vas une fois de plus arriver à passer la vitesse supérieure.
Je ne te dis pas à tout prix de faire ça car ce sont des biens difficiles à trouver mais garde ça en tête. Ne vis pas forcément dans le meilleur appartement pour privilégier ton cash-flow, réfléchit à des possibilités.
J’espère t’avoir donné des réponses et t’avoir fait avancé sur ta réflexion. Continue dans ta démarche, ce que tu fais est super !
Très cher investisseur rentable, nous allons nous retrouver sur la prochaine vidéo dans laquelle nous parlerons des copropriétés. D’ici-là je retourne à mon bouquin et à mes formations.
C’est Yann, on parle d’immobilier, abonne-toi à ma chaîne pour ne rien rater, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !