Le prix détermine tout : 30% de renta !

Le prix détermine tout : 30% de renta !

Dialine nous raconte ses premiers pas dans l’investissement immobilier. Avec de la détermination tout est possible ! Même sans CDI et même sans salaire fixe…
Et c’est plutôt rentable : 30% projetés !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, je suis super content de te retrouver pour cette vidéo immobilière du jour ! Aujourd’hui vidéo un peu spéciale, je suis avec Dialine ! C’est une investisseuse rentable puisqu’elle a acheté un immeuble. Son histoire est assez intéressante… Avant ça, si tu n’es pas abonné je t’invite à la faire !
– Dialine, peux-tu te présenter ? Que fais-tu dans la vie ? Quel est ton histoire ?
– Merci de cette invitation, je suis Dialine, j’accompagne les femmes entrepreneuses à se démarquer pour attirer les clients qui les attendent déjà. Je le fais à travers des accompagnements et un club privé. Au quotidien, j’accompagne des femmes entrepreneuses à réussir dans leurs activités.
–  Parle nous de l’histoire de ton immeuble. Cela fait combien de temps que tu as acheté ?
– Je suis actuellement dans le premier mois de mon achat.
– De combien d’appartements est constitué cet immeuble ?
– 9 appartements.
– Combien de m² ?
– 200m² environ
– Dans quel état est cet immeuble actuellement ?
– Il y a énormément de travaux à faire. Pour l’instant seulement 3 appartements sont viables et habitables.
– Tout est vide ?
– Oui.
– Dans quelle ville est situé ce bien ?
– En Bourgogne !
– Comment s’est passé la négociation ? Quel était le prix au m² ?
– Environ 500€ le m²
– De combien à tu pu négocier ?
– J’ai pu négocier jusqu’à 400€ le m² !
– 100€ de gagné en négociation sur un immeuble de 200m², ça fait déjà un billet intéressant ! Comment as-tu fait pour évaluer tes travaux ? Tu as fait venir quelqu’un ?
– Parfois les travaux font peur ! La première chose à faire est de dépasser ces croyances pour voir le potentiel. Il faut réussir à se projeter et à se dire que le bien a un bon potentiel. Les travaux ne m’ont donc pas fait freiné. J’ai fait venir des artisans pour les estimations. Ils sont venus 3 fois pour faire toutes les estimations avant de me prononcer sur une offre.
– Comment tu les as trouvés ? par du bouche-à-oreille ? sur internet ? les pages jaunes ?
– Le réseau !
–  On te les a donc conseillés ?
– Exactement !
– C’est très bien ! si vous avez quelqu’un qui peut vous conseiller des artisans vous gagnez un temps fou. Il n’y a pas forcément besoin de connaître énormément de gens dans le domaine de l’immobilier ! En demandant aux personnes que l’on côtoie s’ils ne connaitraient pas un peintre ? un plombier ? C’est comme ça que l’on trouve les meilleurs artisans. Le contact est plus facile et on a de meilleurs prix ! le réseau c’est très puissant. Quand tu vas enchaîner les biens, ce réseau va te permettre de travailler avec les mêmes personnes. Comment s’est passé ta négociation ?
– Je voulais un prix très très bas j’ai donc proposé quasiment la moitié du prix. L’offre a évidemment été refusé mais je voulais avoir le prix le plus bas possible. Ils m’ont fait une offre en baissant le prix et j’ai remonté d’1/5ème de ce qu’ils avaient descendu.
– Tu t’es dit que tu vas les choquer en faisant une offre à -50% du prix affiché ! Ils t’ont fait une contre-offre !
– Je savais que c’était une offre très offensive mais c’était des personnes qui ne connaissaient pas le milieu de l’immobilier et de l’investissement. Lorsqu’ils ont vu mon offre ça a été un véritable électrochoc pour eux ! Au départ ce n’était pas bien parti, j’ai failli les faire fuir.
– C’est souvent le cas quand vous achetez à des particuliers. Un investisseur connaît le truc, il arrive à comprendre que la négociation fait partie de l’immobilier. Quand on achète à des particuliers c’est une offre qui fait peur aux gens. Ils savent qu’une négociation va avoir lieu. Qu’est ce qui a fait que l’offre est finalement passée ?
–  Les offres se sont suivis et au bout d’un moment l’agent immobilier a senti que si ça continuait comme ça il n’allait rien se passer. Il a eu le réflexe de nous proposer de se rencontrer. Une rencontre physique a eu lieu pour que les vendeurs puissent me rencontrer en personne et que l’on puisse discuter ensemble et conclure la vente.
– Très bonne réaction de l’agent immobilier ! Tu es tombé sur un bon agent qui a dit que puisque la situation est bloquée il faut se rencontrer. Tu peux utiliser cette technique qu’il y ait un agent immobilier ou non. Il est plus simple de négocier en face en face qu’au téléphone ou par écrit. La négociation par mail et sms est à prohiber. La négociation peut se faire éventuellement par téléphone mais la rencontre physique est ce qu’il y a de mieux.
– Le conseil que je peux vous donner dans ces cas c’est d’être ferme et déterminé. Il faut avoir une grande confiance en vous car ça peut être facile de se laisser imprégner par l’émotionnel de l’autre parce qu’ils n’ont pas envie de se séparer du bien. Il faut être sûre de vous et oser.
–  Si tu as réussi à acheter à ce prix très bas ce n’est pas juste une bonne négociation, mais c’est aussi que le bien était surévalué comme beaucoup de biens ! Il ne serait jamais parti au prix affiché au départ. La question est de savoir à combien le prix va être réajusté. Pour avoir une bonne rentabilité il faut ajuster les prix correctement. Tu as donc acheté ce bien, tu as signé le compromis, la vente, il n’y a pas eu de problème ?
– Au début il faut trouver la banque qui va vous suivre. Ce n’est pas parce que vous êtes sûre de vous et que votre projet est monté que la banque suit ! Il faut vraiment rester déterminé. Il faut faire plusieurs banques et surtout avoir un dossier calé. Il faut être un expert sur le sujet parce que si vous avez la moindre hésitation, la banque voit le facteur risque et ne prête pas, surtout si vous êtes à votre compte ou débutant. Il y a plusieurs critères qui peuvent vous amener à faire plusieurs banques avant de trouver celle qui va vous financer.
– A l’époque où tu as acheté tu n’étais pas salarié mais autoentrepreneur ?
– Oui !
– Comment as-tu fait pour justifier à la banque tes revenus sans être salarié mais autoentrepreneur ? Est-ce qu’ils t’ont posé des questions ? Est-ce qu’ils t’ont demandé de prouver des patrimoines ? Est-ce qu’ils t’ont demandé des garanties ?
– Ils m’ont demandé mes revenus des 3 dernières années, l’URSSAF, les avis d’impositions… On m’a demandé mon prévisionnel, pour savoir comment je comptais développer par la suite et comment se déroulait l’année en cours. Ils ont regardé très précisément mes comptes et ma gestion de comptes qui a été vraiment un point fort car ma gestion était impeccable. Plus vos comptes seront propres et plus vous aurez de chance. Il y a d’autres questions plus classiques pour savoir si vous êtes locataire ou propriétaire. Il y eu un bon panel de questions !
– C’est normal c’est l’enquête bancaire obligatoire ! Tu as soulevé des points très importants. Ce n’est pas parce que tu n’es pas salarié que ça ne passe pas mais surtout la gestion de comptes ! Il ne faut pas être découvert, avoir un compte sexy, j’ai déjà fait des vidéos dessus ! Il faut montrer au banquier que l’on fait des efforts pour mettre de l’argent de côté, il faut montrer qu’en fin de mois il reste de l’argent sur le compte. Mets-toi à la place du banquier ! Il ne te connaît pas il ne peut pas connaître ton sérieux ni ton expérience. Le banquier ne fait pas du social, ce n’est pas parce qu’il te trouve sympa qu’il va te prêter de l’argent. As-tu calculé ta rentabilité ?
– Je m’oriente sur du saisonnier, donc on peut être sur des rentabilités qui atteignent du 30% ! C’est énorme !
– La location saisonnière est sur la courte durée donc ça demande plus d’efforts en termes de check-in et de check-out. Il faut faire un peu de pub ! As-tu fait une étude sur du meublé en longue durée ?
– C’est tout aussi intéressant !
– Tu pers un peu de rentabilité, tu vas être aux alentours de 18%-20% mais ça reste toujours très bien ! Tu vas me dire que c’est une rentabilité de dingue ! Comment a-t-elle fait ? Elle a bien acheté, elle a fait un bon dossier, elle a beaucoup de travaux donc ça tire la rentabilité vers le haut. Sur du meublé la meilleure rentabilité se trouve dans les courtes durées.
– Le bien se situe dans une petite ville où il y a des biens à vendre. On peut acheter à des prix très accessibles. Quand on parle d’immeuble vous pensez peut-être à des prix faramineux mais en fait j’ai acheté mon immeuble à un prix donc vous paierez peut-être dans votre ville un studio ! Il faut prendre ça en compte et bien penser à la ville dans laquelle vous investissez.
– L’agent immobilier t’avais dit que tu étais hyper scolaire car tu avais un carnet avec des notes et des questions ! C’est exactement ce qu’il faut faire, il faut préparer des questions. Très bien pour ton investissement ! Quel a été le plus dur pour toi à surmonter dans cet investissement ? Qu’est ce qui t’as le plus bloqué ? Qu’est ce qui a été le plus facile alors que tu pensais qu’il aurait été compliqué ?
– Les banques au début ne voulaient pas suivre. La plupart des gens achètent un appartement et moi je voulais acheter un immeuble ça les étonnait. Je ne voulais pas aller sur du simple mais bien aller au bout de mon projet qui était d’acheter un immeuble. C’est ce bien que je voulais. Je pensais que je n’allais jamais obtenir de crédit. Je pensais qu’aucune banque n’allait me suivre. Il y a des solutions pour tout le monde, tout est possible pour ceux qui osent. Le conseil que je peux vous donner c’est d’oser ! Je vous conseille aussi de passer par un courtier en qui vous avez confiance et qui vous écoute. C’est quelque chose qui a fait la différence. Le courtier que j’ai choisi m’a posé des questions, il a cherché à comprendre ce que je voulais faire, comment je voulais le faire. Il a ensuite cherché dans son réseau pour voir quelle banque pourrait me suivre ! J’ai fait 1 courtier, il a fait 1 proposition à 1 banque et bingo !
– Magnifique ! Le courtier présente en général ton dossier à entre 10 et 20 banques. Tu as plus de chance d’avoir un crédit plus rapidement et sans t’embêter en passant par un courtier. Une fois que tu as trouvé le bon courtier, c’est lui qui va faire le boulot à ta place ! Il est vrai que se sont des croyances qui se recoupent avec pas mal d’investisseurs ! Je te remercie beaucoup pour cette interview Dialine, à très bientôt !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !