Discussions Rentables #3 – Greg : L’art de RIEN lâcher !

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Aujourd’hui j’accueille Greg dans les discussions rentables ! Il va te décomplexer des refus de prêt et des galères avec la banque ! Un parcours exceptionnel à grand coup de culot et de passage à l’action !

???? Notaire, clerc de notaire, investisseur, banquier, pro de l’immobilier… Pour participer aux discussions rentables, écris-moi sur yann[a]enfinrentable.fr !

 

Transcription (Littérale)

 

Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. Bienvenu dans les discussions rentables ; les discussions rentables, une série d’interviews inspirante pour passer à la vitesse supérieure dans l’immobilier.

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Les discussions rentables, c’est maintenant. C’est parti.

Yann DARWIN :Alors aujourd’hui, on accueille Greg. Salut Greg.

Greg : Salut Yann.

Yann DARWIN : Eh bah écoute, je te remercie de participer à cette interview. T’as un parcours qui est plutôt euh… intéressant et euh atypique. Euh… est-ce que tu peux déjà te présenter pour les gens qui nous écoutent un petit peu bah… ce que tu fais dans la vie, ton âge, etc.

Greg : Bah écoute, je m’appelle Greg. Je suis de Bretagne donc j’ai 30 euh… bientôt 34 piges, je vais avoir 34 piges au mois de juin donc euh… je suis originaire de la Champagne-Ardenne et euh… maintenant, je vis en Bretagne. Voilà.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. Et euh dans la vie actuellement, tu… tu, t’es salarié ou tu es quoi ?

Greg : Alors non, je suis auto-entrepreneur en… enfin en couverture oui et non, je me suis mis auto-entrepreneur en 2011 en couverture donc dans le bâtiment et là… bah je suis toujours auto-entrepreneur mais… je facture à mes SCI parce que normalement j’ai deux SCI et donc euh… je facture quasiment comme SCI, je n’ai plus de chantier euh… je, vraiment mon chiffre, je le… je le réserve à mes SCI. Voilà.

Yann DARWIN : D’accord. OK. Bah on parlera un petit peu de ta stratégie. OK, tu t’autofactures euh…

Greg : C’est ça.

Yann DARWIN :… euh une chose qui n’est pas mal.

Greg : Voilà. OK.

Yann DARWIN : Alors écoute, ce qu’on va faire, c’est qu’on va prendre les choses dans l’ordre parce que t’as un parcours qui n’est pas mal étoffé et t’as fait pas mal de choses alors pour, pour ceux qui nous écoutent euh… ça leur donnera une idée un petit peu eh bah de… de ce qu’on peut faire.

Euh alors t’as commencé en 2009 et t’étais ouvrier à l’époque.

Greg : C’est ça. Ouais, j’étais ouvrier donc j’étais chef d’équipe en… dans le bâtiment en couverture en CDI.

Yann DARWIN : Ouais. OK. Et alors, par quoi t’as commencé ?

Greg : Alors c’était… première, c’était une résidence principale donc on a acheté avec ma copine eh… donc quand on a acheté, on est passé par une agence et on s’était bien renseigné sur euh… sur la maison forcément et on en avait qu’on pouvait euh… rehausser.

Donc c’est une maison euh… voilà quand on a acheté, on s’est renseigné si on pouvait l’agrandir, rehausser euh… don effectivement on pouvait euh donc on a fait un prêt euh… assez rapidement après l’avoir acheter euh… on a fait un prêt « travaux »donc euh… pour pouvoir agrandir euh toute la maison don on a fait appel bien sûr à un architecte, tout ça donc on a réussi à gagner, je crois, c’était 70 m² la maison donc euh… tout ça, c’était sur un sein. C’était donc euh… tous les travaux que j’ai fait moi-même. C’était vraiment, c’était de l’auto-construction euh… de l’auto-agrandissement qu’on m’a dit hein.

Yann DARWIN : Si je résume. Euh résidence principale…

Greg : Résidence principale.

Yann DARWIN : Donc euh… doc tu commences un mode à l’ancienne à l’époque. Tu ne t’intéressais pas au locatif, t’étais vraiment…

Greg : Ah c’était vraiment, moi je n’y connaissais strictement rien en immobilier, vraiment euh… je savais qu’il y a moins de gagné, un peu d’argent euh… si tu veux, moi vraiment je voulais sortir du… bah quitter l’art … et ça comme… dirait Cédric ANNICETTE c’était vraiment sortir du…

Yann DARWIN : Ouais.

Greg :… sortir du… du lot quoi vraiment le bâtiment. Bah tu sais bien, ça ne paie pas des masses euh… ça c’est galère et je voulais vraiment trouver une solution pour gagner de l’argent assez rapidement et euh… il se trouve que bah la maison, résidence principale en faisant les calculs euh… jamais quoiqu’il arrive en faisant les travaux moi-même si je veux la revendre euh je prenais, je prenais une… je prendrai une belle culbute quoi.

Yann DARWIN : Ouais, une belle culbute et sans impôt.

Greg : C’est ça. En plus, résidence principale sans impôt donc tout ça, là-bas c’est vrai que je ne le savais et j’ai appris petit à petit euh… je n’y connaissais vraiment rien de l’immobilier mais donc j’ai appris petit à petit euh… je l’ai appris peu de temps après qu’effectivement une fois la revendre, une fois que c’était revendu résidence principale tu… t’as pas de taxe quoi.

Yann DARWIN : Voilà. Bonne surprise quand t’as dû apprendre ça. (Rire).

Greg : Ah oui. Complètement hein. Complètement.

Yann DARWIN :(Rire). Champagne.

Greg : Ah ouais. Donc…

Yann DARWIN : OK. Alors donc t’as agrandi de 70 m². T’as fait quoi comme plus-value ?

Greg : Alors on a réussi à gagner au total à peu près 80 000 €, en gros. 80 000 €hein.

Yann DARWIN : Alors ça, c’est plutôt pas mal.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : Un bon départ dans l’immobilier, 80 000 € cash…

Greg : Ah bah à partir de là, je veux dire, j’ai… j’ai tout de suite compris que l’immobilier, ça y est, c’était… il y avait moyen de gagner de l’argent quoi, c’est… Dans ma tête, je me… j’ai mis un an pour faire les travaux, j’ai réussi à gagner 80 000 € alors qu’en… en couverture même en une vie, tu ne mets pas ça de côté quoi donc…

Yann DARWIN : Ouais, c’est clair. Ça devait être l’équivalent de, de… de cinq ou six ans de salaire.

Greg : Ah ouais, ouais quasi. Ouais, ouais c’est ça hein. Complètement.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. Alors qu’est-ce que t’as fait eh… quand t’as touché cet argent euh, t’as… t’es devenu fous, t’as craqué, t’as dépensé, t’as mis de côté ?

Greg : Euh… alors déjà on a coupé la poire en deux avec ma copine donc on a coupé 40/40 et…

Yann DARWIN : Ouais, ouais.

Greg :… et euh moi, j’ai réinvesti donc euh… les 40 000 € dans deux studios si on peut appeler ça des studios. C’était plus une… c’est un marchand de biens qui vendait ça, c’était euh… une buanderie et l’autre, c’était un vieil appart totalement insalubre et euh… alors il y avait un appartement donc celui totalement insalubre où je pouvais rehausser donc euh… celui-ci, j’ai rehaussé et la buanderie, je l’ai acheté avec un petit morceau de jardin où je pouvais agrandir et donc celui-ci, j’ai agrandi donc j’ai…

Yann DARWIN : OK. T’es le spécialiste de l’agrandissement.

Greg : Ouais. Ouais, ouais donc là…

Yann DARWIN : (Rire)

Greg :… là je me suis entouré hein. J’ai pris les maçons, j’ai… enfin tout ce qui est structure euh… le gros œuvres, on a dire euh mis à part charpente couverture euh… où c’est moi qui ai fait les travaux mais euh sinon tout ce qui est grosse maçonnerie et tout ça, j’ai pris les entreprises et après j’ai fait tout le reste enfin électricité pareil, électricité, je ne touchais pas hein… je ne touche pas vraiment l’électricité quoi. Donc voilà.

Yann DARWIN : OK. OK donc t’as fait ta partie donc euh… couverture bien sûr et euh tout ce qui est seconde œuvre…

Greg : Ouais placo euh…

Yann DARWIN :… finition, placo…

Greg : Ouais placo, les bandes, la peinture, le… le parquet, carrelage des douches, tout quoi.

Yann DARWIN : OK. Alors tu les as… tu les as négocié ces studios, tu te rappelles combien t’as acheté à l’époque ?

Greg : Euh je l’avais acheté… alors je crois qu’il en voulait 87 000 €. J’avais dû l’acheter à 67 000 €, il me semble.

Yann DARWIN : OK.

Greg : 67 000 € les deux et… bon après tout ce qui est travaux, tout ça, j’aurai du mal à te dire parce que… je n’ai pas gardé toutes les factures mais au total sur les deux en sachant que je ne travaillais quasiment plus à côté étant donné que j’étais à fond dans les studios, j’ai dû partir avec euh… 60 000 € sur les deux qu’on va dire.

Yann DARWIN : 60 000 € de bénéf.

Greg : Ouais à peu près.

Yann DARWIN : OK.

Greg : En vivant euh… en vivant vraiment bien à côté, je… je ne sais pas dire, je comptais euh… je dépensais sans compter mais presque quoi. Vraiment je de… j’y vais très bien quoi.

Yann DARWIN : Parce que euh… avant de les… les revendre, tu les as loué avant ?

Greg : Non. Non, non. Du tout. Non, non.

Yann DARWIN : Non, non. T’as refait, t’as revendu là.

Greg : J’ai refait, j’ai revendu. Ouais.

Yann DARWIN : D’accord. Donc tu les as revendus en mode résidence seconde.

Greg : Euh non. Le… donc moi, j’ai… il y en a, j’ai vécu dedans donc j’ai… j’ai vécu un peu à l’arrache hein.

Yann DARWIN : OK.

Greg : J’ai vécu dans les travaux. Euh… je l’ai revendu. Entretemps avec l’argent que j’ai gagné de celui-ci, j’ai racheté un autre petit appart donc … en résidence secondaire celui-ci. Euh… un truc où… bon il y avait un petit peu de travaux mais euh… si tu veux celui-partait, c’était plus dans le but de faire du locatif à l’avenir euh… mais finalement je m’en suis servi comme euh… résidence, entre guillemets, principale mais euh… mais ce n’était pas sur le papier, c’était ma résidence principale réelle mais ma résidence principale euh… sur le papier, si tu veux, c’était celle en travaux forcément vu qu’il y ait beaucoup de… de bénéf à faire… vu l’agrandissement, vu les travaux quoi donc…

Yann DARWIN : Ouais. Tout à fait.

Greg : Donc je suis parti vivre euh… une fois vendu le premier immeuble, je suis parti dans le petit appartement que je venais d’acheter et euh… j’ai refait le deuxième appartement donc celui qui était totalement insalubre là. J’ai refait celui-ci euh… donc en résidence principale et voilà.

Yann DARWIN : OK donc t’as enchaîné deux résidences principales sur…

Greg : Voilà. C’est ça.

Yann DARWIN : OK. D’accord. C’est une technique ouais, ouais tout à fait, qui marche bien hein euh… de se mettre à résidence principale à chaque fois alors bien sûr bah soit euh… tu vis dans les travaux hein, c’est clair ou soit euh… bah tu te débrouille en, en ayant comme t’as fait hein plusieurs en même temps et euh t’arrives à jongler. Bon euh… il faut faire attention à ce qu’on fait euh… et à ce qu’on déclare mais euh la preuve, ça marche.

Greg : Ah ouais, ouais.

Yann DARWIN : OK. Donc… alors là bah t’as dû… comment, t’as refait 60 000 € de bénéfice encore une fois…

Greg : Oui.

Yann DARWIN :… t’as dû commencer à prendre le virus là, qu’est-ce que…

Greg : Ah ouais, complètement, je suis…

Yann DARWIN :… qu’est-ce qui s’est passé dans ta tête ?

Greg :… je suis devenu passionné, c’est clair. Après, je me suis dit : c’est fini quoi. La, la couverture moi, je continue encore un petit peu après une foi que les appartements étaient finis bah forcément il y a, il y a un délai pour vendre, il y a le délai enfin… tout ça, ça prend du temps même je rembourse un petit peu en couverture, je regagne un petit peu d’argent en couverture et je faisais du chiffre surtout en couverture pour euh… bah pour que les banques eh… puissent prêter à l’avenir parce que si tu ne fais pas rentrer d’argent en auto-entrepreneur euh… les banques ne prennent pas et puis ils considèrent que tu n’as pas de revenus donc c’est, c’est vraiment compliqué donc euh…

Yann DARWIN : Exactement. C’est ce que je vais te demander parce que là pour emprunter, t’a pas eu de mal pour ces premiers investissements vu que c’était de la résidence principale, ça a dû passer plutôt pas mal.

Greg : Non, ça s’est plutôt bien passé puis surtout que vu qu’ils ont vu que j’avais gagné les 80 000 € sur la première maison euh… c’est la même banque qui m’a prêté pour les… pour les suivants donc ils, ils m’ont fait confiance quoi. Ils m’ont fait confiance et ça c’est super bien passé donc euh… donc voilà quoi mais…

Yann DARWIN : Ah bah ils aiment le cash hein.

Greg : Voilà donc après j’ai revendu donc la… la résidence dans laquelle eh… je vivais donc c’était la résidence, entre guillemets, principale mais euh je l’ai vend en résidence secondaire celle-ci parce que sinon bon après à force je suis… bon c’était risqué quoi, je…. je pense que je me serais fait taper sur les doigts quoi.

Yann DARWIN : Ouais. OK.

Greg : Donc je l’ai vendu en résidence secondaire et j’ai quand même pris malgré tout 10 000 € taxé, je crois, à 34 %, il me semble donc euh…

Yann DARWIN :Ça devait être… bah c’est 34,5 % maintenant. A l’époque, c’était peut-être un peu moins.

Greg : Ouais, c’est peut-être ça 34,5 %. C’est peut-être ça hein mais euh… voilà en gros…

Yann DARWIN : Ouais, ça doit être ça.

Greg :… en gros, il me restait malgré tout euh… j’ai vécu six moi dedans, je n’ai pas payé de loyer en plus de ça, je suis reparti avec 6 000 en gros quoi.

Yann DARWIN : Bon bah écoute, c’est toujours du bon à prendre.

Greg : Voilà. Et là…

Yann DARWIN :OK.

Greg : Et là donc départ en Bretagne. Après, je suis parti en Bretagne. Voilà.

Yann DARWIN : Alors voilà. Attends parce que là euh les gens vont commencer à se dire : OK, le mec a pris virus… (rire). Il enchaîne alors… OK. Tu pars en Bretagne avec ton bénéfice.

Greg : C’est ça.

Yann DARWIN : Combien il te restait à ce moment-là en cash à peu près de côté ?

Greg : Aaaah, je dirais 60 000 €. Je dirais 60 000 € ouais.

Yann DARWIN : 60 000 €, OK. OK donc tu prends tes 60 000 €, tu pars en Bretagne. Qu’est-ce que tu fais ?

Greg : Alors je pars en Bretagne donc euh… je, j’achète un terrain. Donc j’achète un petit terrain euh… qui coûtait… je l’avais payé 30 000 € donc 30 000 € et je voulais faire une, une auto-construction dessus donc euh… donc tout nouveau en Bretagne, je fais le tour des banques donc le terrain forcément je l’avais acheté cash donc pas de problème. Je fais le tour des banques et là euh… je fais face à un mur quoi. Ils disent : écoutez, vous êtes auto-entrepreneur, OK c’est bien puis 2011, OK mais là, vous venez d’arriver dans la région, il faut vous refaire un mois de clientèle, il faut… donc euh… on considère que vous repartez de zéro donc on ne finance pas quoi donc euh… Alors que je demandais euh… je ne demandais pas grand-chose, je demandais 60 000 € donc euh… avec euh…

Yann DARWIN : Alors attends…Ouais alors attends, t’avais acheté le terrain cash 30 000 €, tu leur dis : je veux construire ma maison, tu le… tu leur as fait passer en résidence principale.

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Et ils t’ont refusé.

Greg : Ouais, ils m’ont refusé ouais. Ils m’ont tout tous, tous refusé. Ils m’ont dit : écoutez, déjà auto-construction, on a un point rouge et auto-entrepreneur c’est pareil euh… là surtout vous venez d’arriver, deux points rouges donc euh… j’ai fait, j’ai fait… (soupir) j’ai fait plein de banques et vraiment rien à faire quoi. Donc du coup euh… bah du coup, pas le choix, j’ai pris la couverture, j’ai pris un peu le TAF, j’ai trouvé du TAF dans le coin et euh… et là, je suis tombé sur un mec du côté du Saint-Brieuc. Euh… un mec qui avait une quarantaine de lots, je crois, une quarantaine d’appartements et euh… donc ce mec-là super sympa en plus, le mec était rentier, une cinquantaine d’années et euh… donc je viens lui parler et puis et tout je dis : bah écoutez, j’ai un projet, j’ai dit… vous passez par quelle banque et tout, je dis : ce n’est pas trop compliqué. Est-ce que… Je dis : moi, j’ai un terrain… auto-construction, ils ne veulent pas et tout. Il me dira : tu devrais peut-être plutôt euh… acheter genre quelque chose déjà bâtie et euh… donc ce n’est pas de l’auto-construction parce que c’est déjà bâti et ça sera plus une rénovation du coup.

Et à partir de là du coup, j’ai commencé à rechercher un petit peu sur le bon coin et euh… je suis tombé sur un… un immeuble sur …. donc euh… là où j’habite à peu près là et euh…

Yann DARWIN : Hum hum.

Greg :… donc un immeuble de… je crois qu’il y avait dix… ouais dix lots donc il y avait six studios, je crois et quatre T2 avec quatre ou cinq garages du coup donc euh… bah du coup, je suis allé signer le compromis donc euh… je crois que c’était à vendre…

Yann DARWIN : Alors attends…

Greg :… je crois que c’était à vendre 140…

Yann DARWIN : Alors attends, attends…

Greg :… 140 000 €, je crois.

Yann DARWIN : OK. Alors attends parce que là du coup… ce que tu fais c’est que ton terrain bah tu, t’en fais quoi, tu n’en fais rien, tu le gardes ?

Greg :je l’ai… je l’avais laissé en stand-by. Je l’avais laissé en stand-by euh…

Yann DARWIN : OK.

Greg :… si tu veux moi, je m’étais dit : bon voilà si, si jamais je peux trouver un autre truc euh… en attendant euh… je voulais voir si je pouvais racheter…

Yann DARWIN : D’accord.

Greg :… et puis à ce moment-là mais t’as… je ne sais pas oui il y a une espèce de gage sur le terrain ou… le mettre en garantie à la banque, je ne savais pas trop s’il y avait moyen de faire ça quoi.

Donc là, j’ai été signé le compromis donc pour le… pour l’immeuble donc c’était 140 000 €. J’estime à peu près à 100 000 € de travaux en faisant moi-même donc… parce que c’était quand même une… ouais il y avait quand même pas mal de TAF et euh… pareil je fais le tour des banques euh… donc ça, c’était un an après quand même de mon arrivée hein. Malgré tout, j’ai fait un an de… d’auto-entrepreneur, ça c’était bien passé et voilà, j’avais…

Yann DARWIN : Ouais, t’avais…

Greg :… j’avais fait mon chiffre, on a droit à 32 000 €. J’ai été à mes 32 000 € et là pareil, que des refus, refus, refus… j’ai fait neuf ou dix banques, refus. J’ai fait des courtiers, refus donc là bah là, ça commençait à être la déprime et euh…

Yann DARWIN : Ils t’ont dit quoi ?

Greg : Bah ils m’ont dit…

Yann DARWIN : Toujours pareil ?

Greg :… ils m’ont dit euh… il faut minimum deux ans d’auto-entrepreneur. Le projet voilà nous, on a passé de recul pourtant j’avais fait un dossier vraiment béton. J’avais ramené des photos de ce que j’avais fait avant. C’était vraiment le dossier euh… franchement il était vraiment clean quoi et euh… rien à faire. Franchement, rien à faire euh… limite sur… ça aurait presque fallu signer un… je veux dire un CDI euh… trois mois et à ce moment-là réemprunter et puis pourquoi pas re-démissionner dans la foulée, tu vois euh… et je pense que ça aurait été la meilleure solution hein. Si ça sera à refaire, je pense que je ferai ça, tu vois.

Yann DARWIN : Ouais. Ça sera passé, je crois.

Greg : Ouais, je pense aussi.

Yann DARWIN : Parce que t’avais quand même… en plus, il te restait du cash là. Il te restait 30 ou 40 000 € de cash hein ?

Greg : Euh bah, j’avais… à côté de ça, j’ai racheté un camion euh… un petit camion que j’ai payé 15 000 € et je me suis acheté un petit bateau, c’est à 15 000 € donc en gros euh il me restait, il ne me restait quasiment plus rien. Il me restait mon terrain.

Yann DARWIN : OK. Il ne te restait que ton terrain. OK, ça marche. Ouais.

Greg : Voilà, c’est ça. Donc euh… donc c’est tout. J’ai fait le tour des banques, pas moyen de l’acheter et euh… c’est tout. Je savais que c’était une affaire, si tu veux, je m’étais dit : ce n’est pas possible quoi. Le machin, c’était très rentable. J’ai dit : ce n’est pas possible. Je ne peux pas passer à côté de ça quoi donc euh…

Yann DARWIN : Ouais parce que… alors attends, attends attends attends euh… (rire) pour mon cerveau, on fasse le point.

Il y avait dix lots et euh… tu touchais 540 000 € ?

Greg : Euh… 140 000 €, ouais. Ouais, ouais. Par contre, c’était vraiment… cet insalubre, c’était euh… c’était squatté pour dire, c’était squatté. Il y avait deux locataires malgré tout en place qui payaient leur loyer donc c’était des loyers euh dérisoires hein, c’était 300 €, je crois et euh… 320 € toutes charges incluses.

Donc ça faisait malgré tout 620 € quoi déjà qui tombait…

Yann DARWIN : OK. Ouais. C’était déjà ça.

Greg : Voilà. C’était déjà ça.

Yann DARWIN : Il y avait 100 000 € de travaux pris.

Greg : Euh… 100 000 € en faisant moi-même. Vraiment… c’était quand même… je pense que si t’avais pris une entreprise, c’est… ça aurait été, je pense, à peu près un bon 200 000 €, je pense de travaux.

Yann DARWIN : Ouais, ouais mais en faisant… Ouais bah ouais. Ouais.

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Alors en faisant tout toi-même. OK et euh… et euh tu euh… t’avais commencé à projeter les loyers, ce que ça pouvait être rapporté une fois que c’était fini.

Greg : Euh… je ne sais plus exactement. Je ne sais plus exactement mais ouais j’avais tout, j’avais tout calculé.

Yann DARWIN : Une dizaine de lots, ça devait faire dans les 3 000 et quelques euros hein.

Greg : Ah ouais même un peu plus. Je crois, c’est les 3 600 € ou…

Yann DARWIN : Ouais, c’est un peu plus. Ouais.

Greg : 3 600 €, je crois. Ouais. Ça doit être à peu près ça.

Yann DARWIN : OK donc a priori, il y avait quand même une très bonne ….

Greg : Ah ouais, ouais, complètement donc euh…

Yann DARWIN : Alors t’as fait quoi ?

Greg : Alors du coup… étant donné que c’était une vieille dame qui avait cette bâtisse, une dame je ne sais plus, elle devait avoir quasiment 90 ans et c’est sa fille qui habitait Paris qui s’occupait de… bah de, de la vente donc c’était très compliqué pour elle de vendre. Euh… du cop moi, ce que je lui ai proposé, je lui ai dit : écoutez, à la limite moi, je… je pourrais être intéressé par un… par une solution, c’est de faire venir un géomètre. Je fais à mes frais la division parce qu’il y avait moyen de diviser si tu veux en deux lots donc l’immeuble de diviser en… en deux parties quoi. Une partie de sept appartements et une autre partie de trois appartements et les garages et euh… donc je lui dis : écoutez, je pense que même pour vous si jamais moi euh… ma banque, ça ne passe pas pour un des lots, je dis : dans le pire des cas bah vous aurez une division et ça serait plus simple de vendre un lot à 70 000 € et d’autres lots à 70 000 € ou à 80 000 €… 60 000 € quoi.

Et euh… du coup, elle me dit : bah écoutez, pourquoi pas euh… je lui dis : je m’occupe de tout. Je m’occupe de la vente euh… d’un des lots et je vous achète l’autre euh… en remettant au bout quoi, je vous garantis vos 140 000 €.

Yann DARWIN : Ah OK donc tu lui dis : ma banque ne me finance pas donc je paie un géomètre. Je fais une division et euh… je vous vends la partie que je ne peux pas acheter et j’achète ….

Greg : Voilà, c’est ça. En espérant…

Yann DARWIN : Ouais alors, tu ….

Greg : Alors c’est vrai… si tu veux, c’était ça ou je repartais en couverture et la couverture moi ça fait euh… c’est 17 ans que je fais ça, je n’en peux plus ouais, je n’en pouvais plus quoi.

Yann DARWIN : Et alors attends euh… ouais du coup, le géomètre parce que là un géomètre ça coûte vite euh… 3 ou 4 000 €, je crois.

Greg : Ah non, non, non. Ça m’a coûté 1 200 €, je crois de mémoire. 1 200 €.

Yann DARWIN : Ah ouais. Ça va.

Greg : Ce n’était pas une division euh…ce n’était pas vraiment compliqué.

Yann DARWIN : Ce n’était pas compliqué comme division, ouais.

Greg : Non, non. C’était… c’était très simple.

Yann DARWIN : Parce qu’il y avait une partie droite, une partie gauche, un truc comme ça ?

Greg : C’est… ouais c’est à peu près ça ouais. T’as un rapport sur ce qui s’est parlé d’eux et euh…

Yann DARWIN : Oui. D’accord.

Greg :… non, non c’était super simple à… à diviser.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Et euh… alors…

Yann DARWIN : Alors… donc t’as pris un petit risque quand même.

Greg : Voilà. J’ai pris… ouais, j’ai pris un risque surtout que je n’étais pas sûr que les banques me… me financer, c’est… enfin c’était compliqué.

Donc entretemps, j’ai remis mon terrain en vente donc euh… pour euh vraiment maximiser les chances quoi et euh… je l’ai vendu, je l’ai vendu un peu à perte d’ailleurs hein mais écoutez 30 000 € plus les frais de notaire, ça a dû coûter 33 000 € et je l’ai fait partir 28 000 €, je crois.

Donc malgré tout, ça m’arrive 28 000 € sur le compte et euh… voilà pour aller, pour aller voir les banques c’est beaucoup plus facile euh…

Yann DARWIN : Alors là, c’est hyper important. T’as accepté de faire un truc que très peu de gens sont capables de faire et euh… et tu l’as fait euh intelligemment et heureusement que tu l’as fait, je pense, parce que tu vas nous raconter la suite après. Mais il y a peu de gens qui sont capables de faire ça.

Toi qui nous écoutes eh des fois, il faut savoir dire : OK, j’ai fait une connerie et sauver les meubles. Là ouais OK, t’as perdu du coup 5 000 €.

Greg : Ouais. En gros, c’est ça oui.

Yann DARWIN : Mais t’as sauvé les.

Greg : Ouais complètement après du coup euh… alors après moi donc j’ai fait la division euh… j’ai vendu donc la partie de gauche 70 000 € donc, la partie où il y avait les garages, une grande partie de la cour et trois appartements donc j’ai vendu 70 000 € et moi, il me restait du coup sept lots donc il y avait, il y avait quatre studios et trois T2 pour eh… 70 000 € donc voilà.

Yann DARWIN : Alors attends ! Euh… comment t’as fait pour… t’as, t’as… tu t’es occupé tout, t’as mis l’annonce sur le bon coin…

Greg : Ah, j’ai mis l’annonce sur le bon coin, j’ai fait les visites, j’ai trouvé un acheteur donc bah on a fait… je l’ai mis, je crois, à 90 000 € à la base. Il a cherché un petit peu à négocier, on est arrivé à 70 000 € et euh… donc moi, j’ai ma partie pour 70 000 €.

Donc ça était… ça était euh… ça était la folie, il y avait bon… ça était, ça était très tend bah malgré tout pour trouver l’acheteur, pour…

Yann DARWIN : T’es transformé en affaire…

Greg : Ah ouais, ouais. Voilà, je m’étais…

Yann DARWIN : T’as vendu la moitié…

Greg :…là, je n’ai rien à dire.

Yann DARWIN : Ha ! Tu n’as rien reçu, tiens… c’est hein hein…

Greg : Donc voilà.

Yann DARWIN : OK bah ça paie (rire).

Greg : Donc euh… du coup bah… l’acheteur, il signe le compromis, donc je l’ai signé, avant moi mai en attendant, ça me permettait de commencer à faire le tour des banques. Euh… je l’ai signé, tout se passe bien, il va jusqu’à bout de son compromis donc euh… moi, je re-signe le deuxième compromis malgré tout. Je fais le tour des banques donc alors je suis al… je fais toutes les banques par moi-même ; pareil que des refus, que des refus, que des refus, un truc de fou. Finalement, je suis passé par CAFPI qui a recontacté donc une de… des banques que moi j’avais été voir et finalement passant par CAFPI euh… je ne sais pas pourquoi ils ont accepté donc euh… ils doivent avoir des… ils doivent avoir des, des, des… des comptes à rendre, je ne sais pas, ils doivent euh… je ne sais pas, je n’ai pas compris parce que nous, c’était donc la banque populaire euh…je t’ai dit : on avait été la voir en direct, elle nous avait refusés donc euh… ils nous avaient refusé déjà pour si… le, le gros projet de 18 appartements. Là, elle a vu qu’on ne lâchait rien pour les sept appartements, pareil, ils nous ont refusé et en passant par la CAFPI, je ne sais pas pourquoi ils ont accepté.

Donc ils nous ont financé, je crois, 125 000 € et moi vu j’ai mis mes 30 000 € du coup on arrivait à 150 000 € euh… avec les travaux quoi.

Yann DARWIN : OK donc tu te retrouves du coup avec sept appartements au lieu de dix. Une banque qui te refuse en PASS, qui te refuse en direct et par un courtier, elle te dit : OK.

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Elle te finance.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : Alors elle te finance sur 20 ans, sur… ?

Greg : Sur 20 ans. Euh sur 20 ans bah sans apport mais non ils savaient que… voilà ils sont juste… j’avais du coup les 28 000 € que j’avais récupéré de mon terrain et euh… en gros, je les mettais dans l’apport mais en travaux si tu veux.

Yann DARWIN : Tu les mettais en travaux.

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : D’accord. OK. Tu ne donnais pas directement en apport à la banque.

Greg : Non. Non, non.

Yann DARWIN : OK. Alors du coup euh… là tu as dû dire : OK, je suis un gros malade… (rire), je ne lâche rien mais je suis content.

Greg : Ah ouais, ouais. Ah ouais, ouais, je…

Yann DARWIN :(Rire)

Greg :… ouais, ouais voilà, j’étais… j’ai, j’ai même du mal à y croire.

Yann DARWIN :Ah oui parce que… ça a duré combien toute la procédure entre le, la première visite et, et ce moment-là.

Greg : Euh la première visite des dix lots et tout, ça a presque pris un an tout ça.

Yann DARWIN : Au final, c’est à peu près un an, ouais.

Greg : Ah ouais, ouais, ouais, ouais, c’était… parce que la première fois pour les dix lots euh… c’est pareil, je ne vais pas lâcher l’affaire, j’ai ça… tu aurais au moins cinq mois, six mois, tout le monde me… s’est marré même ma copine me dirait : c’est bon, laisse tomber quoi. Mais non, non, je n’ai rien lâché et ça a fini par payer quoi.

Yann DARWIN : OK alors… t’achètes, tu refais les travaux toi-même ?

Greg : Ouais. J’ai refait les travaux moi-même donc j’ai juste pris un électricien et euh… deux, trois … mais sinon le plus gros, j’ai fait moi-même un placo vraiment… mais comme d’hab, tout quoi. Tout sauf l’électricité quoi.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Donc euh… dans cet immeuble-là, il me reste malgré tout un en stand-by euh…on n’a pas eu le budget euh… i doit, il doit manquer 10 00 €, on va dire, pour finir totalement.

Yann DARWIN: Accord.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : T’en a refait euh…

Greg : Au total, j’en ai six.

Yann DARWIN :… six ?

Greg : Ouais, j’en ai six. J’ai quatre studios et trois T2 qui sont loués actuellement… qui sont refait vraiment à neuf euh…qui sont refait nickel quoi.

Yann DARWIN : OK. Alors cela tu les as gardés, tu ne les as pas vendus ?

Greg : Ah non, je les ai gardés. Ouais, ouais, je les ai gardés parce que…

Yann DARWIN : OK. Alors Actuellement… vas-y, dis-moi.

Greg : Parce que si tu veux, le… enfin l’achat-revente, c’est bien beau mais euh… le notaire m’a carrément dit : écoutez, arrêtez parce que là si jamais euh le fisc vous tombe dessus euh… vous êtes requalifié marchand de bien et là, ce n’est pas la même chanson quoi. Donc c’est pour ça que… c’est pour ça que je me suis lancé dans le locatif.

Yann DARWIN : D’accord. OK. Ouais parce que c’est vrai parce que au départ toi, tu viens du… finalement euh… au début, t’as commencé l’immobilier en achetant et en revendant euh…

Greg :C’est ça. Ouais, le but c’était vraiment euh… ouais de faire de l’argent et puis bon à l’avenir, je me… j’ai toujours rêvé de ça, d’immobilier, du locatif et tout mais… là, je voyais les culbutes que je faisais euh… voilà, ça me permettait de…

Yann DARWIN : C’est clair.

Greg :… surtout quand tu pars de rien, si tu veux, ça te permet de… voilà, quand t’arrives à la banque avec 50 000 € ce n’est pas pareil que quand t’arrives avec rien quoi.

Yann DARWIN : Ah bah ça c’est clair.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : Et puis tu verras quand t’arriveras avec 100 000 €, ce sera tant mieux (rire).

Greg : Ah ouais, ouais. C’est …, c’est ça.

Yann DARWIN : OK. Alors euh… là actuellement, t’as combien de crédit pour combien de loyer qui rentre ?

Greg : Alors là, on a… je crois, 690 € de crédits pour celui-ci et il y a 2 260 € qui rentrent charges incluses donc il doit rester 1 860 €, je crois, en gros.

Yann DARWI: OK.

Greg: Voilà.

Yann DARWIN : Bon bah…

Greg : Ah ouais, c’est bien. Ouais, ouais, c’est beau. Ouais, ouais sur 20 ans.

Yann DARWIN : Donc ça, ça va te permettre de… réemprunter, je pense, assez facilement.

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN : D’ailleurs, c’est ce que t’as fait.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : Alors attends, qu’est-ce que… alors attends, tu ne t’es pas arrêté ? Toi, tu ne t’es pas dit : attends, je fais une pause. Je pars en voyage ?

Greg : Non, non, non.Bah moi, si tu veux, j’avais le…

Yann DARWIN :(Rire)

Greg :… venant de…, j’arrive en Bretagne euh… on arrive en Bretagne, je ne connaissais pas du tout les prix de… l’immobilier dans le coin. Ça n’a strictement rien à avoir, tu vois. Donc euh… je regardais tout le temps sur mon coin juste par curiosité voir un peu les prix des maisons et tout et là, je tombe sur euh… un truc qui était à 300 m du premier immeuble, un ancien hôtel et euh… ça c’était au mois de… au mois de mai, tu vois, je n’ai même pas encore fini mes travaux et euh… donc je vois ça, je vois ça 165 000 €, 220 m², je dis : oh je vais aller visiter. Je dis : ça ne coûte rien et qui au pire… enfin voilà, ça ne coûte rien d’yvisiter quoi.

Donc je fais le tour, j’y vais avec ma copine. Je fais le tour et je vois le truc franchement nickel, refait-en… L’électricité refait en 2006 euh… enfin tout avait été refait en 2006 sauf la… sauf la salle de réception donc il y a huit chambres. Les huit chambres étaient refaites nickel bon avec un mauvais goût par contre hein. Tout n’était pas en rose euh… c’était vraiment euh… tu vois, c’était vraiment l’ancienne…

Yann DARWIN : L’hôtel n’était plus exploité ?

Greg : Non. Non, non, il était en… ils avaient arrêté depuis deux ans pour euh défaut de mises en… aux normes mais euh… les hôtels, ils ont des normes euh… c’est la folie hein.

Yann DARWIN : Ouais, ouais.

Greg :… ils sont des normes handicapées et tout à l’étage enfin c’était la folie.

Yann DARWIN : Incendie… enfin il y a la totale.

Greg : Ouais donc euh… et par contre, c’était aux normes en 2006 donc malgré tout refait… même l’électricité était refaite en 2006 et tout était euh… relativement propre quoi.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Donc en visitant ça, je me dis : tiens, c’est quand même foi quoi, 165 000 €, il y a huit chambres euh… tout de suite, je me dis : même si je loue simplement 250 € par chambre, une fois transformé euh… en studio. Je les ai transformés donc en studio. Euh… 250 € x 8, t’arrives à 2 000 €, 165 000 € avec les frais de notaire et tout, ça ne fait même pas une mensualité de 1 000 €…

Yann DARWIN : On calcule vite fait.

Greg :… voilà, ça fait une mensualité de 1 000 € par mois donc euh… ça fait 1 000 € de bénéf quoi. Donc euh du coup, je me dis : allez, je signe, tant pis alors que ma… surtout que ma banquière me dit : enfin maintenant, il faut attendre minimum un an… euh…

Yann DARWIN :(Rire).

Greg :… voir un petit peu le… le recul sur la… sur le premier et tout. Oh je dis : tant pis euh… je dis : je signe. De toute façon au pire, le compromis sera caduque et si je n’ai pas le prêt puis basta quoi. Donc je signe. Pareil, c’est reparti pour la galère des banques donc euh… plein de refus dans tous les sens et euh… et là ma banque donc pareil qui m’a… qui m’avait dit : c’est mort. Par contre, elle m’a dit : on vous renvoie vers des, des partenaires. Donc elle voulait me renvoyer vers euh… Crédit Foncier, je crois.

Yann DARWIN :nOuais.

Greg : Donc Crédit Foncier, il vient. Il fait… il fait euh… il y a, il y a carrément un expert qui s’est déplacé pour euh faire des estimations de travaux, des estimations de tout ça donc le mec qui voit que c’est quand même propre, qu’il n’y a pas énormément de travaux, tout était clean pareil Crédit Foncier me refuse et finalement ma banquière donc euh… je l’ai fait visiter mon premier immeuble, elle a dit que tout était nickel, que tout était propre, que… vraiment que c’était… que c’était neuf et ils ont accepté finalement de me, de me financer.

Yann DARWIN : Alors ta banquière s’est déplacée pour visiter ?

Greg :Ouais, je l’ai fait déplacer euh pour voir le premier immeuble et que… qu’elle voyait vraiment que l’argent n’était pas euh… n’était pas, parti n’importe où et qu’elle voyait aussi que voilà, j’avais 700 € de prêt et je l’ai, j’ai fait tout un petit plan… j’ai écrit à mon tout… tout ce que je pouvais toucher en loyer enfin de toute façon elle le voyait bien hein 300 € les studios. Je lui ai fait un calcul, elle voyait bien que ça va être déjà très rentable.

Et si tu veux, le premier immeuble couvrait déjà le crédit du deuxième.

Yann DARWIN : Ouais. OK.

Greg : Donc euh… ils ne prenaient quasiment pas de risques quoi.

Yann DARWIN : Donc t’as dit à ta banque : venez voir le premier… elle a vu le deuxième aussi ? Elle a vu le deuxième…

Greg : Le deuxième, ouais, elle l’avait déjà vu. Apparemment, là c’était un…

Yann DARWIN : OK.

Greg :… un client à elle. C’était un client à elle qui avait l’hôtel donc elle a déjà visité ce truc-là.

Yann DARWIN : Accord.

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN: OK. Tu l’as dit : bon bah voilà… ça couvre tout, on se calme euh… j’ai de l’argent de côté euh… que la mensualité, elle est couverte euh… enfin…

Greg : Voilà, ouais. Dans tous les cas, voilà, vous ne prenez pas de risques euh…

Yann DARWIN : Et alors quand tu dis que tu… tu retapais les chambres et elle, elle c’est des grandes chambres du coup…

Greg : Euh non, pas si grande que ça. Ça fait… ça fait une quinzaine de mètres carrés mais o aménageait ça assez bien, tout bien meublé et tout donc euh… tout est… tout est nickel hein. C’est petit mais fonctionnel quoi.

Yann DARWIN : D’accord. Donc t’es parti sur… euh il y avait huit chambres, tu m’as dit hein ?

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Donc t’as récupéré ces huit chambres, t’en as fait huit studios meublés…

Greg : Huit studios, ouais. On les loue 300 € et 50 € de charges donc on a 300 € euh… hors charges par chambre, ça fait 2 004 euh… 2 004 pour une mensualité de 1 000 €, je crois. Ouais, je crois qu’on a toujours… on a 1 000 € et euh par contre s’il reste… tout ce qui est salle de réception, salle de restaurant, il y a de quoi encore faire un appartement euh de 85 m² de jardin et là par contre car il manque un tout petit peu de… un peu d’argent, je pense qu’il manque au moins 40 000 €, je pense pour euh… pour refaire un appartement nickel quoi.

Yann DARWIN : D’accord. Est-ce que t’as une stratégie pour ces deux trucs finalement parce que il te manque un appartement dans le premier et il te manque là un appartement euh… dans la salle de réception ?

Greg : A chaque fois, je faisais des prêts au ras des pâquerettes quoi à ce que bon dit la galère des, des… que ça était pour euh… pour avoir les financements, je faisais vraiment les crédits euh si tu veux je faisais, je faisais à crédit pour être sûr que je puisse faire les travaux et au minimum que ça saute aux finances voire plus mais euh je savais très bien que je n’allais pas avoir la, la… l’argent si tu veux pour euh… faire la totalité des travaux quoi.

Mais le, le, le but vraiment c’était de, de faire le plus petit crédit possible mais euh… enfin de pouvoir acheter quoi, de pouvoir acheter. Après si j’avais demandé 40 000 € de plus, je pense que ça aurait été compliqué euh… de réussir d’avoir un financement quoi.

Yann DARWIN : Ouais bonne technique pour toi qui nous écoutes quand… si tu vois que ton dossier est chaud, que c’est limite eh bah tu demandes au minimum et puis euh… et puis bah tu te gardes un bout à faire plus tard.

Euh là, j’imagine que tu mets du coup un gros cash-flow bah tu mets euh… tu mets de côté et puis euh quand t’auras assez tu feras les travaux quoi.

Greg : Bah non mais récemment là hein j’ai fait venir le… pareil le banquier donc ma, ma… ma banquière et puis là, elle est en congé de maternité donc elle a un remplacement, un remplaçant et donc je l’ai fait venir et euh… donc pareil, je l’ai marqué tous les chiffres et tout. Il voit que tout est nickel donc là je vais redemander un prêt de 90 00 € pour le premier immeuble et celui-ci donc euh…

Yann DARWIN : Finir tous les travaux.

Greg : Voilà pour finir tous les travaux, un petit ra… un petit ravalement de façade et tout enfin vraiment finir tout nickel, histoire d’avoir deux immeubles euh… propres quoi.

Yann DARWIN : Il t’a dit OK ?

Greg : Iiii… il me donne la réponse normalement cette semaine mais il avait l’air euh… il avait l’aire positif donc euh… on va voir.

Yann DARWIN : De toute façon entre deux banquiers, tout peut changer, c’est clair que…

Greg : Ouais, ouais c’est clair de toute façon euh…

Yann DARWIN : Alors là, t’as bien fait ouais.

Greg : Maintenant, maintenant qu’il y a pas mal de cash enfin je ne suis plus trop trop inquiet maintenant au niveau des banques, ça commence à bien tourner.

Yann DARWIN : Ouais. Et est-ce que t’as pensé éventuellement… alors je ne sais pas comment c’est fait hein mais souvent euh… dans ce genre d’immeuble euh les salles de réunion, on peut les louer en bureau ou les louer en salle de réception.

Greg : J’ai… ouais, j’ai pensé mais euh… le problème c’est que c’est vraiment… c’est vieillo quoi, c’est vraiment vieillo tu vois au plafond, c’est les vieilles plaques enfin c’est vraiment très très vieillo quoi.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Donc euh…

Yann DARWIN : Ouais donc quoiqu’il arrive, il y a d travail quoi.

Greg : Et puis j’ai fait les… bah forcément le changement d’affectation vu que c’est un hôtel donc on a fait tous les changements d’affectation, tous les papiers, tout pour le transformer en immeuble et euh… quand tu fais le changement d’affectation, tu dois donner la… euh… tu, tu dois dire ce que tu veux faire quoi si tu veux faire un local commercial…

Yann DARWIN : OK.

Greg :… si tu veux faire des… tu dois exa… tu dois décrire tout ce que tu veux faire quoi. Donc là, on l’a décrit en T3.

Yann DARWIN : D’accord. Changement de destination, tu vas passer en habitation.

Greg : Voilà en immeuble ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : OK. T’es… est-ce que au niveau de… du changement de destination avec la Mairie euh c’était facile pour toi ou tu as eu des galères ?

Greg : Ça, ça a mis du temps mais ça s’est plutôt bien passé. Franchement, j’ai… j’ai pris l’architecte là euh… une nénette qui est auto-entrepreneur qui ne nous a pas demandé trop cher, elle nous a demandés… je ne sais plus 400 €, je crois. Elle s’occupait de tous les papiers…

Yann DARWIN : Ouais.

Greg :… et euh… elle s’occupait de tout et eh… non, non franchement ça s’est plutôt bien passé, ça était un peu long parce que t’as déjà l’accord, je crois, de la Mairie ensuite euh… nous ici, c’est un service technique donc pareil qui doit te donner l’accord. Ça passait euh… par l’architecte des bâtiments de France parce que le bâtiment est dans une zone euh…

Yann DARWIN : Zone classée.

Greg :… zone classée et après ça passait en conseil régional, je crois. Donc tu vois, c’est un… c’est un parcours assez euh…

Yann DARWIN : D’accord.

Greg :… assez galère quoi, c’est…

Yann DARWIN : Ouais puis surtout que c’est un mois ou deux mois de délais à chaque fois à chaque immeuble.

Greg : Ouais, ouais. C’est ça ouais. Ouais, ouais c’est bien.

Yann DARWIN : OK. Après ça dépend euh… ça dépend vraiment des mairies euh… des fois, t’as des mairies qui sont hyper actives, d’autres… beaucoup d’autres qui vont jusqu’au bout du délai juste pour le plaisir…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… tu as des mairies euh… tu dis ces deux mois de délais bah elles te répondent au bout d’un mois et 29 jours quoi.

Greg : Ah ouais, c’est ça oui.

Yann DARWIN : Il y en a d’autres qui répondent tout de suite donc euh… là c’est au petit bonheur de la chance, il ne faut pas hésiter à appeler le service de l’urbanisme, à relancer en étant gentil et puis euh… il faut espérer que ça passe quoi.

Greg : Ouais mais là c’est des villages, ils sont assez cools hein franchement c’est… ça passe bien. Je pense que dans les grandes villes, ça doit être peu plus complexe. Après, je ne sais pas, je me trompe peut-être ouais.

Yann DARWIN : Bah je sais que chez moi, c’est assez complexe enfin ce n’est pas que c’est complexe, c’est les… les mêmes dossiers administrativement mais euh… ils prennent tous les délais quoi, il ne faut pas te…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… même s’ils savent que… même sur les préemptions, tu vois, ils savent que ils ne préemptent pas, ils prennent tous les délais quoi donc c’est vrai que c’est un peu… c’est un peu chiant.

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : OK. Alors euh… donc t’as fait bon. Alors déjà euh… welldone, bien joué franchement euh…

Greg : Merci.

Yann DARWIN :… tu n’as rien lâché, un bel exemple de ténacité, de… de rien lâché. Je… j’essaie toujours de, d’insister là-dessus sur mes vidéos, t’es… t’es euh… t’es le bel exemple…

Greg : Ah ça, je pense que c’est la base hein. Vraiment si… si, si… tu lâches l’affaire, t’as… tu n’as rien hein. C’est vraiment le fait justement d’être euh persévérant comme ça, je pense que c’est ça qui a… qui fait qu’à l’heure actuel, j’ai réussi à avoir ce que j’aie quoi mais… il faut vraiment…

Yann DARWIN : Ah bah c’est clair hein.

Greg :… ah je pense qu’il ne faut pas, il ne faut rien lâcher ses cartes même si des fois, il y a… il y a des moments où ça était très dur hein quand tu prends des refus dans tous les sens et tu dis : ce n’est pas possible quoi, c’est…

Yann DARWIN : Voilà, si tu lâches au premier refus, finalement tu n’as rien

Greg : Ah ouais non mais c’est clair hein. C’est clair. Voilà.

Yann DARWIN : Ouais. Hum. OK et eh… et alors attends, tu n’as pas un autre truc en cours là ?

Greg : Si. Si, si alors euh…

Yann DARWIN : (Rire)

Greg :… ça, c’est fait alors celui, le lot que j’ai acheté le dernier, c’est un… ça était le meilleur coût, c’est un truc de fou euh… ça, c’est fait en même temps que l’hôtel euh… le premier hôtel.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Donc si tu veux, on était sous compromis donc dans les démarches administratives donc ça… le, le, le compromis entre la signature du compromis et l’acte final euh ça met quasiment six mois et donc entretemps, je suis retombé pareil, je regardais sur le bon coin, toujours … vraiment des bonnes affaires et puis euh… vraiment essayer de connaître le secteur au maximum et là je retombe sur un truc, je vois… euh j’avais déjà vu un 290 000 € euh… un truc de 600 m² donc un hôtel, toujours un hôtel euh… à 5 minutes de chez moi quoi et euh…

Yann DARWIN : OK.

Greg :… et donc je vois ça, j’ai… à 290 000 €, je n’avais même pas cherché à comprendre quoi, je sais que déjà là c’était compliqué au niveau de banque et tout…

Yann DARWIN : C’était une ruine l’autre…

Greg : Non, non, non, non. C’est de la folie franchement. Pareil refait en 2006 euh… 2006, il était aux normes. Il a fermé en 2014-2015. Je pense qu’il a dû avoir une euh… des nouvelles normes euh… en 2014 ou en 2015 et c’est ce qui fait que tous les hôtels ferment et euh… l’électricité pour … était refaite en 2006, je crois et j’en avais pour 150 000 € d’électricité. C’est un truc de fou quoi.

Et donc euh… donc je vois ce truc-là, je vois le prix 200 000 €, je dis : ce n’est pas possible six… 600 m² euh… je dis à ma copine : on va peut-être aller visiter. Elle me dit : attends, on vient d’avoir l’autre et tout. Ça a déjà été compliqué… Elle me dit : tu arrêtes quoi. Je dis : bon bah on va aller visiter, c’est… ça ne coûte rien d’essayer quoi.

Donc on visite et là, je vois un truc, un… un monstre à 600 m². On était perdu, c’est un truc euh… la folie quoi et euh… et donc là je me dis : pareil, qui ne tente rien n’a rien. Je me dis de façon euh… là, j’ai les deux autres, c’est passé. Je la tente et euh… on verra bien quoi. Donc euh… je fais des propositions donc euh techniques euh… agressive, un truc à 200 000 €, je dis : écoutez-moi, voilà, il y a 600 m², j’ai un budget de travaux euh… je lui ai fait croire que la couverture était morte alors que bon elle peut tenir encore, on va dire, une dizaine d’années…

Yann DARWIN : (Rire)

Greg :… et si tu veux là la couverture pareil, la couverture est énorme quoi donc euh… à l’avenir, je pense qu’il y a un bon billet quoi. Donc je dis : voilà, vous ne rendez pas compte et si on va transformer en appartement, il faut remettre un compteur par appart euh… baratin quoi, tu vois.

Donc je dis, moi : par rapport à tous les travaux, j’ai… j’ai fait mon petit calcul euh… euh, je vous en propose 100 000 € donc là la femme de l’agence euh… elle a forcément, elle rigole tu vois mais bon, je le savais très bien quoi. Donc euh c’est tout. Elle me dit : non, non euh… carrément elle me dit : c’est… c’est chaud quoi.

Donc je la rappelle le lendemain, je dis : écoutez, j’ai réfléchi mais je suis sur un autre coup en même temps euh… je lui ai fait croire que j’étais encore sur un autre coup qui m’intéressait aussi. Je dis : je vous en propose 139 000 €. Elle me dira : ça commence à être intéressant, je vais appeler la… la propriétaire, je vais lui faire un… part de votre offre.

Donc elle me rappelle le lendemain, elle me dira : c’est un peu faible mais elle l’a entendu malgré tout euh… elle était quand même réceptive quoi donc euh… je la rappelle le surlendemain, je dis : écoutez, je vous fais une dernière offre. Je dis : sinon bah je vais sur l’autre projet euh… je dis : je vous fais une dernière offre, si je vous propose 153 000 €, frais d’agence inclus donc euh elle me dit : bah écoutez, je fais la proposition.

Et puis elle m’envoie un message à 11h le soir avec des petites bouteilles de champagnes et tout, c’est bon, c’est passé euh toute, toute contente, 153 000 € donc…

Yann DARWIN : Putain, ça fait 250 € du mètre…

Greg : Eh non mais là c’est… et…

Yann DARWIN : 155 € du mètre.

Greg :… et le truc, il est euh… il est très propre quoi, il y a… il y a, il y a… je ne sais plus combien qu’il y ait de chambres, je crois qu’il y a… il y a huit ou neuf chambres mais des belles chambres hein, ça varie entre 15 m² et 35 m² la chambre , tu vois. Donc de quoi faire malgré tout des beaux studios, quoi donc euh…

Yann DARWIN : Mais alors attends parce que juste sur la… sur la procédure parce que la première fois que tu visites OK il y a 600 m² eh… comment t’as… comment t’as euh… comment t’as projet un peu ton projet ? T’avais des plans ? T’avais euh… t’as fait des photos ? T’as fait euh…

Greg : Ah j’ai…

Yann DARWIN :… tu l’as fait à la louche ?

Greg : Ah j’y suis allé bah si tu veux déjà quand tu nous a dit que c’est, elle est 600 m², moi bon j’ai repéré déjà un petit peu le bord, le potentiel si tu veux l’appartement, les étages et tout et j’ai tout de suite repéré que les chambres étaient très très propres et elle m’a tout de suite dit justement qu’il y avait eu 150 000 € d’électricité puis l’électricité était nickel quoi donc euh… j’ai repéré les chambres euh sincèrement, il y a juste euh on va dire un coup de peinture, un peu de parquet à mettre et installer les cuisines quoi. Vraiment c’est… vraiment il n’y a que ça à faire quoi donc euh… si tu veux, le calcul est vite fait, pareil hein… 150 000 € euh… même là on a, on a fait une demande de financement de 230 000 €, je crois que ça représente euh… 1 200 € par mois.

Donc je savais que les … euh… avec le budget de travaux de 60 000 €, je peux largement faire les huit chambres dans un premier temps et euh les huit chambres à 300 balles la chambre t’arrives déjà à 2004, tu vois donc déjà là on s’autofinance, on fait du, du…du bénéf en sachant qu’il reste une surface énorme quoi.

Yann DARWIN : Ouais parce que… il y a huit chambres et après, après le reste de la surface, c’est quoi ?

Greg : C’est alors, il y a… salle 2… il y a l’ancien bar donc euh en transformant en local commercial euh t’as tout lancé une salle de restaurant qui est énorme quand t’as transformé en deux gros T3. Il y a l’ancienne salle de billard euh à l’étage pareil, on peut le transformer en… appartement aussi et t’as d’autres euh… t’as d’autre trucs, je pense que c’était des petits appartements qui devaient servir à… aux salariés quoi.

Yann DARWIN : Au personnel.

Greg : Ouais, ouais, je pense. Ouais.

Yann DARWIN : D’accord. Donc ton idée c’est : tu refais les huit chambres et t les loues comme ça, tu rembourses ton crédit.

Greg : C’est ça. Oui.

Yann DARWIN : Et après tu vois ce que tu fais quoi

Greg : Voilà. C’est ça. Dans un premier temps, je fais les huit chambres euh… les huit chambres qui devraient rapporter à peu près, je crois que j’avais calculé 2 700 € pour euh une mensualité … et puis à l’avenir euh je pense redemander, on va dire, 100 et quelques mille euros et euh… au total celui-ci normalement devrait rapporter 6 000 € par mois, une fois tout loué, tout fini donc c’est… on a une marge vraiment euh énorme quoi.

Yann DARWIN : Ouais, celui-là une fois que tu l’auras fini, c’est vraiment celui qui va te faire passer à la vitesse supérieure.

Greg : Ah celui-ci, c’est la… franchement, il a une rentabilité, je crois que c’est… on est à 25 % de renta quoi même si ça coûte 350 000 € au total euh…

Yann DARWIN : Ce n’est pas un problème.

Greg : Non, non franchement…

Yann DARWIN : Ça, tout ça va te mettre un levier euh pour finir les deux autres…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… une fois que t’auras fini là euh… bah ouais, t’es vitesse supérieure après ouais en effet.

Greg : Donc euh… donc voilà, par contre c’est pareil au niveau des financements euh… ça était compliqué donc moi, j’ai demandé quand même malgré tout à ma banque, je lui ai dit : écoutez voilà, je ne peux pas passer à côté de ça, venez voir donc il est venu et le mec, il a halluciné, il me disait : …, c’est une affaire.

Je dis : vous voyez, vous mettez une hypothèque là-dessus euh… c’est… ça vaut de l’or quoi. Pour donner une idée, ce bâtiment était vendu en 1991 euh j’ai vu ça dans les, dans les papiers du notaire. Ça avait été vendu l’équivalent de 550 000 € en 1991 donc c’est quand même quelque chose qui a une valeur euh… franchement c’est…

Yann DARWIN : Ouais parce que t’as l’historique pour ceux qui ne savent pas… toi qui nous écoute, t’as l’historique quand tu… quand t’achètes un truc sur les actes notariés. T’as tout l’historique euh… bah des achats et de … de ton, de ton… de ton bien donc ouais t’as lu que c’était vend à 550 000 €.

Greg : C’est ça. Ouais.

Yann DARWIN : Ah ouais, ça devrait être exploité, il devait y avoir un chiffre d’affaires donc forcément, c’était…

Greg : Et puis le truc, il a une situation exceptionnelle, il est situé sur le port quoi, tu vois donc c’est… enfin c’est la folie franchement euh c’est… j’ai eu la chance, si tu veux, de tomber sur une euh femme qui est mandataire chez … qui vient de commencer, c’est une ancienne prof donc qui venait de se lancer et qui ne connaissait trop rien réellement en immobilier et elle, elle a eu la chance d’avoir le… comment on appelle ça ? Le, l’exclusivité donc euh…

Yann DARWIN : Donc c’est elle qui a estimé à ….

Greg : Voilà, c’est elle qui a estimé euh forcément bah en plus, elle avait mis ça dans la catégorie hôtel et pas dans la catégorie euh genre euh immeuble, tu vois, elle a mis ça dans « autres » donc euh…

Yann DARWIN : Ouais, bâtiment.

Greg :… donc voilà je pense qu’elle n’a pas eu vraiment beaucoup de visites et que… ça était ma chance quoi.

Yann DARWIN : Ça s’appelle une anomalie de marché.

Greg : Ah ouais donc coup de cul euh… donc voilà. Donc au final…

Yann DARWIN : Eh bah ça existe hein.

Greg : Ouais ouais, c’est… ouais. Je pense que ça va être compliqué de retrouver ne affaire comme ça mais bon je me dis : pourquoi pas, on ne sait jamais. C’est vrai que les hôtels c’est vraiment un bon plan euh… puisqu’en général, ce qui coule, c’est… c’est con enfin c’est malheureux pour eux mais ce qui coule euh… des normes de 2015 euh… étaient aux normes en 2006 donc ça veut dire qu’ils ont des normes quand même malgré tout enfin théoriquement ça doit être quand même relativement propres quoi, au niveau électrique, niveau … il était aux normes en 2006 ça il y a disant ce n’était pas… ce n’est pas très vieux quoi.

Yann DARWIN : Ouais, c’est surtout que… ouais, ils ont des normes demain euh…

Greg : Ouais, c’est de la folie. Ouais.

Yann DARWIN : Le bâtiment qui reçoit du public, c’est la folie.

Greg : Ah ouais. Ils ont, ils ont… ils étaient obligés de faire des… des chambres handicapées à l’étage alors qu’il n’y a pas d’ascenseur, c’est l’escalier enfin … pense quoi franchement.

Yann DARWIN : C’est ce que je voulais te demander. Il n’y a donc aucun bâtiment, il y a yn ascenseur ?

Greg : Non. Non, non. Pas d’ascenseur, ce n’est que des escaliers, ils ont été malgré tout de faire les… les chambres handicapées à l’étage quoi. Ouais. Voilà. Et donc ouais jusqu’au niveau du financement que c’est un peu galère hein donc on a, on est passé une nouvelle fois par notre banque qui nous a renvoyé encore une fois vers euh Crédit Foncier et une autre banque que je ne connaissais pas, c’est Rouaix Finances.

Donc pareil, refus, refus, refus donc ce qu’on a fait c’est qu’on a été euh… dans notre banque et on a caché le … celui qui était sous compromis.

Yann DARWIN : Hum.

Greg : Donc on leur a caché ça, on ne leur a parlé que du premier investissement qui, lui, était rentable et donc on trouve un financement euh… un financement… on a acheté les deux d’un coup quasi quoi. On a signé les deux à cinq jours d’intervalle.

Yann DARWIN : OK. OK donc t’as une banque qui connait le premier, une banque qui connait le deuxième et puis bon… les comptes euh… voilà, tout reste euh…

Greg : Voilà. C’est ça.

Yann DARWIN : Tout reste sectorisé quoi. Il faudra faire gaffe à ne pas faire de virement entre les comptes.

Greg : Bon après non mais de toute façon maintenant que c’est passé, ils ne peuvent plus rien faire, je pense que ma banquière euh… à l’occasion, je lui dirais, je dirais : voilà, c’était pour que ça passe, j’attends… j’attends pour que ça soit rentable et il faut que ça soit rentable. Je dirai : bon voilà, j’étais ça, ça, ça… elle est, elle est super cool en plus donc eh… je préfère être honnête, tu vois maintenant que c’est passé euh…

Yann DARWIN : Ouais alors il y a deux choses euh… je pense que c’est bien d’être honnête euh si elle est… si elle est… elle est cool, etc. Par contre, légalement, il faut que tu saches que… après tu prendras ta décision mais légalement euh quand tu, quand tu caches un truc à une banque comme ça euh s’ils viennent à le savoir après alors bien sûr, tant qu’il n’y a pas de procédures, il n’y a pas de procédure hein, c’est toujours le pire mai si jamais, ils pourraient demander le remboursement du crédit.

Greg : Mais…

Yann DARWIN : Donc fais attention.

Greg :… je me, je me dis qu’au pire, tu sais euh… vu qu’on a signé le compromis et qu’on n’était pas sûr d’avoir le prêt euh je l’ai… enfin je n’étais pas réellement propriétaire si tu veux donc et si j’avais été propriétaire et je leur avais caché bon voilà, c’est ça et c’est compliqué mais le fait de ne pas être propriétaire et de… enfin j’étais… concrètement, je n’étais pas sûr d’avoir…

Yann DARWIN : Tu étais sous compromis, ouais.

Greg : Moi, j’étais sous compromis donc euh…

Yann DARWIN : S’il y a une procédure, je ne sais pas si ça se défend mais de toute façon, il n’y aura pas de procédure de dépenses hein…

Greg : Non, non.

Yann DARWIN :… de toute façon donc tout va bien, il n’y a pas de procédure…

Greg : Non et puis franchement, je te dis : ils ont l’air assez cool. Ce n’est pas des banques comme dans les grandes îles, si tu veux. Là, c’est des banques où tout le monde connait tout le monde et… je pense que de toute façon quand il arrive, elle sera amenée à le savoir euh…

Yann DARWIN : Non et puis de toute façon pour la banque, ce qu’il faut bien comprendre c’est que tant que ça rapporte…

Greg : C’est ça, voilà. C’est ça. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : (Rire) Mais euh… bon si un jour, il vient à avoir un problème voilà il faut, il faut… il faut faire gaffe euh… si tu lui dis et que tout se passe bien et que bien sûr, il y a 4 000 € de cash-flow euh elle ne va pas te faire chier hein.

Greg : Bah ouais car c’est sur… priori.

Yann DARWIN : Oui. OK eh… et ça au niveau du, du… du calendrier, t’en es où là ? T’as, tu n’as pas … encore ?

Greg : Si. Si, si, il y a le premier… donc le premier hôtel, lui on a fait les… je te dis : c’est vraiment un coup de peinture et remettre un peu … et puis aménager donc ça, on a mis un mois. J’ai mis un mois pour faire les travaux et aménager tout donc là, il est… il commence à être loué, on a déjà.. . Donc ça paie déjà le crédit et euh… on a quelques vigiles donc je pense que ça devrait bien se louer et là, j’attaque le… le dernier quoi. J’attaque le dernier, je suis en train de… d’attaquer les chambres.

Yann DARWIN : D’accord. T’as négocié les différés sur tes crédits ?

Greg : Ouais. Différé de six mois pour celui-ci. Pas la… pas le premier mais euh… le premier, je savais que c’était vraiment très très rapide mais euh celui-ci, j’ai mis six mois donc euh… pour le moment au lieu de payer 1 200 €, je crois que je ne paie que 400 €.

Yann DARWIN : Ouais. Tu ne paies que les intérêts…

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : …

Greg : Ouais.

Yann DARWIN : Ouais. OK bah écoute euh… beau projet euh tu continues à regarder Le bon coin ?

Greg : Ah ouais, ouais. C’est, c’est une maladie, je crois.

Yann DARWIN : (Rire)

Greg : Ouais, ouais. Si, si mais… ça me fait peur d’ailleurs parce que des fois que je vois des trucs, je me dis : calme-toi mais bon.

Yann DARWIN : Calme-toi (rire)

Greg : Mais je pense que, je pense que franchement je crois que si je voyais un truc vraiment euh… dans le coin qui me plaît bien euh… un truc coup de cœur, je crois que j’irai visiter, je …, je la tenterai franchement… ça, je me dis : si on ne risque rien quoi.

Yann DARWIN : Ouais, exactement. Tu ne risques rien, tentez. A partir du moment où ton projet est bien monté euh… tu ne risques pas grand-chose à part un refus bancaire

Greg : Ouais, ouais, c’est ça. Voilà refus et au pire, ça passe à la trappe et puis tant pis quoi mais…

Yann DARWIN : Voilà. Ouais, ouais. Après… non je pense que par contre là, une fois tout fini euh tu vas pouvoir prendre ton envol euh…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… au niveau bancaire, ils vont… oui, ils vont vachement plus te suivre sur des points complètement, complètement compliqués.

Greg : Ouais, ouais complètement. Bah là dans l’idée, c’est vraiment déjà de finir tout ça euh… bon si quelqu’un… si quelque chose vient de greffer dessus euh… pourquoi pas mais vraiment finir ça et puis là par contre, essayer de me sortir un salaire eh… arrêter totalement la couverture déjà je pense qu’elle a des… normalement cette année, ça va être bon eh parce que je facture justement mes SCI mais euh… devenir rentier, ça serait euh… théoriquement si ça se passe bien en fin d’année c’est… ça peut se faire et à l’avenir si je peux être rentier et continuer à réinvestir, là ce serait parfait quoi.

Yann DARWIN : De toute façon euh… rentier, tout le monde a l’impression que c’est, c’e st quelque chose de fou alors que… être rentier finalement avec euh… ne serait-ce que 2 000 € par mois euh… t’es rentier techniquement.

Greg : Ouais, c’est ça. Voilà, ouais. C’est ça, ouais.

Yann DARWIN : Après voilà, c’est juste un niveau de, un niveau de rémunération mais ouais c’est complètement possible.

Alors là au niveau du montage euh… pour rentre un peu dans les détails puis ça intéresse du monde, je pense. T’as pris tous les biens en SCI ?

Greg : Ouais. Alors le premier bien euh… j’avais ouvert un SCI donc euh je n’y connaissais strictement rien en SCI euh enfin j’avais déjà entendu parler de SCI mais comme tout le monde, je ne savais même pas qu’il y a des CI à l’IR et à l’IS.

Yann DARWIN : Ouais.

Greg : Donc j’ai ouvert un SCI euh… avec ma copine. Si tu veux, j’ai… c’était uniquement dans le but de pouvoir me facturer euh… enfin de facturer à la SCI parce que si j’avais acheté en perso, je ne peux pas me facturer à moi-même…

Yann DARWIN : OK.

Greg : Donc l’avantage c’est que je pouvais bosser dans mes immeubles et me sortir une paie euh… bah du crédit ou… moi, j’ai sorti très peu hein. Honnêtement, j’ai sorti très peu. J’ai bossé en plus en parallèle mais euh… c’est un gros avantage, si tu veux, de la SCI. C’est que moi, je peux facturer étant auto-entrepreneur, à mes SCI me sortir une paie dès que c’est un peu la galère quoi.

Yann DARWIN : Bah oui, la SCI étant une société, on peut facturer une société sans problème.

Greg : Voilà, c’est ça. Donc le premier SCI à l’IR finalement on est repassé à l’IS parce qu’on a fait un peu de location saisonnière et ça à l’IR, tu ne peux pas et…

Yann DARWIN : Ouais.

Greg :… le deuxième bâtiment, on l’a acheté dans la première SCI parce que les banques, si on ne me prêtait pas, ma banque elle m’a dit : non, on veut bien vous financer par contre, on… on met le, le deuxième gain dans la même SCI que le premier donc bon euh d’accord…

Yann DARWIN : Donc tant pis pour une question de garantie…

Greg : Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : OK.

Greg : Et le troisième, on a rouvert une euh… une deuxième SCI.

Yann DARWIN : Donc qui est à l’IR ou à l’IS ?

Greg : Qui est à l’IS. Tout le monde a mis à l’IS, ouais.

Yann DARWIN : Tout à l’IS.

Greg : Tout à l’IS.

Yann DARWIN : Ouais bah vu les… vu les cash-flows que t’as euh ça t’évitera de, de payer beaucoup d’impôts.

Greg : Bah ouais, c’est ça.

Yann DARWIN : Alors est-ce que t’aies une stratégie euh par la suite, tu penses que tu vas prendre des, des dividendes ou tu vas réinvestir avec ta SCI, avec tes SCI ?

Greg : Bah déjà si tu veux, pour le moment, si tu veux, je sors le minimum de salaire vu qu’on a fait des prêts euh au ras des pâquerettes donc je sors un minimum de salaire donc euh tous les travaux que je fais, je pense que je les refacturerai si tu veux eh… peut-être l’année prochaine et encore l’année d’après parce que j’ai quand même fait pas mal de tâches et donc dans un premier temps, je pense que je vais juste me sortir un salaire d’auto-entrepreneur, je vais faire des factures…

Yann DARWIN : Tu n’auras pas besoin des dividendes.

Greg : C’est ça. Voilà. C’est des factures à retardement quoi, des… Tu sais les travaux que je fais maintenant, il y a des factures que j’envoie peut-être l’année prochaine quoi. Donc je pense faire ça un an ou deux et euh… donc du coup bah ça crée une charge à ma SCI enfin à mes SCI et euh… et en plus moi, je me sors un salaire euh… et à l’avenir par contre honnêtement, je ne sais pas trop parce que moi tout ce qui est fiscalité et tout ça honnêtement, je suis complètement paumé donc je pense m’entourer euh d’avocats-fiscalistes ou vraiment de personnes compétentes et puis qui me… je vais lui donner toutes les cartes et je gère, voilà : faites-moi le truc, faites comme si c’était pour vous et… et…

Yann DARWIN : Je pense que… ouais euh là t’arrives à un niveau quand t’auras tout fini ou t’auras euh… t’auras un patrimoine qui commence à s’étoffer. T’auras tout intérêt à prendre un bon conseiller en gestion de patrimoine ou avocat-fiscaliste, ouais.

Greg : Ouais. C’est ça, ouais.

Yann DARWIN : Ou un bon comptable qui sait ce qu’il fait dans l’immobilier parce qu’il y a des, il y a, il y a tous les comptes hein mais un bon comptable peut faire l’affaire aussi.

Greg : Ouais, j’ai déjà une comptable qui m’a, qui a commencé un tout petit peu à me conseiller mais bon je me dis : même si je ne sais pas du tout combien ça coûte à l’avocat-fiscaliste mais même si ça me coûte 1 000 ou 2 000 € euh je pense que voilà, il saura m’aiguiller vraiment eh… bien comme il faut quoi.

Yann DARWIN : Ça sera la prestation. Oui, oui bah il faut… t’as rien en tout de 1 000 € de sérieux mais…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… mais oui après ce sera suivant la prestation et euh… et t’auras tout à y gagner parce que… en plus t’as des SCI à l’IS donc de toute façon, tu pourras déduire…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… parce que c’est une charge hein…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… donc il n’y a pas de soucis. OK bah écoute, ça me semble très très bien un bel… un bel exemple de montage pour toi qui nous écoute si jamais euh t’as plusieurs sociétés. Bien sûr, les sociétés peuvent se refacturer entre elles hein euh… tant qu’on reste dans un cas de légal et qu’on n’abuse pas bien sûr avec des fausses factures, etc. après ça, je ne suis pas là pour le voir mais… voilà, les sociétés peuvent se refacturer bien sûr et ça peut permettre aussi de faire de l’optimisation et notamment quand t’es à l’IS euh… bah voilà, ça évite de sortir du revenu, des dividendes qui sont pas mal taxés.

Greg : Mais c’est clair qu’un … qui a du bâtiment et qui… enfin qui galère dans le bâtiment, s’il peut emprunter pour acheter euh… un bâtiment euh le mec s’il se met auto-entrepreneur et qu’il achète avec une SCI euh… il peut se lancer sans problème en… tu vois, il peut, il peut faire un crédit et par exemple, s’il achète un truc à 100 000 €, il estime à 50 000 € de travaux euh il rajoute son salaire dedans donc admettons 80 000 €, il fait pont. Alors par contre pour faire un devis est de 80 000 € du coup, 80 000 € de travaux et euh… ou alors un vrai devis, ça peut être après…

Yann DARWIN : Non, on peut faire un vrai devis ouais.

Greg : Oui, oui complètement, je … ça…

Yann DARWIN : C’est oui, pour le déblocage bancaire hein.

Greg : Eh ouais donc admettons, s’il a 80 000 € étant donné qu’il n’a que 50 000 € de travaux, il aura son salaire dedans… d’intégré quoi. Donc il ara uniquement à faire des factures à SCI, la banque débloquera et il pourra sortir son salaire euh… bah déjà au moins pendant un an quoi.

Yann DARWIN : Voilà. C’est ça. Parce que toi qui nous écoutes, pour que la banque débloque euh le budget des travaux, il faut des factures. Tu ne peux pas dire à la banque : j’ai 40 000 € de travaux, mettez-moi 40 000 € sur mon compte. Ce n’est pas comme ça que ça marche. Il faut, il faut présenter des factures donc soit des factures d’artisans, soit euh des factures d’auto-entrepreneur ou peu importe. Mais si c’est toi-même l’artisan, ce n’est pas un problème, ça marche enfin si c’est une de te sociétés, ça marche, c’est ce que tu fais toi.

Greg : Ouais. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : OK. OK bah écoute Greg euh… joli parcours. Je te souhaite vraiment de continuer et euh je pense que vu euh… vu comme tu ne lâches rien et comme t’as su avancer rapidement, ça devrait bien se passer.

Greg : Bah ouais, je pense. Ouais là, celui-là, j’ai… je pense qu’il n’y a plus trop trop de problème au niveau des banques. Je suis un peu moins inquiet qu’avant même, on va dire.

Yann DARWIN : Ouais au niveau bancaire, ça va être plus simple après euh…

Greg : Ouais, ouais.

Yann DARWIN :… la difficulté pour toi, ça va être de… transformer l’essai sur la longueur et à… et à ne pas faire euh entre guillemets, le mauvais investissement, tu vois le truc où t’as… il y a un truc que t n’as pas fait euh…

Greg : Ouais, c’est ça. Mais bon là je vais… après à l’avenir enfin le but c’est vraiment ne pas devenir multimillionnaire mais c’est vraiment, chercher vraiment avant tout la liberté, liberté totale hein vraiment financière et tout et tu n’as pas de… si, si je veux bosser, je vais bosser, si je n’ai pas envie, je n’y vais pas. C’est vraiment le… le but. Après, je suis quand même passionné d’immobilier donc je pense que je continuerai à investir euh… si je gagne de l’argent tant mieux mais vraiment l’objectif, c’était… ce n’était pas vraiment de gagner de l’argent euh… pour l’argent. C’était vraiment gagner de l’argent pour euh devenir libre quoi

Yann DARWIN : Pour la liberté bah ouais, c’est…

Greg : Voilà.

Yann DARWIN :… j’ai le même objectif que toi.

Greg : Ah ouais ça c’est…

Yann DARWIN : C’est vraiment voilà pouvoir faire ce que t’aimes quoi.

Greg : Ouais, c’est ça. Ouais, ouais.

Yann DARWIN : Ah bah c’est sûr que quand t’es là t’es bien mais tu vas y être très rapidement, tu vas voir.

Greg : Ouais, je pense que ça devra aller assez vite ouais.

Yann DARWIN : Ouais. (Rire). OK et euh… est-ce que euh… c’est marrant, tiens, on parlait d’objectif, ça me plaît bien. Est-ce que tu t’es donné euh je ne sais pas euh… un, un revenu à avoir par mois ou un… ou un, un… un nombre de vacance ou de revenu de travail… enfin de temps de travail, je ne sais pas… des objectifs chiffrés ?

Greg : Ah euh… j’ai des objectifs rentiers, vraiment travailler, vraiment quand j’en ai vraiment envie euh… c’est… vraiment on va dire retraite quoi. Mais par contre ouais j’ai…

Yann DARWIN : Plus d’obligations.

Greg : Ouais voilà mais j’aimerais objectif en salaire. J’aimerais bien 4 000 €, ça serait parfait, tu vois. 4 000 € euh… ouais, ça me va très bien.

Yann DARWIN : 4 000 € net…

Greg : 4 000 € net, ouais voilà. 4 000 € net ma petite maison euh… petite vie tranquille et… ouais, ça me va très bien.

Yann DARWIN : Ouais. T’es locataire du coup en ce moment-là ?

Greg : Non. Non, non, je vis… ma copine a une maison.

Yann DARWIN : Ça marche.

Greg :… donc euh…

Yann DARWIN : Ah, d’accord.

Greg :… on s’arrange.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. OK bah écoute euh… joli parcours.

J’espère que toi qui nous écoute, ça t’aura inspiré, ça t’aura motivé à ne rien lâcher et passer à l’action et à ne pas… à ne pas euh… à ne pas baisser les bras pour un refus. Ok Greg, merci. T’as un truc à ajouter euh… un conseil à donner à quelqu’un euh…

Greg : Euh bah non écoute euh…

Yann DARWIN :… ou un mot de la fin.

Greg :… non, rien de spécial hein. Juste… ouais voilà ne lâchez rien, persévérance, c’est vraiment la… la base de l’immobilier, on va dire, la base de tout.

Yann DARWIN : C’est clair. Comprendre ce qu’on fait et puis après ne rien lâcher comme un chien qui…

Greg : Ah ouais, ouais, ouais. C’est ça.

Yann DARWIN :… qui a sa part de viande.

Greg : Ouais c’est ça. De toute façon, c’est ça ou la galère euh… c’est jusqu’à la retraite à 65, 70 ans peut-être. D’ici là, on ne sait pas… donc il vaut mieux…

Yann DARWIN : Ouais, c’est marrant.

Greg : Il vaut mieux se bouger le cul et galérer encore. Au final, c’est une galère… c’est, c’est dur psychologiquement mais euh sinon ce n’est pas réellement dur, c’est des… faire de très bons dossiers à la banque, ça c’est… ça c’est pareil les pro… J’avais essayé d’acheter un truc à 21 piges, j’avais… je m’étais juste renseigné auprès de ma banque, j’ai été arrivé les mains dans les poches, tu vois avec juste un petit papier et un crayon. Maintenant quand j’arrive à la banque, c’est vraiment le dossier euh… je fais un dossier de 7 pages avec des photos… vraiment le truc euh béton de c’est béton tu vois le… la banquière soit surprise quoi et ça, je pense que c’est pareil, ça, ça joue euh… ça joue énormément hein.

Si la personne euh… si la banquière…

Yann DARWIN : Ouais.

Greg :… si la banquière en face est arrivée, rien… c’est…

Yann DARWIN : Ouais, c’est déterminant.

Greg : Ouais, complètement.

Yann DARWIN : D’avoir l’air sûr de toi et surtout de répondre à… d’avoir des réponses à tout genre… si le banquier dit euh… il se passe quoi si vous n’avez pas de locataires pendant six mois…

Greg : Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN :… il faut que t’es euh… il faut que t’es boum boum boum…

Greg : Ouais, c’est ça puis le…

Yann DARWIN :… les réponses qui sont là quoi.

Greg :… le fait de te faire ton… justement un gros dossier béton bah forcément t’es, tu étudie ton truc donc quand t’arrives à la banque euh c’est elle qui te pose une question, tu réponds dans la foulée quoi. Tu connais vraiment tes chiffres et tout euh…

Yann DARWIN : Ouais. Ça, c’est important.

1. Très bien. Bah coute Greg, je te remercie beaucoup.

Greg : C’est moi qui te remercie.

Yann DARWIN : Euh… je te souhaite ne bonne soirée. Je pense que t’as… ton histoire va inspirer du monde.

Greg : Bah espérons.

Yann DARWIN : Et pis euh… puis à bientôt.

Greg : A bientôt. Salut.

Yann DARWIN : Salut.

 

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