Discussions Rentables #5 – Claire : L’importance de l’anticipation
Clique ici pour télécharger ton exemplaire de mon LIVRE gratuitement ! https://yanndarwin.com/livre-offert
Dans cet épisode des Discussions Rentables, Claire nous explique comment ça se passe chez l’huissier… de l’intérieur !
On passe en revue tous les cas classiques de litiges et les tenants et aboutissants de la procédure.
Tu vas voir qu’il est important de tout anticiper et de faire appel à des professionnels, si jamais tout ne se passe pas comme prévu…
Transcription ( Littérale)
01:05:52
Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. Bienvenu dans les discussions rentables. Les discussions rentables, une série d’interviews inspirante pour passer à la vitesse supérieure dans l’immobilière.
Avant d’accueillir notre invité du jour, tu peux rejoindre des milliers d’investisseurs immobiliers en cliquant sur le bouton « s’abonner ».
Tu peux également réserver gratuitement ton exemplaire de mon livre. Le lien est dans la description
Les discussions rentables, c’est maintenant. C’est parti.
Pourquoi anticiper
Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. Aujourd’hui, on est dans les discussions rentables et aujourd’hui eh beih j’accueille un invité de marque.
Juste avant de… de te dévoiler qui c’est, comme d’habitude, tu trouveras tous les liens qui vont bien autour de cette vidéo de ce podcast et euh… le bouton s’abonner pour rejoindre cette chaîne et des milliers d’investisseurs rentables déjà ici avec nous.
Alors aujourd’hui, j’accueille Claire. Alors salut Claire.
Claire : Salut Yann.
Yann DARWIN : Eh beih, écoute ! Merci d’avoir accepté euh cette invitation. Euh pour toi qui nous écoutes. Claire va se présenter. Tu vas voir, ça va être intéressant. On va apprendre des choses. Claire, est-ce que tu peux nous dire qui tu es et ce que tu fais dans la vie ?
Claire : Avec plaisir. Merci à toi de m’accueillir. Donc je m’appelle Claire. J’ai 29 ans. Je suis clerc d’huissier de justice donc euh… je pense que… ça pourra intéresser certains investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans puisque c’est maintenant qu’il faut connaître toutes les petites choses du métier et j’espère pouvoir partager avec vous euh ces choses qu’on me demande à l’étude.
Donc j’ai travaillé euh dans des petites villes. J’ai travaillé à Paris euh… je, j’ai une expérience dans… dans tout ce qui est immobilier euh que je pourrais être à votre profit selon voilà les questions que me posera Yann.
Yann DARWIN : Bon beih, c’est nickel. Euh… alors donc mais Claire de notai… Claire d’huissier alors c’est quoi la différence ? Clerc d’huissier qu’on entend souvent et clerc de notaire, on n’entend jamais clerc d’huissier. Est-ce que tu peux expliquer aux gens les différences ? C’est le même travail, pas le même travail ? Comment ça marche.
Claire : Alors tout simplement euh un clerc c’est le bras droit de celui qui est à l’étude donc si c’est un clerc de notaire, bien évidemment il va assister le notaire pour ce qui est la rédaction d’acte et peut-être ce qu’on connait un petit peu mieux et tant mieux d’ailleurs alors que le clerc d’huissier de justice beih c’est… je suis la petite main derrière les dossiers, les courriers, les recherches. Bien évidemment, l’huissier de justice fait énormément mais son gros travail c’est sur le terrain euh avec beih les propriétaires, les bailleurs, tout ce qui est les saisies, etc. les choses euh… également plus intéressantes comme les constats. C’est lui qui va sur les chantiers euh qui… voilà qui fait de choses très très pratiques, beaucoup de terrains et puis le clerc d’huissier, il va rester à l’étude euh… les yeux et les oreilles de l’huissier de justice. Je dois me tenir au courant des dernières choses qui sortent euh… dernières lois tout simplement. Renseignez les personnes à l’étude, voilà.
Je le représente un petit peu à l’étude mais sans… non plus pour son travail évidemment.
Yann DARWIN : OK. Ouais, c’est toi qui mets les mains dans les cambouis, qui rédige un certain nombre de choses, etc.
Claire : Exactement. Exactement.
Yann DARWIN : OK alors euh… qu’est-ce que… tiens déjà, je vais te faire deux, trois petites questions pour lancer un peu le… cette discussion euh… qu’est-ce qu’on demande le plus souvent, sur quelle problématique tu travailles euh concernant l’immobilier hein, on va mettre de côté toutes les autres prérogatives de l’huissier parce qu’il y en a plein.
Claire : Bien sûr.
Yann DARWIN : Mais concernant l’immobilier, à quoi t’es confronté le plus souvent ?
Claire : Ah beih c’est presque peut-être le guichet mais c’est l’impayé du locataire et dès que j’ai un appel euh quand on me dit : voilà je… j’ai un bien, je l’ai mis en location mais euh mon locataire ne donne pas trop de nouvelles. Il me paie un petit peu, pas tout le loyer euh… ou il ne paie pas du tout enfin déjà je… j’ai beaucoup d’empathie pour les personnes donc j’ai très à cœur de les renseigner au plus proche de la réalité, d’être transparente avec eux et puis euh… et puis surtout euh, je dirais que je vais en avoir pour au moins 10 minutes parce que c’est une problématique qui a l’air simple mais il faut trouver euh… pour chacun finalement le meilleur intérêt, qu’est-ce qui sera le plus rapide et… et puis voilà les propriétaires, ils veulent voir au-delà.
Moi, je vais vous dire : voilà, il va falloir assigner, faire un commandement mais bon leur question, c’est : mais dans combien de temps est-ce que je retrouve mon bien ? Quand est-ce que je peux le relouer euh… voilà ? Dans quel état il sera ? Euh… Donc c’est toujours dérouler toute la procédure d’expulsion notamment en bail d’habitation classique qui est assez longue parce qu’elle est très protectrice du locataire…
Yann DARWIN : Tout à fait, ouais.
Claire : … donc c’est normal que j’explique ça hein. Ça me rapporte enfin ça ne rapporte trop forcément quelque chose euh… tout de suite mais enfin bon je pense que ça fait partie du travail et euh… et c’est normale de l’expliquer puisque c’est très compliqué.
Yann DARWIN : OK. Alors c’est vrai que les impayés de loyer beih ouais ça c’est un petit peu euh… c’est un petit peu ce qui se présente le plus souvent pour toi. Est-ce que… est-ce que t’as une idée euh des states nationales, des impayés de loyer sur la totalité des locations ?
Claire : Je n’ai pas de… d’idées particulières là-dessus. On a toujours trop mais…
Yann DARWIN : Ouais, je sais que c’est… enfin si tu prends la totalité des locations, c’est quand même assez faible. Je crois que c’est moins de 5 % des… enfin tout compris c’est-à-dire et impayés et retard parce que souvent on parle d’impayés mais c’est un retard que d’un mois ou deux.
Claire : Ouais.
Yann DARWIN : Euh d’ailleurs on en parlera peut-être tous les deux sur les façons de faire. Euh… je crois que c’est assez faible alors ouais c’est vrai que ce soir pour toi qui nous écoute beih tu vas flipper parce qu’on va parler que du… des pires cas possibles quoi finalement hein.
Claire : C’est vrai.
Yann DARWIN : Parce que là on va parler expulsion, on va parler impayé de loyer, on va parler euh… voilà euh commandements, on va parler abandon de logement, etc. donc… bon blinde-toi un petit peu toi qui nous écoutes parce que sinon tu vas flipper, tu vas…
Claire : Oui mais avec beaucoup de bons conseils et… peut-être nous avons des conseils que tu donnes déjà notamment euh… tout ce qui est trésorerie de précaution, un an de tranquillité. Tout ça, c’est absolument vrai. Si tous les clients appliquaient ça, ça se passerait différemment. Il y a toujours des solutions pour essayer d’accélérer tout ça donc euh… is je peux apporter ça ce soir euh… avec grand plaisir.
Yann DARWIN : Beih yes. Carrément, t’as… t’as mis le doigt dessus. C’est souvent ce qui tue en fait les investisseurs. C’est pour ça que je mets euh… je mets vraiment euh l’emphase là-dessus sur le… l’année de loyer euh l’année d’esprit tranquille parce que ce qui tue les gens ce n’est pas trop un impayé de loyer quand bien même il arriverait c’est que beih pendant que il y a la procédure parce que bon on va le voir ensemble mais il y a des moyens de récupérer les choses, pendant qu’il y a la procédure eh beih il y a du différé quoi, il y a… c’est-à-dire qu’il va falloir avancer des sous et si tu n’as pas de tréso beih t’es mort. Ça, c’est clair et net.
Euh est-ce que… tiens Claire, tu investis toi-même ?
Claire : Pas encore mais justement c’est… grâce à ça que je t’ai connu et j’apprends parce que j’ai très envie d’investir. J’ai déjà fait des visites, j’en ai qui sont programmées avec euh… mon compagnon veut investir donc c’est quelque chose qui me plaît énormément mais je n’ai pas encore franchi le pas donc euh… je pense que tu peux m’en apprendre beaucoup sur là-dessus.
Yann DARWIN : Beih écoute, on va partager le savoir alors… il n’y a pas de soucis.
Euh bon alors beih première question alors on parlait d’impayé de loyer, alors parlons de ça.
Parlons de déjà, le locataire qui commence à ne plus payer. On arrive le 30, pas de loyer. On arrive le 5, pas de loyer. On arrive le 10, pas de loyer. Qu’est-ce que toi euh tu recommandes de faire au début de la procédure c’est-à-dire voilà comment tu réagis ?
Claire : Je pense que… il peut tous nous arriver de accidents vie hein ça c’est… c’est évident ou que tu as payé plutôt le 5, peut-être que toi… l’entreprise, ton employeur a eu un petit souci bon la moindre des choses évidemment c’est de prévenir mais bon ça, ça arrivera avant donc essayer de le relancer euh… ton locataire euh gentiment, à l’amiable. C’est… essayer de passer un petit coup de fil, voir ce qui se passe euh… déjà là, t’as un premier feeling et si tu sens que il est évasif, qu’il ne répond pas, qu’il ne décroche pas… attends peut-être encore allez 48 heures mais pas plus.
Si maintenant tu sens que euh… il fait en sorte de payer au moins une partie ou bon… ça ne veut peut-être pas la peine euh de tout de suite aller voir euh… un huissier de justice après c’est une question de négociation ou de feeling, je pense.
Yann DARWIN : Ouais. Tout à fait. Moi, ce que je dirai et ce que j’essaie de pratiquer d’ailleurs dans la plupart des cas, c’est au début de laisser le bénéfice du doute aux gens, comme tu l’as dit.
Claire : C’est ça.
Yann DARWIN : On ne sait pas ce qui peut se passer. Les gens, ils ont des difficultés, etc. donc au début, déjà dans la façon de parler aux gens, tu sais le… pas de partir du principe qu’il ne paie pas mais du principe…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : … voilà qu’ils ont oublié ou qu’ils ont une difficulté et qu’on va régler le problème à l’amiable c’est-à-dire voilà soit ils paient tout de suite, soit ils paient la moitié et puis l’autre moitié dans… dans 7 jours. Bon ça, ça permet au moins de récupérer une partie et puis tu te rends vite compte, comme tu l’as dit très justement, si le mec il est… enfin le mec ou la nana euh… il est euh… il est dans une optique de ne pas te la faire à l’envers, c’est clair.
Claire : Exactement. Voilà.
Yann DARWIN : OK alors bon admettons encore… encore une fois, on prend le pire des cas, euh… voilà le mec, tu l’as fait à l’envers, tu sens que ça… ça ne va pas du tout euh qu’est-ce que tu fais pour lui mettre la pression, quel… quel est le début de la procédure ?
Claire : Alors, je conseille de voir assez rapidement un huissier de justice. Tu lui remets une copie du bail, un décompte du ou des loyers et charges impayés mois par moi…
Yann DARWIN : OK.
Claire : … et puis euh tu lui demandes d’agir rapidement évidemment donc… on peut commencer à parler de la procédure hein donc dans… beaucoup de cas dans les baux notamment d’habitation – on va partir sur l’habitation – il y a une clause résolutoire dans le bail.
Yann DARWIN : Tout à fait.
Claire : Donc si tu as bien cette clause résolutoire hein, c’est une clause type mai enfin bon il vaut mieux vérifier quand même qu’elle soit dans le bail. Tu amènes tout ça chez l’huissier de justice et puis beih il va signifier au locataire… un terme compliqué mais bon qu’il n’est pas du tout qui s’appelle un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail donc autrement dit on demande au locataire de payer très vite à son propriétaire les montants euh indiqué sur notre euh… sur notre décompte parce qu’on inclut évidemment aussi le frais hein. Il faut que le locataire paie aussi les frais d’huissier au propriétaire qui va les avancer euh… pour euh… pour cette fois-là.
Yann DARWIN : OK donc le propriétaire avance les frais et le locataire le rembourse au… enfin entre les mains de l’huissier.
Claire : Et alors il doit rembourser directement au propriétaire parce que pour l’instant, on n’a pas d’autres procédures donc c’est comme un avertissement, si tu veux.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Mais qu’il y a quand même un effet qui va résilier le bail si au bout de deux mois, il n’a pas réglé.
Alors s’il règle une partie euh… c’est comme s’il n’avait pas réglé, le bail est résilié.
Yann DARWIN : D’accord. OK. Ouais, ouais d’accord. Alors ça c’est intéressant puisque souvent on essaie de demander aux gens un plan d’apurement, etc. euh de régler une partie mai tant que la totalité n’est pas réglée euh… la procédure continue.
Claire : Tout à fait. Le bail est résilié. Faites attention parce que c’est… la procédure de résiliation de bail d’habitation est vraiment longue donc voilà vous laissez le bénéfice du doute comme on disait : une dizaine de jour, quinze jours c’est la… si vous voyez que ça ne va pas, donnez tout de suite euh l’affaire à l’huissier.
Après j’ai aussi vu de cas où les locataires vont payer euh au bout de un mois et 29 jours, tu vois ?
Yann DARWIN : Hmm hmm.
Claire : Mais bon ça, il ne faut pas être dupe hein. Je veux dire euh les tribunaux euh… le comprennent parfaitement euh… bon ça marchera une première fois hein tant mieux si c’est un seul incident de paiement beih écoute euh… toi sais ce qu’il devait et puis le locataire… sait, c’est tout bon aussi.
Maintenant si c’est un locataire qui refait ça tous les deux mois, ce n’est pas un problème même s’il est à jour de ses loyers, tu peux quand même demander la résiliation du bail parce que payer ses loyers, ses charges en temps et en heure, c’est une obligation du locataire.
Yann DARWIN : OK. Donc si je résume : toi qui nous écoutes, vérifie bien que dans le bail, il y a la clause résolutoire. En gros, la clause résolutoire ça veut dire que s’il ne paie pas, le bail est résilié euh… voilà donc vérifie bien sur les baux que tu trouves euh… si tes clients, mes formations moi les baux que je fournis, elle y est bien après il faut faire attention.
Bon théoriquement maintenant avec les baux types qu’on trouve, les baux types ALUR, la clause y est mais il faut bien vérifier. Alors si elle n’y est pas – une petite parenthèse – si elle n’y est pas, comment ça se passe ?
Claire : Si elle n’y est pas, ce n’est pas un problème hein. Tu vas directement devant le tribunal.
Yann DARWIN : Ah ! D’accord.
Claire : Et d’ailleurs, c’est… une petite astuce que je peux donner aux… aux propriétaires, passez un coup de fil au Tribunal d’instance donc du lieu où se situe votre immeuble donc votre appartement ou votre immeuble.
C’est ce Tribunal d’instance-là qui est compétent et vous demanderez euh quand… quand est-ce qu’aura lieu la prochaine audience pour euh… voilà pour demander une résiliation de bail.
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : Si il te dit beih dans… dans trois mois, je peux vous donner euh une date d’audience eh beih aller directement… même si vous avez une clause résolutoire, aller directement chez un avocat ou un huissier de justice qui vous rédigera une assignation. Pourquoi ?
Parce que si tu calcules le délai euh de deux mois laissés au locataire quand tu fais le commandement visant la clause résolutoire du bail…
Yann DARWIN : Hmm hmm.
Claire : … et que tu rajoutes les deux mois minimum qu’il faut euh pour entre… entre la date d’assignation du locataire donc de convocation et la date de l’audience voilà déjà plus de 4 mois donc parfois le commandement ce n’est pas forcément la solution et ça, tout le monde ne le sait pas.
Yann DARWIN : Ah oui, c’est intéressant ce que tu dis hein parce que…
Claire : Ah oui.
Yann DARWIN : … en fait, au bout du commandement de paie donc au bout des deux mois si le locataire ne paie pas, c’est à ce moment-là que tu l’assignes parce que si t’as la clause résolutoire…
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : … le bail, il est… il est nul de plein droit. On est d’accord ?
Claire : Il est… alors… oui, oui, tout à fait, il sera résilié en fait de plein droit, d’office. Tu n’as rien besoin de faire, juste l’écoulement du temps va résilier tout seul le bail.
Yann DARWIN : D’accord. Donc là en ce moment-là, le locataire, il est occupant sans droit ni titre.
Claire : Exactement mais tu vas quand même devoir à ce moment-là, au bout des deux mois, prendre une date d’audience.
Yann DARWIN : Eh oui pour le… pour le…
Claire : Oui. Voilà. Donc après ça dépend. Par exemple, à Paris euh… il faut clairement, je pense euh… de ce que… j’en avais déjà en tout cas quand j’y avais travaillé, il y a quelques années euh… le commandement en clause résolutoire est important parce que vous allez pouvoir demander une date d’audience en référé donc c’est-à-dire en urgence…
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : … et là, vous avez des dates un peu plus proches que si vous assignez au fond donc c’est-à-dire sans passer par le commandement.
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : Donc à Paris, je pense qu’il n’y a pas de discussion mais en province, ça dépend des villes.
Yann DARWIN : Donc d’où l’importance encore une fois de faire appel à des professionnels dès que t’as un truc comme ça qui sort de l’ordinaire, je le rappelle souvent euh… il faut faire appel à des pros. Ce n’est pas de l’argent jeté par la fenêtre. Tiens d’ailleurs, on parlera tout à l’heure Claire de… de combien coûte la procédure. Mais ce n’est pas une dépense, c’est un investissement limite parce que beih si tu fais n’importe quoi, regarde là tu viens de nous mettre le bon exemple sous le nez eh beih tu peux perdre plusieurs mois et plusieurs mois c’est plusieurs mois de loyers perdus et c’est aussi plusieurs mois pendant lequel ton crédit…
Claire : De rentabilité perdue.
Yann DARWIN : … eh ouais de rentabilité.
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : … puis ton crédit continue à courir quoi donc tu te mets en difficulté et si en plus tu n’as pas beaucoup… tu n’as pas assez d’argent de côté euh, tu n’as pas ce matelas de sécurité dont on parlait tout à l’heure beih tu peux vite être dans la merde.
Alors OK…
Claire : C’est ça.
Yann DARWIN : Alors admettons euh… la procédure continue, on arrive à résilier le bail enfin le bail devient résilié finalement au bout de ces deux mois-là euh… donc on va euh… on va à l’audience. C’est ça, on va au tribunal ?
Claire : Tout à fait. Tout à fait.
Yann DARWIN : Alors qu’est-ce qui se passe là ?
Claire : En fait d’abord… alors d’abord, il faut demander euh… une date d’audience au tribunal.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Il faut quand même… le greffier vous donnera quand même un délai suffisant. Pourquoi ?
Parce que il va convoquer le locataire donc il envoie le tribunal, le greffier envoie un recommandé au locataire pour le convoquer euh il faut vous présenter à telle date avec euh… votre propriétaire pour le litige sur les loyers impayés.
Mais euh ce qu’il faut bien savoir également, c’est qu’en matière d’habitation et là, on commence avec tout ce qui est les protections du locataire. Il faut également euh que le Préfet, les services de la Préfecture soient avertis euh deux mois avant la date de l’audience euh… qu’il y a ce litige-là.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Donc on est déjà à deux mois plus, deux mois minimum.
Yann DARWIN : Ouais donc ouais, on a quatre mois minimum. Ouais. OK.
Claire : Et sachant qu’il peut également y avoir un autre souci alors… je ne vais pas vous faire peur les propriétaires parce que ça arrive rarement et puis moi ma réalité, elle est peut-être aussi un petit peu euh… euh…
Yann DARWIN : Ah oui toi, tu vois le pire, je comprends.
Claire : Différente parce que voilà, je vois le pire mais bon euh ce n’est pas toujours le cas, c’est rare quand même. Parfois les… le locataire ne va pas chercher son recommandé donc il va falloir que vous alliez chez l’huissier euh… demander la convocation par l’huissier parce que… que le locataire soit rencontré en personne ou pas, ça prend date au jour où l’huissier de justice était sur place.
Yann DARWIN : Ah oui ça, ça m’est arrivé, oui un locataire qui ne va chercher son recommandé. Par contre quand tu fais un… c’est un exploit d’huissier, c’est ça hein ?
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : L’huissier se déplace et que le locataire soit là ou pas, là ça veut par contre.
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : OK. Donc ça, encore une fois, l’importance d’être encadré par de bons huissiers, de bons clercs, de bons professionnels qui sont capables de t’expliquer tout ça quand t’es…quand t’es euh… beih quand t’es euh… dans ce moment-là parce que là, on parle comme ça tranquille…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : … mais quand ça t’arrive, t’es… t’es beaucoup mois calme et euh…
Claire : Exactement. Pas très serein et t’as besoin d’être épaulé par un professionnel, ce qui est tout à fait normal et d’ailleurs euh… si vous êtes sympathique et que vous ne prenez pas non plus euh X minute à l’huissier de justice ou au clerc, souvent il vous recevra bien volontiers euh même 5 minutes sans vous facturer quoi que ce soit alors après n’allez pas dans les études demander plein de consultations juridiques parce que c’est normal aussi d’être payé mais demander un petit conseil par téléphone ou… voilà 5 minutes, ça… c’est sans problème. Avec plaisir.
Yann DARWIN : Ouais, c’est vrai que toutes ces professions euh… juridiques sont un peu mal aimées, entre guillemets. J’ai un ami euh…
Claire : C’est juste.
Yann DARWIN : … un ami avocat qui me disait la même chose : on a du mal à… à faire des consultations de conseils parce que les gens ont peur que ça coûte 400 € quoi alors que bon euh non. Même une consultation payante avec un avocat, c’est… c’est… on est plus à 150-200 € qu’à 400 € bon sauf…
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : … sauf si tu vas voir Gilbert COLLARD hein mais…
Claire : C’est ça.
Yann DARWIN : C’est le premier nom qui me passe hein, il n’y a pas de…
Claire : (Rire)
Yann DARWIN : Mais euh… mais voilà euh… donc voilà. Bon OK.
Alors on arrive enfin à emmener ce locataire… alors on est d’accord que… par contre, si une fois que le bail est résilié euh… il prend peur et il s’en va, tous ces délais, on ne les a pas hein ?
Claire : Alors tous ces délais, on ne les a pas. Autre conseil, pour qu’on ne vienne jamais vous reprocher quoi que ce soit en tant que propriétaire, essayez d’obtenir un écrit disant que le locataire part, pas évident mais bon vaut mieux vous protéger. Si vous arrivez à faire l’état des lieux de sortie, c’est… c’est super. Essayez d’avoir aussi évidemment les clés.
Yann DARWIN : Ouais. Lui faire signer un truc qui dit qu’il s’en va quoi.
Claire : Voilà. Voilà exactement mais c’est sur un bout de papier même si c’est euh… voilà ce n’est pas très propre et tout, ce n’est pas grave. Ayez en écrit euh signé de… de sa main.
Yann DARWIN : Tiens, question subsidiaire : est-ce que les mails, ça vaut ?
Claire : C’est mieux que rien.
Yann DARWIN : Ouais. Ça peut être une preuve un mail ?
Claire : Oui. Ça peut être une preuve. Après encore une fois euh… il faut faire attention parce que le juge, si jamais il y a une procédure, le juge a un pouvoir souverain d’appréciation donc c’est-à-dire que si lui, il estime que ça ne suffit pas beih ça ne suffit pas, s’il estime que c’est bon c’est bon.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Euh… mais bon, c’est toujours mieux que rien.
Yann DARWIN : Ça marche. Donc OK. Alors on repasse sur le pire au pire qui peut arriver. On arrive au tribunal. Qu’est-ce qui se passe ?
Claire : Au tribunal donc euh… vous arrivez euh dans la salle. Le juge vous appelle pour l’affaire hein mais il a déjà vu les pièces auparavant donc il invite les personnes à s’exprimer s’il y a quelque chose de particulière à rajouter hein. Bon en général de toute façon, vos demandes, elles sont faites par écrit donc euh… le juge sait déjà ce que vous allez demander.
Alors il est très important euh… de savoir que… un autre avantage du commandement, c’est que le juge, il va être obligé euh de… de constater le jeu de la clause résolutoire donc c’est-à-dire que finalement il n’a pas vraiment le pouvoir d’appréciation. Le bail, il est résilié. Point. Il est obligé de le constater.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Il faut bien que vous demandiez l’expulsion du locataire donc celui qui est officiellement sur le bail mais également de tout occupant de son chef parce que vous ne savez pas est-ce que Marie est dans les lieux ? Est-ce que Jean est dans les lieux ? Est-ce que… il y a juste carrément juste quelqu’un euh… qui est un ami lointain ou… je ne sais pas.
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : Ça, vous ne pouvez pas savoir donc ça, c’est important.
Vous demandez également que le locataire soit condamné au paiement des loyers et des charges impayées donc vous refaites un décompte à jour…
Yann DARWIN : Hmmhmm.
Claire : … et également euh la caution si vous avez eu la chance d’avoir une caution euh… n’oubliez pas de… de demander également qu’elle soit condamnée hein…
Yann DARWIN : Ah beih oui, il faut qu’on ait oui.
Claire : … ça, c’est important.
Yann DARWIN : Alors la chance d’avoir une caution, non Claire. Il faut avoir une caution. (Rire)
Claire : C’est vrai.
Yann DARWIN : Il faut avoir un dépôt de garantie. Alors souvent on dit : caution alors je me suis déjà fait prendre par des collègues, entre guillemets, qui me disaient : on n’est pas… on ne dit pas caution, on dit dépôt de garantie donc dépôt de garantie (Rire). Faites en sorte d’avoir un dépôt de garantie. Ça, c’est clair. C’est clair Claire. (Rire)
Claire : Tout à fait et une personne aussi euh… une caution personne physique qui garantisse le payement. Par exemple, pour l’étudiant, ça doit être… c’est son père ou sa mère ou ce genre de chose.
Yann DARWIN : Tout à fait.
Claire : Les deux, si vous pouvez parler d’eux alors là, c’est l’idéal.
Yann DARWIN : C’est magnifique. OK.
Alors bon, la personne est condamnée eh… admettons que le… bon de toute façon le juge, il n’a pas 50 solutions. Au bout d’un moment, la personne ne paie plus. Le bail, il est…
Claire : Eh oui.
Yann DARWIN : … bon voilà, la personne va être condamnée, non ?
Claire : Tout à fait. Tout à fait euh… il est donc condamné euh à quitter les lieux donc vous avez la décision selon les tribunaux bon beih ça… ça dépend soit dans les jours qui suivent, soit dans les… semaines qui suivent.
Donc une fois que vous obtenez la décision, allez tout de suite euh la donner à l’huissier de justice. Il va la porter officiellement à la connaissance de votre locataire qui aura soit 15 jours, soit un mois pour la contester euh lors de… devant le… le tribunal demandait également que votre décision alors ça s’appelle soit assorti de l’exécution provisoire mais autrement dit ça veut dire qu’elle soit exécutoire immédiatement parce que ce n’est pas forcément le cas. Demandez-le aussi hein comme ça l’huissier de justice en même temps qu’il signifie…
Yann DARWIN : Ouais.
Claire : … il lui fera commandement de quitter les lieux donc ça veut dire allez maintenant top départ, il faut partir, il faut faire les valises et là, il a deux mois, de nouveau deux mois pour quitter les lieux.
Yann DARWIN : Alors voilà pourquoi les procédures sont très longues parce que voilà il faut signifier après il y a euh… un mois pour contester, après il y a deux mois pour quitter les lieux, etc. C’est pour ça qu’on dit que les procédures d’expulsion sont longues euh… Et tu l’as dit : il faut attendre le papier.
Attends, je voulais te demander euh pendant l’audience, t’es obligé d’être assisté d’un avocat ou alors l’huissier…
Claire : Pas du tout.
Yann DARWIN : Alors ouais.
Claire : Alors l’huissier de justice n’a pas le droit de représenter euh devant le Tribunal d’instance de manière générale. Tu peux prendre un avocat si tu le souhaites. Tu peux y aller en personne ou te faire représenter par euh des personnes imitativement libérées donc ça va être typiquement euh tes ascendants donc père, mère, grands-parents pourquoi pas euh tes descendants…
Yann DARWIN : OK.
Claire : … ton conjoint, ton partenaire de PACS euh… etc. Ça peut… ça peut être euh différentes choses.
Dans le doute, de toute façon, vous appelez au Tribunal d’instance, ils sont là pour vous renseigner euh… et posez-leur toutes les questions. Ils sont là pour ça.
Yann DARWIN : OK. De toute façon, admettons que bon tu ne veuilles pas prendre d’avocat parce que là pour le coup, t’es en bout de procédure et puis tu n’as plus de tréso, etc. Eh le juge, il ne va pas te poser 50 000 questions, j’imagine là.
Claire : Ah pas du tout. Pas du tout parce que ce sont des dossiers pas forcément très compliqués, je veux dire. Le juge, il voit que t’as présenté ton décompte des impayés et que t’es quelqu’un de correct, que euh… que tu as un bail bon beih c’est tout. De toute façon ta demande, elle est faite par écrit hein euh… si euh… si vous souhaitez euh… avoir peut-être un récapitulatif euh… Yann, je peux inviter les… les auditeurs euh à se rendre sur mon blog et parce que j’ai fait vraiment récapitulatif de ce que vous demandez avec les termes juridiques euh il s’appelle… https://recouvrement-facile.com.
Yann DARWIN : OK. recouvrement-facile.com, je te mettrai le lien euh autour de ce podcast ou de cette vidéo sinon youtube ou ailleurs.
Claire : Voilà donc vous n’oublierez rien. Vous obtiendrez une décision de justice efficace qui vous aura économisé des… des frais d’avocat et fait gagner du temps.
Yann DARWIN : OK. Ça marche. Bon alors de toute façon, tout ce dont on a parlé ce soir, j’imagine qu’on peut retrouver la majeure partie des choses sur ton blog donc euh les gens qui sont intéressés, qui sont dans cette situation ou qui veulent en apprendre plus parce que c’est… très bien d’en apprendre plus eh bien, on mettra le lien de ton blog et puis là, on est sûr qu’on est sur des euh… informations beih c’est ton quotidien hein bon qu’on est sur des informations…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : … fiables et solides.
OK alors on retourne dans le futur donc on a la décision du juge. On a attendu euh… le temps qu’il fallait. On a les deux, les deux mois, etc. on arrive le jour où euh… le locataire est censé être dehors. S’il n’est toujours pas dehors, qu’est-ce qui se passe ?
Claire : Alors l’huissier de justice va quand même euh… faire euh bien évidemment sauf s’il a une instruction contraire du propriétaire hein je veux dire après euh… gardez bien à l’esprit que si vous arrivez vous-même à récupérer les clés ou ce genre de chose, c’est très bien hein il n’y a aucun problème. Euh peut-être essayer d’avoir euh des bons contacts avec les voisins, les gens de l’immeuble pour voir euh s’il est parti parce que à partir du moment où le commandement de quitter les lieux a été délivré, si vous pensez… si vous avez quand même des indices permettant de penser que le locataire est parti enfin d’ailleurs à ce niveau-là, il est même occupant sans droit ni titre donc si l’occupant est parti euh plus vu dans l’immeuble depuis euh X semaines, quelqu’un l’a vu déménager euh… sa boite aux lettres est pleine, vous devez le dire à l’huissier de justice, ne laissez pas courir la procédure. Dès que vous avez du neuf sur le locataire, appelez l’huissier de justice. Il a le droit de faire…
Yann DARWIN : Ouais, tout tourne, la procédure de toute façon.
Claire : Tout à fait. Tout le moment de la procédure.
Yann DARWIN : Ouais.
Claire : Il a le droit de faire ce qui s’appelle une reprise du logement, voilà. Mais sachant qu’il a le droit d’ouvrir euh… si effectivement il voit qu’à l’intérieur, il n’y a quasiment plus rien euh… que voilà il n’y a pas de ville que tu ailles euh… les plantes, elles sont desséchées, il n’y a pas de papier d’identité, il n’y a pas de lit bon beih… voilà là, il n’y a pas trop de doute possible, on reprend le bien. On n’a pas besoin d’attendre jusqu’à la fin de la procédure.
Yann DARWIN : OK donc ça, c’est si le locataire a abandonné…
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : … enfin le locataire ou le plus locataire a abandonné le logement.
Claire : Tout à fait. Tout à fait.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Par contre, s’il est dans les lieux-là, l’huissier de justice euh… se présente sur place, il va essayer de le rencontrer donc il va passer plusieurs fois hein euh… à différents moments de la journée et puis il va essayer de le rencontrer après il ne va pas passer non plus euh… 15 fois hein ? Mais il va essayer de le rencontrer, de voir avec les voisins, etc.
S’il le rencontre et que – c’est déjà arrivé hein – et que l’occupant lui dit euh… enfin votre ancien locataire, votre locataire dit : « eh beih moi, il faudra me sortir euh… avec la police » – c’est du déjà-vu. Bon beih là immédiatement, il faut qu’il en rende compte à l’huissier de justice à… au service du Préfet. Il va demander le concours de la force publique pour euh… pour faire l’expulsion. Maintenant si c’est une personne qui dit : « voilà, je suis encore dans les lieux mais je viens vous rendre les clés la semaine prochaine » bon beih bingo, bonne nouvelle et il y a des huissiers de justice qui arrivent euh… qui sont vraiment euh très consciencieux et qui font vraiment en sorte de vous récupérer le bien rapidement.
Si vous arrivez à les identifier dans votre région une fois que vous l’avez trouvé, ne le lâchez plus.
Yann DARWIN : OK. Alors beih tiens, est-ce que t’as une… un conseil pour choisir son huissier tant qu’on y est ?
Claire : Alors euh…
Yann DARWIN : Parce que là c’est compliqué, c’est plus… par recommandation, je pense non ?
Claire : Oui, voilà. Beih déjà si euh un huissier de justice, quelqu’un de votre entourage a eu affaire à un huissier de justice, vous pouvez lui demander conseil. Après passer un coup de fil, vous sentez déjà un petit peu euh… l’ambiance. Par exemple euh dans mon étude, la qualité c’est très importante. Nous, on n’est pas forcément sur euh… les grosses quantités. Par contre, le dossier, il va être traité vraiment euh… de fond en comble euh on essaie de connaître euh la situation du locataire. Est-ce qu’il a des enfants ou pas parce que… est-ce qu’il travaille ou pas parce que selon le cas après la Préfecture, elle nos appelle aussi parfois. Ah oui mais dans ce cas-là euh ce Monsieur, qu’est-ce qu’il fait ? Eh beih c’est sûr que si c’est quelqu’un qui travaille et qui a un revenu euh… qui ne paie pas parce qu’il préfère s’acheter euh… d’autres choses plus intéressantes que de payer son loyer, le concours de la force publique sera bien plus vite à accorder que euh… que si c’est évidemment une maman qui est toute seule, qui a trois enfants eh… voilà. Ça, c’est clair hein donc…
Yann DARWIN : OK.
Claire : Donc très important pour l’huissier de justice aussi de connaître le locataire.
Yann DARWIN : Ouais, tout à fait. Ouais. Et là, on voit tu vois, plus on parle des, des… alors du pire hein encore une fois, je veux le préciser, on parle du pire hein. Je veux dire : moi ça m’est arrivé une seule fois et encore la fois, je raconterai après. La fois où ça m’est arrivé, je l’avais cherché, entre guillemets, mais j’en parlerai après.
Euh on parle encore une fois du pire mais c’est vrai qu’il faut le savoir, c’est important euh… euh je pense que… tu vois on voit encore une fois l’importance de choisir son locataire. Alors bien sûr, ce n’est pas marqué sur la tête des gens si euh ils vont te la faire à l’envers, si ça va être des voleurs, etc. Mais dans tous les cas, on choisit le « du mieux possible son locataire », on arrive quand même à faire tourner les probabilités dans le bon sens quoi.
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : C’est sûr que quand tu donnes des appartements qui sont en bon état, rénové, peut-être même un peu plus cher que le marché euh a des… voilà a des… a des bons profils que… que t’as pris de temps de rencontrer et parler avec euh beih t’as beaucoup moins de chance d’avoir des impayés et ce genre de procédure que sur des appartements un peu limite.
Tiens d’ailleurs, j’imagine… ah oui mais toi, tu ne vas peut-être pas trop sur le terrain mais est-ce qu’il n’y a pas plus justement de problème d’impayé, etc. dans des… dans des ruines, dans des trucs insalubres dans des trucs dégueulasses que dans des trucs neufs et jolis ?
Claire : Tout à fait. Beih d’ailleurs c’est ce qui… c’est vraiment un des gros arguments qui va… fait accrocher sur ton… sur ton travail, sur ton blog, c’est que la qualité mais… c’est un cercle vertueux, c’est clair. C’est clair.
Euh les procédures d’expulsion que je vois mais… je… ça ne m’étonne même pas finalement, c’est…
Yann DARWIN : ouais, ouais voilà…
Claire : OK. C’est un petit peu délabré puisque souvent c’est… voilà il y a des gens qui vont un petit peu détruire ou laisser deux ou trois affaires bon… mais vraiment euh… 90 % des dossiers que je vois, je dirais euh… si ce n’est pas jojo hein. Ce n’est pas très joli.
Yann DARWIN : Eh ouais, c’est pour ça qu’il ne faut pas être un conard et faire du marchand de sommeil.
Claire : Exactement. Exactement.
Yann DARWIN : Quand on respecte les gens en général, il te respecte alors bien sûr sauf cas particulier mais si on est sur 5 % de problème eh beih franchement si tu fais du bon boulot toi en tant que bailleur eh beih t’es même plus à 5 % mais t’es à 0,5.
Alors tiens pour toi qui écoutes parce que tu dis : « ouais mais ça t’est déjà arrivé, etc. » je vais vite fait parler de ce qui m’est arrivé à moi. En fait, je fais aussi tu sais euh de l’achat-revente donc euh… sous le statut du marchand de bien et euh… et j’avais acheté un immeuble en fait avec des locataires en place.je crois qu’il y avait… alors de mémoire, il devait y avoir six lots et il devait… devait y avoir… il devait y avoir deux ou trois de loué. Et un des lots était loué par une locataire qui ne payait plus… selle devait 14 000 € tu vois donc ça devait faire deux ans qu’elle ne payait plus.
Euh il n’y avait pas de procédure, il n’y avait rien. En fait, on devait 14 000 f… euros à la fin de la procédure avec tous les frais et tout.
Il n’y avait pas de procédure, il n’y avait rien en place. Le, le propriétaire vendait et bien sûr nous – je dis « nous » parce que j’étais avec un associé, on était deux – euh… ça nous a permis de négocier énormément le prix en disant « beih voilà OK, on va prendre tous les risques. Il y a un locataire qui ne paie plus, on va gérer la procédure » par contre voilà.
Donc c’est la seule fois où ça m’est arrivé. Tout le reste, des fois euh… ça ne m’est jamais arrivé, je veux dire, tu fais… tu fais euh… tu fais quelque chose de bien, de propre, tu diminues quand même tes chances à ce qu’il y a un problème et cette histoire-là, cette histoire-là euh… justement on était dans le cas dont on a rapidement parlé, on va peut-être un peu le creuser.
Quand le locataire a abandonné son logement parce que – tu me corriges si je me trompe, je crois que toi en tant que propriétaire même si t’as un double des clés, on a tous des doubles des clés de nos appartements euh… déjà tu n’as pas le droit théoriquement…
Claire : Exact.
Yann DARWIN : … et tu n’as surtout pas le droit de rentrer.
Claire : Exactement. Alors, j’ai vérifié quand même avant l’entretien. Les peines que tu peux encourir donc ça s’appelle de la violation de domicile. Si tu rentres dans le logement et que ton locataire, il ne t’a pas donné congé, il ne t’a pas remis les clés donc ça peut aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amendes. Donc ça ne vaut vraiment pas le coût de le faire. Je vous le déconseille fortement.
Yann DARWIN : Ça ne vaut pas le coup sachant que tu ne prendras pas la peine maximale mais au moins devant un Tribunal. Si tu vas à la procédure, le Juge, il va dire « attendez là, ça fait un point de moins si tu fais ça. C’est clair.
Claire : C’est ça et puis s’il y avait des… des affaires dedans du locataire euh qui était parti euh alors il revient vous voir deux-trois mois après… « ah mais attendez moi euh… il y avait un ordinateur, il y a… mes papiers d’identité » même si c’est faux…
Yann DARWIN : Ouais.
Claire : … mais le juge… beih le juge, il va dire « ouais », vous n’avez pas donné congé. Le domicile, c’est très protégé. Le locataire est très protégé. Faites très attention.
Yann DARWIN : OK. Alors moi ce que j’avais fait dans cette procédure, alors on était passé par un huissier, etc.
Claire : Oui.
Yann DARWIN : Ce qu’on avait fait, c’était un constat d’abandon. Tu peux nous en parler de ça ?
Claire : Exactement. C’est ce qu’il faut faire. Donc dès que… pareil hein, dès que vous n’avez plus nouvelle du locataire qui ne vous paie pas, il ne vous répond pas, allez… essayez d’aller sur place hein, le rencontrer euh… en restant tout à fait correcte, eh allez taper chez les voisins. Essayez de savoir : est-ce que vous l’avez vu récemment ? Est-ce que… voilà, je m’inquiète pour lui euh… voilà. Les gens, ils comprendront hein, il n’y a pas de problème.
Euh si euh… si vous voyez, pareil, que la boite aux lettres beih elle déborde de courriers euh ce genre de chose bon il y a de forte chance qu’il soit parti euh donc… vous allez voir un huissier de justice, toujours pareil hein, avec le bail d’habitation (loi de 89).
Il faut euh que vous lui fassiez une petite lettre à l’huissier de justice en disant : voilà euh… mon voisin euh ma confirmé qu’il ne l’a plus vu depuis quelque temps euh… sa boite aux lettre est pleine.
Si vous arrivez à obtenir une attestation ou deux des voisins, c’est très important. Joignez-la au… au dossier de l’huissier. Ça sera très important pour la suite. Vous allez comprendre.
L’huissier de justice va signifier une mise en demeure donc il va demander à votre locataire de justifier qu’il occupe le logement sous le délai d’un mois. Donc il a un mois pour se manifester officiellement auprès de l’huissier de justice, auprès du propriétaire en disant : voilà euh… beih je vous confirme que je suis dans les lieux », par exemple. « Je vous présente une facture d’électricité euh… de téléphone. Voilà, je suis bien dans les lieux mais bon je ne paie pas. »
Yann DARWIN : (Rire)
Claire : Si euh… si par exemple, c’est ça ou qu’il était en vacances enfin ou que sais-je euh là vous repartez sur une procédure…
Yann DARWIN : Classique.
Claire : … comme on a parlé avant. Voilà. Par contre, si au bout d’un mois, on n’a toujours pas de nouvelle, là l’huissier de justice a le droit de rentrer dans les lieux mais sans le propriétaire euh avec l’assistance donc de la force publique euh… ou de, ou de témoin pour faire simple.
Donc euh il va rentrer dans les lieux et il va chercher des indices factuels. Ça va être… comme ce que je disais avant, est-ce qu’il y a de la nourriture euh dans le réfrigérateur ? Est-ce que euh… il y a des… des documents récents ? Est-ce qu’il y a… je ne sais pas, sa pièce d’identité ? Est-ce qu’il y a euh… des biens de valeur euh… les plans sont desséchés ? Le siphon des toilettes, est-ce qu’il est sec euh… ce genre de chose. Est-ce qu’il y a des toiles d’araignée ? Donc… ce n’est pas très glamour mais bon s’il arrive à établir que… effectivement le locataire a quitté les lieux donc il fait un constat d’abandon…
Yann DARWIN : OK.
Claire : … du logement et ensuite la procédure peut dérouler. Par contre, à l’inverse, je préfère quand même le dire aussi : si il rentre dans les lieux et il voit que euh… c’est habité euh je ne sais pas, il y a…. il y a des animaux euh… le frigo est plein et tout, il faut qu’il referme tout de suite hein. Là euh ce n’est pas la peine hein. On part également sur la procédure.
Yann DARWIN : D’accord. Donc là, il faudra un serrurier ?
Claire : Il faudra un serrurier, c’est… ah oui et surtout ne dites pas à l’huissier de justice que vous avez un double des clés hein, malheureusement c’est le jeu…
Yann DARWIN : Ah c’est ça que je voulais te faire dire (Rire)
Claire : Voilà (Rire). Tout à fait mais après un bon huissier de justice a un serrurier qui euh… le cas échéant peut crocheter sans forcément casser euh tout euh… tout le varié, toute l’huisserie évidemment hein. Il changera simplement la serrure mais voilà ce ne sera pas… très très cher. Il ne va pas forcément tout vous casser.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Donc avec ce constat, l’huissier de justice va faire une demande au tribunal qui s’appelle une requête hein, terme juridique mais enfin c’est une demande. Elle lui dit : voilà euh le propriétaire m’a dit que il n’a plus de nouvelle. Voici des attestations des voisins qui également n’ont aucune nouvelle. Voici également mon constat dans lequel j’ai constaté eh l’abandon des lieux parce qu’il n’y avait plus ci, il n’y avait plus ça. Je vous demande de résilier le bail et également de condamner le locataire à payer l’arriéré de loyer de charges qu’il ne nous a pas réglé.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Donc… vous pouvez faire deux en un.
Yann DARWIN : Est-ce que ça va plus vite ?
Claire : Ah beih ça va clairement plus vite hein parce que quelqu’un qui est parti, il n’a plus besoin de le protéger donc euh… vous obtenez la décision. Vous l’apportez à la connaissance euh… par l’huissier de justice hein de votre locataire eh… il a un mois pour euh… pour conteste et au bout d’un mois, s’il n’y a pas de contestation vous pouvez reprendre votre logement.
Yann DARWIN : D’accord. Donc on est sur une procédure tout compris du début à la fin qui est plus aux alentours de six mois ?
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : Hein, c’est ça ? Plutôt qu’un an et demi en gros.
Claire : Ah oui oui. Tout à fait. Alors c’est une procédure justement qui… qui a été… qui est assez récente parce que justement les procédures d’expulsion, ça prenait beaucoup trop de temps, il y avait beaucoup de cas où les gens étaient tout simplement partis. Tout le monde le savait hein pas un … le sait puisque les demandes d’appel sont faites pour la nouvelle adresse mais bon euh… derrière, tu n’as pas de communication entre les administrations donc t’avais des propriétaires qui étaient vraiment vraiment dans la grosse difficulté à cause de ça.
Donc cette procédure a été créée et je pense que c’est vraiment une avancée pour les propriétaires.
Yann DARWIN : Complètement alors nous, on avait utilisé cette procédure et c’est vrai que ça avait été plus rapide qu’une expulsion classique.
Toi qui nous écoutes, si jamais un jour ça t’arrive bon beih déjà euh je ne te le souhaite pas mais voilà, pense à ça si ton locataire… puis souvent en plus au début de la procédure, tu me dis si je me trompe mais vu que le locataire commence à recevoir vraiment des courriers d’huissier, etc. et qui font bien peur euh c’est souvent, entre guillemets, euh qui décide de se barrer sans rien dire à personne…
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : … et à ce moment-là voilà, à ce moment-là si tu t’en rends compte, tu peux mettre en place cette deuxième procédure d’abandon de logement hein constat d’abandon et gagner du temps.
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : Euh… tu peux nous dire trois mots sur la trêve hivernale ?
Claire : Oui. Donc euh… la trêve hivernale c’est ce qui… est également une mesure, la protectrice évidemment du locataire hein. On ne doit pas mettre les gens dehors quand il faut froid euh mais c’est aussi une mesure du coup qui va rallonger la procédure d’expulsion. Donc euh vous… vous pouvez euh confier le dossier à l’huissier de justice toute l’année. Donc tous les actes dont on a parlé jusqu’à présent, vous pouvez les faire toute l’année. Simplement, c’est l’expulsion elle-même qui ne peut pas avoir lieu du 1er novembre au 31 mars de l’année qui suit.
Yann DARWIN : D’accord. Mais tous les autres délais peuvent quand même courir.
Claire : Tous les autres délais peuvent quand même courir. Euh ne pensez pas que vous ne pouvez pas résilier le bail ou demander une date d’audience ou ce genre de chose pendant la trêve hivernale, c’est vraiment strictement l’expulsion elle-même avec euh la police, etc. qui ne peut pas se faire mais tout le reste, il faut le faire.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Donc n’attendez surtout pas.
Yann DARWIN : Ouais d’où l’intérêt de se bouger les fesses dès qu’on est sûr…
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : … que voilà. OK.
Mais encore une fois, j’insiste : avant d’être sûr et avant d’entamer une procédure qui va loin parce que ça rompt le dialogue. Entre nous une procédure hein à partir du moment où il y a l’huissier, etc. ça…
Claire : Ah complètement.
Yann DARWIN : Le dialogue et rompu donc là on va loin. Avant encore une fois, essaie… essaie au maximum euh beih de négocier à l’amiable quoi.
Claire : Exactement. J’ai vu par exemple euh des propriétaires qui disaient à leur locataire voilà, si vous partez euh je veux bien renoncer à vous demander deux mois de loyer, trois mois de loyer bon, pourquoi pas ?
Yann DARWIN : Ouais.
Claire : Après, je pense que tu peux être gagnant sur euh… sur ça. A voir.
Yann DARWIN : Ouais. Ça, c’est une technique aussi de marchand de bien. Tiens, je divulgue un peu les choses. Sur les enchères souvent, tu sais, on achète des biens comme ça qui sont occupés sans droit ni titre c’est-à-dire que ça a été vendu aux enchères mais dedans, il y a un locataire qui euh… qui en attende l’expulsion. Donc plutôt que de te taper toute la procédure euh tu peux euh beih faire ça à l’amiable c’est-à-dire dire au locataire : « bon beih écoute, j’efface ta dette, tu t’en vas » ou même « je te trouve un autre logement, tu t’en vas » ou même éventuellement « je te donne un billet, tu t’en vas »enfin bref c’est de l’amiable et ça permet des fois encore une fois d’éviter une procédure très longue et très coûteuse.
Tien d’ailleurs, au niveau des coûts alors je sais qu’il n’y a pas de vérité universelle puisqu’il y a des dossiers plus compliqués que d’autres mais le coût moyen d’une procédure tout compris, de combien ça coûterait ? C’est… en tout on a… on a autour de combien pour toi ?
Claire : Voilà alors la réponse, elle est un petit peu dans ta question. C’est vrai que tout dépend à quel moment le locataire rend les clés, etc. Euh si vraiment on doit aller jusqu’au bout euh… alors sachant qu’on a les actes de procédure. On va dire qu’on… qu’on compte également le… l’assignation donc la convocation de justice du début, le commandement en clause résolutoire si vous… vous êtes passé par là également euh… en fait, vous allez régler à l’huissier également la facture euh du serrurier. En général, ça va être euh… l’huissier de justice, il contacte le serrurier habituel, etc. Il y a également les frais de… d’intervention de la police. Ça doit être autour de… 1 200 ou 1 300 €.
Yann DARWIN : OK. 1 200 ou 1 300 € si vraiment on est sur la grosse procédure euh… énorme.
Claire : Tout à fait. Sachant que… alors le coût des actes d’huissier de justice, c’est quelque chose qui est très nébuleux, je trouve. Par exemple, pour le procès-verbal d’expulsion, ça ne va pas coûter le même prix si l’huissier de justice, il y est… il était sur place, par exemple, une demie heure c’est-à-dire qu’il est rentré euh la personne n’était pas là, il a fait l’inventaire des biens, il a rechangé la serrure euh… enfin le serrurier a changé la serrure et puis ils ont refermé alors que si c’est une expulsion qui va durer euh… je ne sais pas, trois heures parce que il y a les services sociaux, que euh… c’est très grave, la personne a fait un malaise ou… puisque voilà, ce n’est pas 15 minutes on jette les gens dehors, ce n’est pas du tout comme ça que ça se passe évidemment, là ça coûte plus cher. C’est en fonction du temps passer donc…
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : Donc encore une fois, le coût que j’ai dit n’est pas forcément fidèle. Tout dépend vraiment vraiment de votre cas et vous pouvez à tout moment encore une fois appeler l’huissier de justice, lui demander à combien vous en êtes euh… qu’est-ce qui… qu’est-ce qui va tomber comme frais encore… il est là pour vous renseigner.
Yann DARWIN : OK. Ça marche. Euh… tiens encore beih tiens on va encore parler d’argent. Euh mmm, tout ce qui est protection juridique et le juridictionnel, etc. est-ce qu’il y a des moyen de, de payer moins cher ?
Claire : Tout à fait. En fait, on a tous des assurances parfois avec cohabitation en véhicules et dans… dans ces contrats-là propriétaire non occupant, vous avez souvent une protection juridique qui est incluse et vous n’y pensez même pas.
Yann DARWIN : Et on ne l’utilise jamais.
Claire : Eh oui alors que vous la payez euh… tous les mois correctement donc n’hésitez pas à vous renseigner euh bon passez un coup de fil à l’assureur après la confiance n’exclut pas le contrôle. Regardez, reprenez votre contrat, voir si vous en bénéficiez et je peux vous dire que là pour la rentabilité, c’est très très bien.
Yann DARWIN : Eh beih c’est clair oui. Mais oui tu passes d’une procédure chère à zéro donc forcément…
Claire : Alors selon les protections juridiques, soit c’est vous qui gérez avec l’huissier de justice, l’avocat et puis vous présentez la facture à votre protection juridique. Il y en a d’autres qui euh carrément prennent le relai c’est elle qui envoie le dossier à l’avocat, à l’huissier. Vous n’avez rien à faire qu’à finalement attendre et espérer que ça soit fait euh… le plus tôt possible que le locataire rende les clés, par exemple.
Yann DARWIN : OK, ça marche donc ouais bien vérifier sous ses contrats. C’est vrai qu’il souvent les, les… sous les grosses cartes de crédit, t’as plein d’assurances, sur la PNO, t’as des… t’as des… t’as de clauses que tu n’as pas vues euh…et puis même sur des assurances perso hein assurance responsabilité civile…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : … ouais ouais tout à fait. OK, ça peut être intéressant et souvent en plus c’est des options qui ne coûtent pas très très chères. Après, il faut bien lire les petites lignes parce que des fois, c’est limité aussi, c’est juste une consultation d’études et puis après il n’y a plus rien.
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : OK. OK, OK. Euh mmm… Ha ! Tiens, je relis un peu euh… toi qui nous écoutes, je te donne l’envers du décor hein, je suis en train de relire les notes qu’on avait… qu’on s’était envoyé avant et tu me parles de ce moyen peu connu pour saisir des loyers directement sur le compte bancaire du locataire, ça j’adore ça. Tu parles du bail notarié ?
Claire : Je parle du bail notarié alors ça c’est vraiment la rolls euh… du bail qui va vous… vous faire gagner beaucoup de temps. D’ailleurs dans la première discussion rentable, c’était Alex qui en parlait, c’était très très bien, j’étais vraiment épatée euh… qu’il ait appliqué ce conseil-là donc…
Yann DARWIN : Ouais, ouais.
Claire : … donc encore une fois, il a été bien entouré, un professionnel lui a donné les bons tuyaux euh… mai également même un bail verbal tout simple peut permettre également de faire euh… une saisie. En fait, c’est une possibilité qui est prévue par la loi pour que les propriétaires aient confiance hein clairement de mettre un bien en location, c’est un risque et… et là, pour une fois, c’est le propriétaire qui est protégé.
Donc il faut quand même que… que la créance, en théorie, paraisse fondée dans son principe. Bon là, t’as le bail et donc il est évident que c’est un loyer impayé, il n’y a pas de discussion possible. Euh il faut également qu’elle… qu’elle soit menacée dans son recouvrement eh… beih là clairement si tu n’as plus nouvelle de ton locataire euh… que, que tu penses que… peut-être qu’il est parti à la cloche de bois ou que tout simplement, il organise son insolvabilité, il ne veut pas te payer, tu as grâce au bail écrit et encore mieux bail notarié la possibilité euh quand tu donnes ces baux à l’huissier de justice que l’huissier fasse une saisie sur le compte du locataire donc pareil, ça fait partie des informations importantes à prendre euh en amont et essayez de savoir où est-ce qu’il a son compte, votre locataire.
Yann DARWIN : OK mais alors quand tu parles du bail…
Claire : Il vous paie par virement, vous pouvez identifier d’où vient le virement.
Yann DARWIN : Ouais ?
Claire : Par exemple.
Yann DARWIN : Ouais mais quand tu parles du bail écrit par rapport au bail euh… notarié.
Claire : Alors la différence, c’est que avec… ouais avec le bail notarié donc l’huissier de justice peut faire la saisie sur le compte bancaire du locataire et euh derrière tout de suite la convertir en saisie attribution – bon, c’est des termes juridiques – mais disons que vous avez l’argent beaucoup plus rapidement et sans passer devant le tribunal que avec le bail écrit tout simple qui n’est pas notarié pourquoi ?
Parce qu’avec le bail écrit euh classique qu’ont beaucoup la majorité des gens, des propriétaires eh une fois que la saisie est faite, vous devez faire les formalités nécessaires pour obtenir une décision du tribunal mais bon euh… c’est quand même bien parce que si euh… si vous devez attendre euh… d’assigner et de faire le commandement, ceci cela, d’obtenir pour vous de six à un une décision, c’est compliqué. Là au moins, vous pouvez d’ores et déjà vous faire provisionner et rentrer un peu de sou.
Yann DARWIN : C’est ça alors dis-moi si je me trompe en gros. Avec le bail notarié, tout de suite au tout début de la procédure, tu peux rentrer des sous…
Claire : Ouais.
Yann DARWIN :… alors qu’avec un bail classique normal, c’est à la fin de toute procédure dont on a parlé plutôt.
Claire : Voilà. Alors c’est à la fin d’une procédure classique pour obtenir une décision mais ça se passe exactement comme on en a parlé plutôt. C’est le même schéma.
Yann DARWIN : OK. C’est le même schéma mais alors…
Claire : Donc le bail notarié, très bonne idée.
Yann DARWIN : Il faut que le loyer… il faut que le locataire soit expulsé ou en cours d’expulsion ou tu peux aussi en parler dès le début, faire en sorte d’avoir une décision euh… pour saisir des loyers ?
Claire : Alors euh bon en général, quand tu commences à faire ce genre de procédure, c’est que… forcément l’expulsion beih tu, tu vas devoir le faire donc tu peux déjà commencer pour au moins avant qu’il ne soit trop tard euh… provisionner cette somme-là, pouvoir saisir cette somme-là et la toucher et après tu vas faire euh… en ce qui concerne l’expulsion. Tu peux même le faire en même temps.
Yann DARWIN : D’accord.
Claire : Tu peux le faire en même temps, ça ce n’est pas un problème.
Yann DARWIN : OK. Alors dans le cadre du bail notarié, alors je vais… je vais faire un petit topo parce que je me rends compte qu’on parle du bail notarié mais je n’ai pas trop expliqué euh…
Claire : Oui, il faut expliquer, c’est important.
Yann DARWIN : Oui, il faut expliquer parce que il y a plein de gens qui ne savent pas ce que c’est. E, gros, c’est un bail tout simple sauf que, il est fait par un notaire d’où son nom bail notarié et donc du coup, il va être exécutoire, ce qu’on appelle alors ouais… je vais peut-être euh te laisser expliquer parce que je pense que t’es meilleure que moi sur les termes juridiques mais euh… il est exécutoire, ça veut dire que…
Claire : C’est tout à fait ça.
Yann DARWIN :… justement on peut saisir, c’est ça ?
Claire : Exactement. En fait, il… il a une force juridique si vous voulez qui est très forte eh à tel point que vous pouvez faire une exécution donc ça vaut, si vous voulez, c’est le même niveau qu’une décision de justice donc c’est quelque chose de formidable d’avoir ça…
Yann DARWIN : D’accord.
Claire :… et ça permet d’avoir une exécution euh… donc ça veut dire que…
Yann DARWIN : Donc ça veut dire que le premier mois, si j’ai envie… le premier mois que le locataire ne paie plus ou j’attends un peu, tu vois… j’attends deux mois histoire d’être sûr…
Claire : Oui.
Yann DARWIN :… je peux faire boum OK, je saisis sur son compte bancaire.
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : D’accord. Il faut que j’appelle un huissier pour ça ?
Claire : Il faut appeler un huissier de justice pour ça évidemment oui.
Yann DARWIN : OK. Je donne le bail, il se débrouille.
Claire : Le bail et euh… et également un décompte quand même euh de ce qu’il faut saisir.
Yann DARWIN : Bien sûr. Ouais beih oui.
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN : D’accord. Euh alors ça, c’est génial alors le bail notarié, est-ce que… alors déjà au niveau du coût, moi je dirais que c’est aux alentours de 150 €, c’est ça, tu me… tu me corriges si je me trompe suivant les notaires bien sûr.
Claire : C’est ça. Oui oui tout à fait après euh…
Yann DARWIN : Hein ?
Claire :… ça peut varier un petit peu mais c’est ce que tu dis.
Yann DARWIN : OK et euh… est-ce que tu l’appliquerais toi euh… à toutes les locations ? Est-ce que plutôt un style de location parce que souvent moi… moi, ce que je recommande toujours systématiquement c’est sur du local professionnel ou du bail commercial, etc. de faire du bail notarié parce qu’en plus, tu peux…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN :… le mettre à la charge du preneur et tu t’adresses à une entreprise ou à un profession libéral qui est capable de comprendre sans aucun problème, qu’il faut qu’elle paie et tu mets un cadre juridique autour de tout ça. Alors qu’un bail notarié avec du particulier pour une location surtout si le loyer est faible euh je ne sais pas, par exemple, pour un studio étudiant, un truc comme ça, est-ce que j’aurais la chandelle et est-ce que tu ne fais pas peur à ton locataire ? Qu’est-ce que tu… tu dirais pour… moi, je suis assez partagé.
Claire : Ouais, je partage cet avis euh beih justement le cas où je ne le ferai pas, ça serait celui de l’étudiant parce qu’en plus, tu as les parents derrière euh… que tu as mis en caution euh donc qui peuvent clairement se substituer au… au locataire qui ne paie pas. Bon, je pense que ce n’est pas forcément… ça ne vaut pas le coup.
Maintenant si ça va être euh… un loyer plus important, pourquoi pas mais je pense que ça fait peut-être un petit peu mauvaise impression mine de rien.
Yann DARWIN : Mais c’est ça, il faut que j’ouvre la chandelle. Après c’est vrai que si tu loues une villa euh… 1 200 – 1 300 € par mois…
Claire : Voilà.
Yann DARWIN :… 1 500 €, ça vaut le coup mais c’est vrai que beih ça fait un peu mauvaise impression de dire à ton locataire : « OK mec, on va refaire un bail notarié quoi »…
Claire : (Rire) C’est vrai.
Yann DARWIN :… ou alors il faut bien le présenter.
Claire : C’est vrai.
Yann DARWIN : Ouais. OK beih après l’avantage c’est que c’était hyper sécurisé mais d’un autre côté, si tu loues encore une fois ce genre de bien cher, etc. théoriquement avec les critères de base de sélection de ton locataire surtout s’il y a des gros loyers, ça demande de gros revenus bon est-ce que j’aurais de la chandelle à chaque fois, je ne sais pas donc avoir… mais en tout cas sur du pro, sur du… du bureau, sur du commercial euh n’hésite pas à faire du bail notarié.
Claire : Exactement.
La sélection du locataire
Yann DARWIN : OK. Euh qu’est-ce que tu dirais euh… au niveau du… reparlons de la sélection du locataire et du locataire, est-ce que t’as des trucs en plus toi euh… à euh… des points d’attention, des trucs à demander, des trucs à faire attention que tu… que tu recommanderais aux gens point de vue juridique ?
Claire : Alors donc déjà suivre les conseils de Yann, ça c’est clair.
Yann DARWIN : Ouais ça, c’est déjà bien.
Claire : Et euh si… non mais c’est vrai franchement, c’est vrai ce que tu dis euh… maintenant peut-être des petites astuces encore qui valent vraiment le coup euh mettez sur le bail ou essayez d’avoir dans votre dossier peut-être la copie de la carte d’identité du locataire donc lui demander ses dates et lieux de naissance. Pourquoi ?
Parce que si euh vous deviez avoir une procédure, un impayé ou… comme ça ou même si après qu’il soit parti, il y a des dégradations qui euh… qui dépassent le montant du dépôt de garantie qu’ils avaient laissé, vous devriez le poursuivre et don en fait grâce aux date et lieu de naissance, l’huissier de justice a accès au fichier des comptes bancaires donc il peut identifier ou… une personne a son compte.
Yann DARWIN : Ha ! Là, c’est intéressant ça.
Claire : Mais pas seulement. Il y a également euh l’administration donc qui détient toutes… toutes nos données : qui est notre employeur, où est-ce qu’on a notre compte, où est-ce qu’on est propriétaire, etc. euh l’administration vous répondra bien plus volontiers avec les dates et lieu de naissance et même pensez tout simplement à l’exemple des homonymes : comment savoir Jean de prénom, Marc de nom euh c’est bien le même que… que votre locataire.
Yann DARWIN : Ouais, des Jean-Marc, il doit y avoir 250 000… ouais.
Claire : OK, c’est ça.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Ensuite voilà tout ce qui concerne euh la situation professionnelle évidemment, on en a… on en a parlé euh et puis la… la situation matrimoniale…
Yann DARWIN : Hmm hmm.
Claire :… pourquoi ? Parce que votre locataire, il rentre seul dans le logement. Vous faites le bail à son nom uniquement et puis beih… il a de la chance euh… il se trouve une copine, un copain, il se marie ou il se pacse.
Yann DARWIN : Est-ce qu’il a de la chance, je ne sais pas.
Claire : (Rire) Alors du coup, comment vous… vous faites, comment est-ce que vous pouvez le savoir si vous devez donner congé, comment ça se passe. Si vous devez faire une procédure, comment ça se passe. Alors la réponse euh… elle est… elle est simple hein. Euh par le mariage ou par le pacs, le… la nouvelle personne devient ce qui s’appelle co-titulaire du bail…
Yann DARWIN : Tout à fait.
Claire : Donc il devient comme un locataire même s’il n’est pas sur le bail d’habitation. Euh si vous êtes officiellement informé en tant que propriétaire de cette nouvelle situation matrimoniale euh là, vous n’avez pas d’excuses, il faudra bien adresser votre congé ou vos… vos lettre sou vos actes aux deux personnes sinon vous pouvez vous exposer après à des soucis juridiques qui peuvent mettre un lien à des procédures.
Yann DARWIN : Eh oui, c’est le fameux vice de procédure.
Claire : Exactement.
Yann DARWIN : Comme quoi tout le monde bossait.
Claire : Maintenant, si… si vous n’êtes pas au courant, ce qu’est souvent le cas, je veux dire euh… vous n’êtes pas là pour connaître la vie privée euh de votre… de votre locataire. S’il ne vous en a pas informé, si vous donnez euh congé à un seul, c’est… ça sera valable à l’égard de l’autre hein.
Yann DARWIN : OK. Ça marche.
Claire : Et si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à relever auprès de l’Etat civil un extrait de naissance bon après je vais un petit peu loin parce que je suis une juriste et que j’imagine toujours le pire, ça c’est la déformation professionnelle mais vous pouvez en… relever un extrait de naissance euh sans filiation euh sans justifier de votre nom ou de votre qualité hein.
Yann DARWIN : OK sachant de toute façon eh… moi ce que je fais je demande une pièce d’identité de tous les… de tous les titulaires du bail comme euh on règle un certain nombre de problèmes sur date et lieu de naissance, etc. T’as le droit euh…
Claire : Exactement.
Yann DARWIN :… t’as le droit légalement, il n’y a pas de souci de demander.
Claire : Tu as le droit, il n’y a pas de souci mais combien de baux je vois à l’étude… sans date et lieu de naissance, ils sont incapables de me dire les propriétaires euh… où est-ce qu’ils sont nés, un lieu de naissance… je ne leur dis pas que ça va être… peut-être problématique pour la suite parce qu’après ce qui va les sauver c’est que leur locataire avait un nom un petit peu original voilà donc on le retrouvera toujours mais… il faut faire attention à ces petits détails.
Yann DARWIN : Comme quoi tu vois hein, et comme quoi les propriétaires qui sont euh… à qui t’as affaire euh… déjà dès le début, ils cherchent… j’ai envie de dire…
Claire : Ouais.
Yann DARWIN :… ils ne font pas les choses correctement.
Claire :… ils sont un peu légers. C’est dommage euh… pareil… peut-être qu’il… qu’il vaut mieux peut-être faire un mois de vacance locative et trouver quelqu’un d’un peu mieux, à meilleur profil…
Yann DARWIN : Ah ouais ça, c’est intéressant. Ça c’est vrai. Eh moi, je… c’est vrai, j’ai le double discours alors il faut que je… il faut que je modère mes propos mais c’est vrai tout le temps je dis euh : anticipe pour ne pas avoir de vacances euh le moins de jour possible mais d’un autre côté, quand t’as un logement libre, moi ça m’arrive en ce moment, j’en ai un qui est… qui est en relocation, ça va faire deux semaines et beih c’est pas grave c’est-à-dire que si tu ne trouves pas la bonne personne, si tu sens que c’est bizarre…
Claire : Hmm.
Yann DARWIN :… si tu sens qu’il y a un… beih vaut mieux ne pas louer que… et louer dans deux semaines, deux semaines plus tard que louer tout de suite parce que tu dis : il faut que je loue, il faut que je loue, il faut que je loue parce que… et là, t’es bien placé pour le savoir, le bail est un contrat et on a parlé avant de tout… beih toutes les protections du locataire, le bail est un contrat donc encore une fois, je ne vais pas diaboliser euh… elle va faire flipper cette vidéo…Claire…
Claire : Non, bien sûr.
Yann DARWIN :… mais…
Claire : Il faut essayer voilà d’aller au-delà de sa peur après euh… je ne suis pas encore propriétaire mais je le deviendrai mais voilà, je vois que c’est une peur euh… chez les personnes. Votre bien, s’il est génial, s’il est de qualité, ayez confiance.
Yann DARWIN : C’est ça.
Claire : Ayez confiance. Ne faites pas… par confiance aux premiers venus, il faut faire attention.
Yann DARWIN : C’est ça, c’est important de choisir la bonne personne. Des fois, elle se présente tout de suite. De fois, elle se présente une semaine après eh beih écoute voilà, elle se présente une semaine après mais il faut garder en tête que le locataire une fois qu’il est dedans, s’il est bon ou qu’il est bien eh beih on est tranquille pendant des mois voire des années alors que si euh… il pose problème eh beih la situation peut vite se transformer donc voilà il faut arriver à mettre le curseur au milieu.
Claire : Exactement. Très bon conseil.
Yann DARWIN : On a parlé rapidement d’état des lieux euh… est-ce que tu peux euh… et-ce que t’as deux, trois astuces pour tout ce qui est état des lieux ? C’est vrai que c’est un peu… c’est toujours compliqué quand il faut… il faut garder un bout de… donc du dépôt de garantie de la caution dont on parlait tout à l’heure, on peut l’appeler comme on veut.
Claire : Ouais.
Yann DARWIN : Moi, c’est vrai que je joue pas mal carte sur table quand j’ai des papiers euh… justificatifs, je les donne voilà pour expliquer pourquoi, comment. Toi, tu dirais raiment si on devrait cadrer la procédure au plus juste. Encore une fois, il y a la loi et l’esprit de la loi hein… des fois la loi, elle dit qu’il faut qu’on fasse plein de choses et on fait partout.
Claire : Eh oui.
Yann DARWIN : Mais disons que si on devait vraiment tout bien suivre euh… ça serait quoi la procédure pour euh… pour tout ça, pour garder déjà un bout de caution, la totalité d’ailleurs ?
Claire : Hmm, très bonne question.
Yann DARWIN : Hmm.
Claire : Très bonne question. Je pense qu’il faut essayer toujours dans le mesure du possible de le faire euh… à l’amiable euh… essayer d’être honnête intellectuellement comme tu disais avec euh voilà beih l’usure euh… bon voir si les gens sont… sont corrects bon.
Maintenant si vraiment on devait rapprocher ça par rapport à l’huissier de justice alors euh… état des lieux d’entrée par huissier de justice, en fait ça va être un moyen de preuve incontestable enfin très difficilement contestable…
Yann DARWIN : Oui mais ça personne le fait.
Claire : Euh… ça personne le fait.
Yann DARWIN : (Rire)
Claire : Nous, on est en pratique euh… on est appelé surtout pour les états des lieux de sortie alors pareil je me dis : est-ce que… est-ce vraiment utile parce que parfois on a… on appelait des états des lieux de sortie avec les propriétaires et les locataires qui sont présents alors que l’état des lieux d’entrée était fait euh… voilà à l’amiable euh… bon c’est… c’est… ça va être euh un petit peu difficile de… de comparer forcément euh les deux… (Soupir) c’est un petit peu particulier.
Après les gens qui font appel à l’huissier de justice pour l’état des lieux de sortie, c’est quand ils savent qu’il y a des gros dégâts et que leur assurance va les rembourser seulement sur présentation d’un constat d’huissier ou quand carrément ils ne veulent pas du tout euh être là à la remise des clés, ils préfèrent que l’huissier de justice euh les représente parce que ils ont un grand cas en face qui veulent plus les voir.
Yann DARWIN : OK.
Claire : Voilà.
Yann DARWIN : Ah oui, ça arrive ça, des gens qui ne veulent aller à l’état des lieux de sortie ouais.
Claire : Hmm hmm.
Yann DARWIN : Parce que c’est un peu… c’est un peu clash avec le locataire.
Claire : Voilà. Mais par contre, je pense que le constat de l’huissier de justice euh… à l’entrée peut être euh… aussi important et puis euh… ça peut très bien être fait euh… à l’amiable enfin je veux dire les deux parties sont d’accord de prendre un huissier de justice à l’entrée mais bon encore une fois, c’est vrai que on ne va pas se mentir euh…j’ai envie de prêcher pour la paroisse mais bon d’un autre côté, tu fais venir un huissier de justice déjà à l’entrée dans les lieux bon… c’est logique, ça fait mauvaise image et tout hein, c’est vrai.
Yann DARWIN : Beih ça, que ça fait le mètre carré hein puisque si tu fais un bail notarié puis… (Rire)
Claire : (Rire)
Yann DARWIN : T’as…
Claire : Ils vont fuir, attention à l’image.
Yann DARWIN : Ah là le locataire, il dit : il ne faut pas que je bouge une oreille quoi. (Rire)
Claire : (Rire)
Yann DARWIN : OK bon ça marche. Euh mais c’est vrai que ouais pour la sortie euh… il faut essayer d’être euh… bon la vétusté voilà euh… si ton locataire, il est resté cinq ans euh beih c’est normal, ça s’use un petit peu. Moi… moi, je… je distingue toujours la vétusté du vraiment un truc cassé bon un truc cassé, il est casé quoi. Un sommier est cassé beih il faut le changer, tu vois voilà. Ça, ça m’est arrivé aussi bon un sommier cassé voilà tu factures un sommier, ce n’est pas la fin du monde quoi.
Euh… OK. Euh… est-ce que t’as… des trucs auxquels je ne pense pas ? Est-ce que t’as deux, trois conseils sur tout ce qui est euh… un peu annexe mais qui reste euh… qui reste du domaine de l’immobilier comme, par exemple, la relation avec les entreprises euh… tu vois euh… ou euh je ne sais pas euh… quelque chose qui…
Claire : Oui.
Yann DARWIN : Ouais hein j’imagine que t’en as plein donc c’est pour ça que je te… je te pose la question, je te rassure, à l’orienter.
Claire : Oui. Oui, oui bien sûr euh… j’en ai plein. Je ne sais pas mais en tous les cas… là, je pense à quelque chose par rapport aux entreprises…
Yann DARWIN : Ouais.
Claire :… où l’huissier de justice peut-être également très utile et il faut y penser. C’est quand beih vous. Avez un chantier voilà, vous allez faire un bien de qualité et tout et vous avez les différents corps de métiers qui se succèdent euh mais sauf qu’il y en a un beih qui, qui ne se présente pas donc… un jour, deux jours bon mais sauf que là beih ça fait euh… plusieurs semaines, quelque jour de trop qui ne vient pas. N’hésitez pas, appelez un huissier de justice pour faire un constat d’abandon du chantier.
Yann DARWIN : OK donc là c’est carrément ton artisan qui s’est barré quoi.
Claire : Ouais. Ça c’est… ça peut arriver bon encore une fois euh… c’est… d’où l’importance d’être présent sur le chantier, de faire euh… l’emploi du temps, tout ce que tu recommandes et tout euh… c’est, c’est clair euh… mai bon ça, ça peut… ça peut servir pourquoi parce qu’une fois que vous avez ce constat-là, vous pouvez euh demander à faire appel à un nouvel artisan pour le remplacer au frais de l’ancien artisan qui a… qui a abandonné le chantier.
Yann DARWIN : OK. Là, on est… j’ai l’impression d’être devant combien ça coûte et tu sais com… non, je ne sais plus…
Claire : (Rire) Non mai encore une fois…
Yann DARWIN :… je ne sais plus quelle émission et tu sais quand t’as le… l’artisan qui s’est barré et qui a laissé la maison à moitié finie…
Claire : Voilà après encore une fois, on parle de cas euh… ma réalité n’est pas la réalité objective, c’est parce que je vois ces cas-là à l’étude toute la journée mais euh…
Yann DARWIN : Beih oui mais c’est normal quoi, c’est important qu’on en parle parce que voilà on… on veut encore une fois euh… aller dans tous les domaines de l’immobilier donc tu fais très bien d’en parler.
OK donc si t’as un artisan qui abandonne, encore une fois boum l’huissier de justice qui constate et après on lui met la pression pour qu’il revienne ou s’il ne revient pas, tout sera à ses frais.
Claire : Voilà. Exactement. Ça, il faudra le demander en justice mais bon euh vous l’obtenez mais souvent rien que la présentation du constat euh fait bouger les artisans parce qu’ils le savent très bien, ils le savent ça.
Yann DARWIN : Oui de toute façon en général quand t’as une lettre avec le petit… le petit tampon de l’huissier en haut là…
Claire : Eh oui.
Yann DARWIN :… hein en général, ça marche bien.
Claire : Tout à fait. En tout cas, j’espère vraiment ne pas vous avoir inquiéter. Au contraire, je pense que c’est important quand on est un investisseur rentable de connaître ces choses-là euh pour en avoir moins peur parce que ce qui en connait en a moins peur…
Yann DARWIN : Tout à fait.
Claire :… et puis euh… et puis anticiper.
Yann DARWIN : Oui non mais c’est clair et puis de toute façon ça reste de l’immobilier enfin… moi, je sais que les gens qui suivent, qui suivent cette chaîne, ce blog… ce podcast, ce que tu veux, ils veulent aller plus loin comme toi d’ailleurs, comme moi, comme tout le monde, on est tous dans cette quête d’en apprendre plus et même si ça ne m’arrive jamais, je suis content de le savoir, tu vois. (Rire).
Claire : Ouais. Tout à fait. Tout à fait.
Yann DARWIN : OK. Tiens, j’ai une dernière question par rapport au constat d’huissier. Euh est-ce que on peut euh… je me pose souvent la question moi euh… si par exemple, je ne sais pas euh… t’as euh un artisan qui a fait des dégâts sur euh… je ne sais pas allez… il était dans son camion, tu vois, il a reculé, il a… il a cassé le portail ou euh… je ne sais pas, le… la porte automatique de… du garage, elle s’est fermé, elle a rayé ne voiture, etc.
Claire : Hmm.
Yann DARWIN : Est-ce que pour ce genre de constatation, on peut faire appel à un huissier ? Est-ce que ça prouve quelque chose, est-ce que ça aide ou pas ?
Claire : Alors un constat d’huissier de justice, ça va être une photographie d’une situation à un instant T. Donc l’huissier de justice, il va venir, il va dire : voilà, je vois qu’il y a euh… le dispositif d’ouverture euh de la porte qui ne fonctionne plus euh… ceci est abimé, ceci cela voilà mais ne pourra jamais dire que c’est la faute de l’artisan. Après, si vous faites le constat d’huissier de justice avec l’état euh de… de la chose qui a été abimée, vous… vous joignez peut-être des… des attestations, des lettres ou… voilà, ça peut aussi faire bouger à l’amiable la personne qui a fait ça ou son assurance ou… bon mais c’est difficile. L’huissier de justice, tu vois, il ne peut pas dire : beih c’était lui euh… là eh mon client, il m’a dit que c’était lui qui a causé le dommage euh…
Yann DARWIN : Ouais. Tout à fait.
Claire : Non. Donc euh… utile oui, ça a toujours, c’est un délai, ça va être une preuve très forte mais peut-être pour obtenir de celui qui a causé le dommage, de faire réparer ça et puis par son assurance hein, je veux dire si c’est un artisan, une entreprise… il y a une assurance pour ça.
Yann DARWIN : Tout à fait. Ouais les assurances professionnelles, ouais. Euh c’est aussi pour ça que c’est bien de ne bosser qu’avec des pros et pas euh… alors on l’a tous fait hein, faire appel à des mecs black euh… le beau-frère, la belle-tante mais il faut savoir que il n’y a pas d’assurance donc il faut croiser les doigts.
- Beih écoute c’est, c’est… c’est plutôt cool euh je pense qu’on a tous appris plein de trucs. Euh… il t’en reste ? (Rire)
Claire : Là comme ça non. Maintenant euh si euh… si vous avez de questions, encore une fois n’hésitez pas à, à vous renseigner après des huissiers de justice qui sont des gens très sympas contrairement à ce que… beaucoup d’autres pensent.
Yann DARWIN : Quand t’es d bon côté (Rire).
Claire : Tout à fait. Quand t’es du bon côté mais bon euh… on est là pour euh… pour conseiller aussi utilement les personnes donc n’hésitez pas à vous rapprocher de votre huissier de justice préféré, d’en trouver. Il y en a des sites internet, des blogs. Voilà, n’hésitez pas, c’est au feeling. Même les clercs d’huissier sont sympathiques. J’espère que j’aurai su le prouver ce soir (Rire).
Yann DARWIN : Carrément là, t’as remonté la profession dans la tête des gens.
Claire : Je l’espère. Parfait. (Rire)
Yann DARWIN : C’est vrai que souvent, on voit les huissiers un peu comme… beih comme dans les films, tu sais le… (Rire)
Claire : Ah oui, le héro cliché.
Yann DARWIN : Ouais, le mec grincheux, bossu avec lunettes sur le bout du nez là.
Claire : Alors en plus les propriétaires euh… là, c’est… c’est vraiment chouette que je puisse parler avec toi, échanger. En fait, les personnes quand on parle… quand je parle de ce que je fais, ils se mettent toujours du côté du petit locataire euh qui ne paie pas, etc. mais rendez-vous compte que derrière vous avez peut-être aussi un propriétaire là qui compte là-dessus pour vivre…
Yann DARWIN : Tout à fait.
Claire :… pour faire vivre sa famille, etc.
Yann DARWIN : Ouais et puis qui a un crédit, qui a bossé pour ça.
Claire : Beih oui hein. Oui, tout à fait. Donc ça les gens, ils oublient un petit peu donc…
Yann DARWIN : OK. Bon beih écoute Claire, je te remercie beaucoup beaucoup beaucoup pour tous tes conseils et euh… et toute cette discussion…
Claire : Avec plaisir.
Yann DARWIN :… on peut te retrouver sur ton blog donc recouvrement-facile.com. je mettrai les lien un peu partout euh… tu nous a ouvert l’esprit sur les huissiers, sur le métier. Encore une fois, j’insiste à toi qui nous écoute euh… c’est l’épisode de la peur, tu vois…
Claire : (Rire)
Yann DARWIN :… il faudrait que je mette, tu sais, je vais mettre une vignette avec du sang qui coule, tu sais, huissier de justice…
Claire : (Rire) C’est juste. Non, non mais c’est vraiment les cas extrêmement qu’on a abordé, c’est…
Yann DARWIN : C’est les cas extrêmes, ouais.
Claire :… ça ne se passe vraiment pas souvent comme ça.
Yann DARWIN : Mai bon, c’est important de le savoir…
Claire : Tout à fait.
Yann DARWIN :… et merci beaucoup pur ça. On se retrouve très bientôt sur cette chaîne et je te dis « A bientôt Claire. Tchao. »
Le Blog de Claire est ici : https://recouvrement-facile.com/
==============================================
MES FORMATIONS :
==============================================
► La MACHINE à DÉTECTER les BONNES AFFAIRES : https://yanndarwin.com/lmbda
► Le SYSTÈME S.E.C – Le Dossier de Prêt ULTIME : https://yanndarwin.com/SEC
► La formation POWER Meublé – Payer MOINS d’impôts et encaisser PLUS grâce à la location meublée : https://yanndarwin.com/PM
► Le Mag Enfin Rentable : https://yanndarwin.com/MagER
=============================================
MES RÉSEAUX :
=============================================
► Facebook : https://www.facebook.com/enfinrentable
► Instagram : https://www.instagram.com/yann_darwin/
► Twitter : https://twitter.com/YannDarwin
► Site internet : https://enfinrentable.fr/
=============================================
RECOMMANDÉ :
=============================================
► Découvre l’outil que j’utilise pour créer et gérer un portefeuille boursier PERFORMANT : https://yanndarwin.com/bourse
► Découvre l’outil le plus PUISSANT que j’utilise au quotidien pour calculer mes projets sans me prendre la tête : https://yanndarwin.com/calculer
► J’utilise la banque en ligne BforBank. 130€ OFFERTS avec le code parrain : JLPE
============================================
LE PODCAST DES INVESTISSEURS RENTABLES :
============================================
► Le Podcast sur Itunes : https://yanndarwin.com/itunes
► Le podcast sur Soundcloud : https://soundcloud.com/yanndarwin
► Le podcast où tu veux (flux rss) : http://yann-darwin.lepodcast.fr/rss
================================
LIEN POUR PARTAGER cette vidéo :
================================
► Lien : https://youtu.be/SSMC1yCNVVM
