Travaux : 15 lots de QUALITÉ pour se différencier !

Travaux : 15 lots de QUALITÉ pour se différencier !

Bienvenue dans les discussions rentables ! Aujourd’hui on accueille Alex. Multi propriétaire locatif heureux !
Alex fait tous les travaux lui-même et s’assure de louer vite et bien grâce à la qualité de ses réalisations qui atomisent la concurrence !

Des travaux de qualité sont souvent la clef dans le locatif…

👉 Notaire, clerc de notaire, investisseur, banquier, pro de l’immobilier… Pour participer aux discussions rentables, écris-moi sur yann[a]enfinrentable.fr !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann ! Bienvenue dans les discussions rentables.
Les discussions rentables sont une série d’interview inspirante pour passer à la vitesse supérieure dans l’immobilier.
Avant d’accueillir notre invité du jour tu peux rejoindre des milliers d’investisseurs en cliquant sur le bouton s’abonner. Tu peux également réserver un exemplaire gratuit de mon livre, le lien est dans la description !

Les discussions rentables c’est maintenant, c’est parti !

– Salut Alex, je suis super content de t’accueillir aujourd’hui pour cet interview. Peux-tu te présenter ? Que fais-tu dans la vie ? Comment en es-tu venu à investir dans l’immobilier ?
– Salut Yann, moi c’est Alexandre, j’ai 37 ans, je suis commerçant. Je me suis mis à l’immobilier à 26 ans, quand j’ai construit ma résidence principale. Pour faire vite, mon financement ne passait pas auprès de la banque et le moyen que le banquier avait trouvé était que je fasse une maison, que je la coupe en deux, et que j’en loue une partie pour habiter dans l’autre. J’ai mis le pied dans le locatif de cette manière.
– C’est intéressant ! C’est le banquier qui t’as donné une petite technique. Il est vrai que quand tu as un financement qui ne passe pas il est beaucoup plus facile de le faire passer en résidence principale. Tu es commerçant, comment trouves-tu le temps de faire des visites et pour gérer ton immobilier ?
– Je fais la gestion moi-même. Je suis commerçant mais je ne travaille que les matins donc ça me libère les après-midis ainsi que les week-ends.
– J’aimerais savoir où tu en es au niveau de ton patrimoine locatif ?
– J’ai ma résidence principale qui est coupée avec une résidence locatif. J’ai ensuite monté une SCI avec un associé. Pour l’instant on a 6 appartements, 1 garage, 2 petites maisons de ville et là nous avons un compromis pour un immeuble de 6 appartements.
– Ça commence donc à s’étoffer ! Tu investis où ?
– Sur Limoges.
– Quelle est ta stratégie globale ? vous cherchez quelque chose de très précis ou vous êtes plutôt au petit bonheur la chance en visitant tout ce qui se présente ?
– Je visite très peu car je n’ai pas beaucoup de temps à consacrer à la visite. Je trie en amont. Il y a énormément d’offres à Limoges. Je recherche les bonnes affaires, j’ai des gens qui travaillent pour moi, des gens avec qui j’ai fait affaire ! Ils cherchent pour moi et lorsqu’ils dégotent des bonnes occasions ils m’appellent et je vais visiter. J’ai mon associé qui regarde de temps en temps le Boncoin. Je n’ai pas de problème pour trouver.
– Tu as une équipe de travaux ou tu fais tout toi-même ?
– Je fais tout moi-même. Je ne touche pas aux gros œuvres donc les gens qui cherchent pour moi savent qu’il ne faut pas s’intéresser à un bien s’il y a par exemple la toiture à refaire. On va prendre avec un maximum de travaux pour négocier sec sur les prix d’achats.
– En général il est vrai que c’est de cette manière qu’on arrive à tirer notre épingle du jeu !
– Dès que tu es en concurrence avec une personne qui veut le même bien que toi, il y a des choses qui rentrent en compte qui ne sont pas quantifiable au niveau rentabilité. On ne va pas pouvoir faire des offres assez intéressantes, on se fait doubler. On va direct sur des biens qui ont des travaux !
– Quelqu’un qui est en mode résidence principale est en mode coup de cœur, mode projection peu importe la qualité. Quand tu as un couple qui visite c’est très compliqué, il ne faut pas se battre sur de la résidence principale. Si tu cherches avec beaucoup de travaux tu ne dois pas trop souvent tomber en concurrence avec ce genre de personne ? Tu es ex-banquier ?
– J’ai été pendant 2 ans apprenti conseiller financier à la Poste. J’ai été formé sur tout ce qui est gestion de compte, épargne. J’étais à la poste à l’époque, où pour faire de l’immobilier, il fallait de l’épargne logement préalable. Tu imagines donc que le locatif n’était pas à la page à l’époque. Ça a été une bonne expérience pour moi car si tu as un dossier qui passe à la Poste, c’est qu’il peut passer partout ailleurs.
– On est bien d’accord que la Poste n’est pas la banque idéale pour un investisseur. Tu ne montais donc pas de dossier de financement ?
– On avait à la Poste des conseillers patrimoine spécialisé sur la partie immobilier. Quand j’avais un client avec ce profil, je l’aiguillais vers mon collègue, qui lui, ne faisait que ça.
– As-tu pu apprendre des astuces qui t’on servi par la suite ?
– Quand tu veux emprunter, pour que le banquier te dise oui, il faut bien savoir tenir tes comptes. Le banquier recherche des gens fiables, il prend le risque de ne pas se faire rembourser. On recherchait donc des gens fiables. Si tu veux être financé il faut montrer que tu es une personne de confiance. Le banquier aime bien quand tu as une épargne de précaution, quand tu mets en place des versements programmés. Ce sont ces profils qui reçoivent beaucoup de oui aux demandes de financement.
– Ce que tu as dit c’est hyperpuissant ! Les versements programmés tu peux les faire en toute connaissance de cause. Tu mets sur ton compte un virement tout simple en fin de mois en le nommant épargne mensuel, le banquier adore ça ! Tu pars d’un compte normal vers un livret tu gagnes des points ! Je trouve que c’est un jeu de persuasion, limite il n’y a pas que le dossier qui compte, il y a aussi la façon d’être, la façon doit le banquier te perçoit, si tu as l’air fiable ou pas…
– Tout à fait ! ce qu’il faut savoir c’est que quand tu vas demander un financement à la banque, la plupart du temps les gens ont peur ! Ils vont voir le banquier pour savoir s’ils peuvent emprunter et la plupart du temps c’est le banquier qui rassure le client. Le banquier il a un chiffre à faire donc c’est lui qui doit plutôt s’inquiéter puisqu’il doit atteindre ses objectifs. Ce que je conseille aux gens c’est d’y aller en étant préparer, il faut avoir une réponse à tout. Le banquier fait des trainings de son côté, il ne va pas réfléchir à ce qu’il va dire. Essaye d’avoir un maximum de réponse à l’avance et essaye de prévoir tous les cas de figures. Le banquier va avoir une bonne image de toi et il va bien défendre ton dossier.
– Je suis 100% d’accord avec toi. Ce que je déconseille aux gens c’est d’aller voir le banquier avant d’avoir une affaire.
– Le banquier à l’heure du rendez-vous est obligé de faire rentrer de l’argent pour sa paye, pour le loyer de l’agence… Les frais de dossiers ce n’est pas pour rien ! C’est le temps passé par le conseiller sur ton dossier. Si tu vas le voir pour demander combien tu peux emprunter, après tu reviens le voir pour les questions d’assurances… Ça ne l’arrange pas de passer du temps sur ton dossier, il faut aller au plus concret. Ce qui l’intéresse c’est combien ça va couter, quels sont tes revenus, comment tu vas assurer si tu as un locataire qui est défaillant, si tu n’arrives pas à louer. Il y a que ça qui l’intéresse.
– Les investisseurs débutants ont l’impression que le banquier c’est la personne qui va t’ouvrir grand les portes alors que c’est juste un commerçant. Entre un bien présenté qui est sans risque et un dossier de quelqu’un qui hésite et qui a besoin d’être rassuré, le choix est vite fait. A l’époque où tu travaillais à la banque tu investissais ?
– Non, j’étais étudiant donc je n’avais pas trop de sous.
– Qu’est ce qui a déclenché le fait que tu veuilles te lancer dans l’immobilier ?
– Mon père avait fait quelques opérations avant. Un de mes plus gros défaut est d’être fainéant. J’ai commencé en tant que salarié et je me suis dit que ça ne va pas être pour moi. Il fallait que je trouve le moyen pour que ça aille plus vite et l’immobilier est un bon moyen !
– Tu avais envie d’arrêter de bosser ?
– Mon objectif c’est la retraite à 45 ans !
– On a tous le même objectif quand on commence. C’est ce qu’il faut viser. L’immobilier est l’un des seuls moyens d’y arriver avec l’entreprenariat. Que faisait ton père ?
– Il montait sa résidence principale et la revendait. Avec la plus-value qu’il faisait il agrandissait. On a commencé avec une petite maison puis on a continué avec des maisons un peu plus grandes.
– Il changeait tous les combien de temps ?
– Tous les 2-3 ans.
– Il y a pas mal d’investisseurs qui utilise cette technique. Personnellement je l’ai peu utilisé car je suis plus dans l’optique d’empiler du locatif mais ça fonctionne aussi. Résidence principale ou pas résidence principale c’est toujours le grand débat. J’ai pris le parti de pas le faire. Je sais que cette technique fonctionne à condition de faire beaucoup de travaux pour dégager la plus grosse plus-value possible. Il faut aussi accepter de déménager souvent ! Au niveau de ton montage c’est une SCI à l’IR ?
– Oui
– Tu fais donc du déficit foncier ?
– Pour l’instant oui. Nous allons passer au positif cette année donc ça commence à m’inquiéter.
– Il faut racheter !
– C’est en cours !
– Il est vrai que j’en parle souvent à pas mal de gens que je suis et que j’accompagne. Que tu fasses du déficit foncier, de l’IS, de l’IR, peu importe le montage, au bout d’un moment quand le déficit se termine tu passes au positif et les impôts augmentent, tu es donc un peu « condamné » à continuer à racheter. Pour les gens qui aiment enchaîner et qui ont pour objectif de grossir, il faut avoir en tête que si tu veux optimiser au mieux il faut racheter. Tu es sous compromis pour un immeuble, tu peux nous parler du projet ?
– C’est un agent immobilier avec qui j’ai déjà travaillé, qui m’a appelé et qui m’a dit Alex j’ai une super occasion, je peux te placer premier sur la visite. C’est un immeuble avec 4 lots qui sont en très bon état, qui sont déjà loué. Il y en a 2 à refaire. Il connaît le gestionnaire de l’immeuble. J’ai fait une offre et il s’est bien battu pour mon offre qui est passé. Je vais voir le banquier ce week-end pour faire ma demande de financement et on va croiser les doigts.
– Il reste le plus dur à faire mais si ton patrimoine est bien monté ça devrait bien se passer. Tu as réussi à bien négocier ?
– Le prix était déjà assez bas donc ça va être l’une des plus belles opérations qu’on ait faites.
– As-tu une projection de rentabilité ?
– Je n’ai pas calculé, on est à un peu plus de 10%. Ça rembourse largement le crédit donc on est bon.
– Tu disais que c’est une agence immobilière qui t’as appelé pour te faire visiter en avant-première. Comment as-tu mis en place cette relation ?
– C’est une relation de confiance en fait. J’avais visité un bien que cette agence proposait. J’ai fait connaissance, j’ai parlé de mon projet et j’ai montré que j’étais quelqu’un de sérieux. Quand tu commences tu n’es pas trop pris au sérieux. L’avantage c’est qu’à force des visites on commence un peu à être connu et donc l’agent immobilier a compris qu’on n’était pas des rêveurs. On a le coût d’œil maintenant donc lors de la visite si l’on voit que le bien correspond à ce que l’on recherche, on fait une offre. Ça plait énormément aux commerciaux car ils savent qu’ils ne vont pas perdre de temps à faire visiter beaucoup de biens. On fait notre petit calcul de rentabilité et on fait une offre par rapport à ça. Ensuite il n’a plus qu’à bien défendre le dossier puis il empoche sa commission. Tout le monde est content.
– C’est vrai que c’est gagnant-gagnant. Au début en tant que débutant c’est vrai que c’est dur de se faire accepter dans le milieu parce qu’ils sont pressés, ils se demandent si tu es un rigolo ou pas. Quand on voit que tu visites souvent, que tu fais des offres… tu arrives au niveau 2. C’est pas mal quand on t’appelle pour te proposer des biens. Tu me dis que tu investis avec un associé ! Tu fais des travaux, il en fait aussi ? Vous avez le même profil ?
– On est complémentaire. Moi je vais être plus sur la partie technique, lui il me trouve des offres sur le bon coin et m’épaule quand je ne suis pas là. On s’entend très bien, on a la même philosophie. Ça marche très bien !
– C’est bien de bosser avec des associés ! J’ai plusieurs associés sur plusieurs de projets et c’est vrai qu’il faut trouver une personne complémentaire. Tu en as toujours un qui est plus spécialisé. Il y en a toujours un qui fait plus les travaux, un qui est plus financier, un qui est plus paperasse…
– Je lui laisse les papiers moi j’ai la partie technique et la partie commercialisation.
– Dans ton immeuble il y a combien d’appartements à refaire ?
– Il y en a deux.
–  Tu projettes quoi comme temps de travaux ? Il y a beaucoup de personnes qui ont dû mal à estimer le coût des travaux même s’ils les font eux-mêmes. Qu’est-ce que t’as apporté l’expérience par rapport à ça ?
– En général pour refaire un appartement j’ai besoin de 6 mois d’A à Z. En général on les refait du sol au plafond parce que comme on emprunte sur du long terme on se dit qu’on n’a pas besoin de refaire des travaux en cours de route.
– Est-ce que tu as regardé si jamais ne tu faisais faire combien cela te coûterait par rapport au temps passé et au loyer que tu auras encaissé ? Tu as déjà fait ces calculs ?
– Oui. C’est une passion pour moi le bricolage donc ça ne me dérange pas. Quand tu planifies tu as toujours un artisan qui a quelque chose d’autre à faire. Par exemple j’ai une toiture à refaire, la personne me fait patienter depuis un an et demi. Il a le chèque mais le chantier est en cours car il a toujours une urgence. Ce n’est pas urgent mais quand tu démarres un chantier il faut serrer la vis tout de suite sinon ça devient vite ingérable. Comme on refait tous, si je devais voir un peintre, un plaquiste, un électricien, un plombier… je ne pense pas que ça vaille le coup.
– Il faut être doué pour le bricolage et surtout aimer ça. Moi j’ai fait comme toi quand j’ai débuté maintenant je fais tout faire. J’y trouve aussi mon compte. C’est clair qu’il faut serrer la vis. Il faut aller au moins tous les 2-3 jours pour se montrer. Je fais des plannings, je le montre à tout le monde et je l’affiche.
– Quand tu dis au banquier que tu vas faire les travaux toi-même ça peut faire peur au banquier parce qu’il va avoir une hypothèque sur un bien, mais ça ne l’intéresse pas d’avoir une hypothèque sur un appartement ravagé. Si tu fais les travaux toi-même il faut vraiment savoir faire. Si tu n’es pas très bricoleur il vaut mieux faire appel à une équipe qui sait gérer ça.
– Il faut être cohérent. Si c’est ton premier bien, il faut prouver au banquier que tu sais faire si c’est ton premier bien. Si tu es dans le bâtiment ça passe mais ça ne va pas aider le dossier s’il n’y a aucune preuve.
– Quand j’étais étudiant j’étais magasinier à Castorama et mon directeur m’a dit tu parles bien je vais te mettre en surface de vente à l’outillage. J’ai donc dû apprendre à me servir de tous les outils qui existent. Fatalement j’ai dû me former à l’électricité, à l’outillage, la décoration… Voilà pourquoi aujourd’hui je touche un peu à tout en travaux.
– Tu as pris le même parti que moi, tu fais de la qualité dans tes appartements !
– Il y a énormément d’offres sur Limoges, énormément de biens à louer. Il y a beaucoup de propriétaires bailleurs qui proposent des choses assez vieux et pas terrible. On privilégie les petites surfaces car il y a plus de rentabilité. On va toucher un public assez jeune et on va proposer des choses modernes pour se différencier et proposer des produits plus rares pour susciter un coup de cœur lors de la visite. Une prise USB coûte 25€. Il y a très peu de biens avec des prises USB donc lors de la visite nous allons mettre ça en avant. Ça va rester dans la tête des gens et ça peut déclencher une offre. Ça ne coûte pas très cher et ça te différencie. Ce sont des biens qui se louent tout seul.
– Très bonne philosophie. Souvent les gens me disent que je parle de faire de la qualité et une belle décoration mais que cela ne marche que dans le cas où c’est du meublé : tu viens encore de mettre le doigt sur ce qu’il est possible de faire. Le coup des prises USB c’est une très bonne idée ! Moi je mets aussi des prises Ethernet, des crédences au niveau de la cuisine. Au niveau de la salle de bain tu peux te différencier grâce à un sèche-serviette, une douche à jets…
– Dès qu’on peut faire quelque chose qui sort du classique on le fait. On met parfois des coffre-fort dans certaines chambres, c’est des choses qui marquent. Il faut sortir du lot. On met des rubans de LED sur un faux plafond avec une corniche, ça ne coûte que 50€ !
– Je connais un peu le marché sur Limoges, c’est hallucinant le nombre d’appartements qui sont pourri. Les gens visitent des appartements pourris et quand ils tombent sur des appartements comme toi tu fais, c’est le coup de cœur assuré. Dans toutes les villes c’est pareil, il y a une grosse partie du parc locatif qui est vieillissant. Les gens se disent que les locataires cassent tout et ne respectent rien alors que c’est l’inverse ! Si tu mets des beaux trucs les gens ne cassent pas, ils font attention ! Tu peux sélectionner beaucoup mieux ton locataire. Si tu fais des dégâts dans un appartement qui est tout pourri ça ne se voit pas. Si tu fais des dégâts dans une appartement qui est tout neuf, tu sais que ton propriétaire le verra direct et que tu ne reverras plus ta caution. Tu as déjà eu des problèmes sur des rendus d’apparts ?
– J’en ai eu deux ! Dans l’un il y avait des trous partout à cause d’une scène de ménage. Le dépôt de garantie était équivalent à un mois de travaux donc ça couvrait à peine les travaux. Sur les 8 lots qu’on a, depuis 5 ans, on a eu 1 mauvaise expérience. C’était une locataire qui était toute mignonne, on pensait qu’on n’aurait jamais de souci. Ce n’est pas marqué sur le front des gens.
– Il faut mettre toute les chances de notre côté, c’est hyper rare.
– Moi aussi je n’ai eu qu’une fois un problème ! je prends toujours un mois ou deux de vacances dans mes projections comme ça si j’ai un problème comme ça c’est couvert par mes projections les plus mauvaises. Je présente à mon banquier la rentabilité normale puis la projection pessimiste s’il y a des soucis.
– De toute façon il faut présenter au banquier le pire scénario possible. Si ça passe avec le pire, tu n’auras pas de surprise, ça passera partout. J’ai une astuce qui fait son effet quand tu vas voir le banquier : lui ce qui l’intéresse c’est de savoir ce qu’il se passe si le locataire ne paye pas. Nous on fait des beaux notariés. C’est comme des frais d’agence. On explique au locataire quand on va signer le bail chez un notaire. On se divise les honoraires : on prend en charge la moitié et l’autre moitié est pris en charge par le locataire. L’avantage pour le propriétaire bailleurs quand tu fais un bail authentique c’est que c’est authentique. Tu n’as pas besoin d’aller voir un juge pour qu’il relise le bail que tu as signé pour voir s’il respecte bien la loi. Si j’ai un locataire qui ne paye pas je peux aller voir directement un huissier avec ma copie authentique et lui il fait la saisie directe.
– C’est le principe du bail notarié. Tu as le droit de saisir tout de suite si le locataire ne paye pas. Il n’y a pas de procédure judiciaire. Tu payes combien ?
– Environ un mois de loyer hors charges.
– J’ai un meilleur notaire que toi ! Tu peux négocier pour qu’il te prenne un forfait non pas par rapport à un loyer mais un forfait par rapport à la rédaction. Tu n’as pas de locaux commerciaux mais pour les gens qui en ont ou qui veulent en acheter il ne faut pas hésiter à mettre la rédaction bail notarié à la charge du preneur parce qu’à l’achat d’un local commercial il y a beaucoup plus de choses à la charge du preneur. Autant pour les locations nues et les locations résidence principale je ne le fais pas, par contre pour les locations pros et commercial je le fais parce qu’il y a un plus gros risque. Au début tu ne sais pas si le commerce de la personne va marcher. Au bout d’un ou 2 ans le risque diminue. Faire un bail notarié te sécurise. Tu le fais pour toutes les locations ?
– Oui ça nous sécurise nous. Le banquier voulait nous vendre une assurance puis quand je lui ai parlé du bail notarié il a appris quelque chose qu’il ne savait pas. Il a trouvé ça intéressant.
– Le bail notarié est béton, il faut vraiment que la personne soit vraiment insolvable pour ne pas être prélevé. Ça t’enlevés 95% des problèmes sans avoir à faire intervenir l’assurance loyer impayé. Ma difficulté c’est de le présenter aux gens. Je pars du principe qu’en choisissant bien son locataire on évite ce genre de problème. Ça me permet de gagner du temps. Un bail notarié veut dire prendre rendez-vous avec le notaire.
– Nous ça nous rassure car on est sûr d’être payé et les locataires sont rassurés par le fait qu’ils ont l’appartement tous le temps en bon état par rapport à ce qui est écrit dans l’acte notarié. Tu as tellement de propriétaires indélicats qui te laisse sans eau chaude pendant 3 mois ou sans chauffage. Les locataires ont aussi la garantie de l’acte authentique. C’est une sécurité pour tout le monde. Je le présente de cette façon donc ça ne pose pas de problème.
– Il est vrai que ça t’enlève un gros mal de tête au cas où un locataire ne paye pas. Avant de commencer tu avais sûrement des croyances limitantes, des peurs, des soucis… qu’est ce qui a fait qu’un jour tu es passé à l’action ?
– C’est difficile comme question. J’avais peur de trouver un locataire. Je me demandais si j’allais arriver à louer. Lors de mon premier bien j’ai reçu tellement d’appels que je me disais que si j’avais 10 maisons, j’aurais réussi à louer les 10. Je ne sais pas pourquoi je pensais que si j’avais trop de bien, je n’arriverais jamais à tout louer. Vu la demande je me suis dit qu’il fallait que j’en fasse plus.
– Je crois que tu as bien compris ! as-tu quelque chose à rajouter ? Une astuce pour les personnes qui n’osent pas se lancer ou pour les investisseurs qui ont des doutes ?
– Pas spécialement. Ce que je veux dire aux gens c’est que je viens d’une famille modeste, je suis fils d’ouvrier. J’ai commencé sans rien. J’avais 5000 francs dans mon livret A. Si tu sais où tu veux aller, si tu t’informes bien et que tu fais les choses comme il faut, tu peux y arriver. Il y a beaucoup de travail mais c’est quelque chose qui est très accessible, j’encourage les gens à le faire parce qu’au final ils seront très heureux. Quand j’achète un appartement, je prévois mon héritage. Quand je vais voir le banquier après et que je fais un crédit sur 15 ou 20 ans je me dit que dans 15-20 ans j’aurais un appartement et qu’en attendant ça va me faire un peu d’argent de poche avec le différentiel des loyers et du prêt. C’est dommage de passer à côté d’un futur héritage que tu peux programmer dès aujourd’hui.
– Excellent ! j’ai la même philosophie, tu te fais des cadeaux à ton future toi. Quand je prépare quelque chose qui est censé me rapporter plus tard, je me dis que j’offre à mon future moi-même un héritage, de l’argent, du patrimoine. Je te remercie pour tes réponses et pour avoir partagé ton histoire avec nous, je te souhaite une bonne chance pour tes travaux. Tu es parti pour un an de travaux mais quand on aime on ne compte pas ! Pleins de cash-flow à toi !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !