Endettement & LOCATIF : Dans quel ORDRE AGIR ?

Comment procéder pour un investissement immobilier locatif ? Aller d’abord voir la banque pour parler de son endettement, ou d’abord démarcher, visiter et faire des offres ?

 

Le lien pour le LIVRE est ICI : https://darwin.enfinrentable.fr/oui
La calculatrice : http://www.lacentraledefinancement.fr/pret-credit-immobilier/les-simulateurs-de-prets-et-de-credit-immobilier/simulateur-pret-immobilier/
La PAGE FACEBOOK  : https://www.facebook.com/enfinrentable
Mon INSTAGRAM : https://www.instagram.com/darwin_yann/

 

Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Tout d’abord je voudrais te remercier. Je ne sais pas si tu vois l’ampleur qu’est en train de prendre la chaîne YouTube, mais on passe des paliers d’abonnements ! Je reçois beaucoup de félicitations, des gens qui m’envoient des mails, qui postent des commentaires, ça me fait super plaisir et ça me motive à donner le meilleur de moi-même pour partager ma passion de l’immobilier avec toi !  Je veux t’aider à devenir aussi un investisseur rentable rapidement sans faire les conneries que j’ai pu faire dans le passé.
Tu sais que j’investis depuis 2010 et j’essaye de te donner ce que j’aurais aimé que l’on me donne à l’époque où j’ai commencé pour éviter de perdre pas mal de temps car si je n’avais pas perdu ce temps je serais vachement plus avancé ! Je ne suis pas mécontent d’où j’en suis, j’ai pas mal de biens, je m’en sors bien… mais plus tu apprends, plus tu te formes dans un domaine et plus tu es efficace et bon et plus tu peux avancer rapidement.
Il y a pas mal de gens qui m’envoient des mails mais je n’ai plus le temps de répondre à tous les mails. Je les lis tous, je les classe et je fais des vidéos en fonction de vos questions. Je prépare aussi mes formations et je rajoute même des choses dans le livre qui n’étaient pas prévu à la base. Je fais mon maximum, il y a beaucoup de choses qui arrivent. Je mets la tête dans le guidon car ça me tiens à cœur. Vous êtes de plus en plus nombreux à être inscrit à ma newsletter pour recevoir le livre gratuitement. Le lien figure d’ailleurs toujours dans la barre d’information. Les envois vont commencer courant novembre.
Aujourd’hui je voulais justement te parler d’une question que j’ai reçu par mail qui me demandait dans quel ordre s’y prendre pour du locatif ? Est-ce que je dois d’abord chercher un bien, faire une offre et aller à la banque ou est-ce que je dois d’abord aller à la banque savoir ce que je peux acheter et ensuite chercher le bien ?
Moi je vais te parler des possibilités et de ce qu’il est mieux de faire en termes de rapidité et d’efficacité car on cherche à être rentable. Notre temps est beaucoup trop précieux pour être perdu. Il vaut mieux passer ce temps à visiter et à chercher des biens !
Ce qu’il est important que tu fasses pour ne pas perdre de temps c’est d’estimer ta capacité d’endettement. Ce n’est pas compliqué. Il faut que tu prennes ton revenu et que tu appliques un ratio de 33% là-dessus. Exemple : tu gagnes 1.000€ par mois, 33% représente 333€. Tu as donc le droit à une mensualité de 333€ maximum. Pour déterminer à combien tu as droit d’argent avec cette mensualité, tu as le lien en barre d’information d’une calculette qui te permet de calculer ce que tu peux emprunter en fonction de ta mensualité et du taux actuel.
Une fois que tu sais ça, tu sais combien tu peux emprunter de base. Vu que tu vas faire un investissement immobilier qui rapporte, la banque va prendre en compte une partie de tes loyers mais pas toute. Ça lui permet de se couvrir. Elle prend en compte 70% de tes loyers et le reste peut te servir en cas de problème, en cas de vacances locatives ou encore de travaux.
Faisons encore un calcul simple : si tu rentres 1.000€ de loyers, la banque va prendre en compte et intégrer dans tes nouveaux revenus à venir par ton investissement immobilier, 700€ sur ces 1.000€ de loyer.
A partir de ce moment tu sais quel bien tu peux acheter. Tu as fait ton calcul, tu sais que tu peux emprunter jusqu’à une mensualité de 333€, tu as regardé sur la calculette ça te fait un crédit de 100-150.000€. A partir de là tu vas viser des biens dans cette tranche de prix, entre 100 et 200.000€ on va dire.
Il ne faut pas que tu vises le top du top de ta capacité d’ endettement parce que tu vas être bloqué après ce premier bien. Même s’il rapporte bien tu vas être dans une tranche trop haute de ta capacité d’ endettement. Si ton premier investissement n’est pas bien ficelé tu vas vite te retrouver bloqué, c’est pour cela que je t’incite à faire très attention à ton premier et second investissement locatif. Si tes premiers investissements sont bien faits avec un bon cash-flow et qu’il ne greffe pas trop ta capacité d’ endettement, si tu te retrouves une fois l’investissement fait à 20-25% d’endettement, tu es sûr de pouvoir enchaîner. Même avec 15% d’ endettement, avec un investissement bien fait avec un revenu assez important et que tu as bon cash-flow et des bons loyers tu peux ne pas être très haut dans l’ endettement, cela va te permettre d’enchaîner un deuxième, un troisième bien.
Même sur des projets très bien ficelé tu peux augmenter ta capacité d’ endettement, c’est ça que l’on cherche à faire en tant qu’investisseur rentable. On cherche à augmenter notre capacité d’ endettement en faisant de très bons investissements avec une très grosse rentabilité, un très bon cash-flow. La banque va prendre 70% des revenus de notre nouvel investissement, cela va couvrir la totalité de notre prêt voire même un peu plus ! On aura donc augmenté notre capacité d’ endettement avec un investissement immobilier !
En ce qui concerne l’ordre, tu peux aussi aller voir la banque en disant que tu veux faire de l’investissement locatif et que tu veux savoir combien tu peux emprunter. Il va te faire une simulation mais le problème c’est que suivant ton conseiller, suivant ta banque, suivant ton agence, ce sera très différent. Si tu tombes sur le mauvais conseiller il va te décourager. Il peut te dire que si tu n’es pas propriétaire de ta résidence principal c’est mort, ça c’est des conneries mais il y a encore des conseillers qui raisonnent comme ça. Certains vont vous dire que si vous voulez emprunter sur plus de 15 ans c’est mort, si vous voulez emprunter à plus de 110% c’est mort…
Tu vas ressortir de la banque dépitée alors que si tu le fais toi-même tu estimes correctement ta capacité d’ endettement, tu mets en place ta recherche, tu trouves quelque chose de rentable maintenant et pas dans 20 ans, tu fais une offre, tu négocies, elle est acceptée. Là tu vas aller voir les banques !
L’avantage de procéder comme ça c’est que tu pourras mettre en concurrence beaucoup de banque, voir même passer par un courtier, c’est ce que je fais. C’est lui qui met en concurrence les banques entre elles et tu te retrouves avec la meilleure offre. Tu auras gagné du temps et tu n’auras pas été découragé. On ne va pas s’embêter avec des tâches qui nous font perdre du temps mais nous allons nous focaliser sur des tâches qui vont nous faire gagner de l’argent. Dans l’immobilier la tâche qui nous permet de gagner de l’argent c’est de bien acheter !
Tout va se jouer au moment où on prépare et on achète le bien. Tu vas déterminer le futur de ton investissement à l’achat. S’il est bien fait tu n’auras pas de problème. Forme-toi, pose des questions, prends le temps, épluche les annonces, habitue-toi à ton marché et tu verras que petit à petit ça va venir tout seul.
Je pense t’avoir tout dit, on va se retrouver demain. C’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, à plus !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !