Plus-value immobilière : Faut-il monter une SCI pour investir ?

SOMMAIRE :

Faut-il créer une SCI ? La réponse est affirmative si l’on se base sur le domaine fiscal, car cette forme juridique vous offre la possibilité de choisir votre régime d’imposition en fonction de vos besoins. Toutefois, la fiscalité est loin d’être suffisante pour vous inciter à monter une SCI. Vous devez prendre en compte d’autres paramètres avant de déposer votre dossier d’immatriculation.

Acheter un bien immo avec une SCI

La définition de vos objectifs

La SCI, ou société civile immobilière, est une entreprise qui vous permet de vous associer à une ou plusieurs personnes dans le but d’acheter un bien immobilier. Déjà, son existence facilite votre investissement, surtout si vous n’avez pas assez de ressources pour acquérir l’immeuble. Le prix d’achat est effectivement partagé entre les différents associés. Ainsi, vous avez la possibilité d’acquérir un appartement ou une maison plus onéreuse.

En outre, cette forme juridique est aussi intéressante si vous souhaitez acquérir un bien familial, car tous les membres auront la qualité d’associé. Ce statut ouvre droit à deux avantages :

  • La réduction des frais de transmission de patrimoine, surtout si vous transmettez vos parts sociales dans la SCI à vos enfants
  • La possibilité de profiter d’un démembrement de la propriété. Cette fois-ci, vous pouvez, par exemple, céder uniquement l’usufruit (le droit de recevoir seulement les loyers de l’immeuble) à l’un des associés.

Sachez que ce montage juridique permet de rentabiliser votre patrimoine, puisque les bénéfices vous offriront des revenus supplémentaires. Par la même occasion, il vous protège également des éventuels problèmes. En cas de difficultés, tous les associés sont obligés de les régler ensemble, ce qui allège considérablement vos charges.

Retenez que la propriété de l’immeuble appartient à la société en tant que personne morale. Vous êtes uniquement des associés et votre poids dépend de votre part dans l’entreprise.

 

Le choix de la forme de SCI

En fonction de votre objectif (familial, investissement, gestion facile…), vous avez le choix entre les types SCI suivants :

  • La SCI de location qui permet de louer un immeuble ;
  • La SCI d’attribution qui vous incite à acheter un bien immobilier en vue de le partager entre plusieurs associés. Elle se rapproche de la copropriété ;
  • La SCI de jouissance qui vous accorde le droit de céder la jouissance du bien à des associés pendant une période déterminée ;
  • La SCI de construction-vente qui est la forme la plus appropriée si vous envisagez de réaliser un investissement. Elle vous permet d’ordonner la construction d’un bien dans le but de le revendre ensuite.

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

La loi vous offre la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la société.

Le régime de l’IR

Vous êtes soumis au régime de l’impôt sur le revenu dans deux cas :

  • Déclaration expresse dans le statut
  • En absence de déclaration expresse, c’est-à-dire si vous avez omis de mentionner dans votre statut votre choix pour un régime en particulier. Dans ce cas, on parle de transparence fiscale.

Si vous optez pour l’IR, chaque associé devra s’acquitter lui-même de la charge fiscale. Il est donc obligé de déclarer le montant des revenus locatifs sur sa déclaration d’impôts. Les bénéfices imposables font ainsi partie des revenus fonciers dont le taux d’imposition varie de leurs montants. Par exemple, si vous percevez entre 10 065 à 25 659 €, le taux est de 11 %.

Le choix pour l’IR peut être intéressant dans la mesure où vous pouvez bénéficier d’une réduction de l’impôt. L’administration vous l’accorde lorsque les charges de la société sont assez lourdes.

Le régime de l’IS

Si vous optez pour l’IS, ou l’impôt sur les sociétés, les bénéfices (notamment les loyers) seront imputables directement à l’entreprise dont le taux est fixé à 28 % du chiffre d’affaires. Ce régime peut être intéressant, si votre taux d’imposition à l’IR est supérieur à 28 %. Toutefois, il reste irrévocable, d’où l’intérêt de bien vous renseigner avant de le choisir.

Dans tous les cas, le régime de l’IS vous accorde également un avantage fiscal, car les charges (frais de création, l’amortissement des biens, la rémunération du gérant) peuvent être déduites des revenus imposables. En plus, à la différence de l’IR, les dividendes ne sont pas imposables lorsqu’ils ne sont pas distribués.

Protection du patrimoine des associés de la SCI

Une chose est sûre, la création d’une SCI permet de protéger votre patrimoine personnel contre la réclamation de vos créanciers. En constituant cette société, vous avez effectivement créé une entité à part entière qui possède une personnalité juridique. Ce statut lui permet de constituer son propre nom, domicile (à travers le siège social) et surtout son propre patrimoine.

La SCI peut donc acquérir et vendre des biens en son nom et pour son compte dont la propriété lui appartient. Ainsi, lorsqu’elle n’arrive pas à rembourser un prêt, le créancier est obligé d’agir uniquement contre elle. L’organisme préteur est incapable d’agir contre les associés qui sont indépendants de la SCI, ce qui protège considérablement votre patrimoine personnel.

Le créancier peut-il toutefois s’attaquer contre vos parts sociales ? Malheureusement, la loi refuse de lui accorder ce droit. Chaque associé est donc incapable de céder ses parts à un créancier, sauf s’il a reçu l’approbation des autres associés.

Opération de transmission avec une SCI

La société civile immobilière facilite la transmission de vos parts à vos ayants droit tout en bénéficiant à des avantages fiscaux.

 

La donation des parts de société

Dans le cadre de la SCI, vous avez la possibilité de transmettre vos parts sociales au profit de vos héritiers afin d’éviter la procédure compliquée des droits de succession. Pour cela, il suffit de faire appel aux mécanismes suivants :

  • Cédez vos parts sociales (d’une valeur inférieure à 100 000 euros) à vos héritiers tous les 15 ans afin de bénéficier d’une exonération des droits de succession ;
  • Lorsque la valeur de l’immeuble est supérieure à 100 000 euros, effectuez votre donation en tranche. Là encore, vous ne payez pas de droits de donation.

Finalement, vous pouvez transférer la propriété de votre immeuble à vos enfants sans avoir à payer des droits de donation. De l’autre côté, vos héritiers ne sont pas non plus obligés de débourser des droits de succession.

Bien évidemment, vous n’êtes pas obligé de céder la pleine propriété de votre bien à vos héritiers. Vous pouvez uniquement transmettre une partie, communément appelée « un démembrement de la propriété ». La loi vous accorde, par exemple, le droit de conserver l’usufruit du bien jusqu’à votre décès.

La protection du concubin survivant

Rappelons que le concubinage vous exclut à la succession. À défaut d’être marié, vous n’héritez pas du bien de votre conjoint. Toutefois, grâce à la SCI, vous pouvez contourner cette règle. Pour ce faire, n’hésitez pas à prévoir un démembrement croisé des parts sociales. Ce dernier vous permet de bénéficier :

  • 50 % de l’usufruit.
  • 50 % de la nue-propriété

Ainsi, en cas de décès de l’un ou de l’autre, le conjoint pourra hériter du bien immobilier de l’autre sans aucun problème.

Plus-value

La plus-value peut être définie comme le profit que vous effectuez lors de la cession d’un bien. Il s’agit en réalité de la différence entre le coût de la vente et celui de l’achat.

Si vous détenez une SCI, vous réalisez une plus-value dans deux situations :

  • Lorsque la SCI effectue une vente d’un bien ;
  • Lorsque les associés cèdent leurs parts sociales.

Quant au mode d’imposition de la plus-value, il dépend de votre régime fiscal. Voyons concrètement le mécanisme.

Le régime de la plus-value en cas de IR

Si la SCI choisit la soumission à l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui sont obligés de payer l’impôt sur la plus-value immobilière. Ils seront redevables sur la base de leurs revenus en fonction de leur quote-part. Établissons ensemble le calcul :

1re étape : le calcul du prix d’achat

Au moment du calcul, vous êtes autorisé à augmenter le prix d’achat en tenant compte des frais engagés lors de l’acquisition. Il peut s’agir :

  • Des frais d’agence ou de notaire qui représentent 7,5 % du coût de l’acquisition ;
  • Des frais des travaux d’aménagement ou de rénovation qui représentent 15 % du prix d’acquisition.

2e étape : le calcul de la plus-value brute qui est obtenu après la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

3e étape : le calcul de la plus-value nette

Pour obtenir une plus-value nette, faites la différence entre le prix de vente, le prix d’acquisition et l’abattement.

Vous bénéficiez effectivement d’un abattement si vous détenez l’immeuble pendant plus de 6 années consécutives.

Étape 4 : l’imposition

Notre calcul se termine par l’application du taux d’imposition qui est de :

  • 19 % pour la plus-value réalisée
  • 17,2 % pour la participation aux charges sociales

Finalement, vous êtes redevable en tant qu’associé dans une SCI à 32,2 % d’impôt sur la plus-value immobilière. Vous bénéficiez par contre d’une exonération si vous avez détenu l’immeuble pendant plus de 22 ans.

Le Régime de la plus-value basé sur l’IS

L’impôt sur la plus-value dans le cadre de l’IS est bien plus important que celui de l’IR. Il est obtenu après la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.

Ici, au moment du calcul de la valeur nette comptable, vous devez prendre en compte l’amortissement (la perte de la valeur du bien pendant les années). Cette démarche risque néanmoins d’augmenter considérablement la plus-value imposable.

L’imposition de la cession des parts

Si vous cédez votre part détenue dans une SCI soumise à IR, vous serez imposé comme si vous avez cédé un immeuble.

Cependant, lorsque la SCI est sous le régime de l’IS, le calcul est similaire à celui appliqué aux cessions de biens mobiliers. Cette fois-ci, vous bénéficiez d’un abattement de :

  • 50 % si vous détenez votre part pendant 2 à 8 ans ;
  • 65 % en cas de détention supérieure à 8 ans. 

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI vous oblige à respecter les formalités prévues pour la constitution d’une société. Vous devez :

  • Rédiger votre statut qui prévoit l’objet social, la gérance et le fonctionnement de votre société. N’hésitez pas à faire appel à un notaire pour vous aider, même si vous avez la possibilité de le rédiger ensemble sous seing privé.
  • Enregistrer votre statut au centre des impôts ;
  • Annoncer la constitution de votre société dans un journal d’annonce légale ;
  • Immatriculer votre SCI au Registre du commerce et des Sociétés.

Pour gagner du temps, réalisez toutes ces formalités en ligne.

Combien de temps faut-il pour les démarches de création d’une SCI ?

Le délai de création d’une SCI dépend de votre organisation et de la durée légale prévue à cet effet. Pour vous donner un aperçu, voici quelques exemples.

La durée de préparation

Cette phase de préparation consiste à définir préalablement le type de SCI que vous souhaitez créer. La durée dépend ensuite de votre objectif, car la création d’une SCI familiale est largement différente d’une SCI construction-vente. Cette dernière demande plus de délais à cause des formalités à respecter.

Vous devez aussi rédiger votre statut qui prendra environ 1 mois, voire plus si vous le réalisez vous-même. Par contre, un juriste peut vous le rédiger en moins d’une semaine ou en quelques jours.

Le délai de la publication au journal d’annonce légale

Après la rédaction de votre statut, rendez-vous auprès d’un journal officiel d’annonces légales afin de publier la constitution de votre société. Vous êtes obligé d’effectuer cette publication afin de :

  • Informer le public de l’existence de votre entreprise ;
  • Obtenir une attestation de parution de l’annonce légale de votre SCI.

Pour cette formalité, comptez environ 1 semaine.

La durée à prévoir pour l’immatriculation

L’immatriculation peut vous prendre quelque temps. Elle consiste généralement à déposer votre dossier de création qui est constitué de :

  • Exemplaire du statut ;
  • Pièces justificatives de non-condamnation du gérant et de la copie de sa pièce d’identité ;
  • Attestation de parution au journal d’annonce légale ;
  • Formulaire à remplir disponible sur le site du Service public ;
  • Certificat de domiciliation.

Le délai d’immatriculation peut s’allonger lorsque le responsable met du temps à vous fournir un extrait K-Bis.

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

En possédant une SCI, la tenue d’une comptabilité en partie double n’est pas obligatoire. Mais elle peut présenter beaucoup d’intérêts pour la gestion de votre société et pour l’administration fiscale.

Vos obligations comptables dépendent de plusieurs paramètres, comme le régime fiscal, la nature de vos activités, le nombre de vos associés ou encore de votre statut.

La comptabilité sous forme simplifiée

La comptabilité simplifiée, appelée également comptabilité de trésorerie, vous oblige à posséder un cahier qui enregistre les dépenses et les recettes. Elle est uniquement valable sous deux conditions :

  • Si votre SCI est soumise à l’IR ;
  • Si les associés sont les personnes physiques.

En dehors de ces deux cas, vous devez tenir une comptabilité en partie double.

La comptabilité en partie double

Si vous n’êtes pas bénéficiaire d’une comptabilité simplifiée, votre société sera soumise à la comptabilité en partie double au même titre que les entreprises traditionnelles. Vous êtes obligé de suivre les formalités et les règles applicables au plan comptable général. Parmi les obligations se trouve la tenue :

  • Des journaux comptables (grand livre, livre d’inventaire, livre journal et annexes) ;
  • Des écritures comptables (dotations aux amortissements…) ;
  • Des comptes annuels.

 

Gestion de la SCI : Une assemblée générale annuelle

Comme il s’agit d’une entreprise, tous les associés sont tenus de désigner un gérant qui se charge de la gestion de la société. À côté du gérant, il existe l’assemblée générale dont les attributions sont bien plus importantes.

Le gérant

Le gérant est chargé de représenter la société lors de ses activités. Il peut être une personne physique ou morale, comme il peut être un associé ou un tiers par rapport à l’entreprise. Dans tous les cas, son mandat, ses responsabilités, ses attributions et ses pouvoirs sont prévus dans le statut.

Comme il s’agit du nom et pour le compte de la SCI, sa gestion est soumise à un contrôle qui peut être effectué par un commissaire aux comptes ou par l’assemblée générale.

L’assemblée générale

Cette assemblée regroupe tous les associés de la SCI qui doivent normalement se réunir tous les ans. Toutefois, le statut peut prévoir 2 à plusieurs sessions chaque année.

Toutes les décisions importantes se prennent généralement lors de l’assemblée générale. Il peut s’agir de :

  • Modification du statut ;
  • Révocation et nomination d’un gérant ;
  • Cession des parts sociales ;
  • Approbation d’un nouvel associé ;
  • Vente d’un bien immobilier…

Bref, monter une SCI n’est guère chose aisée ! N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.

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