GESTION LOCATIVE déléguée. OUI ou NON ?

Combien ça coûte de faire gérer ses biens immobiliers et pourquoi faire appel à une agence ou un gestionnaire pour déléguer la gestion de ses biens locatifs ?
Dans cette vidéo, on s’intéresse au service fourni par les gestionnaires et je me demande si ça n’est pas trop cher payé pour nous autres, Investisseurs Rentables…
Combien de temps gagné tous les mois pour l’édition des quittances, l’encaissement des loyers, les régulations de charges, rédaction de bail et état des lieux ?

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui. J’ai encore reçu une question d’un abonné qui demandait si c’était une bonne idée de faire gérer ses biens par une agence ?
Dit comme ça c’est plutôt cool, on se dit que c’est intéressant parce qu’on ne va rien gérer. Ça peut permettre d’avoir tu temps de libre puisqu’on ne cherchera pas nous même le locataire, on n’aura pas à rédiger les baux, on n’aura pas à faire l’état des lieux, on n’aura pas à gérer les petits problèmes, les quittances de loyers, les régulations de charges…
Tout ça c’est du boulot et quand on ne sait pas le faire c’est intimidant. Ça a un prix. Combien ça coute de faire gérer son bien immobilier ? Les prix pratiqués pour la gestion locative représentent entre 6 et 8% du loyer mensuel ! Ça dépend de l’intermédiaire, tu as même des gestionnaires low-cost. Qui dit low-cost dit low-service ! Je suis un peu sceptique par rapport au low-cost. Tu peux quand même négocier ta gestion locative !
Partons sur 6% qui est le prix médian. Qu’est-ce que ça comprend ? L’encaissement des loyers. Le gestionnaire va encaisser les loyers et te les reverser par la suite (moins les commissions). Ça comprend l’édition des quittances, puisque tu le sais quand on paye un loyer il faut donner une quittance qui dit que la personne a payé un loyer. Il n’y a pas plus simple, une fois que tu as le papier il faut juste changer le mois et l’imprimer. Il existe même encore des carnets de quittances qui ressemblent à des carnets de chèque. Il faut indiquer le mois, le loyer, tamponner ou signer. Ça comprend aussi les charges et les régulations de charges. Tu sais qu’il y a une partie de charge sur les loyers (une partie récupérable et une partie non-récupérable). Ton gestionnaire encaisse les charges et effectue en fin d’année la régulation. Ça comprend aussi la recherche de locataires au moment où les locataires s’en vont et qu’il va falloir les remplacer. La prochaine vidéo va concerner les charges, les copropriétés et les syndics.
Qu’est-ce que la régulation de charges ? On a encaissé des charges au forfait parce qu’on ne connaissait pas encore le prix définitif de ce que ça allait coûter, par exemple l’eau et le gaz, et en fin d’année on a les factures donc on dit aux gens vous avez trop payé on vous en rend, ou vous n’avez pas assez payé vous en devez !
Le gestionnaire n’est pas très sélectif au niveau du locataire ! Souvent le gestionnaire facture tout un ensemble de services dont la recherche du locataire car il y a des frais d’agences. C’est sur ces frais que l’agence se rémunère quand elle cherche un locataire. Les frais d’agences correspondaient à un mois de loyer mais ça a été plafonnée récemment par la loi ALUR et ça varie entre 11€ et 14€ au m² suivant la zone. C’est pour ça aussi qu’il est plus intéressant de louer en direct, ça te permet de louer plus facilement. Il y a des gens qui ne veulent pas payer de frais d’agences parce que ça coute cher sachant qu’il faut donner un dépôt de garantie.
Ça ne comprend donc pas finalement la recherche de locataire. Ça ne comprend pas non plus souvent les travaux d’entretiens. Quand tu donnes en gestion locative, tu n’as souvent envie de rien faire donc tu donnes une autorisation à ton gestionnaire de faire des travaux sans te demander. Tu peux dire que pour tous les travaux jusqu’à 200€ ça ne sert à rien de t’appeler, qu’il peut faire intervenir quelqu’un. Pour les gros travaux, ils peuvent te prendre en charge, gérer les travaux et suivre l’avancée, trouver les entreprises, gérer les paiements, te renvoyer les factures… Il y aura par contre forcément une commission sur le prix des travaux. Cette commission sera dégressive selon l’importance des travaux.
Certains investisseurs prennent même des frais de rédaction de bail et de renouvellement de bail. C’est-à-dire qu’ils t’ont trouvé un locataire, ils te demandent si tu veux qu’ils s’occupent du bail et de le faire rentrer dans les lieux, faire l’état des lieux… Ils te facturent ça 200€ ! Si tu n’as jamais rédigé de bail ça te fait peur mais dit toi que les baux sont des baux type. Avant tu pouvais rédiger un bail en rédigeant les clauses comme un contrat, maintenant l’Etat te dit le bail se fait sur ce formulaire et pas un autre. Les frais de rédaction de bail ça me fait donc bien rire !
Je te montrerais la façon de faire l’état des lieux sans te prendre la tête, faire la sortie des locataires, l’inventaire si tu fais du meublé, pour que ce soit facile pour toi. Dans le cadre d’une gestion locative, ils vont te prendre des frais pour cette liste de tâches. Demande bien les détails du contrat parce que ce sera super différent d’après les enseignes de gestion.
Tout mis bout à bout cela représente environ un mois de loyer. Prenons l’exemple d’un appartement que tu loues 1.000€ par mois. Ils vont te prendre 200€ pour la rédaction du bail, de l’état des lieux… et 6% du loyer sur 12 mois ce qui fait 920€ en tout. On n’a pas compté les travaux imprévus, les fameux frais d’agence que va payer le locataire quand il va rentrer, les clauses qui vont suivant un prestataire être en plus ou être en moins.
Quand tu donnes congé à un locataire tu dois lui envoyer un courrier indiquant à la date à laquelle il doit partir. Certains gestionnaires vont te facturer un acte d’huissier plutôt qu’un recommandé. Légalement un recommandé suffit, mais ils vont te facturer 200-300€ l’acte d’huissier en prenant une commission à chaque fois. Certains gestionnaires facturent aussi à l’acte administratif donc la facture peut vite grimper. Là on est quasiment sur un mois de loyer sans même avoir envisagé les imprévus. Ça te fait quand même une rentabilité qui se fait croquer petit à petit !
Une fois que tu connais et que tu sais faire, donner un mois de loyer pour un travail qui te prend maximum 2 heures par mois et par bien, honnêtement faire gérer ce n’est pas terrible sauf si tu as un gros patrimoine. La limite pour moi se situe à 20 lots et encore je pense qu’arriver à ce niveau tu as quitté ton travail ou tu travailles à mi-temps ou quasiment plus.
Notre but à tous est de faire la chose qui nous plaît et d’être financièrement indépendant. Quand tu arriveras à 20 biens, 30 biens, même là faire gérer te permettra de te libérer du temps mais du temps tu en auras ! Tu auras l’expérience et tu sauras faire
La gestion locative pour moi ne s’applique pas à l’investisseur rentable. C’est plutôt pour les vieux où les gens qui ont beaucoup d’argent et qui se moquent d’être optimaux dans leurs investissements. En tant qu’investisseur rentable il faut oublier la gestion locative !
Tu ne penses peut-être pas de la même façon que moi n’hésite pas à me donner ton avis en commentaire, nous pouvons en débattre !
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C’est Yann, on parle d’immobilier, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !