L’essentiel sur les travaux de copropriété

Les travaux d’un immeuble géré en copropriété impactent tous les copropriétaires. Pour cette raison, ces travaux doivent respecter des règles strictes.

Réaliser des travaux de copropriété n’est pas une décision à prendre à la légère. Tant que les travaux se limitent aux parties privatives, et sauf avis contraire du règlement de copropriété, il n’y a pas de contrainte majeure. Toutefois, lorsque les travaux concernent les parties communes de la copropriété, la situation se complique. Il convient donc de bien connaître la procédure pour effectuer des travaux de copropriété en bonne et due forme.

Quelles sont les règles à connaître à propos des travaux de copropriété ? Quelle est la procédure à suivre pour respecter les autres copropriétaires ? Qui doit s’assurer des travaux et comment ? Qu’en est-il des travaux obligatoires de copropriété ?

Voici un résumé complet des informations à connaître avant de réaliser des travaux de copropriété.

Les règles de copropriété concernant les travaux

Être copropriétaire signifie être propriétaire d’un ou plusieurs lots au sein d’un immeuble qui appartient à plusieurs individus. Chacun des copropriétaires dispose de parties privatives (appartements, caves et parkings privés notamment) ainsi que d’une quote-part des parties communes (canalisations, murs porteurs, plafonds ou cour intérieure par exemple). Cette quote-part est qualifiée de « tantièmes de copropriété ».

Les travaux de copropriété se distinguent des travaux d’aménagement d’intérieur que chaque copropriétaire peut réaliser de façon autonome. Pour être légaux, les travaux de copropriété doivent respecter le règlement de copropriété ainsi que la destination et l’esthétique de l’immeuble (c’est-à-dire sa situation et les caractères qui le définissent). Les travaux de copropriété ne doivent en aucun cas nuire à un autre copropriétaire.

Dans le cas où l’une des règles ci-dessus n’est pas respectée, les travaux doivent être autorisés par l’assemblée générale de la copropriété. En cas de mésentente, c’est au tribunal de grande instance de trancher sur le sujet.

Par ailleurs, il faut distinguer les travaux de copropriété affectant les parties privatives des travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties communes de l’immeuble en copropriété.

 


 

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Quelle est la procédure pour réaliser des travaux de copropriété affectant les parties communes ?

Le syndicat de copropriété gère au quotidien les petits travaux des parties communes sans avoir à consulter tous les copropriétaires. Il utilise pour cela le budget prévisionnel de copropriété voté lors des assemblées générales ordinaires. Dans le cas où des travaux de plus grande ampleur s’avèrent nécessaires, il convient de réunir les copropriétaires pour exposer la situation.

Les travaux de copropriété dans les parties communes impliquent nécessairement tous les copropriétaires dans la décision et le financement. La réalisation de ces travaux doit donc respecter une procédure stricte que nous vous résumons ci-dessous.

Voter la réalisation des travaux en assemblée générale de copropriété

Le rôle du syndic de copropriété en cas de travaux importants est de convoquer tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les propriétaires procèdent à un vote pour se mettre d’accord sur la nature des travaux à effectuer, le budget alloué et le choix des professionnels qui les réaliseront. Les modalités de règlement de la facture sont aussi clairement définies.

Lors du vote des travaux en copropriété, il y a différentes majorités à obtenir selon la nature des travaux en question : à la majorité stricte ou à la majorité des deux tiers. La décision est alors rejetée ou adoptée.

Faire réaliser les travaux de copropriété

Après avoir évalué différents devis de travaux de copropriété, un contrat est signé avec les entreprises retenues pour le projet. Le chantier peut alors démarrer à la date convenue. C’est au syndic qu’il incombe de suivre les travaux et de s’assurer de leur bonne exécution.

Le syndic est également chargé de tenir informés tous les copropriétaires de l’avancement du chantier. Si l’entreprise de travaux doit accéder temporairement à certains lieux de l’immeuble (pour des travaux sur les balcons ou sur les canalisations par exemple), il doit superviser l’opération.

Réceptionner les travaux lorsqu’ils sont terminés

Le syndic assure la réception des travaux de copropriété quand ils sont achevés. C’est le moment où le syndic constate leur conformité avec ce qui était défini dans le contrat. Si tel est le cas, les travaux sont bel et bien terminés, les copropriétaires peuvent en profiter.

Si des malfaçons sont constatées ou que les travaux ne sont pas conformes au contrat, le syndic doit engager la responsabilité de l’entreprise ou mettre en œuvre des garanties légales telles que la responsabilité civile ou le dommage-ouvrage par exemple.

 


 

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Qu’en est-il des travaux obligatoires en copropriété ?

Certains travaux sont de nature à entretenir ou à améliorer l’immeuble. D’autres sont rendus obligatoires par l’évolution législative et peuvent revêtir un caractère urgent.

Dans le cas où la loi rend obligatoires des travaux de mise aux normes, la copropriété doit se réunir. Les travaux doivent respecter le calendrier et les contraintes fixées par la loi. Les travaux obligatoires peuvent par exemple concerner le ravalement de façade ou la mise aux normes de l’ascenseur.

Dans le cas de travaux nécessitant une intervention urgente, le syndicat doit procéder aux travaux de sa propre initiative. Cela peut notamment être le cas lorsqu’une chaudière collective est défectueuse ou quand un ascenseur tombe en panne.

La prochaine assemblée générale devra ensuite valider les frais engendrés par ces travaux d’urgence. Il s’agira alors de procéder à un vote pour ajuster le montant des appels de fonds pour les travaux de copropriété.

Nous espérons que cet article vous a éclairé sur les travaux en copropriété. Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de la copropriété sans vous tromper ? Découvrez notre Guide de l’immobilier.

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