Défiscaliser avec la Loi Girardin

L’investissement immobilier locatif est l’un des secteurs les plus encouragés en France. Certains dispositifs fiscaux incitatifs ont alors été mis en place. Ils visent à encourager les contribuables à investir dans ce secteur. Parmi ceux-ci, la Loi Girardin. Une loi ayant pour but d’inciter l’accès à l’habitation.

Elle encourage de ce fait la construction de résidences principales. Cette loi peut toutefois revêtir un caractère industriel ou social. La particularité de ce dispositif est qu’elle concerne les investissements d’outre-mer.

Le dispositif Girardin comme tous les investissements demande une certaine connaissance des bases. Il est de ce point de vue important d’analyser pour vous les subtilités de cette défiscalisation.

La Loi Girardin et son Histoire

La Loi Girardin fut publiée au bulletin officiel le 22 juillet 2003. Elle remplace les dispositifs l’ayant précédée. Il s’agit des lois PONS et PAUL. Elle sera ensuite révisée par la Loi pour le Développement Économique d’outre-mer (LODEOM). Enfin, elle fut également modifiée par la dernière loi de finances. La Loi programme pour l’Outre-mer était prévue pour prendre fin au 31 décembre 2017.

Elle a été néanmoins prolongée jusqu’en 2020 dans les Départements d’outre-mer et jusqu’en 2025 dans les COM. Cela offre une certaine stabilité à la Loi Girardin. Les différentes lois ayant modifié la Loi Girardin ont apporté des modifications. Il convient de les notifier. La LODEOM du 27 mai 2009, entrée en vigueur en 2010, a apporté certaines dispositions qu’il convient de citer. Il s’agit des dispositions dans le cadre des investissements en Loi Girardin. Ainsi nous avons :

  • ratification de la SNC comme forme juridique unique pour les opérations sans agrément.
  • introduction des SAS et SA pour les opérations d’investissement soumises à agrément.
  • passage de 300.000 € à 250.0000 € du seuil d’investissement soumis à agrément fiscal préalable.
  • possibilité de changer d’entreprise locataire. En cas de défaillance du locataire initial.
  • obligation pour les entreprises bénéficiaires des investissements de se régulariser. Ce, vis-à-vis des organismes sociaux.
  • disparition progressive du secteur intermédiaire et extension du Girardin aux logements sociaux.

En dehors de toutes ces dispositions importantes, la LODEOM a aussi des abattements. Ces abattements fiscaux concernent les entreprises situées dans les zones franches. Par ailleurs, la Loi de Finances 2011 introduite par l’article 242 septies du Code Général des Impôts n’a pas été du reste. Elle a donc apporté deux nouvelles obligations à la profession de monteur d’opérations. Il s’agit de :

  • l’obligation de déclarer à l’administration fiscale les opérations effectuées par an ;
  • l’inscription obligatoire sur un registre de professionnels à la préfecture soumise à conditions.

Enfin, la loi de finances 2016 n’a pas manqué de laisser son empreinte à la Loi Girardin. En effet, elle est venue soulager les investisseurs par rapport à une éventuelle prorogation. Promulguée en 2015, cette loi a ratifié en son article 110 la prorogation de la Loi Girardin. Celle-ci est désormais en vigueur jusqu’en 2020 dans les DOM et jusqu’en 2025 dans les COM. Elle est un dispositif fiscal qui ambitionne de favoriser l’investissement immobilier locatif. Elle permet un abattage pouvant aller jusqu’à 48 %.

Elle permet aux investisseurs immobiliers d’acheter ou de construire des immeubles neufs. Il faut néanmoins que ce soit dans les départements d’outre-mer. Vous investissez en bordure de mer, vous profitez des revenus locatifs. Mais aussi d’une excellente réduction sur vos impôts. Cette défiscalisation a par ailleurs le mérite d’échapper au plafonnement de la niche fiscale de 10 000 €. Elle peut ainsi évoluer jusqu’à 18 000 €.

Qui est concerné par la Loi Girardin?

La défiscalisation Girardin concerne toutes personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Également, les personnes qui ont leur domicile fiscal en Outre-Mer. Elles doivent également acquérir un logement neuf dans les régions d’outre-mer jusqu’au 31 décembre 2017. Le logement peut être en construction. Il faut en plus que le permis de construire ait été obtenu avant 2013.

Quelles sont les conditions de la Loi Girardin ? L’obtention des avantages fiscaux en défiscalisation Girardin est soumise à des conditions. Il s’agit notamment de l’engagement de mettre en location le logement nu. Le logement doit être à usage d’habitation principale, et ce pendant une durée de 5 ans au moins en Girardin libre. 6 ans en Girardin intermédiaire. La différence entre ces deux régimes se situe au niveau du loyer. En Girardin libre, les loyers sont libres. Par contre, en Girardin intermédiaire les loyers sont plafonnés. Mais, ils permettent une réduction fiscale élevée.

Par ailleurs, il faut que l’immeuble sujet à l’éventuelle défiscalisation soit en bail. Ce, dans les six mois après son achèvement. Également, en Girardin intermédiaire, les loyers doivent respecter le plafonnement. Le contribuable doit respecter les engagements pour être éligible par cette défiscalisation. Le logement ne doit pas être loué au conjoint du contribuable ou à un membre du même foyer fiscal. De plus, le contribuable doit impérativement garder l’immeuble jusqu’aux délais prévus.

Les Immeubles éligibles en Loi Girardin

La Loi Girardin concerne les immeubles neufs ou en construction situés dans les DOM. Il s’agit de la région de la Martinique, de la Réunion, de la Guadeloupe, et de la Mayotte. Mais, il y a également Saint-Barthélemy, Saint-Martin, la Polynésie française et la Nouvelle-Calédonie. Mais aussi Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Futuna et Wallis. Il faut en plus que les immeubles soient dans un état neuf. Leur constitution doit être conforme aux prescriptions de la loi. Il s’agit en l’occurrence de l’article L111-9 du code de la Construction et de l’habitation. Il s’agit des caractéristiques thermiques et de la performance énergétique.

Les avantages de la Défiscalisation en Loi Girardin

Les avantages de la défiscalisation Girardin sont alléchants et s’étendent sur une durée de six ans. Lorsque le prix d’achat au mètre carré de votre immeuble avoisine les 2 400 €, la Loi Girardin accorde une réduction d’impôt de 38 %. Avec la Loi Girardin, il n’y a pas de limites en matière de nombre de logements d’investissements. Par ailleurs, les contribuables sous le statut de Micro foncier ont 40 % de réduction. Cet abattement est accordé en guise de forfait pour l’ensemble de leurs charges. Cette réduction est accordée par l’administration fiscale.

Les Micros fonciers sont les investisseurs ayant un revenu brut locatif en deçà de 15 000 € par an. La Loi Girardin permet une exonération de la taxe foncière au cours des deux premières années. Ceci est possible du fait de l’obligation de faire sa déclaration H2 dans les 3 mois après les travaux. Avec la Loi Girardin, vous avez, en outre, la possibilité de récupérer votre logement après le délai de bail obligatoire. Vous pouvez d’ailleurs l’affecter en résidence secondaire. Elle offre également la possibilité de la constitution d’un patrimoine.

Caractère social de la Loi Girardin

La Loi Girardin est sociale lorsqu’elle favorise la construction de logements sociaux. Le contribuable obtient ainsi un abattement fiscal. Ceci, pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf. Il doit ensuite, dans les six mois après l’acquisition ou la fin des travaux, louer nu ledit immeuble. Cela doit enfin être à usage de résidence principale. La réduction est ici basée sur le prix d’achat ou de revient du bien.

Mais dans certains cas, la réduction est basée sur le montant au mètre carré de la surface habitable qui est de 2 448 € sans taxes. L’avantage fiscal pourrait monter jusqu’à 64 %. Dans la mesure où les prix d’achat ou de revient sont compris entre 50 et 150 mètres de surface habitable. Ceci lorsqu’il s’agit des opérations effectuées depuis mai 2009.

Caractère industriel de la Loi Girardin

Girardin industriel, c’est la réduction d’impôt à des proportions inimaginables. 53,55 % pour être plus précis. Sinon 63,42 %, mais avec restitution d’une partie de la réduction. C’est l’exploitant de votre investissement qui en bénéficie lorsque ce dernier est loué. Les bénéficiaires de ce type d’investissement Girardin sont les investisseurs. Ils doivent réaliser un investissement neuf et productif en Outre-mer.

Entre mi-2003 et 2017. Il faut aussi que l’opération engage une entreprise qui mène une activité agricole ou industrielle. Commerciale ou artisanale. En cas d’excédent sur la réduction, c’est-à-dire que le montant réduit dépasse l’impôt dû, l’excédent est reporté. Le report est fait sur les cinq années suivantes. Lorsque vous avez l’ambition de réaliser un investissement de plus de 250 000 €, vous devez être agréé. En effet, vous avez besoin d’un agrément du Ministère du Budget lorsqu’en plus vous ne l’exploitez pas.

Les risques d’année blanche en Loi Girardin

Le prélèvement à la source prévu en 2019 soulève des doutes quant à l’opportunité d’investir Girardin en 2018. Ce nouveau mode de collecte permettra le décalage d’un an entre la perception et le paiement de leur impôt. La réalité de ce phénomène étant plus complexe, on se demande s’il est sécurisé en 2018. En effet, il n’y a aucun intérêt à défiscaliser son revenu si l’année blanche vous en prive.

Mais rassurez-vous. Vos investissements 2018 qui vous donnent droit à un crédit d’impôt ou à une réduction ne tomberont pas à l’eau. Votre avantage fiscal résidera dans la rétrocession de la réduction d’impôt en septembre 2019. Cela deviendra alors pour vous un crédit d’impôt.

Investir prudemment en Loi Girardin

Le dispositif Girardin est généralement facile d’accès et apparemment fiable. Le montage dont il fait l’objet est par contre un peu plus complexe et contraignant. Le moindre faux pas dans une des obligations juridiques est suicidaire. Même s’il est souvent à votre insu, il peut vous coûter un redressement. Il est donc de conseil pour cela d’être un tantinet sélectif.

Il vous est plus bénéfique et rassurant de porter votre choix sur les opérateurs qui ont de l’expérience. Une certaine ancienneté sur l’espèce. Préférez-leur ceux-là qui vous garantissent un avantage fiscal.

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