Défiscaliser avec la loi Malraux

L’investissement immobilier est l’un des moyens les plus efficaces de rentabiliser. Cependant, une forte imposition sévit dans cette forme d’investissement. Elle constitue pour les investisseurs un casse-tête permanent. Elle pousse certains investisseurs à s’expatrier. D’autres investissent plus dans le but de payer aisément. Dans le but de pallier ce problème, plusieurs lois ont été mises en place.

L’une d’elles est la loi Malraux applicable aux travaux de réaménagement du patrimoine historique français. La défiscalisation en loi Malraux n’est pas un processus complexe. Néanmoins, il convient d’en maîtriser les rouages pour profiter de ces avantages.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

« Dans notre civilisation, l’avenir ne s’oppose pas au passé, il le ressuscite. » Disait André Malraux le 23 juillet 1962 dans son intervention à l’Assemblée Nationale. Ainsi présentait-il la loi Malraux qui sera adoptée le 4 août 1962.

La Loi n° 62-903 du 4 août 1962 complète la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Elle tend à faciliter la restauration immobilière. Et encourage les investissements dans la restauration des immeubles éligibles Malraux. Ceci, dans les secteurs sauvegardés.

En effet, la loi Malraux permet une réduction de votre imposition. Cette réduction se fait sur les frais des travaux de rénovation que vous engagez.

Cette loi a évolué depuis 1962 et a connu certaines améliorations dans le but de l’adapter aux besoins actuels.

La loi Malraux a pour but d’éviter la disparition non contrôlée des quartiers historiques. Elle a également pour ambition de revaloriser le patrimoine architectural historique français. Elle souhaite par ailleurs rendre confortable l’habitation des logements anciens.

La Loi Malraux en 2018

Depuis 2012, l’abattement fiscal sur les travaux de restauration engagés varie de 22 % à 30 % selon la zone. Les 22 % concernent les frais des travaux dans les aires de mise en valeur de l’architecture. Du patrimoine dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager. Le pourcentage évolue jusqu’à 30 % dans les anciens secteurs sauvegardés. Les quartiers anciens dégradés sont également concernés. Les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable le sont aussi.

Par ailleurs, en 2018 l’abattement fiscal dont bénéficient les investisseurs peut s’élever à 120.000 euros l’an. Aux termes de la loi, et ce depuis 2017, le montant du plafonnement des dépenses est connu. Pour le calcul de l’abattement fiscal, il est de 400.000 euros sur une période de 4 années consécutives. Ainsi, la réalisation des travaux de restauration devient plus souple. Ce, dans la mesure où les investisseurs ont la possibilité de reporter la fraction de l’impôt réduit non imputée. Au cours d’une année d’imposition pendant 3 ans. La période du plafond des dépenses est dans ce cas pluriannuelle.

Qui est concerné par les avantages de la Loi Malraux 2018 ?

Depuis 2013, les bénéficiaires de cette défiscalisation sont les contribuables français. Ceux qui investissent dans l’immobilier à restaurer en vue de leur location. Par ailleurs, les contribuables aux termes de l’article 4 B du Code Général des Impôts sont aussi concernés. Ceux-là qui sont propriétaires ou achètent de l’immobilier éligible Malraux. Ils doivent cependant envisager une restauration complète dudit bien. La nouveauté, c’est que le Malraux concerne les Français ayant une fiscalité trop élevée. L’idéal serait de pouvoir dans un intervalle de deux ans au plus digérer l’ensemble des travaux.

Par ailleurs, les sociétés non soumises à l’IR et les personnes physiques soumises à l’Impôt sur le revenu. Dans le cas d’un bien indivis, les indivisaires bénéficient chacun de cette réduction d’impôt. Elle est déterminée sur la base des frais concernés dans la mesure de ses droits.

Quelles sont les conditions à remplir en Défiscalisation Loi Malraux ?

La Loi Malraux revisitée conditionne la réduction d’impôt à la volonté de restaurer. En effet, le contribuable doit s’engager à restaurer l’immeuble. Il doit ensuite en louer les logements nus pendant les douze mois qui suivent la fin des travaux. La durée minimale exigée du bail est de neuf ans.

L’abattement fiscal de la Défiscalisation Malraux 2018 s’étend sur la durée du paiement effectif des travaux. Cette période ne doit pas excéder 3 ans à compter de la date d’obtention du permis de construction. Toutefois, une rallonge d’un an peut être accordée en cas de fouilles archéologiques. Le délai est donc de 4 ans.

Avant tout travail de restauration, le contribuable doit obtenir un agrément spécial. Autorisation Spéciale de Travaux que lui délivre le Préfet. Ensuite, Les Architectes des bâtiments de France doivent suivre les travaux.

Par ailleurs, la location des logements nus ne concerne pas un membre du foyer fiscal. Un ascendant ou un descendant de l’investisseur. Il faut que la restauration soit de votre propre initiative. Ou de celle d’une collectivité ou d’une structure mandatée par elle. Enfin, elle doit faire partie d’une Association Foncière Urbaine Libre.

Les avantages de la Défiscalisation en Loi Malraux.

Il est accordé aux investisseurs une réduction d’impôt calculée sur les frais des travaux de restauration. Le montant de cette réduction varie en fonction de la situation géographique de l’immeuble. Il s’agit des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP.

En effet, la réduction est de 30 % en secteurs sauvegardés soit 30.000 euros par mois. 22 % dans la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain Paysager. Soit 22.000 euros par an.

Par ailleurs, la déduction des frais réels relatifs au déficit foncier se fait dans la limite de 10.700 €. 100 % des intérêts sont également déduits dans la limite des revenus fonciers.

En outre, le plafond à respecter va jusqu’à 100.000 € l’an en ce qui concerne les dépenses faisant objet de la réduction d’impôt.

Depuis 2009, les avantages fiscaux sont plafonnés. Ce phénomène est appelé la niche fiscale. Elle a pour but de limiter le montant des avantages fiscaux accordés aux contribuables. En 2013, la niche fiscale fut ramenée à 10.000 €. L’avantage d’une défiscalisation Malraux est qu’elle échappe à ce plafonnement. La réduction d’impôt de la Loi Malraux peut aller à 120 000 €.

Les réformes de la Loi Malraux 2018

L’article 40 de la Loi des finances rectificative de 2016 a modifié les modes d’exécution de la Loi Malraux. Notamment en son article 199 ter vicies du code Général des Impôts. Il s’agit de la possibilité de profiter de la loi Malraux sur les immeubles habitables. Ceci seulement après les travaux.

Aussi la limite annuelle des dépenses concernées (100 000 €) n’est-elle pas remplacée. Le plafond est aujourd’hui pluriannuel et s’élève à 400.000 € sur 4 ans. Ainsi, il est possible d’appliquer la fraction d’impôt. Celle non appliquée au titre d’une année d’imposition sur le dû fiscal des 03 années suivantes.

Les Dépenses concernées en dehors de celles déductibles du droit commun. Il s’agit essentiellement :

  • des frais pour adhésion à l’association foncière urbaine de restaurations ;
  • des frais des travaux de destruction que vous impose l’autorité. Celle délivrant le permis de construire ;
  • les frais des travaux de reconstruction des murs extérieurs. De la toiture de l’immeuble en raison des démolitions ;
  • les frais de restauration excepté ceux servant à la reconstruction ou l’agrandissement ;
  • les travaux permettant la transformation totale ou partielle en logement d’un immeuble. Ce, dans le respect des dimensions précédentes.

Ce qu’il faut savoir

Le dispositif Malraux est une loi véritablement séductrice. En raison de l’avantage fiscal qu’elle propose aux contribuables. Il est question d’un bénéfice fiscal de 120.000 € sur votre investissement.

Les avantages sont perceptibles déjà au début des travaux. La défiscalisation se calcule sur la base des frais de travaux payés chaque année. Par exemple, prenons un investissement Malraux de 200.000 € avec des frais fonciers de 50 000 €. La réduction d’impôt s’élèvera à 30 000 € si les travaux payés en une année font 100.000 €.

Par ailleurs, quoique l’on dise un investissement immobilier reste un investissement. En dépit de son caractère incitatif, l’investissement Malraux demande un prérequis en ce qui concerne :

  • la rentabilité du bail
  • la qualité de la situation géographique
  • le rapport qualité/prix

De plus, dans l’investissement avec le Malraux, la qualité de l’investisseur est vitale. Il faut un respect scrupuleux des règles administratives pour se mettre à l’abri de tout aléa fiscal. Il faut savoir que l’investissement Malraux est plus bénéfique dans le cas où l’investisseur a une fiscalité élevée. En effet, le dispositif Malraux convient mieux au contribuable. Surtout à celui ayant la capacité de supporter en deux ans au plus la totalité du budget travaux. Retenons aussi qu’en investissement Malraux, il est préférable de garder le bien le plus longtemps. Ce, dans le but d’une optimalisation fiscale.

Qu’entend-on par Secteur sauvegardé ?

Les secteurs sauvegardés sont des secteurs  qui dénotent d’une dimension historique. Ils peuvent également être d’une nature esthétique ou d’un caractère justifiant leur conservation. Leur restauration complète ou partielle et leur mise en valeur. Les secteurs sauvegardés sont un héritage de la Législation Malraux de 1962. Et ceci dans le cadre de la protection des villes historiques. Le concept renforçant les instruments de sauvegarde des centres urbains a vu le jour. C’était en janvier 2007. Il s’agit des ZPPAUP. Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain Paysager. Initié par la législation du 7 janvier 1983. Cette loi est relative à la déconcentration des compétences dans le secteur de l’urbanisme.

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