Différence entre une promesse et un compromis de vente

Le secteur immobilier est un domaine qui nécessite plusieurs transactions et  formalités. En effet, de nombreuses actions y interviennent. Cependant, il y en a deux principales qui s’y invitent fréquemment : il s’agit de l’achat et de la vente.

En réalité, l’achat et la vente sont des opérations assez courantes qui exigent des formalités bien complexes. En effet, elles font intervenir la signature d’un contrat entre le vendeur et l’acheteur. Cependant, il y a bien d’autres actions qui s’effectuent avant la signature dudit contrat.

Ainsi, une étape du processus pourrait être l’entente entre  l’acheteur et le vendeur sur les termes de la transaction, mais aussi sur les délais de la vente. C’est ce que l’on appelle promesse de vente ou encore compromis de vente.

Ces deux opérations, bien qu’elles aient certaines similitudes, sont assez différentes l’une de l’autre. Qu’est-ce qui les distingue donc? En quoi consistent-elles ? Qu’est-ce qu’elles impliquent ? Découvrez dans les détails tout ce que vous devez savoir sur ces deux types de contrats !

La promesse de vente

Une promesse de vente est une opération qui implique ici, comme dans un contrat de vente, deux parties : le vendeur et l’acheteur. Cependant, l’une des parties à ce contrat est passive. Il s’agit du potentiel acquéreur. En effet, la majeure partie des actes effectués lors de la conclusion de ce contrat sont à la charge du vendeur, l’acheteur se contentant simplement d’exercer une seule action.

La promesse de vente : c’est quoi ?

C’est en raison des circonstances dans lesquelles se déroule la promesse qu’elle est considérée comme  un acte unilatéral. Autrement dit, c’est un acte qui provient uniquement d’une seule partie au contrat. Cependant, même dans ce cas, il n’en demeure pas moins que l’acheteur soit impliqué, car c’est lui le bénéficiaire de cette opération.

En termes plus précis, lorsqu’on parle de promesse de vente en matière immobilière par exemple, il s’agit simplement d’un écrit par lequel le vendeur s’engage  à céder à un acheteur, un immeuble à un prix bien déterminé et ce, dans un certain délai.

Les obligations du vendeur

Comme vous pouvez le remarquer ici, l’objet de ce contrat est un immeuble ou un logement. La promesse de vente est donc un contrat par lequel le vendeur manifeste son intention de céder un bâtiment lui appartenant  à une personne bien déterminée, celle de l’acheteur. Cela veut dire que la vente à ce niveau et déjà bloquée car, plus personne ne peut intervenir pour faire opposition à la transaction.

Autrement dit, le propriétaire a pour obligation d’établir ou de rédiger la promesse de vente et de la notifier à l’acheteur. Il est important de préciser que c’est un acte sous seing privé par essence qui, en temps normal, n’a nul besoin de la présence d’un notaire.

Les obligations de l’acheteur

La promesse de vente implique qu’elle est déjà parfaite et que l’acheteur doit juste  respecter le délai indiqué en payant le prix de vente et obtenir ainsi l’immeuble en question. C’est d’ailleurs tout ce qu’il a besoin de faire ici. En réalité, la seule obligation qui lui incombe, c’est de lever l’option en donnant son accord. Cependant, il peut également refuser l’offre et se tourner vers un autre vendeur. Dans ce cas, il n’accepte pas de lever l’option.

Les implications et les conditions de la promesse de vente

Bien entendu, comme tout acte juridique, la promesse de vente comprend des implications et entraîne que vous respectiez certaines conditions en tant que vendeur.

Les implications

Pour ce qui est des implications de la promesse de vente, il faut tout d’abord noter qu’il s’agit, bel et bien, d’une promesse. Autrement dit, en tant que vendeur, vous donnez l’assurance à l’acheteur que vous allez lui céder votre bien.

Par conséquent, vous lui donnez l’exclusivité de la vente. Cela veut dire qu’il est l’acheteur prioritaire, en ce qui concerne la cession de l’immeuble. Ainsi, les autres acquéreurs potentiels passent au second plan ou sont mis en standby, au cas où l’acheteur ne lèverait pas l’offre.

Il faut aussi remarquer que le fait que l’acheteur ait la possibilité de lever l’option ou non, sous-entend qu’il bénéficie toujours, à cette étape de la procédure, du délai de rétractation. En effet, ce n’est pas parce que le vendeur fait la promesse de vente à l’acheteur, que celle-ci n’est pas libre. En réalité, la vente l’est toujours, ce qui veut dire que même après que la promesse ait été conclue, l’acheteur peut toujours se désister et refuser de faire l’acquisition de l’immeuble.

Les conditions

Au prime abord, la condition principale pour que vous puissiez contracter une promesse de vente est que vous soyez propriétaire d’un bien, objet de la promesse. Bien entendu, si vous n’en êtes pas  propriétaire, vous n’avez pas la capacité de vendre un immeuble.

Ensuite, il est nécessaire pour vous d’établir la promesse de vente avec certaines mentions jugées obligatoires. Il s’agit par exemple de vos noms et prénoms, aussi bien les vôtre que ceux de l’acheteur. Il est également nécessaire que le prix de vente y figure ainsi que la date butoir de la promesse.

Pour ce qui est des délais, la promesse de vente se doit d’être enregistrée à la recette des impôts, 10 jours après la signature du contrat de l’acte sous seing privé. De plus, il est conclu pour une durée de 2 à 3 mois selon le cas.

Aussi, pour ce qui concerne le délai de rétractation de l’acheteur, il est de 10 jours. Autrement dit, lorsque vous finissez de signer la promesse de vente, l’acheteur dispose de 10 jours pour revenir sur sa décision. Passé ce délai, il a l’obligation de lever l’option et de payer le prix de vente. Dans ces circonstances, il doit verser au vendeur une indemnité d’au plus 10 %du prix de vente.

Le compromis de vente

Le compromis de vente a beaucoup de similitudes avec la promesse de vente. Cependant, il y a bien une différence entre ces deux opérations. Ainsi, si la promesse de vente est appelée « promesse unilatérale » de vente, le compromis de vente peut être considéré comme une promesse bilatérale de vente.

En termes juridiques, on parle de promesse synallagmatique de vente. Ainsi, l’accord ou l’agrément ne vient pas d’une seule partie, mais des deux, c’est-à-dire aussi bien du vendeur que de l’acheteur. Ainsi défini, on peut considérer le compromis de vente comme étant un contrat par lequel le vendeur promet à l’acheteur de lui vendre son immeuble à un prix donné, et où en contrepartie, l’acheteur exprime son accord  total à ce contrat.

Le détail de la différence entre la promesse et le compromis

Vous avez sans doute déjà compris la différence, ou les différences qui existent entre la promesse et le compromis de vente. Cependant, si ne voyez toujours pas, la différence concerne l’étendue des obligations.

En réalité, lorsqu’on parle de promesse de vente, toutes les obligations sont à la charge du vendeur. Autrement dit, il s’engage seul à vendre le bien, ce qui n’est pas le cas avec le compromis de vente. Dans le compromis de vente, ce sont les deux parties qui ont des obligations. Le vendeur a la même obligation qu’avec une promesse de vente. Néanmoins, ici, l’acheteur également s’engage à acheter l’immeuble.

De plus, il y a une autre différence que l’on ne remarque pas souvent. En vérité, le compromis de vente officialise l’accord et les conditions de vente de l’immeuble, ce qui n’est absolument pas le cas avec la promesse de vente. En réalité, c’est en raison de son caractère unilatéral que l’on ne peut pas considérer la promesse de vente comme étant une officialisation du contrat de vente, car il s’agit tout simplement d’une offre.

Les similitudes du compromis avec la promesse

Cependant, il faut admettre que les deux opérations, aussi bien le compromis que la promesse, sont des avant-contrats. En réalité, ce sont des contrats en bonne et due forme, qui établissent certaines conditions de vente, lorsqu’elle est parfaite. Autrement dit, lorsque le vendeur et l’acheteur conviennent de la chose et du prix, il ne reste plus qu’à établir les modalités de la vente, avec un avant-contrat.

Les procédés de signature du compromis de vente

L’établissement et la conclusion d’un contrat de vente nécessitent le respect de certaines conditions et l’accomplissement de certaines formalités.

En réalité, le compromis de vente intervient juste avant la signature du contrat de vente. Par conséquent, il est nécessaire que tout soit dans l’ordre, avant que le compromis de vente ne soit définitivement conclu. Pour ce faire, il est nécessaire de suivre les modalités de signature.

Les modalités de signature

Il vous est possible de signer le compromis de vente de deux différentes manières. Vous pouvez le faire sous seing privé, ou devant un notaire. En réalité, tout comme la promesse de vente, le compromis de vente est un acte sous seing privé. Autrement dit, vous avez la capacité de le signer entre particuliers. En l’occurrence ici, entre vendeur et acheteur.

Cependant, il est préférable pour plus de sécurité que vous signiez le compromis de vente devant un notaire. En effet, le notaire aura pour rôle de vous aider à rédiger ledit compromis et à étudier les pièces qui doivent être annexées au contrat de vente.

Le notaire

Il faut noter que le notaire est un officier d’état qui a la possibilité d’authentifier les actes. Ainsi, lors du compromis de vente, il a l’obligation de vous aider dans l’établissement du contrat, mais il peut également vous conseiller sur les conditions de l’opération.

De plus, il est capable de vous aider à rédiger les conditions suspensives inhérentes au contrat de vente. En effet, pour acheter un immeuble, vous devez recourir à des prêts. Rares sont les acquéreurs qui parviennent à obtenir un immeuble sur fonds propres. Les conditions suspensives  doivent donc apparaître dans le compromis de vente pour une bonne information du vendeur.

En outre, il n’est pas surprenant de remarquer  dans certains cas, l’intervention de deux notaires  dans la conclusion d’un compromis de vente. En effet, le second notaire est souvent contacté par le vendeur qui ne veut pas courir le risque de se faire léser au cours de la transaction.

Cependant, le fait qu’il intervienne ne signifie pas que les honoraires seront augmentés. En réalité, les deux notaires devront se partager les frais de façon proportionnelle, en fonction des tâches qu’ils ont eu à effectuer.

En général, c’est le premier notaire qui prend la plus grosse part, car son action commence dès le début de la procédure. Il effectue donc plus de tâches que le second. Il a aussi pour rôle de vérifier tous les documents annexés au compromis de vente.

Les documents à fournir lors de la conclusion du compromis de vente

Il y a plusieurs dossiers à annexer au compromis de vente. Il s’agit essentiellement du dossier des diagnostics techniques.

Il comprend le diagnostic plomb pour les véhicules et le diagnostic amiante pour les logements. De plus, les dossiers des diagnostics énergétiques et de l’état des risques naturels et miniers doivent également apparaître. Il ne faut pas non plus occulter le diagnostic gaz et celui relatif à électricité qui concerne les installations présentes depuis plus de 15 ans.

De même, le diagnostic termites et celui qui concerne les mérules doivent également être annexés au compromis de vente. En clair, tous ces dossiers de diagnostics ont pour objectif principal de faire connaître l’état de lieux à l’acheteur et de montrer ainsi l’état dans lequel se trouve l’immeuble mis en vente.

Il va sans dire que l’acheteur doit avoir une parfaite connaissance de l’immeuble qu’il a l’intention d’acquérir. Cela  lui évitera d’opter pour un bien immobilier qui présente des vices cachés. Bien entendu, avant tout achat, il doit voir l’immeuble de visu. Il doit donc pour cela effectuer certaines visites et poser toutes les questions nécessaires avant de signer l’acte de vente.

Pour finir, lors du compromis de vente, l’acheteur doit faire un dépôt de garantie avant de payer le prix de vente de l’immeuble.

Poster le commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

livre yann darwin

Je t'offre mon livre, durée limitée