L’investissement immobilier est un projet sur lequel réfléchir. Il présente plusieurs règles surtout quand il s’agit d’un investissement locatif. Vous aurez à payer plusieurs impôts pour être dans les normes requises. Ces impôts sont obligatoires et sont fixés à des pourcentages donnés. Mais, hormis ceux-ci, il y a la taxe foncière qui s’applique à tous les propriétaires de locations. Cette taxe est fixée selon certains critères et à un certain prix selon votre bien immobilier. On peut compter plusieurs milliers d’euros pour payer cette taxe. Certains investisseurs ne la prennent pas en compte avant d’acheter leur bien. Cet article vous donne quelques informations sur le sujet.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est une sorte d’impôt local. Cet impôt est établi par les différentes régions et communes. Il sert à sponsoriser les financements des collectivités pour réformer le cadre de vie. Il aide à financer les écoles, les projets sociaux, les bâtiments publics, les transports. Les hôpitaux, les centres de santé sont aussi des projets pour lesquels cet impôt est favorable. Il aide donc à redynamiser l’emplacement de votre bien locatif.
Qui doit payer la taxe foncière ?
Les frais pour la taxe foncière sont payés par les propriétaires ayant un bien immobilier bâti. Il peut s’agir d’une maison ou d’une location. Cette taxe est payée, chaque début d’année à la date du 1er janvier. Aussi, cela dépend de l’emplacement de votre bien. La règle est différente pour les investisseurs qui ne sont pas encore propriétaires le 1er janvier de l’année courante. Pour ceux-là, il n’y a pas de taxe foncière à payer. En effet, seul le propriétaire du bien se doit de payer la taxe foncière.
La taxe foncière dans l’immobilier neuf
Les propriétaires de logements neufs seront exemptés de payer la taxe, et ceci sur une certaine durée. Ils seront dispensés de la payer pendant deux ans à partir de la date de finition des travaux des logements. Cette exonération peut aller à 15 ans si ces bâtiments neufs ont été construits grâce à un prêt HLM. Aussi, si les logements sont locatifs, le propriétaire pourra se passer du payement de la taxe pour 15 ans.
L’exonération de la taxe foncière
On distingue deux catégories d’exonérations. En premier lieu, on parlera des personnes se trouvant dans une situation difficile. Il s’agit des personnes infirmes détenant l’Allocation de Solidarité aux Personnes âgées. Ces personnes détiennent aussi l’ASI ou l’AAH. Les personnes âgées de plus de 74 ans y sont comptées. Pour l’heure, elles bénéficient d’une réduction absolue de la taxe foncière. En second lieu, on parlera des propriétaires des logements neufs. Les possesseurs de résidences principales bénéficient d’une exonération qui dure 2 ans. Cette exonération est aussi valable pour les propriétaires de résidences secondaires. Avant de jouir de cette exonération, ces propriétaires doivent déclarer la fin des travaux de rénovation. Ils doivent les déclarer au centre des impositions foncières avant 90 jours, après la fin des travaux.
L’exonération de la taxe foncière pendant une durée de 7 ans
Les logements neufs respectent certaines normes environnementales. Ainsi, ils respectent le BBC 2005 et la RT2012. Le respect de ces normes permet de bénéficier d’une exonération qui peut s’étendre sur 5 ans. Ces 5 années seront ajoutées aux 2 ans d’exonération pour les logements neufs. Son application commence dès la 3e année après la fin des travaux.
Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier de cette exonération ?
Pour avoir droit à une exonération sur cette durée, vous devrez suivre certaines démarches.
- Vous devrez faire une déclaration dans laquelle on pourra identifier certaines données. Il s’agit des données qui permettent d’identifier votre ou vos biens neufs.
- Vous devrez fournir des documents attestant le respect des normes du bien.
Quels sont les cas d’exceptions qui peuvent se présenter ?
L’autorité municipale de la localité où se situe votre bien peut la supprimer. Ceci pour toujours recevoir la part qui lui revient. Aussi, même avec l’exonération, vous payez toujours la taxe pour enlever les ordures. Cependant, cette taxe peut être récupérée chez les locataires.
L’exonération de la taxe foncière pour les logements vides
Pour bénéficier d’une exonération, les logements vacants doivent respecter certains critères. Qu’il s’agisse d’un immeuble à but commercial ou à but industriel, il existe de nombreux critères. Les logements à but locatif, mais libre et les différents immeubles inexploités peuvent être exonérés. Voici les conditions qu’ils doivent remplir pour bénéficier d’une exonération.
- Lorsque le bien est inexploité ou inoccupé indépendamment de la volonté du propriétaire.
- Lorsque les logements ou immeubles sont libres depuis pas moins de 3 mois. Et ceci de manière consécutive.
- Lorsque tout l’immeuble est vide. Ou lorsqu’une partie destinée à la location est vide.
Comment calculer la taxe foncière ?
Pour calculer la taxe foncière, vous devrez prendre en compte plusieurs critères. Il s’agit entre autres de la situation de votre bien, sa surface, sa position. Le quartier dans lequel votre bien se trouve et sa mitoyenneté avec les services sont aussi des critères. Nous parlons des services comme les centres commerciaux, les écoles et universités. Nous parlons aussi des transports, des centres de santé, etc. Son calcul s’avère un peu complexe. Il s’effectue en se basant sur la valeur cadastrale du bien dont vous devez payer la taxe. La valeur locative cadastrale est une valeur dont le calcul se fait chaque année. Après le calcul, elle est diminuée de 50 %. Ce montant est ensuite amplifié par un taux de contribution qui varie selon chaque ville. Pour un même type de logement, la taxe foncière peut donc être largement différente d’une ville à une autre.
En effet, le taux de contribution est décrété par les collectivités de chaque territoire. Vous pourrez vous renseigner à la Mairie de la région ou au Conseil régional. Si votre bien est ancien, le précédent propriétaire pourra vous informer. Chaque fois que vous réformez ou que vous rallongez votre bien, vous devrez en informer le fisc. De tels travaux étant effectués, votre bien locatif prendra encore de la valeur. Il faudra alors recalculer la taxe foncière. Par ailleurs, l’administration fait un classement des différents types de construction. Elle classe les constructions de l’agglomération dans des catégories différentes. Un tarif est alors fixé selon chaque catégorie. Ainsi, il faudra vraiment prendre en compte cette taxe avant d’investir dans votre bien.
Les facteurs importants qui définissent votre taxe sont au nombre de trois.
- La valeur de votre bien, au cours de chaque année ;
- La région dans laquelle se trouve votre bien ;
- Les exonérations dont vous bénéficiez pour l’investissement dans le neuf.
Quel est l’impact d’une taxe foncière sur l’investissement immobilier ?
En France, la taxe foncière rend élevé le montant total d’un bien dans certaines villes. L’impôt local réduit considérablement le rendement pour un investissement locatif. Cependant, beaucoup de propriétaires oublient de le payer. Mais, c’est un élément d’une importance capitale. La taxe foncière a un impact direct sur la déclaration de l’impôt dans un investissement locatif. La hausse de cette taxe conduit inexorablement à une baisse des revenus. La TF peut prendre plus de deux mois de loyers chez les propriétaires. Selon la région dans laquelle se situe le bien, les frais pour la taxe peuvent s’élever même à un semestre de loyers. Cette situation peut se dégrader plus, si les collectivités augmentaient le taux d’imposition. Une telle situation pourrait se produire si la taxe d’habitation venait à disparaître. Le rendement locatif serait presque inexistant dans un tel cas.
La loi Pinel
La loi Pinel est en vigueur jusqu’à la date du 31 décembre 2021. Mais, à partir du 1er janvier 2018, le dispositif fiscal a été mesuré. Ceci, selon chaque territoire. Alors, la loi Pinel est désormais applicable dans les régions immobilières les plus fermes. Il s’agit des zones A et B1. Les investissements immobiliers réalisés dans ces zones bénéficieront donc d’une réduction d’impôts. Cette loi s’applique dans la ville de Toulouse et ses environs. L’investissement dans le locatif neuf est donc favorable pour les investisseurs. Ceci leur permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur une durée de 7 ans. Surtout grâce au dispositif Pinel, l’investissement locatif ne peut être que rentable.
Quelles sont les villes dans lesquelles il y a baisse de la taxe foncière ?
Malgré l’augmentation de la taxe dans les grandes villes, on note sa diminution dans bien d’autres. L’augmentation est surtout due à la rénovation annuelle des biens immobiliers locatifs. Mais dans certaines communes, on constate une baisse de la taxe foncière. En France, les 50 grandes villes ont connu une augmentation de 1,78 % de l’impôt local ces deux dernières années. Les prix des locations ont augmenté de 1,20 % cette année. Ce qui n’était pas le cas en 2017, car les prix avaient juste augmenté de 0,40 %. Alors, plusieurs grandes villes ont appliqué cet accroissement de 1,20 %. Il s’agit des villes comme Strasbourg, Nantes et Lyon.
D’autres taxes qui augmentent la facture
Il s’agit surtout des nombreuses taxes qui s’ajoutent à la taxe foncière. On parle de la taxe GEMAPI, la taxe spéciale pour l’équipement et la taxe spéciale de l’Île-de-France. Dans la ville de Nice, on note une hausse d’environ 19,50 % sur la taxe foncière.
Baisse de l’impôt local pour les propriétaires dans quatre grandes villes
Sur les 50 grandes villes qui subissent une hausse de taxe, seulement quatre en sont privées. Les villes de Lille et Dunkerque sont situées au Nord de la France. Tourcoing et Roubaix aussi font partie des villes du Nord. Dans ces quatre villes, on note une diminution de la taxe. À Dunkerque, la taxe a diminué d’environ 3 % ces deux dernières années. Dans la ville de Tourcoing, on note une baisse de 2,87 %. Dans les villes de Roubaix et de Lille, on note respectivement une baisse de 2,95 % et 3,08 %. Ceci est lié à la diminution du taux d’imposition dans le Nord. En effet, cette année, le département du Nord a diminué son taux d’environ 21,50 % à environ 19,30 %. Cette baisse a favorisé les propriétaires de la région. Tandis que dans les autres régions, les prix ont augmenté. C’est surtout dans la ville de Nice qu’on note un impact réel de l’augmentation de la taxe foncière.
En 2017, il y a eu une pondération, ceci après cinq années d’augmentation de la taxe foncière. Les propriétaires pourront donc se réjouir. Cependant, cette pondération ne s’applique pas à toutes les villes. Mais, si l’augmentation se fait encore sentir, les propriétaires de ces villes seront tenus de vendre. Ainsi, l’investissement immobilier sera à risque. Les investisseurs trouveront d’autres domaines. D’après l’Unpi, pour un revenu net de 0,96 %, le propriétaire perçoit environ 660 euros par mois. Ceci, lorsque le taux d’imposition de la taxe foncière est de 41 %. Normalement, son revenu brut devrait être de 4 % si le taux d’imposition n’était pas si élevé. Si, par ailleurs, la taxe foncière était doublée, on assisterait à une situation bien critique. Puisque le taux de rentabilité quitterait les 0,96 % pour 0,7 %. Une situation alarmante, parce que les rémunérations du capital seront taxées. L’immobilier prendra alors un très grand coup.
Le nouveau projet de loi des finances
Le projet de loi des finances supprime la taxe d’habitation. Ce phénomène aurait un impact négatif pour les investisseurs immobiliers. Il crée ainsi un impôt sur les revenus immobiliers et supprime les revenus fonciers payés par les locataires à 30 %. Ce qui aura une conséquence sur l’investissement à but locatif. En somme, la taxe foncière est importante à payer par le propriétaire. Elle est calculée chaque année et chaque commune a son taux d’imposition. Pour les logements neufs, vous bénéficiez d’une exonération. Elle peut se situer entre 2 et 7 ans. Elle peut aller jusqu’à 7 ans si votre logement respecte les normes environnementales. Une exonération est aussi possible pour les logements et immeubles vides. Investissez dans l’immobilier locatif et vous bénéficierez de ses avantages.
