Je suis bailleur : Louer son bien immobilier

Vous souhaitez mettre à la disposition des autres votre immeuble ou alors vous avez un réel besoin d’arrondir vos fins de mois? Dans l’affirmative vous pouvez mettre votre immeuble en location! Mais comment cela se passe-t-il?

Il est  important de savoir si vous désirez mettre votre immeuble en location, quelles sont les différentes procédures à suivre. Qu’est-ce donc que la location ? Est-elle règlementée ? Comment mettre son bien immobilier en location ? Découvrez tout ce que vous devez savoir !

Qu’est-ce que la location ?

Il est assez important de décrire la location et de relever ce qu’elle implique.

La location : clarification conceptuelle

Pour savoir ce qu’est la location, il est important de connaître une notion qui y est à peu près semblable : la vente. La vente est un accord par lequel une personne décide de donner le bien qu’elle possède à une autre en échange d’une contrepartie à caractère pécuniaire.

On peut donc comprendre que la vente met en jeu une certaine somme d’argent afin qu’une personne puisse devenir propriétaire d’un bien donné.

La location, encore appelée bail n’est pas si différente. Ainsi, le bail lui aussi, constitue un accord par lequel une personne s’engage envers une autre, à mettre son bien à sa disposition afin que celui-ci l’utilise en contrepartie d’une certaine somme.

Pour ce qui est du domaine juridique, le bail est le contrat par lequel, deux parties, le bailleur et le locataire, s’entendent sur un prix afin que le bien objet de la location soit utilisé. Ainsi dit, le bail implique plusieurs conditions pour se réaliser.

location

Les implications de la location

La location inclut l’intervention de deux ou plusieurs personnes : le bailleur (celui qui met en location), et le(s) locataire(s) (ceux qui désirent utiliser l’immeuble et y vivre).

Ensuite, la location n’inclut pas un transfert de propriété. Ainsi, au contraire de la vente, il ne s’agit pas de se déposséder du bien pour le mettre au profit d’une autre personne. Ici, le bailleur reste le propriétaire du bien qu’il met en bail. Le locataire, lui, dispose seulement du droit d’utiliser le bien.

Le bail implique enfin une contrepartie financière. Vous ne verrez en effet jamais un bail gratuit. Il a toujours une motivation financière. Cette motivation financière est ce qu’on appelle le loyer. Ce loyer se doit donc d’être déterminé par les parties, tout comme le prix de vente d’un bien.

Le bail ainsi décrit nécessite le respect de certaines obligations par les parties.

La location immobilière

On peut donc aisément comprendre que la location immobilière ou le bail immobilier est le contrat par lequel une personne (le bailleur), met à la disposition d’une autre personne (le locataire), son immeuble en échange d’une contrepartie financière.

En tant que tel, le bail induit forcément certaines obligations entre les parties. Ces obligations une fois respectées contribuent à la conclusion effective du contrat de bail. Quelles sont donc les obligations du bailleur et du locataire ?

  • Les obligations des parties

    Lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur et le locataire se doivent de respecter leurs obligations respectives.

  • Les obligations du bailleur

    Le bailleur étant la personne qui met en location son immeuble, il se doit tout d’abord de mettre le bien à la disposition du locataire. En effet, du moment où il ne transfert pas la propriété de son bien au locataire, il n’a que l’obligation de permettre à ce dernier d’occuper son appartement. Notons bien ici que le bailleur est toujours le propriétaire de l’immeuble objet du contrat.

    Tout comme dans la vente, le bailleur se doit également de rendre l’immeuble accessible au locataire. Il se devra donc de lui remettre les moyens nécessaires afin de permettre au locataire d’y habiter.

  • Les obligations du locataire

    La principale obligation du locataire est de payer le loyer. En effet, étant celui qui est à la recherche du logement, il se doit d’en payer le prix une fois qu’il trouve le cadre qui lui convient. Le loyer est la base même du contrat de location. Il ne saurait exister de bail sans loyer.

    Le locataire se doit également d’entretenir l’immeuble qu’il loue. Il doit donc veiller à ce que l’immeuble ne se dégrade pas et en prendre le plus grand soin. Toute dégradation ou aliénation de l’immeuble entraînerait de fâcheuses conséquences pour le locataire. Il doit donc veiller à l’entretenir du mieux qu’il peut.

Les étapes de la location d’immeuble

La location d’immeuble est un acte assez complexe. Pour bien s’y prendre, il est important de connaître ses différentes étapes. Elles vous seront inévitablement utiles et vous permettront de trouver le plus rapidement possible des locataires. Ces étapes, les voici !

 

Le choix de l’investissement

Pour mettre en location un immeuble, il est très important de choisir le type d’immeuble que vous désirez louer. Ainsi, vous avez le choix entre les petites surfaces, les anciens immeubles, les grandes surfaces, ou encore les garages.

  • Pour ce qui est des petites surfaces, il est nécessaire de respecter certaines normes de décence. Ce n’est pas parce que vous avez opté pour un lieu exigu qu’il doit être minuscule. En effet, si vous louez une petite surface, cette dernière doit être assez suffisante pour que quelqu’un puisse y vivre. Elle doit donc faire au minimum 9 m² ou avoir un volume minimum de 20 mètres cube. De plus, ce petit espace doit faire office de résidence principale pour le locataire. En d’autres termes, il faut que cet espace soit assez vivable pour qu’il puisse y habiter au moins 8 mois par an. Il est également possible que cette petite surface soit meublée.
  • Vous pouvez également investir dans les immeubles anciens, mais il convient dans ce cas d’être vigilant. Il ne faut en effet pas que l’immeuble soit tellement vieux qu’il soit à réfectionner ou à réparer après l’avoir loué. Cela signifie que ce vieil immeuble doit être un investissement à long terme. Il peut être vide, meublé et situé dans une grande ville également.
  • Les grandes surfaces donnent beaucoup plus d’espace au locataire. Elles peuvent elles aussi, être meublées ou non.
  • Les garages ou stationnements sont également à envisager. Ces surfaces sont très avantageuses dans la mesure où elles peuvent vous rapporter 6 à 12% de bénéfice par an. Le souci, c’est que ces bénéfices sont inférieurs à ceux d’avant en raison de la multiplicité des garages et parkings.

Choisir les types de locations

La seconde étape consiste à faire le choix entre un immeuble vide ou un qui sera meublé. Sachez en même temps que les immeubles meublés sont plus chers que ceux qui sont vides.

  • Ces types de location peuvent s’effectuer sur une certaine durée. Ainsi, elle peut être saisonnière. Autrement dit, elle peut ne durer que 3 mois (le temps d’une saison) ou dans certains cas exceptionnels 6 mois. La location saisonnière n’allant pas au-delà de cette durée.

  • La location vide quant à elle, s’effectue également sur une certaine durée. Ainsi, elle peut durer de 3 à 6 ans. L’essentiel, c’est qu’elle ait une durée supérieure à 1 an.

  • Il faut également retenir que ces différents types de contrat de bail peuvent être résiliés. Les causes sont assez multiples. Elles ont pour source soit le bailleur, soit le locataire.

  • Le bailleur peut donc résilier le contrat lorsqu’il vend son immeuble. Il peut aussi le faire en congédiant le locataire en vue de reprendre ou de rénover son immeuble. Il peut enfin le faire si le locataire a commis une faute grave.

  • Le locataire peut également résilier le contrat si son nouvel emploi l’oblige à déménager ou encore pour des raisons de santé.

  • Pour ce qui est de la location meublée, il est obligatoire que ce type d’immeuble ait les meubles nécessaires afin d’assurer un bon confort d’habitation au locataire. L’immeuble doit donc disposer d’une bonne literie. Il doit également contenir des ustensiles de cuisine, des plaques chauffantes, une table et de la vaisselle également. En outre, les lampadaires ou les étagères doivent être présents dans ces immeubles.

Déterminer le loyer et les charges

Pour mettre en location votre immeuble, il est tout à fait indispensable que vous en déterminiez le prix. Ce dernier peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Ainsi, vous devez prendre en compte l’état de votre logement et son niveau d’électrification. Vous devez aussi vous baser sur le nombre d’étages ou sur la présence d’un ascenseur sur les lieux.

Mais il est aussi indiqué de tenir compte des quotas que la loi a fixé dans ce but. Vous devez donc fixer votre propre prix en respectant ces quotas. En outre, vous avez la possibilité de réadapter le prix s’il avait été sous-évalué. Mais vous ne pouvez le faire que lors de la reconduction de contrat de location.

La création de son annonce

Vous ne pourrez mettre en location votre immeuble si vous ne faites pas passer une annonce. Cette annonce permettra aux futurs locataires de se faire une idée de l’immeuble.

Elle doit donc être précise et concise.

Elle doit également contenir certaines informations telles la situation géographique de l’immeuble et le prix à payer pour sa location.

Le choix du locataire

Une fois votre annonce diffusée, vous recevrez plusieurs offres. Il vous reviendra de voir l’offre qui va le plus dans vos intérêts, ce qui revient par ricochet, à faire le choix du locataire que vous désirez. Il peut arriver également que le prix que vous avez fixé ne soit pas le prix auquel vous mettrez le bien en location. Mais cela, est laissé à votre discrétion.

location immobilier

Effectuer les diagnostics immobiliers

C’est une étape également important, parce qu’elle concerne l’immeuble, l’objet même du contrat. Avant donc que vous ne mettiez en location votre immeuble, vous devez vous assurer que ce dernier est en parfait état. Il ne doit donc pas montrer des signes de délabrement ou certaines fissures.

C’est pourquoi il est très conseillé d’effectuer certains diagnostics afin de savoir si l’immeuble en question pourrait durer encore quelques années. Ou tout au moins le temps de la location. Une fois les diagnostics effectués, vous serez en mesure de décider si oui ou non, votre immeuble peut faire l’objet d’un bail.

compromis de vente

Signer le contrat de location

Cette étape est celle qui suit tout juste celle du choix du locataire. En réalité, une fois que vous avez choisi l’offre de bail qui vous convient, vous devez signer avec votre locataire, le contrat de bail.

Ce contrat constituera une preuve irréfutable que vous avez bel et bien loué votre immeuble à telle ou telle personne. Il faut également souligner que le contrat de bail est un contrat assez délicat. Il doit donc laisser une trace écrite.

Avoir des relations avec son locataire

Non seulement il faut que vous trouviez un locataire, mais pour que la location se passe bien, vous devez entretenir de bonnes relations avec lui. Il est donc indispensable que vous soyez courtois et que vous lui laissiez un peu d’espace. Cela ne veut pas dire que vous êtes en position de faiblesse.

C’est en effet une des qualités que vous devez avoir. Cela amènera le locataire à vous payer régulièrement votre loyer dans les temps et rendra agréable le cadre de vie. Un immeuble où il ne fait pas bon vivre n’attirera pas des locataires dans le futur.

Réparer et faire des travaux

En cours de location, vous pouvez ressentir le besoin d’effectuer quelques travaux de rénovation. C’est une obligation qui s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire. Ainsi, pour ce qui est du bailleur, il a l’obligation d’effectuer les gros travaux tels le changement de toiture, la rénovation du bâtiment, etc.

Le locataire quant à lui se chargera bien sûr des petits travaux tel le changement de robinet, des câbles électriques. Il se doit donc de s’occuper de ce qui concerne la surface qu’il occupe et non l’immeuble entier.

Quelques conseils pour louer son immeuble

Savoir gérer les impayés de loyer

Les impayés de loyers sont une situation délicate à gérer. Si la situation se présente, certaines étapes sont à respecter. Dans un premier temps, il faut sommer le locataire de payer après une période de 1 mois minimum. S’il s’obstine, il y a lieu d’effectuer une deuxième sommation de payer. A noter que cette sommation s’effectue à travers l’huissier.

C’est dans le cas où malgré la deuxième sommation il s’obstine, que vous aurez tous les droits de l’expulser. Mais cette expulsion doit aussi se faire sous  certaines conditions. En effet, il a été instauré le principe des trêves hivernales. Ces trêves ont pour but de protéger le locataire récalcitrant d’être expulsé pendant l’hiver.

Autrement dit, impossible pour vous d’expulser un locataire qui ne paie pas dans la période du 1er Novembre au 31 Mars. Il est également possible de l’expulser par un jugement d’expulsion du tribunal.

Payer les impôts et taxes

Que ce soit pour la vente ou la location d’immeuble, certaines taxes et impôts se doivent d’être payés, que ce soit sur l’immeuble ou sur le bénéfice que vous faites. Vous n’êtes pas sans savoir que le domaine immobilier est un milieu où une importante masse d’argent circule. Ainsi, l’Etat se doit de prélever un certain quota sur ces transactions financières.

La fin du bail

Elle peut intervenir à tout moment lorsque la durée indiquée dans le contrat arrive à son terme. En effet, si la durée du contrat de bail était de 3 ans par exemple, il est inévitable qu’il arrive à son terme une fois les 3 ans passé.

Mais elle peut faire l’objet d’une décision de bailleur ou du locataire. Généralement, c’est lorsque le locataire ne paye pas son loyer, que le bailleur décide de l’expulser, mettant ainsi fin au contrat de bail conclut.

Il est indispensable d’attirer l’attention lorsque vous mettez en vente votre immeuble. Ainsi, vous devez faire une annonce qui saura séduire les futurs locataire. Mais il convient de bien rédiger l’annonce. Vous pouvez par exemple faire du home-staging. Pour ce faire, il vous faut :

  • Rendre agréable votre immeuble : vous devez inévitablement soigner l’image de votre immeuble avant de le mettre en location. Il faut donc qu’il soit propre et bien rangé. Evitez donc de laisser traîner certains objets.
  • Prendre des photos : vous n’avez pas besoin d’être un photographe de renom, avant de prendre des photos de qualité de votre immeuble. Ainsi, pour faire ces photos, vous pouvez arranger la décoration ou refaire la peinture. Evitez aussi de vous photographier à l’intérieur de votre immeuble.

 

Mais le home-staging n’est pas le seul moyen de valoriser la future location. Pour un contrat de bail, il est indispensable que vous preniez certaines garanties, telle la caution.

  • La caution solidaire : elle consiste à ce qu’une personne tiers au contrat de bail s’engage à vous payer les sommes dues par le locataire au cas où ce dernier ne vous paye pas. C’est une mesure qui tend à rassurer le bailleur de la protection de ses intérêts.
  • Lorsqu’il s’agit de colocataires : le principe de la caution est le même. Mais ici, c’est un seul des colocataires qui saura vous donner une caution pour assurer tous les autres. Quant au remboursement de la caution, les autres colocataires, devront se réunir pour rassembler la somme due.

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