Mes obligations en tant que bailleur

Bailleur, voici vos obligations

En tant que bailleur, il faut savoir que vous êtes tenu par des obligations. Ces dernières s’appliquent d’ailleurs dès que le contrat de bail est signé et sont valables durant toute sa durée. En voici quelques uns :

Remettre un logement décent 

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des premières obligations du bailleur consiste à remettre un logement décent. Cela veut dire en termes simples que la surface doit être dans les normes, et le confort minimal doit y être. Dans la pratique, il n’est pas possible de mettre en location un bien avec une pièce principale de moins de 9m2. En tout cas pas si on veut agir conformément aux dispositions légales. La hauteur sous plafond quant à elle ne doit pas être de moins de 2,20 mètres. Le bailleur doit aussi proposer au locataire, un logement qui ne porte pas atteinte à sa sécurité ou sa santé. Cela se définit comme un bien immobilier parfaitement couvert. Et dans lequel il ne peut y avoir d’infiltrations. De façon pratique, cela veut dire un logement comportant :

• Un réseau électrique et de gaz fonctionnels. Sans oublier des équipements qui respectent les normes en la matière
• Des matériaux de constrictions, plomberies et des revêtements qui préservent l’intégrité des occupants
• Des systèmes de retenue des personnes
• Des mécanismes d’ouverture et de ventilation
• Des systèmes d’ouverture et de ventilation
• Des pièces principales naturellement éclairées, de même que des systèmes d’ouverture pour une aération naturelle

Quant aux équipements, le bailleur a aussi des obligations. Il doit ainsi mettre à disposition un logement comportant un minimum d’installations. Il s’agit entre autres :

• d'un réseau d’alimentation en eau potable avec un bon débit
• d'un système de chauffage doté d’une sortie des produits issus de la combustion
• d'un dispositif pour évacuer les eaux ménagères
• d'un système électrique offrant un éclairage de qualité. Et pouvant faire fonctionner de façon optimale les appareils ménagers
• d'une cuisine avec un évier relié au réseau d’eau chaude et froide. Un système d’évacuation des eaux usées, de même qu’un emplacement pour recevoir un appareil de cuisson
• Une installation sanitaire équipée d’un WC (indépendant de la cuisine et la salle à manger). De même que des équipements tels que la baignoire ou la douche.

Les travaux et l’entretien

En tant que bailleur, la loi vous oblige à fournir au locataire un logement en parfait état. Cela s’applique aussi pour tous les éléments inclus dans le contrat de bail. Il arrive que le bien immobilier ne soit pas dans un état d’habitabilité quand le locataire intègre les lieux. Un accord à l’amiable est alors recommandé. Ainsi le locataire pourra payer les frais relatifs aux travaux. Ceci pour mettre en bon état le logement. Cette option doit être mentionnée par une clause du contrat de bail. Elle doit aussi indiquer la nature des différents travaux. De même que la manière dont les réparations seront déduites du loyer. En tant que bailleur voici vos obligations :

• Exécuter les réparations les plus urgentes
• Faire les travaux en vue d’améliorer les parties communes de l’immeuble
• Exécuter les travaux pour maintenir en bon état le logement loué. Cela inclus un changement de la robinetterie usée, etc.
• Faire exécuter les travaux pouvant améliorer l’isolation du logement
• Etc.

Dans le cas où des travaux devraient être réalisés dans le logement loué, la loi vous oblige à en informer le locataire. Cela peut se faire par :

• La remise en main propre d’une notification
• Une lettre recommandée avec accusé de réception

Il reviendra de choisir parmi l’un de ces deux moyens.

Assurer un usage paisible du logement

En plus de celle-là, vous avez l’obligation en tant que bailleur d’avaliser les vices et autres défauts. Ceux qui pourraient compromettre l’usage paisible du logement. En pratique, cela consiste à empêcher toutes les actions qui sont à l’opposé de cette obligation. Comme exemple, il est possible de mentionner les visites intempestives. Ou alors des travaux modifiant le logement. Votre responsabilité n’est pas engagée dans le cas de troubles occasionnés par de tierces personnes comme :

• Les tags sur les murs
• Les vols
• Les explosions
• Les bruits gênants

Là, vous n’avez qu’une simple obligation de prudence et de diligence. Votre responsabilité en tant que bailleur ne sera engagée qu’au cours d’une faute commise. Il peut par exemple arriver que ce soit un autre locataire qui soit responsable des troubles. Dans ce cas, le locataire troublé a deux possibilités :

• Il intente une action contre vous, le bailleur, pour défaut de jouissance paisible. Il s’agit alors d’une responsabilité contractuelle
• Il intente une action contre l’autre locataire. Pour trouble de voisinage (responsabilité délictuelle)

En gros, vous ne pouvez pas causer vous-même en tant que bailleur, des troubles à votre locataire. Dans le même état d’esprit, il vous est interdit de changer la forme du bien loué. Par ailleurs, vous ne pouvez pas garder un double des clés du logement loué. La loi vous interdit même d’entrer dans le local à l’insu du locataire. Si cela arrivait, ce serait simplement une violation de vie privée.   Toujours pour assurer un usage paisible du logement, vous avez l’obligation vis-à-vis de votre locataire de :

• L’informer dans le cas où l’immeuble aurait subi une catastrophe naturelle (inondation, tempête, etc.). Ou catastrophe technologique (fuite de produit toxique, explosion du même genre, etc.). Bref, tout incident ayant impliqué le versement d’une compensation
• L’informer si le bien loué se trouve dans une zone sismique ou encore dans un plan pour prévenir les risques naturels
• L’informer du plan d’exposition au bruit, dans le cas où le logement est à proximité d’un aéroport
• Fournir gratuitement une quittance de loyer et de charges 

Un bail écrit obligatoire

Indépendamment du fait que :

• Votre logement soit vide ou meublé
• Qu’il soit saisonnier ou non ; vous avez l’obligation d’établir un bail écrit avec votre locataire.

C’est un document qui conférera un caractère officiel à l’accord existant entre les deux parties. Ainsi, tout le monde est à l’abri des éventuelles incompréhensions pouvant survenir après. Le contrat de bail doit être établi en double exemplaires sur papier libre. Selon le cas, vous pouvez solliciter l’aide d’un professionnel. Notamment un agent immobilier ou un huissier pour sa rédaction. Les notaires sont également habilités pour le faire. Le contrat doit nécessairement porter mention de plusieurs clauses importantes. Peu importe l’option que vous aurez choisi. Lesdites clauses sont :

• Votre nom
• Celui du locataire
• L’adresse du logement
• Sa description exacte et ses annexes (cave, garage, etc.)
• L’usage auquel est destiné le bien loué. A savoir (habitation, ou habitation et usage professionnel)

En annexe au contrat de bail, il faut ensuite ajouter un état des lieux. N’oubliez pas les différents extraits du règlement de copropriété. Notamment dans le cas où le logement se situerait dans un immeuble en copropriété. Le contrat de bail doit également porter la mention :

• Du montant du loyer
• Les règles de révision
• Le montant de dépôt de garantie

Vous pourrez aisément trouver en ligne des contrats de bail à adapter.

Les documents à remettre au locataire

Il s’agit surtout des documents informatifs dès la signature du contrat de bail. C’est d’un côté, le dossier relatif au diagnostic technique qui doit être fourni en annexe au contrat de bail. Ce dossier devra également comporter :

• Un diagnostic de performances énergétiques
• Un constat de risque d’exposition au plomb
• Un état des risques naturels et technologiques

Par ailleurs, vous devez transmettre sans frais supplémentaires une quittance de loyer. Et ceci à chaque versement. Cette pièce devra présenter tous les détails des sommes versées par le locataire. En faisant une différence entre les charges et le loyer. Quant à la régularisation des charges locatives, vous devez procéder à une régularisation. Et ceci au vu de la provision versée par le locataire. En somme, vous devrez rembourser les sommes perçues en trop. Puisque sont seulement déduites, les dépenses vraiment engagées.  

Les droits du bailleur

Certes le bailleur est tenu par certaines obligations conformément à la loi. Mais sachez que vous avez aussi des droits. Ils sont d’ailleurs assez nombreux et voici ce qu’il faut retenir à propos :

La durée du bail

La loi autorise une durée minimale de 3 ans si le bailleur est un particulier. Cependant, vous avez la possibilité d’insérer une clause fixant une durée supérieure ou inférieure aux trois ans. Dans le cas où vous choisirez une durée inférieure aux 3 ans, cela ne saurait être moins d’un an. Il faudrait en plus la justification par un événement spécifique mentionné dans le bail. Il peut par exemple s’agir de la reprise du logement pour des motifs professionnels ou familiaux. Quelques fois, cela peut simplement être :

• Une mise à la retraite
• L’attribution du logement à l’un des enfants du bailleur

Dans tous les cas, la loi vous oblige en tant que bailleur à certaines choses. Comme transmettre à votre locataire deux mois avant la fin du bail, une lettre recommandée. Avec accusé de réception par un huissier. :

• D’une lettre recommandée avec accusé de réception
• D’un huissier

Quand la survenue de Evènement a lieu plus tard que prévu, vous devez proposer une chose à votre locataire. A savoir le report de la date de fin de bail. Cela ne pourra se faire qu’une seule fois : dans le cas où Evènement ne s’est pas produit. Si vous n'avez pas respecté le délai de 2 mois pour valider la fin du bail, ce dernier sera automatiquement reconduit. pour une durée de 3 ans dès la signature du contrat de location.

La caution

Vous avez entièrement le droit de demander qu’une tierce personne se porte garante. Notamment pour assurer le paiement des loyers et autres charges. Par exemple un membre de la famille, votre employeur. Dans ce cas, le bailleur doit faire figurer cette garantie de caution et sa durée dans le bail. Une indication en manuscrit de la personne qui se porte caution est exigée. Elle doit indiquer qu’elle comprend les répercussions de son engagement.

Les travaux

Si d’importants travaux doivent être exécutés durant le bail, vous pouvez réclamer à votre locataire l’accès libre au logement. Et ceci tous les jours, sauf le weekend et les jours fériés. Les nuisances occasionnées ne pourront pas donner droit à une compensation. Sauf si les travaux s’étendent sur plus de 21 jours.

Droit de visite

Quelques propriétaires prévoient vendre leur appartement en fin de bail. Il est possible d’y organiser des visites. Mais l’autorisation du locataire est indispensable. Vous aurez besoin de discuter avec lui pour convenir des jours et heures de visites. Les jours fériés sont exclus et les visites ne peuvent pas excéder plus de deux heures.

Litiges ou différends

Les différends peuvent facilement survenir dans les rapports entre bailleur et locataire. Il est possible de se référer à l ‘Association Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Elle a pour but de conseiller gratuitement :

• Les propriétaires
• Copropriétaires
• Locataires ; quant à toutes les préoccupations relatives à l’habitat.

Vous pouvez également vous orienter vers les commissions départementales de conciliation. Elles sont présentes dans chacune des préfectures. Leur rôle est de résoudre les litiges liés aux charges, les réparations locatives et même la contestation de loyer. Pour expulser un locataire, trois raisons peuvent motiver cette procédure :

• Le non-paiement de loyer et des charges
• Le non versement du dépôt de garantie
• Le défaut d’assurance du logement

Avant d’atteindre cette extrême, il est conseillé d'explorer les conciliations possibles.  

Réparation d’entretien ou relative à la vétusté ?

Le bailleur a la responsabilité de l’une, et le locataire se charge de l’autre. Il n’est pas toujours aisé de déterminer si les réparations découlent de l’entretien ou la vétusté. En effet, certaines pannes comme la défaillance de ventilation peuvent révéler des problèmes plus graves. Il peut s’agir d’un fort taux d’humidité et vous aurez besoin de contacter un professionnel. Bien entendu, vous devrez payer la note. Si l’humidité découle du mode de vie de votre locataire, ce dernier devra alors payer les frais de réparation.

Mieux connaitre vos locataires pour une meilleure gestion locative

Il est possible de mieux gérer vos locations en connaissant un peu plus vos locataires. Attention, car cela ne veut pas dire fouiner dans leur vie privée. Leur régime matrimonial vous permettra par exemple d’avoir une meilleure approche dans certains cas.

• Locataire marié(e) : peu importe le régime matrimonial, les époux sont tous titulaires du bail. Même si l’un d’entre eux avant le mariage avait signé le contrat de bail. Dans le cas où l’un des époux déménage ou meurt, l’autre peut faire valoir le transfert. Ou alors la continuation du contrat à son avantage.
• Locataires pacsés et concubins : dans l’un ou l’autre des cas, les locataires sont dans le même cas qu’un couple marié qui a signé son bail. S’il n’y a que l’un d’entre eux qui a signé le contrat de bail, l’autre n’a aucun engagement envers vous. Des cas d’abandon du logement loué ou le décès du locataire peuvent survenir. Dans ce cas, une transmission du bail se fera au second partenaire pacsé ou concubin. Il lui faudra alors prouver une cohabitation d’au moins un an.

Le bail commercial : cas du bailleur

La nature du bail a une grande influence sur les différents droits et devoirs du bailleur. En ce qui concerne par exemple le bail commercial, voici ce qu’il faut retenir :

Les obligations

Voici les principales obligations en ce qui concerne un bail commercial :

• La délivrance des locaux en bon état : c’est d’ailleurs l’une des plus importantes. Et elle est jugée satisfaite dans deux conditions. Il s’agit de celle où le bail est verbal et l’autre, quand le locataire signe un bail écrit. S’il ne manifeste pas de réserve à cette étape, c’est que les locaux sont délivrés dans un bon état. Le but de cette règle est de simplifier la résolution des contestations. Elles peuvent découler de l’application des obligations du bailleur.
• Les grosses réparations : elles sont à la charge du bailleur. Notamment si elles concernent les gros murs. Idem pour les voûtes, etc. En cas de nécessité et d’urgence, le juge des référés peut les mettre sur le compte du bailleur. Notamment si ce dernier refuse de s’exécuter. Il revient au juge de déterminer le montant et les modalités de remboursement. Aucune déduction ne pourra être faite sur le loyer.
• L’obligation de garantie : le but est d’empêcher les éventuels troubles qui pourraient survenir. Notamment après la signature du contrat. Il existe d’ailleurs plusieurs types d’obligations de garantie. Ce sont : la garantie des vices cachés, la garantie d’éviction, et la garantie de l’exercice de l’activité.
• Les charges, impôts, taxes et redevances : le bailleur doit en plus établir une liste des charges et impôts relatifs du bail. S’ajoutent les dispositions prévues par la loi Pinel. Il est donc obligatoire de réaliser un budget prévisionnel sur une période de 3 ans. Il concerne principalement les travaux à exécuter.

Les droits du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur dispose également de plusieurs droits. En voici quelques uns :

• Recevoir le loyer
• Le dépôt de garantie : la loi n’oblige aucunement le locataire. Mais ce dernier verse le plus souvent un dépôt de garantie à la signature du contrat de bail.

Bail commercial : cas du locataire

Un bail commercial implique aussi des droits et obligations pour le locataire. Vous devez les connaitre même si vous êtes dans le cas d’un bailleur. Voici les principaux en ce qui concerne les droits :

La durée du bail

Elle est généralement fixée pour au moins 9 mois et n’est imposée qu’au bailleur. Le locataire a la possibilité de révoquer le bail tous les 3 ans. Il est convenu qu’une clause de bail puisse définir une durée supérieure aux neuf années. Le locataire a donc la possibilité de résilier avant l’échéance le contrat de bail commercial. Selon les dispositions légales, le congé peut être donné dans le cas où le locataire ne ferait pas de bonnes affaires. A cela, il faut ajouter la mise en valeur des droits à la retraite. Les congés du preneur doivent être de 6 mois à l’avance, et rien n’oblige le locataire à motiver la résiliation. Il est donc libre de procéder comme il le souhaite, tout en respectant les dispositions légales.

Le montant du loyer

Il est librement décidé entre les deux parties. Notamment celles qui interviennent dans la signature d’un contrat de bail commercial. Le Code du commerce n’a rien prévu en ce qui concerne ce montant. Il revient donc au bailleur et au locataire d’en discuter pour trouver un terrain d’entente. Tout cela est stipulé dans l’article 1134 du Code Civil. Ainsi, il est très facile de se faire une idée du montant du loyer. La fréquence de son paiement est laissée à l’appréciation de chaque personne. De façon générale, le loyer est payé de façon trimestrielle. Au moment de l’entrée sur les lieux, le bailleur a la possibilité de requérir le versement d’un pas de porte. Le locataire devra alors s’en acquitter. Cette pratique n’a rien d’illégal même si de nombreuses personnes s’interrogent à propos de sa nature juridique.

Est-ce alors un supplément de loyer ? Une contrepartie imposée à la propriété du bailleur ? Selon la jurisprudence, les deux natures sont reconnues en ce qui concerne le pas de porte. C’est au juge du fond de décider de façon souveraine en ce qui concerne l’interprétation de la volonté des différentes parties. L’intérêt de cette qualification n’est pas qu’académique, mais porte plutôt sur des intérêts concrets. Dans le cas où le pas de porte est un supplément de loyer, le juge en tiendra compte pour déterminer le montant du loyer révisé.

L’utilisation des lieux

Elle dépend des conditions économiques et la loi du 12 mai 1965 a prévu le cas du locataire commerçant. L’activité peut s’adapter selon les circonstances économiques. Par ailleurs, la loi prévoit l’éventualité d’une déspécialisation du local. Le commerçant a ainsi la possibilité de modifier l’usage des lieux et il existe deux cas :

• La déspécialisation partielle. Il s’agit du cas dans lequel le commerçant souhaite ajouter une activité complémentaire à celle qu’il exerce. Il n’est pas nécessaire de demander une autorisation du bailleur pour cela. Par ailleurs, la déspécialisation partielle est un droit. Le bailleur n’a pas le droit de s’opposer à la demande formulée par le locataire. Ce dernier doit l’en informer au moyen d’un acte extrajudiciaire. Il s’agit de l’article L 145-47 alinéa 1 du Code du commerce

Le bailleur peut considérer la déspécialisation comme non partielle. Pour cela il dispose d’un délai de deux mois dès la notification faite par le locataire. Le verdict sera rendu par le TGI. La vieille activité doit demeurer mais rien n’interdit que la nouvelle activité n’excède l’ancienne. Tout cela est conforme à l’arrêt du 24 octobre 1984, chambre civile 3. Un nouvel ajout d’une activité complémentaire induit une augmentation de loyer.

• La déspécialisation totale. Le locataire fait la demande pour exercer une ou plusieurs activités distinctes. La loi stipule que le preneur doit avoir une autorisation du bailleur. L’objectif est de prouver que le changement de son activité économique est légitime. Et ceci, conformément à la situation économique. Ainsi, l’article L 145-48 alinéa 1 du Code du commerce fait mention de la conjoncture économique. Sont aussi pris en compte, les nécessités rationnelles de la société. Le bailleur bénéficie d’un délai de 3 mois pour satisfaire à la demande du locataire. Dans le cas où il ne se manifesterait pas, cela veut dire qu’il donne son accord.

En cas de refus, le locataire a la possibilité de saisir le TGI. Il reviendra à son président de rendre le verdict en fonction de la situation économique. En cas d’imposition de déspécialisation, le bailleur peut exiger une augmentation de loyer. Ceci pour équilibrer le préjudice subit. Tout cela est conforme à l’article L 145-50 du Code du commerce. Un droit de renonciation est accordé au locataire. Il peut s’en prévaloir dans un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle le verdict a été rendu.  

Bail commercial : obligations du locataire

Outre ces différents droits, il faut savoir que le locataire est également tenu par des obligations. L’une des premières consiste à jouir des lieux en bon père de famille. Cela veut dire qu’il ne devra rien faire qui puisse desservir le bailleur ou les tiers. Le locataire doit absolument requérir l’autorisation du bailleur. Notamment avant de modifier le local loué. Ce dernier devra par ailleurs être bien aménagé. Les meubles pourront éventuellement être saisis en cas de non-paiement et après procédure. Le locataire est également tenu de payer les loyers selon les clauses du contrat de bail. A cela il faut ajouter les réparations locatives. Le bailleur et le preneur doivent déterminer ensemble la fréquence, la date et le mode de paiement. L’obligation des loyers est de 5 ans. Le locataire doit aussi respecter la destination des lieux. Cela veut dire qu’il ne peut pas en faire un autre usage, en dehors de ce qui est mentionné dans le contrat de bail. C’est au bailleur de déterminer si une ou plusieurs activités pourront être menées au sein du local. La possibilité existe pour prévoir un « bail tous commerce ». Dans ce cas un loyer élevé pourra être exigé.

Conclusion

Un contrat de bail implique des obligations pour toutes les parties. Il en est aussi de même pour les droits. Tout est variable d’un contrat à un autre. Car les obligations diffèrent selon que ce soit un bail commercial ou d’habitation. En tant que bailleur, vous avez l’obligation de fournir un logement décent. Certaines réparations reviennent aussi au bailleur, mais il s’agit surtout de celles qui ne relèvent pas de l’usure. Vous devez fournir un local en bon état. Il faudra donc au préalable effectuer toutes les réparations pour permettre cela. Il est de votre responsabilité d’assurer un usage paisible du logement. Cela implique une gestion rigoureuse pour que le locataire se sente bien dans le local loué. La fourniture d’un contrat de bail écrit est aussi une obligation qui incombe au bailleur. Il ne faut pas non plus oublier le locataire qui a aussi des obligations dans un contrat de bail. Le paiement du loyer est le plus important.

Les deux parties doivent avant la signature du contrat, déterminer la fréquence et tous les détails relatifs au règlement. En dehors de ce point, le locataire est tenu d’entretenir le local loué. Cela implique également les réparations locatives qui s’imposent. Le preneur est en effet responsable de toutes les pertes. Idem pour les dégradations qui surviennent dans le local. Le respect de la destination des lieux est une obligation à laquelle il ne peut déroger. Si cela trouve tout son sens dans le bail commercial, c’est aussi le cas pour un bail d’habitation.   Vous savez désormais comment vous y prendre dans un contrat de bail. En tant que bailleur vous avez des obligations auxquelles vous ne pourrez déroger.