Je suis vendeur : Vendre son bien immobilier

Vous souhaitez déménager et devez vendre votre bien immobilier ? Ou alors, vous disposez d’un logement qui ne convient plus à vos exigences et vous souhaitez le vendre ? Vos motivations sont tout à fait légitimes, mais le fait de vendre un immeuble n’est pas aussi simple.

Il faut en effet que vous respectiez certaines conditions et que vous fassiez en sorte d’attirer vous-même des acheteurs vers l’immeuble à vendre. Pour cela, il convient d’aménager un peu les lieux afin d’avoir beaucoup plus d’offre.

Mais que peut-on comprendre par vente immobilière ? Quelles sont les différentes implications d’une vente immobilière ? Y a-t-il plusieurs techniques de vente ? Nous vous donnerons toutes les astuces dont vous avez besoin, pour vite vendre votre immeuble, ainsi que les techniques les plus adaptées à cet effet.

La vente : descriptif

Définition

La vente est l’opération par laquelle vous transférer un bien dont vous disposez à une autre personne, en contrepartie d’une certaine somme. En d’autres termes, elle est tout simplement pour vous le fait de donner un bien en échange d’une somme d’argent.

D’un point de vue juridique, la vente est l’action que vous effectuez, en vue de transférer le droit de propriété dont vous disposez sur un bien, au profit d’une autre personne en prenant soin de recevoir une contrepartie financière.

Ainsi décrite, la vente nous renvoie à une multitude d’implications qu’il faut relever.

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Implications de la vente

Si l’on considère la vente comme un transfert de propriété, cela signifie inévitablement qu’en vendant votre bien, une autre personne en devient propriétaire. Ainsi dit, la vente suppose forcément l’action de deux personnes ou de deux parties. Il y a donc le vendeur et l’acheteur.

La vente suppose également un accord entre les parties. Il faut donc remarquer qu’il y a consentement : consentement de vendre et consentement d’acheter. Juridiquement, on estimera que la vente est un contrat par lequel, le vendeur informe de son intention de vendre, et l’acheteur, informe de son intention d’acheter. 

La vente implique inévitablement des transactions financières. Pas d’argent pas de vente. Ce n’est donc pas un transfert de propriété à caractère non pécuniaire. Autrement dit, il ne s’agit pas d’un don. En général, c’est le vendeur qui fixe le prix auquel il souhaite vendre son bien. Ensuite, l’acheteur se doit d’avoir cette somme afin de posséder le bien objet du contrat.

Pour finir, la vente, signifie que vous ne pouvez plus vous prévaloir du droit de propriété sur le bien vendu. Ainsi, une fois le bien vendu, vous n’en êtes plus propriétaire. C’est l’acheteur qui aura tous les droits sur le bien acquis, même celui de le vendre à nouveau.

La vente immobilière

La vente immobilière est bien entendu une vente. La particularité ici, c’est qu’elle concerne les biens immobiliers, c’est-à-dire les logements, les appartements, les maisons. Elle concerne donc tout ce qui est considéré comme immeuble, qu’ils soient habités ou non.

Etant assez complexe à effectuer, la vente immobilière est régie par certaines normes qu’il convient de respecter. Elle est également soumise à certaines conditions, mais le plus souvent, elle fait l’objet de contrat.

On peut donc définir la vente immobilière comme le contrat par lequel un vendeur souhaite transférer le droit de propriété sur son immeuble, au profit d’un acheteur qui s’engage à le payer. En tant que tel, la vente immobilière implique forcément des obligations.

Les obligations dans la vente immobilière

Lorsque la vente d’un immeuble s’effectue, et le vendeur et l’acheteur se doivent de respecter les obligations qu’ils ont l’un envers l’autre.

Les obligations du vendeur

Pour ce qui est du vendeur, il a l’obligation de livrer l’immeuble. Il est techniquement impossible de livrer un immeuble, mais on entend par là qu’il doit donner le titre de propriété à l’acheteur afin que ce dernier puisse prouver à n’importe que moment que le bien qui lui a été vendu est à présent bien le sien.

Le vendeur se doit également de faciliter l’accès à l’immeuble afin que l’acheteur puisse réellement entrer en possession de son bien. Il doit donc lui remettre les clés de l’appartement ou tout ce qui est susceptible de laisser l’acquéreur entrer dans sa nouvelle propriété.

Les obligations de l’acheteur

L’acheteur a également une obligation envers le vendeur : il se doit de lui payer le prix de la vente. On le sait, s’il n’y avait pas de contrepartie financière, on ne parlerait pas de vente. Le caractère pécuniaire de cette opération en est la base.

Mais il a également une autre obligation. Celle-ci, n’en est pas à proprement parler une, car elle est tout à fait logique. Le vendeur ayant l’obligation de livrer l’immeuble, l’acquéreur doit l’en déposséder.

Cela revient tout simplement à dire que l’acquéreur se doit d’entrer en possession de son bien. L’on ne comprendrait pas qu’un acquéreur refuse d’entrer en possession de son bien par exemple.

Les différentes étapes de la vente immobilière

Pour vendre son bien immobilier, il est indispensable de passer par quelques étapes. Ces étapes, vous permettront de trouver rapidement des acheteurs et de vendre votre bien en un temps record. Mais pour cela, il faut veiller à ce qu’elles soient respectées.

Ces étapes se doivent d’être conformes aux différentes catégories de vente. Parmi ces étapes, il y a la préparation de la vente, la création de l’annonce, le choix d’un notaire et bien d’autres. Découvrez à présent toutes ces étapes !

Les catégories de vente

La vente immobilière peut s’effectuer de deux manières : elle peut se faire soit sans agence immobilière, ou avec agence immobilière.

Lorsqu’elle est faite sans agence, on suppose qu’elle s’opère de particulier à particulier, c’est-à-dire entre les parties. Mais lorsqu’elle est faite avec agence, il s’agira pour vous de contacter les différentes agences immobilières afin qu’elles suivent les étapes pour vous trouver des acquéreurs potentiels. D’une façon ou d’une autre, les étapes devront être respectées.

Les étapes à suivre

Chacune de ces étapes est importante et elles vous amèneront peu à peu à vendre votre logement ou votre immeuble dans les conditions nécessaires. Ces étapes sont au nombre de 10 à savoir :

  • Préparer la vente

    Le fait que le vendeur veuille vendre son immeuble signifie qu’il doit se préparer à aménager les lieux et à préparer tous les documents nécessaires en vue de justifier sa propriété.

    On comprend donc que le vendeur du bien arrange l’immeuble, car un acheteur ne se penchera probablement pas sur un immeuble qui n’est pas beau à voir. Plusieurs techniques sont donc adaptées pour permettre au vendeur de rendre le cadre beaucoup plus agréable. Il peut soit commencer par faire des travaux ou se pencher vers le home-staging.

    Il est donc possible pour le vendeur de refaire sa décoration par exemple ou bien de prendre des photos de son appartement. Ces photos doivent amener l’acheteur à vouloir y habiter. En ce qui concerne les documents il doit préparer son permis de construire (si c’est son propre appartement) ou encore le contrat de bail s’il n’est qu’un bailleur.

  • Fixer le prix

    Il faut bien entendu que le vendeur fixe un prix. Le prix étant la base même du contrat de vente, il va sans dire que celui-ci devra être déterminé par le vendeur. Mais il faut que ce prix soit acceptable. En effet, un prix trop élevé ferait inévitablement fuir les potentiels acheteurs de l’immeuble.

    Pour donc fixer le prix, le vendeur doit se renseigner sur les prix actuellement appliqués dans sa zone. Cela lui donnera ainsi un indice pour éviter qu’il ne surestime son immeuble. Ainsi, un prix assez correct attirera les acheteurs et par ricochet, favorisera la vente rapide de l’immeuble.

  • Faire une annonce

    Une fois l’immeuble prêt à la vente et le prix déterminé par le vendeur, ce dernier se doit de publier une annonce. Cette annonce, considérée comme une offre de vente a pour but d’informer les potentiels acquéreurs que tel bien est disponible sur le marché.

    Cette annonce doit comporter certaines mentions dont l’absence lui ôterait tout attrait. Ainsi, il faut notamment qu’elle contienne l’adresse de l’immeuble afin que les acheteurs puissent facilement se retrouver. Elle doit également comporter le prix auquel le vendeur désire le mettre à la disposition de l’acquéreur potentiel.

  • Encadrer les visites

    L’étape suivante après la publication est bien entendue la visite. L’annonce ayant précisé la situation géographique de l’immeuble, il est inévitable que les acquéreurs potentiels viennent y jeter un coup d’œil. Ainsi, il se peut bien que dans une seule journée, un bon nombre d’acquéreurs se présentent.

    Dans ces conditions, il va falloir que le vendeur gère correctement les visites. Il doit ainsi fixer une heure lui permettant de recevoir le plus grand nombre d’acheteurs. Il se doit aussi d’être courtois avec les visiteurs. Il faut donc qu’il soit à leur écoute et réponde correctement à toutes les questions qui peuvent lui être posées.

  • Accepter l’offre d’achat

    L’offre d’achat intervient lorsque l’acheteur est intéressé par l’immeuble que vous mettez en vente. C’est une lettre recommandée avec accusé de réception qui permet à l’acheteur de vous signifier qu’il souhaite acheter votre immeuble à tel prix.

    Ce prix peut être conforme au prix indiqué dans votre annonce, soit être inférieur à ce dernier. Une troisième possibilité est que l’acheteur souhaite négocier avec vous en proposant une somme qui sera considérée comme une base pour les négociations. Il vous reviendra donc de l’accepter ou de la refuser. Si vous acceptez l’offre, vous passez à l’étape suivante.

  • Effectuer des diagnostics

    La vente de votre immeuble suppose un examen complet de ce dernier. En effet, il serait très hasardeux de mettre en vente un immeuble sans avoir au préalable, effectué des diagnostics. Vous devez donc savoir si votre immeuble est capable de tenir encore le poids des années avant de décider de le vendre.

    Si tel n’est pas le cas, il vaudrait mieux effectuer certains travaux de rénovation afin de le rendre un peu plus résistant. Ainsi, vous éviterez certaines déconvenues une fois la vente conclue. Les diagnostics sont d’autant plus nécessaires lorsqu’il s’agit d’un vieil immeuble que vous mettez en vente.

  • Choisir un notaire

    Une vente d’immeuble appelle forcément l’intervention d’un notaire. En effet, et le vendeur et l’acheteur se doivent de le contacter afin que celui-ci les conseille et les aide dans la rédaction du compromis de vente.

    Le notaire se doit de suivre la procédure de vente jusqu’à son terme afin de s’assurer non seulement que les parties respectent leurs obligations, mais aussi qu’elles se conforment aux conditions de ventes établies dans le compromis. Le notaire peut même se faire assister d’un second choisi expressément par la seconde partie, qui n’y avait pas fait appel.

  • Signer le compromis de vente

    Le compromis de vente est un contrat conclut entre le vendeur et l’acheteur. C’est un contrat par lequel le vendeur promet à l’acheteur de lui vendre son immeuble sous certaines conditions. L’acheteur n’ayant pas encore les moyens de payer l’immeuble, le compromis a également pour rôle d’assurer le vendeur sur la vente de son bien.

    Ce compromis est généralement signé devant un notaire. Enumérant donc les conditions de la vente, le compromis de vente a pour but de préparer le contrat de vente en lui-même. Il s’agit donc d’un contrat accessoire au contrat principal qu’est la vente.

  • Signer l’acte de vente

    Une vente immobilière est un acte de grande envergure. Il ne peut donc pas passer inaperçu. Il laisse forcément des traces. Le plus souvent, ces traces prennent la forme d’un contrat. Mais il y en a plusieurs. Ainsi, une fois vendu, le résultat de cette transaction prend la forme d’un acte de vente.

    L’acte de vente est un document qui permet d’attester que telle personne, a bel et bien vendu tel bien à une autre. En clair, c’est un document qui sert à prouver que l’acquéreur est bel et bien le propriétaire de l’immeuble vendu. Cela inclut également que le vendeur s’est dépossédé du bien. Ce document a une valeur légale.

  • Se pencher sur la plus-value

    La vente d’un immeuble suppose la circulation de sommes importantes. Ainsi, l’Etat peut se prévaloir d’en retirer une somme sous forme d’impôts. Lorsque vous vendez un immeuble qui ne constitue pas votre résidence principale, vous êtes dans l’obligation de payer une taxe sur les bénéfices que vous vous seriez faits.

    Au contraire, lorsqu’il s’agit d’un immeuble qui vous faisait office de résidence principale, vous êtes exonérés de payer la taxe sur la plus-value de votre immeuble. Il convient donc de noter dans ces conditions que depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux ont subi une hausse de 1.7%, ces derniers passant ainsi de 15.5% à 17.2%.

Quelques astuces

La vente d’un bien immobilier est assez délicate. Pour la faire correctement, vous devez procéder d’une certaine manière. En effet, si vous vous y prenez mal, il vous sera difficile de trouver des acheteurs pour votre immeuble. Cela, ne va bien sûr pas dans vos intérêts. Voici quelques conseils et astuces, pour vous aider à arriver à vos fins.

  • Evitez de surexposer votre immeuble : on le sait tous, pour pouvoir vendre votre immeuble, il vous faut faire une annonce afin d’attirer le plus d’acheteur. Mais il ne faut pas en faire une quantité innombrable. Vous pensez peut être qu’en faisant des annonces en grande quantité, vous trouverez un max d’acquéreurs potentiel, mais tel n’est pas le cas. C’est plutôt le contraire. Dans ces cas en effet, les acheteurs se méfient des offres agressives et passeront leur chemin pour d’autres annonces. Faites donc des annonces, mais veillez à ce qu’elles ne fassent pas fuir l’acheteur.
  • Faire du home-staging : le home-staging est une pratique qui vous permettra d’avoir beaucoup plus d’acheteurs. Elle consiste à faire de belles photos de votre appartement afin d’attirer la curiosité des acheteurs. Pour faire ces photos, il faut d’abord que vous arrangiez votre appartement. Il faut donc ranger les chambres et ne pas laisser certains objets traîner un peu partout. Vous pouvez aussi changer de décoration ou effectuer certains travaux d’aménagement. Vous devez éviter de faire des photos personnelles, c’est-à-dire celles où on pourrait vous voir dans l’appartement.
  • Adapter le prix : le prix que vous avez annoncé dans l’offre de vente ne sera pas obligatoirement le prix auquel vous allez céder votre immeuble. Il peut changer en fonction des pourparlers ou de votre urgence. Si vous souhaitez donc vendre rapidement votre appartement, il faut bien entendu faire des concessions sur le prix. Vous pouvez également vous baser sur le prix de vente du marché afin de déterminer le prix auquel vous allez fixer votre immeuble.
  • Faire une annonce simple : l’annonce que vous effectuerez se doit d’être simple, concise et précise. Une annonce trop détaillée n’intéressera pas les acheteurs. En effet, les acheteurs cherchent l’information qui leur sera utile. Une annonce trop diluée ne leur fournit pas rapidement l’information dont ils ont besoin. Ainsi, lors de votre annonce, n’en dites pas trop. Restez dans l’esprit de passer une information sans en faire des tonnes. Cependant, vous pouvez leur donner quelques petits détails comme le fait que votre immeuble dispose d’une cave ou encore d’un garage.

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