Signer un compromis de vente

Mais parfois, l’achat et la vente ne se produisent pas au même moment. Il peut arriver des cas où on n’est pas encore en condition d’acheter un bien. Dans ces cas, il nous arrive de faire des promesses de vente et d’achat. Il est donc nécessaire que le consentement soit officiel afin de se préparer aux aléas. Pour officialiser cette promesse il est indispensable de signer ce qu’on appelle un compromis de vente. Mais qu’est-ce qu’un compromis de vente ? Qu’implique-t-il ? Quelles sont les conditions à remplir pour en passer ? Découvre tout ce qu’il faut savoir sur cet acte juridique !

Le compromis de vente : explication

Pour comprendre ce qu’on entend par compromis de vente, il convient de comprendre certaines notions telles que le contrat et tous ses corollaires.

Le contrat

Le code civil, en son article 1101 définit clairement le contrat comme une entente dans laquelle les parties au contrat s’engagent à une action ou une omission. Compris dans ce sens, le contrat est donc un accord officiel selon lequel une personne peut s’engager à faire quelque chose à une autre. Pour ce faire, il est nécessaire que les conditions soient remplies pour que le contrat soit valable. On peut aisément comprendre alors que la vente soit un contrat, même s’il n’est pas nécessairement sous forme écrite. En réalité, certains contrats s’établissent sous plusieurs formes dont la forme orale. Ici donc, la vente consiste pour une personne à s’engager envers une autre afin de lui transmettre la propriété d’un bien.

Le compromis de vente

Nous avons donc la possibilité de dire que le compromis de vente est une convention dans laquelle une personne s’oblige à vendre un bien à une autre, même si cette dernière n’est pas encore en mesure d’acheter le bien vendu. En effet, le terme compromis nous renvoie à l’idée selon laquelle plusieurs obligations doivent être remplies par les deux parties. Seulement, une partie n’est pas en mesure de remplir ses obligations. L’autre partie, malgré cela, remplit ses obligations mais en s’assurant d’avoir la certitude que l’autre remplira les siennes. Cela implique que la partie qui remplit ses obligations peut user de certains moyens coercitifs ou non afin de s’assurer que l’autre remplira obligatoirement les siennes.

Le compromis de vente : implications

Pour signer un compromis de vente, il est indispensable que les deux parties remplissent certaines conditions aussi bien juridiques que morales.

Les conditions légales

Pour ce qui est des obligations juridiques, il faut en retenir 4 :

• La capacité,
• Le consentement,
• L’objet,
• La cause.

Quand on parle de capacité, on entend par là, la capacité juridique. En d’autres termes, pour signer un compromis de vente, il faut que les deux parties soient au moins âgées de 18 ans. Il va de soi que sans consentement, aucun contrat et aucune signature ne peut avoir lieu. L’objet en ce qui concerne la vente est bien entendu un bien ou un produit. Quant à la cause, il est tout à fait normal qu’une certaine motivation nous pousse à conclure.

Les conditions morales

Il y a plusieurs conditions morales que doivent remplir les deux parties avant de signer un contrat, mais elles se résument toutes en une seule : la bonne foi. On ne peut nier que si l’une des parties au contrat est de mauvaise foi, le contrat ne pourra être respecté, ce qui entraînerait un litige.

La force coercitive du compromis

Cette force est tirée de l’article 1134 du Code Civil qui stipule que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Cela veut tout simplement dire que lorsque deux parties signent un contrat, elles ont l’obligation d’en respecter les clauses, sans quoi l’une d’elle fera l’objet de poursuites.

La nature du compromis de vente

Le terme compromis de vente signifie déjà que la vente n’a pas encore eu lieu. On peut donc en conclure que le compromis de vente est un contrat accessoire passé avant le contrat principal. C’est donc un avant-contrat qui a pour but d’établir en détails, les conditions dans lesquelles le contrat principal (la vente) aura lieu.

L’objet du compromis

Pour qu’un contrat soit signé en bonne et due forme, il faut obligatoirement que l’objet du contrat ait une certaine valeur. Les objets valant une somme dérisoire ne peuvent donc pas faire l’objet d’une signature de compromis de vente (cela ne signifie pas qu’un compromis de vente est impossible). Pour ainsi dire, les biens pouvant faire l’objet d’une signature officielle de compromis de vente sont les objets de grande valeur tels les véhicules, les appartements, les yachts, etc…  

Les formalités nécessaires à la signature du compromis de vente

Dans la plupart des cas, les objets des compromis de vente sont les immeubles. Pour que le compromis de vente soit donc valide, il est indispensable de remplir certaines formalités. Ces formalités appellent à l’établissement de plusieurs documents.

L’établissement d’un dossier de diagnostique technique

• Cas d’un immeuble individuel

  Un tel dossier à sa raison d’être annexé à un compromis de vente. En effet, comme pour les contrats de vente usuels, l’objet du compromis de vente ne doit comporter aucun vice caché et aucun défaut. En tant qu’immeuble, on estime que ces vices sont dus à la construction du bâtiment. C’est pourquoi le vendeur dans le but de rassurer son acheteur doit faire appel à un spécialiste qui se chargera d’établir les diagnostiques nécessaires. Cet expert a pour rôle de vérifier entre autres si l’immeuble est en bon état et si les installations faites sont de qualité. Si elles ne le sont pas, le vendeur a l’obligation de réparer les différents dégâts, avant de soumettre à l’acheteur le compromis de vente.  

• Cas d’un immeuble en copropriété

Dans le cas où le lot d’immeuble du vendeur se trouve être en copropriété, le vendeur devra remplir plus de formalités.

• Il devra par exemple fournir des documents qui retracent l’organisation de l’immeuble. Il devra donc annexer au compromis de vente le règlement de copropriété et tout autre document permettant de décrire comment la vie est organisée dans le bâtiment.
• Il devra aussi fournir certains procès-verbaux des réunions des copropriétaires des 3 années antérieures. Il a aussi l’obligation de faire intervenir le syndic afin que ce dernier puisse lui établir une fiche synthétique retraçant les finances de l’immeuble.
• Le vendeur se trouve être aussi dans l’obligation d’établir un descriptif de l’état de l’immeuble. Cela en raison du fait que l’immeuble doit être en parfait étant avant d’en conclure la vente. En effet, le vendeur doit pouvoir prouver à l’acheteur que l’immeuble qu’il met en vent est en parfaite « santé ». Ce document doit donc retracer de façon chronologique, les dates auxquelles ont été effectués de grands travaux, ou encore les dates auxquelles ont été effectuées les rénovations.
• En outre, devront être annexés les charges du budget et des charges hors budget du vendeur
• La somme que l’acheteur est susceptible de devoir aux copropriétaires.

Il est à noter que toutes ces informations doivent être actuelles. Cela dans le but de renforcer la confiance entre le vendeur et l’acheteur. C’est également dans le but de rassurer l’acheteur que le vendeur doit fournir une liste des droits et obligations des copropriétaires et du mode de fonctionnement de la copropriété. Etant un futur copropriétaire, le vendeur a donc l’obligation de fournir toutes les informations possibles à l’acheteur avant qu’il n’entre en possession du bien. Si le vendeur n’est pas en mesure de remplir ces formalités, il doit tout au moins fournir le dossier du diagnostic technique.  

Les cas exceptionnels

Dans certains cas, il peut arriver que le vendeur n’ait pas l’obligation de remplir les formalités à titre informatif sur l’état des lieux. Tel est le cas lorsque l’acheteur est déjà copropriétaire d’un lot dans la copropriété. Il ne servirait effectivement à rien que le vendeur s’échine à remplir ces formalités, car l’acheteur est déjà en possession de toutes les informations nécessaires. C’est également le cas lorsque l’acheteur possède un lot annexe. En d’autres termes s’il s’agit d’un même bâtiment, mais ne se trouvant pas dans la même situation géographique, le vendeur n’est absolument pas obligé de fournir ces documents. Cela reviendrait à la situation énoncée dans le premier cas.

L’intervention du notaire

Lors de la signature du compromis de vente, un notaire se doit d’être présent afin de constater et approuver le contrat. Pour ce faire, il doit jouer un certain rôle basé sur ses attributions.

Les attributions du notaire

Le notaire est un officier qui a pour rôle d’authentifier les actes et les procédures à caractère juridique. On peut alors comprendre parfaitement sa présence lors de la signature du compromis de vente. En effet, il a non seulement pour rôle d’officialiser et d’authentifier le compromis de vente, mais doit également s’assurer que les deux parties au contrat respectent leurs engagements. Ainsi, en considérant le compromis de vente comme un contrat selon lequel une seule partie au contrat se doit de remplir ses obligations en attendant que l’autre soit dans la capacité de le faire, le notaire se charge de veiller à ce que la partie se trouve dans les conditions nécessaires pour remplir les siennes. En d’autres termes, le notaire a pour rôle de valider le compromis de vente et de veiller sur les parties afin qu’elles remplissent leurs obligations. Dans le cas contraire, le notaire doit constater le non-respect des obligations et conseiller la partie victime des procédures sur ce qu’il y a lieu de faire afin qu’elle obtienne réparation.

Avantage de la signature devant le notaire

Lorsque le vendeur et l’acheteur viennent à l’étude du notaire et qu’ils lui soumettent la situation, le notaire s’occupe de toutes les formalités nécessaires à la rédaction. C’est donc lui qui rédige le compromis de vente proprement dit.   Il a aussi l’obligation de vérifier toutes les pièces annexées et de déclarer certaines non conformes ou non-valides. Il peut également vous conseiller dans la rédaction de certaines clauses particulières.

L’après compromis

Après le compromis de vente, se déroule la vente elle-même. En général, elle se produit quelques mois après la signature du compromis de vente. Elle est donc également soumise à certaines conditions.  

Le contrat de vente

Le compromis de vente étant l’avant contrat, la vente se trouve être le contrat principal qui doit être conclu entre les mêmes parties que l’avant contrat. En d’autres termes, cela signifie que le contrat de vente ne peut être valide s’il n’est pas conclu entre le vendeur d’origine et l’acheteur d’origine. Le contrat de vente est donc la convention par laquelle le vendeur signataire du compromis de vente promet à l’acheteur du même compromis, de lui laisser le bien aux conditions prescrites dans le compromis de vente. Ainsi dit, si les conditions énumérées dans le compromis de vente ne sont pas respectées, la vente se verra tout simplement annulée. Il va sans dire que ces conditions deviennent capitales pour la réalisation du contrat de vente.

Les conditions de la vente

Elles sont les mêmes que celle d’un contrat usuel. Autrement dit, il s’agit toujours de la capacité, du consentement, de l’objet et de la cause. Les conditions de capacité et de causes sont déjà remplies dans le compromis de vente. Autrement dit, il faut toujours que les deux parties au contrat aient 18 ans révolus. Et que la motivation soit la même que celle du compromis. Quant à l’objet, il doit être le même que cité dans le compromis. Cela signifie qu’un autre objet ne saurait remplacer celui originalement prévu dans le compromis. Si cela devait se produire, on serait en présence d’une faute grave pouvant entraîner des poursuites.

La présence du notaire

Ici, également, le notaire se doit d’être présent. Il peut être accompagné d’un collègue. Ici, les deux parties ont la possibilité d’appeler chacun un notaire afin que ces derniers constatent le respect des conditions du compromis de vente. Le notaire qui n’était donc pas présent lors de l’élaboration du compromis doit bien sûr en prendre connaissance et statuer sur la régularité des conditions émises. Dans le cas où il estimerait que certaines conditions du compromis ne sauraient être valables, lui et le notaire originalement présent devront reprendre les termes du compromis afin que ce dernier soit valide. Cela signifierait qu’un second contrat de vente sera établi et ce dernier respectera les termes du second compromis de vente.

Résumé sur la signature du compromis de vente

• Le compromis de vente est l’accessoire d’un contrat principal qu’est le contrat de vente lui-même.
• Il implique généralement deux parties : le vendeur et l’acheteur.
• Tous deux doivent remplir les conditions nécessaires à la signature d’un contrat : ils doivent être âgés de 18 ans au moins, donner leur accord ou leur consentement. Le contrat doit avoir pour objet un bien qui a de la valeur : un immeuble plus généralement. Enfin, les deux parties doivent contracter pour la même cause.
• Le compromis de vente signifie que la vente n’a pas encore eu lieu. Il a donc pour objectif de préparer les conditions nécessaires à la vente.
• Le compromis de vente implique que l’une des parties ne pourra pas remplir ses obligations.
• Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur certains documents importants. Ainsi, il doit fournir un état des lieux sur le bâtiment s’il s’agit d’un appartement individuel.
• S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, le vendeur doit informer l’acheteur de l’organisation des copropriétaires par rapport à l’immeuble.
• Il est autorisé à ne pas le faire si l’acheteur est déjà copropriétaire d’un des lots en copropriété
• Le vendeur peut également s’abstenir de fournir les dossiers si l’acheteur compte se payer un immeuble annexe du lot d’immeuble dont il est copropriétaire.
• Il est également indispensable qu’un notaire assiste à la signature du compromis de vente.
• Le notaire a pour rôle d’aider les parties à rédiger le contrat et d’authentifier ce dernier. Il peut aussi déclarer certains documents annexes non-conformes.
• Si les documents sont non conformes, il demande à ce que les documents soient ré-établis, afin d’être une nouvelle fois annexés au compromis de vente.
• Le notaire se doit également d’assister à la vente proprement dite.
• Les parties quant à elles, peuvent appeler chacune leur notaire afin que ces derniers s’assurent de la régularité de la transaction et de l’authenticité des termes du compromis de vente.
• Si l’un des notaires constate une irrégularité, le compromis de vente devra être repris une nouvelle fois par les deux notaires.
• Le contrat de vente repris est établi sur les bases du nouveau compromis de vente.

Vous savez donc tout ce qu’il faut savoir sur la signature d’un compromis de vente et sur le contrat de vente lui-même.