Plus value immobilière – condition, calcul et exonération

L’opération d’achat-revente d’un bien immobilier est une bonne idée pour tout ceux ou celles qui n’ont pas forcément l’apport personnel pour se lancer dans l’investissement locatif et cherchent à faire rentrer de l’argent pour pouvoir disposer d’un capital de départ. Cependant, il faut savoir que dans cette opération, le temps c’est de l’argent.

Le but c’est d’y rentrer et sortir très rapidement sinon le bénéfice réalisé entre l’achat et la revente sera moindre : ce qu’on appelle la plus value. Lors d’une vente immobilière, vous pouvez être imposé sur la plus-value effectuée par rapport au prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Comment fonctionne la plus-value ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour connaître sa plus-value brute ? Peut-on être exonéré de cette taxe ?

Qu’est-ce qu’une plus-value sur un logement ?

On désigne par plus-value la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ou plus précisément le bénéfice réalisé lors de la revente. Un certain nombre de correctifs va s’ajouter sur ce montant qui va être diminué et l’on obtiendra la plus-value dite imposable. L’État prélève un impôt sur cette plus-value de vente immobilière. Différents critères déterminent le coût de cette taxe. Dans d’autres cas, on peut bénéficier d’une exonération sur la plus-value. C’est le notaire qui joue un rôle important dans le calcul de la plus-value réalisée et de la collecte de l’impôt au cours de la vente du bien immobilier.

Comment calculer la taxe sur la plus-value ?

Les modalités de calcul de la taxe s’effectuent en deux étapes. D’un côté, il faut déterminer le prix d’achat et le prix de cession de l’autre. Si le prix de la revente est supérieur au prix global de l’acquisition, on obtient dans ce cas une plus-value immobilière. Pour fixer le prix de cession, il faut se référer sur le prix réel indiqué dans l’acte de vente.

Ce prix est diminué par les différents frais de cession (les impôts comme la TVA, frais d’agence immobilière, frais des diagnostics, etc.). Tandis que le prix d’acquisition se compose : du prix d’achat, des frais d’acquisition (dits frais de notaire, etc.). Le montant des frais est déterminé par les frais réels justifiés ou avec un forfait de 7.5 % du prix d’achat incluant les dépenses liées aux travaux de rénovation.

Toutefois, si vous avez déjà bénéficié d’une aide sur vos impôts pour ces travaux, cela n’est pas valable. C’est le cas d’une obtention d’un déficit foncier dans le cadre d’un investissement locatif ou encore d’un crédit d’impôt pour ces travaux. Une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition est appliquée si vous cédez votre bien plus de 5 ans après son acquisition. En revanche, tous les coûts du financement de votre maison ou appartement ne sont pas pris en compte…

 

 

Qu’en est-il de l’exonération des plus-values pour une résidence principale ?

Jusqu’à maintenant, toute plus-value obtenue sur une résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Le propriétaire bailleur pourra bénéficier entièrement de ce gain pour faciliter la possibilité d’acquérir un autre bien. Ce qui est beaucoup plus avantageux par rapport à la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement destiné à la location.

Une exonération d’impôt est également appliquée sur la plus-value réalisée lors d’une vente d’une habitation principale dont le prix de vente est inférieur à 15 000  (le cas d’une vente de parking ou d’un petit terrain). Il existe un cas particulier pour jouir d’une exonération : vous vendez une résidence secondaire sans être propriétaire de votre résidence principale, seulement à condition que cette plus-value serve à financer l’achat de votre résidence principale dans les prochaines années.

Les abattements selon la durée de détention

En général, toutes les transactions immobilières effectuées sur de courtes durées sont imposables sur la plus-value immobilière. En effet, à partir de la cinquième année, un abattement de quelques pourcents par année de détention supplémentaire est appliqué.

Donc, si on fait un calcul rapide, on bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière après 22 ans de propriété et quel que soit le type de bien (bien locatif, résidence secondaire, les logements vacants, les parts de SCPI, etc). D’autre part, les plus values sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans car à partir de la 6è année de détention, un abattement de 1,6 % par an est appliqué.

La situation de la plus value immobilière en 2019

Ces dernières années, la taxation sur les plus-values immobilières n’a pas échappé à des modifications plus ou moins importantes. A commencer par la taxe à hauteur de 36.2 %. En effet, l’imposition sur les plus-values réalisées sur la vente d’un bien immobilier augmente de 19 % contre 16 % à partir de 2011. En outre, les prélèvements sociaux n’ont pas également été épargnés par cette hausse. Ils sont actuellement de 17.2 % depuis le 1er janvier 2018. Ces taux de taxes sur la plus-value immobilière sont valables après l’application des différents abattements selon de la durée de détention (voir tableau ci-dessus).

Si vous vendez votre logement dans les cinq premières années, l’imposition sur la plus – value sera à 36.2 %. Ce qui entraînera une forte augmentation dans le calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière par rapport aux années précédentes ! Sachez qu’il existe aussi une surtaxe quand la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 euros. Cette mesure est toujours valable en 2019. Bref, toutes ces données fiscales doivent être prises en compte lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, surtout si vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif.

Tableau abattement pour durée de détention

Nombre d’années de détention du bien Taux d’abattement de l’impôt Taux d’abattement des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
6 ans 6 % 1.65 %
7 ans 12 % 3.30 %
8 ans 18 % 4.95 %
9 ans 24 % 6.60 %
10 ans 30 % 8.25 %
11 ans 36 % 9.90 %
12 ans 42 % 11.55 %
13 ans 48 % 13.20 %

 

14 ans 54 % 14.85 %
15 ans 60 % 16.50 %
16 ans 66 % 18.15 %
17 ans 72 % 19.80 %
18 ans 78 % 21.45 %
19 ans 84 % 23.10 %
20 ans 90 % 24.75 %
21 ans 96 % 26.40 %
22 ans 100 % 28 %
23 ans 100 % 37 %

 

24 ans 100 % 46 %
25 ans 100 % 55 %
26 ans 100 % 64 %
27 ans 100 % 73 %
28 ans 100 % 82 %
29 ans 100 % 91 %
30 ans 100 % 100 %
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