Investir dans un ehpad

De plus en plus de personnes sont attirées par l’immobilier, et y placent donc des capitaux. Cela se justifie par le fait que les rendements des investissements bancaires ont connu une chute formidable.

Notamment au cours de ces dernières années. Quant aux marchés financiers, ils n’offrent aucune garantie et sont donc très incertains. Ceux qui sont tentés de se tourner vers l’immobilier classique se heurtent à des contraintes.

Les investisseurs n’ont donc d’autre choix que la recherche d’un bon compromis entre le risque et le rendement. Si cela ne nécessite pas une grande implication dans la gestion, ils sont tout de suite preneurs.

Ainsi la résidence meublée se positionne comme une excellente alternative. Mais les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) sont mieux.

Que faut-il faire avant de se lancer dans de tels investissements ? Quelles sont les informations à détenir ? Voici autant de questions qui trouveront leurs réponses ici.

EHPAD : décryptage et avantages

Il est de notoriété publique que la population française est de plus en plus vieillissante. A en croire les chiffres fournis par l’INSEE, il y aura en moyenne 15 millions de personnes de plus de 65 ans. Plus particulièrement entre 2005 et 2050. Les progrès technologiques améliorent grandement l’espérance de vie. Mais la santé des personnes âgées n’est pas pour autant florissante. Quelques unes d’entre elles ont des difficultés à s’assumer seules, ce qui crée un marché favorable. Les personnes qui décident d’investir dans des Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) sont donc sûres d’une chose. Rentabiliser leur investissement.

Si l’idée vous séduit et que vous vous demandez quels sont les avantages, sachez qu’ils sont nombreux. Vous pourrez profiter de deux statuts fiscaux. Lesquels vous permettront de bénéficier d’allègements fiscaux :

  • Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Les loyers que vous toucherez grâce à votre EHPAD sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont par conséquent soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro-BIC. En ce qui concerne le bien immobilier et le mobilier qu’il contient, ces deux sont frappés par l’amortissement. Vous obtiendrez donc un résultat faible et peut être négatif qui ne pourra pas être inclus dans les revenus généraux.

Ce statut vous donne également la possibilité de soustraire des loyers perçus, tous les frais. Par exemple les honoraires du notaire. De cette manière il est plus facile d’amortir votre bien immobilier de même que le mobilier qu’il contient. Pour ceux qui désirent investir sur le long terme, le statut de LMNP offre plein d’avantages.

  • Le Censi-Bouvard : ne peut s’appliquer que pour les biens neufs, mais il faut s’assurer de l’éligibilité du bien concerné. Vous pourrez ainsi profiter d’un allègement fiscal. Lequel avoisine 11% de votre investissement hors taxe sur 9 ans, dans une limite de 300.000 euros. En somme, ce statut offre de nombreux avantages si l’investissement s’étend sur une dizaine d’années. Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf, l’investisseur a la possibilité de revoir la TVA. Notamment à hauteur de 20% sur son investissement. Peu importe le statut que vous aurez choisi, il faudra quand même faire une chose. Signer un bail commercial avec un gestionnaire.

En somme, placer des fonds dans un EHPAD offre des avantages assez intéressants. Tous ces points ne manquent pas de séduire. Mais sachez que ce type d’investissement possède quand même des contraintes.

 

EHPAD et contraintes

Il est vrai que les EHPAD présentent de nombreux avantages, mais tout n’est pas pour autant rose. Avant de vous lancer, il est important de connaitre les différentes difficultés liées. En voici quelques unes :

  • Les normes strictes : il est nécessaire que l’Etat fasse une dotation. Ceci afin de conférer à votre EHPAD, ce caractère officiel. C’est ainsi que sont définies les différentes règles et normes à suivre. L’EHPAD procède donc à la signature d’une convention tripartite. Grâce à cette dernière, vous harmonisez les différents services offerts. Ainsi la gestion ne souffre d’aucune ambigüité et la démarche qualitative est ainsi améliorée.
  • Une réglementation changeante. L’une des contraintes en la matière est l’évolutivité des dispositions légales. L’Etat peut opposer un refus catégorique à la signature de certains agréments. En particuliers pour les établissements n’obéissant pas aux règles. Puisque l’EHPAD est un actif immobilier consacré, l’exploitant n’a pas la possibilité de le recycler.
  • Faillite du gestionnaire. Il faut également prendre en compte que le gestionnaire peut faire faillite. Vous devez donc faire preuve de vigilance. Surtout dans la lecture du bail commercial que vous signerez avec l’exploitant.

 

Qui peut investir en EHPAD ?

Investir en EHPAD présente des avantages plus que certains. Mais il faut savoir que ce type de niche ne s’adresse pas à tous. Voici un aperçu de qui peut se lancer dans les investissements en EHPAD :

Les personnes qui veulent réduire leurs impôts

Vous ne pourrez en bénéficier que si le logement EHPAD dans lequel vous comptez investir est neuf. Dans ce cas, il correspond alors aux prescriptions de la loi Censi-Bouvard. Vous bénéficierez donc d’une défiscalisation qui équivaut à 11% du prix de vente hors taxe. L’allègement fiscal dont vous bénéficierez s’étend en parts égales sur une durée de 9 ans. Le seuil limite fixé est de 300.000 euros et il est possible de défiscaliser à hauteur de 3.666 euro/an pendant 9 ans. En définitive, cela équivaut à quelques 33.000 euros.

Malgré tout, les loyers que verse l’exploitant seront imputés. Notamment des taxes correspondant aux revenus locatifs. En considérant tous ces paramètres, il est peu probable que l’impôt soit baissé de 33.000 euros. Par contre, l’investisseur n’aura pas à payer énormément d’impôts à partir de la première année de mise en location. La possibilité est donnée à un investisseur de placer des capitaux dans un EHPAD. Notamment sous le régime de la loi Censi-Bouvard. Et acquérir un appartement vide à mettre en location sous la loi Pinel. Ainsi, il bénéficiera de la somme des différentes réductions d’impôts correspondantes dans les limites autorisées.

La limite du plafond est fixée à 10.000 euros en ce qui concerne les revenus locatifs touchés en France métropolitaine. Ne sont pas concernés, les biens immobiliers sous le couvert de la loi Malraux. Du côté d’outre mer, la limite de défiscalisation est de 18.000 euros.

 

Ceux qui ont la possibilité d’emprunter pour investir

Même si vous disposez des fonds nécessaires pour investir, il est recommandé d’emprunter. La loi Censi-Bouvard peut profiter à une catégorie de personnes. Celles qui achètent un bien immobilier neuf. Ce cas de figure implique le paiement d’intérêts par l’investisseur. Mais sans percevoir de loyers jusqu’à la construction totale. Il n’a donc pas à patienter pendant de nombreux mois entre le moment où sa demande de crédit immobilier sera acceptée et le premier loyer perçu. Pour que la procédure soit facilitée, les banques suggèrent en général de différer le paiement des mensualités. Notamment à la fin de la construction.

Pendant ce temps, l’investisseur a l’obligation de payer des intérêts intercalaires à sa banque. Il doit s’assurer de détenir les ressources financières nécessaires. En plus de pouvoir disposer d’un emprunt conséquent pour payer son EHPAD.

 

Ceux qui ne veulent pas habiter l’EHPAD qu’ils ont acquis

Tout détenteur d’un EHPAD ne pourra sans doute pas en bénéficier dans ses vieux jours. Cela est surtout dû à une chose. La gestion de ce bien immobilier est confiée à un exploitant qui procède à sa sous-location aux occupants. Puisque la demande est plus élevée que l’offre disponible, les EHPAD sont en général toujours complets. Même dans le cas où le propriétaire réussi à s’y loger ou mettre un proche, il a quand même l’obligation de payer un loyer à l’exploitant.

En gros, sachez qu’il n’est pas toujours possible de profiter d’un EHPAD. Vous pouvez à l’opposé vous servir du revenu locatif. Par exemple pour solder le loyer d’un autre établissement de soins médicaux destinés aux personnes âgées.

 

Revenus issus d’un EHPAD : à quoi s’attendre ?

Il existe de nombreuses possibilités qui découlent d’un investissement dans un EHPAD. Il s’agit par exemple de la récupération de la TVA.

Les prix d’achat d’un EHPAD sont compris entre 120.000 et 270.000 euros HT. Par ailleurs, il faut savoir que la fluctuation des prix dépend de la proximité avec les grandes villes. Par exemple, vous n’aurez pas les mêmes tarifs selon que vous soyez dans la banlieue de Marseille ou à Cannes.

Par contre, les prix seront sans doute moins élevés dans les environs de la campagne. Peu importe les prix mentionnés, sachez qu’ils sont toujours sans les taxes. La raison est d’ailleurs toute simple. Grâce à la location meublée, vous pourrez obtenir le statut de LMNP ou LMP. Lesquels correspondent au loueur meublé professionnel ou non. De plus, le LMNP a la possibilité de récupérer la TVA sur toute acquisition de ses biens immobiliers locatifs.

Le rendement se détermine en prenant en compte le prix d’achat hors taxes. Mais le banquier prêteur en général n’est pas favorable à une telle chose. En effet, il ne voudra pas se risquer à déterminer la capacité de remboursement de l’investisseur sur le prix hors-taxes. Mais il la déduira sur le prix TTC.

Questions à se poser avant d’investir dans un EHPAD

Ça y est, vous avez pris la décision d’investir des capitaux dans un EHPAD. C’est bien, mais pour éviter les mauvaises surprises, vous devez vous poser des questions. En voici quelques unes :

Qui paye les charges ?

Ne vous leurrez pas. Les EHPAD sont soumis aux mêmes charges que les autres types de bien immobiliers. En tant que propriétaire, vous avez donc l’obligation de payer la taxe foncière. De même que celle relative au ramassage des ordures ménagères. En ce qui concerne la chambre médicalisée, son fonctionnement peut nécessiter l’électricité et le gaz selon le cas. L’utilisation de l’eau est faite dans le cas des toilettes. Ainsi dans le contrat, il doit clairement être stipulé à qui revient le paiement des factures. L’une des caractéristiques d’un investissement dans un EHPAD est qu’il dispense d’une chose. La gestion pratique de ce type de bien immobilier. En somme, vous n’aurez qu’à percevoir les loyers payés par l’exploitant.

Qui s’occupe des travaux et de l’entretien ?

Vous conviendrez qu’au fil du temps, n’importe quel bien immobilier a tendance à se dégrader. Voilà pourquoi la fiscalité du Loueur Meublé Professionnel (LMP) donne une possibilité. Celle de réduire l’amortissement des revenus locatifs. Si vous prenez la décision d’investir dans un EHPAD, prenez une minute pour vous demander ceci. Qui sera responsable des factures relatives à l’entretien et aux réparations? Entre autres, il s’agit :

  • Du ravalement de façade
  • Du changement du matériel médical
  • Les travaux indispensables après un changement de normes

Il n’est pas rare que des promoteurs assurent des retours sur investissement de plus de 6%. Sachez que de tels chiffres ne tiennent pas du tout compte des frais d’entretien et de réparation.

Est-ce que le projet est réaliste ?

Quand une personne physique prend la décision d’acheter un EHPAD, elle en confie généralement la gestion. Notamment à un exploitant pour les cas de location. Cela implique donc la signature d’un contrat de bail. Dans quelques cas, il arrive qu’il n’existe aucune garantie en ce qui concerne les loyers sur une période d’un an. De façon pratique, cela veut dire que l’exploitant a la possibilité de réduire le revenu locatif distribué. Particulièrement dans le cas ou l’EHPAD concerné ne connait aucune recette.

C’est pour cela que les spécialistes conseillent à l’investisseur de s’assurer que l’EHPAD visé est bien desservi. Cela veut dire une certaine proximité avec les voies d’accès, les aires urbaines. Tout cela constitue des atouts pour les enfants. Afin qu’ils soient séduits et puissent facilement placer leurs parents dans cet EHPAD. Quand le projet est bien ficelé, le contrat prévoit dans certains cas un loyer garanti sur de nombreuses années. Ce dernier peut d’ailleurs connaitre une augmentation annuelle en se référant à un indice.

 

EHPAD : dans lequel investir et comment le choisir ?

Pourquoi les EHPAD connaissent-ils une si grande popularité? Simplement parce qu’ils offrent une meilleure rentabilité comparativement aux biens immobiliers ordinaires. C’est d’ailleurs la principale raison pour laquelle ils sont considérés comme des produits de rente. Cependant, il faut reconnaitre une chose. Les loyers qui sont exigés des pensionnaires ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Voila qui souligne la nécessité de bien préparer sa retraite et prévoir ce type de dépense. Les prix de ce louage sont dans une certaine mesure pris en charge par les aides spéciales étatiques. Idem pour les pensions de retraite.

Si ces dernières sont limitées, les gestionnaires pourraient être dans l’obligation de réduire leurs tarifs. La conséquence immédiate serait alors une baisse de la rentabilité pour l’investisseur. Il devrait absolument prendre en compte ce paramètre lors de sa prise de décision. Il faut aussi tenir compte de la position géographique de l’EHPAD. Eviter qu’il y ait une concurrence directe avec l’établissement est aussi recommandé. Vous devrez aussi vous assurer que la zone soit convenable pour ce type de placement. Pour illustrer, sachez par exemple qu’une EHPAD haut de gamme doit se trouver dans une zone résidentielle. Il faut aussi tenir compte des différentes voies d’accès et autres autoroutes. Notamment celles qui desservent la zone géographique considérée.

Pour éviter les pertes à différents niveaux, il est conseillé de placer ses capitaux. Notamment dans un établissement de bonne qualité. La renommée du gestionnaire joue aussi un rôle non négligeable, de même que d’autres points importants comme :

  • Sa taille
  • Sa solidité
  • Sa transparence
  • Etc.

Pour les personnes qui ont à cœur de résoudre des problèmes patrimoniaux, un EHPAD est la meilleure option. Malgré tout, il faudra faire preuve de prudence car le risque est omniprésent. Ce type de placement nécessite assez de technicité et ne doit être proposé que par des professionnels.

 

Terminus

En fin de compte, il faut reconnaître une chose. Investir dans un EHPAD est l’une des meilleures manières de faire fructifier des capitaux. Il est vrai que ce type d’opération nécessite une certaine maitrise du domaine et de la règlementation. Mais vous pouvez en déléguer la gestion. Ainsi la réussite de votre placement dépendra de la qualité de votre exploitant. Raison pour laquelle il faudra le choisir avec soin. Les avantages relatifs à l’investissement dans un EHPAD sont très nombreux. Vous bénéficiez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui conféré par la loi Censi-Bouvard.

Tout n’est pas rose en ce qui concerne l’investissement dans un EHPAD. Des contraintes sont liées à sa gestion et vous devez absolument vous y préparer. Il s’agit entre autres des normes très strictes. De la réglementation changeante et même de la faillite du gestionnaire. Tout le monde ou presque peut investir dans un EHPAD. Il faut savoir que ce type d’investissement s’adresse aux personnes qui ne veulent pas y habiter. Ou encore à celles qui veulent réduire leurs impôts.

Mais avant d’investir dans un EHPAD, vous devez vous poser certaines questions. Ceci vous aidera à éviter des déconvenues.

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