Immeuble gratuit : Leurs locataires PAYENT POUR EUX !

Étude de cas d’un montage simple mais puissant : le complexe immobilier. Les locataires paient pour le crédit, et même ton loyer. L’immeuble est gratuit.

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour la vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui je voulais te parler d’’un truc un peu fou qui va certainement te parler. C’est une petite astuce.
J’ai des amis qui n’ont ni crédit, ni loyer, ni investissement immobilier et qui n’ont rien mis de leurs poches. Tu imagines ? Ils sont rentables aujourd’hui et non pas dans 20 ans. Comment ils ont fait ? C’est le complexe immobilier dont je te parlais il y a quelques vidéos. C’est assez simple mais il faut y penser. Le but du jeu c’est de trouver un ensemble immobilier, un complexe qui peut être composé soit d’un immeuble, soit d’un immeuble et d’une maison, soit une grande maison avec une annexe, soit deux maisons… Ça existe sur le marché, ça se trouve.
Il faut trouver cet ensemble et utiliser cette technique simple qui consiste à tout louer sauf une partie et habiter dedans. Avec ça on arrive à faire des miracles parce qu’on arrive à faire comme on fait d’habitude : on a un cash-flow mais en plus on se loge gratuitement. Je vais te donner les petites astuces pour le faire au mieux et pour arriver à trouver.
Mes amis ont acheté une maison à deux étages. A côté il y a un immeuble avec deux appartements et en-dessous il y a des garages. En plus il y a un terrain de 1.000m². Comment est-il possible de faire ça ? Au niveau de l’emplacement on est dans une ville moyenne de 130.000 habitants. Ils ont cherché beaucoup et visité beaucoup mais ils ont utilisé la stratégie de ne pas se précipiter et d’attendre de trouver ce qui leur convenait vraiment. Leur but était de vraiment de trouver ce genre de produit. Ils cherchaient soit un produit pas cher qu’ils puissent retaper pour habiter dedans. Ils avaient déjà fait du locatif ils voulaient donc trouver un complexe de ce genre pour en faire leur résidence principale et en même temps leur investissement locatif. Ils ont fini par trouver.  C’était une ruine, tout était à refaire.
Ils ont gardé la maison à 2 étages pour eux. Ils ont retapé le haut et maintenant ils retapent le bas. Dans l’immeuble ils ont retapé et mis au propre les deux appartements de l’immeuble qu’ils louent. Ce sont des T2 d’une cinquantaine de m². En-dessous il y a des garages qu’ils pourraient louer mais ils gardent pour eux. Dans un second temps ils pourront éventuellement faire un studio à la place de ces garages et il y a 1.000m² de terrain qu’ils pourraient découper et revendre ou alors découper et monter une autre maison. Ils ne savent pas encore quoi en faire, c’est un projet qui va évoluer.
Quand tu habites dedans, ton projet est voué à évoluer avec ta vie. Je te parle de ce projet là mais il faut l’adapter à ce que tu veux faire toi ! L’idée c’est de comprendre le montage financier. Ils ont choisi d’habiter dans la grosse maison et de louer le reste. Ça leur paye quasiment leur crédit, ils leur restent à peine 200€ par mois à sortir de leurs poches pour tout ça ! C’est quand même super bien sachant qu’il y avait beaucoup de travaux dans cet immeuble.
Il y a aussi une autre méthode qui te permet d’aller plus vite c’est la technique qui consiste à acheter ce grand ensemble et à te loger dans le plus petit appartement, l’appartement le moins cher, ce qui va te permettre de louer tout le reste et là pour le coup de gommer complétement dans la plupart des cas ton crédit ! Tu peux même réussir à grappiller un petit cash-flow de 50€, 100€ par mois ! Résultat : tu as un investissement qui s’autofinance, un petit cash-flow, tu es logé gratuitement et tu augmentes ta capacité d’endettement drastiquement parce qu’en plus d’avoir le cash-flow tu as éliminé ton loyer. Pour la banque c’est une charge en moins. Ça ne sera pas tout à fait pris en compte de la même manière mais c’est quand même important dans ta capacité et dans ton reste à vivre de ne plus avoir à payer de loyer. Tu vas le sentir mensuellement, ne plus avoir de loyer ça fait plaisir.
Si tu veux enchaîner comme moi les biens, les appartements, les immeuble, ce n’est pas la technique qui correspond. Je préfère avoir du patrimoine et ne pas habiter avec mes locataires. Si tu as vraiment envie d’investir et qu’il est important pour toi d’être propriétaire de ta résidence principale, ça peut être pas mal de choisir cette solution. Il faudra que tu prennes le temps de trouver un ensemble qui puisse te permettre d’habiter dedans en même temps que d’en louer une partie. Tu vas pouvoir grouper tout ça sous un même crédit, les banques le comprennent très bien. Elles vont tout grouper ensemble ou faire 2 crédits, l’une pour la partie locative et l’autre pour la partie principale. Tu auras peut-être même de meilleures conditions sur la résidence principale car en général les banques sont plus compréhensive au niveau des taux et des conditions pour le principal.
Ça te permettra d’avancer au niveau de ton indépendance financière et de te rentrer de l’argent au jour le jour. Tu seras rentable aujourd’hui et pas dans 20 ans. Peut-être qu’une fois que tu auras fait ça tu voudras changer de résidence principale. Dans ce cas tu pourras louer la maison dans laquelle tu habites où tu peux la revendre. Tu n’auras pas d’impôt sur la plus-value de cette partie-là, ça peut te permettre de rentrer du gros cash pour réinvestir encore ailleurs ou pour te faire plaisir. Chacun ses objectifs.
On peut le faire sans apport, sans gagner des milles et des cents. Il suffit de trouver le bon bien, de faire le bon montage financier, de trouver le bon interlocuteur bancaire. C’est tout à fait faisable il faut juste chercher un peu. Dans l’immobilier on peut faire de très belles performances il faut juste s’en donner les moyens et se former. Une fois que le plus dur est fait tu gagnes de l’argent.
Il y a des vagues dans l’immobilier, quand tu te payes un investissement t’y passe du temps puis après plus rien, ça se paye, tu attends puis tu refais un investissement qui te crée du boulot puis plus rien, l’argent rentre, et ainsi de suite… Il faut y consacrer du temps pour ne pas faire n’importe quoi. Quand on veut aller trop vite, on fait n’importe quoi ! Toujours appliquer le CAA : Comprendre, Apprendre, Appliquer. On peut appliquer dans un temps correct sans se jeter partout, c’est une question de volonté, d’objectif personnel.
J’étais en contact avec un américain qui avait utilisé cette technique. Il avait acheté un immeuble de 5 appartements. Il vivait dans le garage qu’il avait aménagé ! Il avait loué les 5 appartements. Ça lui a permis de ne plus avoir de loyer, de rentrer le loyer des 5 appartements, ce qui remboursait très largement son crédit. Il gagnait donc de l’argent tous les mois. Il a enchaîné. Tu vas me dire que la fiscalité n’est pas là même aux Etats-Unis mais je t’assure que si tu habites dans un garage et que tu loues 4 appartements tu gagneras plus d’argent. Si tu gardes le plus petit et que tu loues le plus grand tu gagneras aussi forcément plus d’argents. On est peut-être plus taxé en France sur certains trucs mais le gain est là.
Il faut que tu avances en phase avec tes objectifs. Cette technique vaudra le coup niveau financier.
Écoute, on se revoit demain, tu as toujours le lien de la newsletter en barre d’information pour recevoir gratuitement mon bouquin. Il suffit de t’y inscrire. C’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, on se revoit demain, à plus !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !