Immobilier : Avoir l’air d’un PRO même quand on débute ?

Quelques astuces pour ne pas passer pour un idiot et avoir l’air pro quand on débute dans le monde de l’ immobilier et de l’investissement locatif !

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable, c’est Yann ! c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo sur l’ immobilier. J’ai eu pas mal de questions encore ces derniers temps, notamment 2-3 qui méritent que j’y réponde. Je croix que c’est Max qui m’a orienté vers la réflexion que je vais avoir. J’ai eu plusieurs questions qui se sont croisés, j’essaye de répondre à un maximum d’entre vous. Je réponds quasiment à tout le monde même si parfois j’ai un peu de retard. Il y a des questions très précises donc ça me prend un peu de temps. Je prends les meilleures questions et j’y réponds en vidéo donc ça aide aussi. La question redondante est la suivante : Comment faire quand on débute pour ne pas passer pour un idiot pendant les visites ? Pour avoir la pro.
Je te conseille de visiter beaucoup pour exercer ton œil à l’ immobilier. Si tu es débutant il faut que tu t’habitues aux termes de l’ immobilier et aux calculs de rentabilité. Il faut que tu apprennes à poser des questions et il faut que tu te formes, tu es bien parti avec moi mais je ne peux pas tout faire à ta place. Je te donne des clés sur des points très précis il faut que tu t’en serve je ne peux pas te prendre par la main et venir sur le terrain avec toi.
Commence par visiter près de chez toi pour ne pas galérer avec les transports. Ne va pas investir trop loin mais quelque part que tu connais car tu sauras pourquoi tel endroit est bien et un autre ne l’est pas. Il faut que tu aies une connaissance de l’endroit où tu veux agir, c’est important. Si tu réduis ton cercle géographique, tu as plus grande connaissance. Ne va pas chercher au début la complication, fait au plus simple.
En visite, que ce soit avec un particulier ou avec un agent immobilier, n’en dis pas trop ! Quand tu en dis trop tu te découvres, ils vont voir que tu es débutant et donc la négociation sera plus compliquée si tu es intéressé. Tu ne vas pas forcément être pris au sérieux si tu es jeune. Je n’étais moi-même pas pris au sérieux par les agents immobilier à mes débuts.  Même si tu es plus vieux mais débutant tu ne seras pas pris au sérieux ! Ne parle pas pour le plaisir de parler. Il faut le temps de visiter, de regarder…
Il y a des vendeurs qui en parlant trop dévoilent les côtés négatifs. Si tu vends un appart tu ne vas pas dire l’appart est bien mais la toiture est fatiguée donc dans 5 ans il va falloir penser à faire quelque chose. Tu vas donner plutôt les côtés positifs comme : le salon est grand, lumineux, il y a une cheminée qui est neuve… Tu ne vas pas dire qu’il manque 3 tuiles vers la cheminée ! Tourne ta langue 7 fois dans ta bouche avant de parler.
Pose beaucoup de questions, ça va t’apprendre. Si tu visites avec des agents immobilier ils vont t’apprendre beaucoup de choses car ils vont te dire des choses auxquelles tu n’y auras pas forcément pensé. Parfois l’agent immobilier trouve aussi que c’est trop cher, il est de ton côté il veut faire baisser le prix donc il va chercher avec toi les mauvais côtés pour éventuellement faire une offre moins chère. Ça fait partie de l’expérience que tu vas te faire. Je te ressorts mon CAA : Comprendre, Apprendre, Appliquer. Moi je te fais comprendre des choses, je peux te faire apprendre des choses, mais c’est à toi de les appliquer. C’est grâce à toi que tu vas gagner de l’argent et que tu vas devenir un investisseur rentable. Apprends à être sûr de toi, tout cela c’est grâce à l’expérience.
Quand tu es dessinateur tu as dessiné 100 fois un cheval, tu sais dessiner un cheval, tu es sûr de toi ! Dans l’ immobilier c’est pareil une fois que tu as visité pas mal de biens tu es sûr de toi, tu sais combien coûte les frais de notaires, tu sais combien te coûte l’installation d’une douche, tu sais combien ça te coute de peindre un mur, tu sais ce que tu peux négocier, tu sais être ferme… Pour savoir faire ça il faut l’apprendre. L’apprentissage est un processus long. L’immobilier ce n’est pas un sprint c’est un marathon tu as des dizaines d’années devant toi. Même si on est des investisseurs rentables tout de suite et pas dans 20 ans parce qu’on cherche à gagner de l’argent tout de suite pour avoir du cash-flow pour réinvestir et pour enchaîner les biens. Pourquoi avoir 1 bien quand on peut en avoir 5 ? Des bonnes affaires il y en a des milliers, donc ne te précipite pas sur le premier bien. C’est vrai que ça peut être lassant. Moi je peux visiter jusqu’à 15 biens avant de faire une offre et je peux faire une vingtaine d’offre avant qu’une ne soit acceptée parce que je vais négocier ! j’ai des exigences de rentabilité qui sont importantes. Il y a beaucoup de portes qui se ferment, on se voit refuser beaucoup d’offres, on trouve peu de biens, on en visite beaucoup c’est épuisant car c’est beaucoup de visites pour peu d’achats.
Parfois quand on tombe sur la perle rare on est surmotivé on ne veut pas la laisser passer car on a cherché longtemps. Il ne faut pas oublier tous ses principes, sa check-list, ses projections et rentrer en concurrence avec un autre en enchérissant, non ! Il faut rester concentrer et suivre ce qu’on a décidé. Une fois qu’on a projeté des chiffres on les suit ! Des biens il y en aura d’autres.
Il y a comme une malédiction, je trouve plus de biens quand j’en gère déjà 1 ou 2 en même temps, que je suis surbooké et que je n’ai pas le temps ! il faut que les biens se mettent en place, que les locations se mettent en place pour pouvoir renchaîner. Parfois tu vas pouvoir en enchaîner 2-3 parce qu’ils te connaissent et qu’ils te font confiance mais au bout d’un moment tu ne peux pas avoir 5 appartements en chantier et aucun à louer. C’est toujours dans ce moment-là que tu trouves des opportunités de malade. Dis-toi que des opportunités tu en auras encore plein. Garde bien en tête l’idée du marathon. Même si tu commences à 50 ans, ça va se jouer sur des dizaines d’années, tu vas finir peut-être à 70. Ne te précipite pas !
Quand on cherche un bien on fait notre sélection des annonces, il nous reste peut-être 5 annonces à téléphoner. On téléphone, on obtient un rendez-vous. Avant le rendez-vous on se fait pleins d’idées en se disant j’ai tant de mètres carrées je vais pouvoir faire ça et ça… On se pollue la tête à réfléchir à un tas de truc qui ne servent à rien puisqu’on ne connaît pas la configuration des lieux. On ne sait pas si c’est intéressant, on ne sait pas combien on va payer, combien on peut négocier, combien on a de travaux… on ne sait rien, c’est de la perte de temps ! Du coup arrivé sur les lieux on a tendance à aller dans la direction à laquelle on a pensé en amont et n’est pas resté ouvert à toutes les possibilités. Dans l’ immobilier il y a une multitude de possibilités quand on pense à ce que l’on peut faire avec le bien.  Quand tu réfléchis sans connaître tous les éléments tu vas t’auto saper le travail. Ne te fais aucune idée avant d’aller visiter. On va visiter et après on verra.
Combien de fois je suis passé à côté de trucs parce que je l’ai pensé d’un sens et je n’ai pas su sortir de ma première pensée. Ca m’est encore arrivé il y a peu de temps : j’ai visité un immeuble très bien qui faisait 400m². Je voulais faire une offre, il y avait beaucoup de travaux. J’ai budgeté les travaux car moi je voulais le faire dans un sens. Je voulais faire une grande colocation pour les étudiants et je l’ai pensé que dans ce sens là, je suis resté bloqué la dessus. Ca ne s’est pas fait car il y avait trop de travaux, je l’ai pas senti, j’avais d’autres trucs de plus intéressant le sur le feu. Résultat : à posteriori je suis passé à côté d’un truc. C’est un copain à moi qui l’a acheté et qui a su voir ce que je n’ai pas vu. Il l’a pensé autrement que moi il en a donc fait quelque chose de bien. Il a gagné de l’argent et moi non car je suis resté bloqué sur mon raisonnement, pourtant j’ai l’habitude. Il ne faut pas se faire d’idées et être capable d’en changer. Il faut savoir se remettre en question, ce n’est pas évident.
Quand tu es débutant essaye de ne pas te mettre des épines dans le pied. Quand tu visites je te conseille de faire le tour des lieux. Tu fais des photos ou pas selon ton envie. Essaye d’attraper les détails. Au début je prenais des notes après j’ai arrêté car c’était chiant. Ça me coupait le contact avec la personne qui me faisait visiter. Après j’ai enregistré mes visites avec un dictaphone mais c’était chiant parce que les gens ils trouvent ça bizarre ou il faut le planquer puis le réécouter. Maintenant je suis concentré, j’essaye de tout garder dans la tête. Dès que je sors de la visite, si le bien est intéressant je sors tout de suite mon carnet et je note les points intéressants et en notant ce qui m’a plu. Si tu ne notes pas tu perds 90% de ce que tu penses. Ensuite j’y retourne si j’en ai besoin je fais une offre… Si c’est un bien qui n’est pas intéressant ne t’emmerdes pas à faire ça, ou alors fait le à des fins statistiques. Ça peut être utile de garder des traces de ce que l’on a visité et à quel prix. Ça peut te permettre de te faire l’œil si tu es débutant. Si tu es au niveau intermédiaire essaye d’être efficace et de gagner du temps car tu le sais comme moi on visite beaucoup et si tu as un boulot à côté tu ne t’en sortiras pas.
Une fois que tu te sens prêt fait une offre sans oublier de négocier. Tu peux vraiment baisser les prix avec la négociation. Je vais faire une formation sur les négociations ça va être pour toi de l’argent gagné facilement.
Si tu as des questions, comme d’habitude n’hésite pas à les poster en commentaire. Si tu veux recevoir mon livre gratuitement quand il sera finalisé il suffit de t’inscrire à la newsletter dont le lien figure dans la barre d’information.

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !