7 minutes pour découvrir l’investissement locatif

Investissement préféré des Français, l’immobilier offre de nombreuses opportunités pour bien gérer son patrimoine et bénéficier de revenus passifs grâce aux loyers.

Les taux d’intérêt sont au plus bas, le marché ne cesse de croître, et de nombreux biens alléchants attendent patiemment l’investisseur qui saura les dénicher. Mais avant de profiter de toutes ces opportunités, encore faut-il prendre le temps de vous informer pour éviter les déconvenues.

Il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier et de multiples types de biens. En fonction de votre profil d’investisseur, et à condition de faire preuve d’un peu de persévérance, vous devriez donc parvenir à dénicher de bonnes affaires.

Quels sont les différents types d’investissement immobilier ? Comment s’y prendre pour dénicher un bon investissement immobilier ? Comment le rentabiliser ? Quels sont les risques liés aux opérations immobilières ? Qu’en est-il de la fiscalité du patrimoine et des revenus immobiliers ?

Voici un résumé complet des informations à connaître pour réussir vos investissements immobiliers et les rentabiliser rapidement.

Découvrir l’investissement locatif immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Plusieurs raisons justifient l’investissement immobilier :

  • Constituer un patrimoine. Investir des capitaux à long terme dans le secteur immobilier permet de sécuriser ses avoirs en les plaçant dans des biens tangibles, peu volatiles, et rémunérateurs (grâce au versement des loyers).
  • Préparer sa retraite. L’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers quelques années avant d’arrêter sa carrière professionnelle permet non seulement de s’assurer d’avoir un toit, mais également de bénéficier d’un complément de revenu non négligeable lors de sa retraite.
  • Réduire ses impôts. Les amoureux de la défiscalisation ont bien compris tout l’intérêt des investissements immobiliers et des dispositifs fiscaux qui les entourent. Attention cependant, il est important de ne pas oublier de surveiller votre résultat net. Tout en réduisant votre impôt, vous devez également pouvoir faire croître vos revenus nets.
  • Rapprocher les parents et les enfants. Lorsqu’une famille est dispersée, le rapprochement géographique peut à lui seul suffire à déclencher un achat immobilier. Quelques fois ce sont les enfants qui achètent le bien immobilier pour rapprocher leurs parents d’eux. Dans d’autres cas, les parents peuvent aussi acheter un bien immobilier pour assurer l’avenir de leur progéniture.

10 conseils pour réussir son investissement dans l’immobilier locatif

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il faut clairement définir les objectifs que vous souhaitez atteindre. Prenez donc le temps de réfléchir et de mettre par écrit vos différents objectifs.

10 conseils pratiques pour réussir dans l’investissement locatif

Voici 10 conseils que vous devez suivre si vous espérez optimiser votre investissement :

  • Trouvez un vendeur qui souhaite vendre rapidement. Vous serez en position de force pour négocier, et augmenterez vos chances de faire une bonne affaire. L’objectif est ici d’avoir un bénéfice dès que vous achetez le bien immobilier sans avoir à attendre la revente. Si le prix d’achat initial est trop élevé, vous aurez bien du mal à rentabiliser vos investissements (même avec une gestion exemplaire !). L’état du marché au moment de la revente ne peut être connu à l’avance, raison pour laquelle vous devez mettre toutes les chances de votre côté dès le départ. Vous focaliser sur la rentabilité immédiate vous permet donc de limiter vos risques futurs.

 

  • Choisissez votre cible avec attention. Sélectionnez le type de bien immobilier correspondant à votre profil d’investisseur, ainsi qu’au type de locataire que vous souhaitez attirer. Ce travail préliminaire vous évitera de faire bien des erreurs. Les petites surfaces par exemple sont très appréciées des étudiants. L’emplacement est également un paramètre que vous devez prendre en compte, car il est étroitement lié à la cible que vous visez.

 

  • Multipliez les recherches et faites moins de propositions. Il est conseillé de visiter un grand nombre de biens immobiliers avant de vous décider à acheter. Il existe de nombreuses façons de rechercher le bien immobilier idéal dans lequel vous pourrez investir. Internet permet ainsi d’accéder à une foule d’informations en rapport avec une grande variété de biens immobiliers. Vous pouvez par exemple, vous renseigner sur l’environnement, la réputation de la ville, la proximité de casinos ou d’aéroports, etc. Si trop de biens sont disponibles dans la zone, alors la situation risque d’être compliquée à gérer. La qualité des infrastructures est aussi d’une grande importance, tout comme l’activité économique. Mais le web ne suffit pas, vous devez aussi vous rendre sur place pour discuter avec les gens du coin et vérifier la qualité des biens immobiliers. De cette manière, vous pourrez plus aisément savoir à quoi ressemblera le coin dans une dizaine d’années par exemple. Vous devez surtout vous focaliser sur les commerces, les écoles et les transports. L’environnement est un facteur d’attractivité crucial pour les biens immobiliers, surtout s’ils sont destinés à être loués.

 

  • Achetez à proximité de chez vous (ou dans un endroit que vous connaissez bien). De cette manière vous saurez vraiment ce que vous êtes en train d’acheter et cela sera un atout pour intervenir plus aisément en cas de problème. Si vous assurez la gestion locative de votre bien immobilier vous-même, cela sera un vrai plus. Vous reconnaîtrez que faire tout un voyage pour résoudre un petit problème locatif n’est pas vraiment l’idéal !

 

  • Mettez en place une équipe. Vous ne pourrez pas réussir à grande échelle sans vous entourer d’un notaire, d’un comptable, et d’un agent immobilier. Avoir les bons artisans sous la main est également nécessaire, tout comme s’entourer d’architectes, d’assureurs, et plus généralement de tous les mentors et de toutes les personnes maîtrisant les rouages de l’investissement immobilier locatif.

Certaines personnes prennent la décision d’investir avec un partenaire, mais vous devez vous assurer :

    • D’être complémentaires ;
    • D’être capables de discuter de façon saine à propos d’une idée ;
    • De pouvoir travailler et vous partager équitablement les bénéfices ;
    • D’avoir les mêmes attentes ;
    • D’avoir les mêmes valeurs.

 

  • Oubliez l’instinct. En matière d’investissement locatif, vous devez analyser rationnellement les choses. Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites une liste des différents critères que vous recherchez. Cette dernière vous évitera de tomber sous le charme de n’importe quel bien et de vous y lancer à corps perdu sans de bonnes raisons. En temporisant, vous remarquerez parfois quelques détails utiles pour négocier le prix du bien que vous souhaitez acquérir.

 

  • Étudiez la rentabilité. Calculer la rentabilité d’un bien immobilier reste le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises. Si la rentabilité est inférieure à 6% net après déduction des impôts, cet investissement peut être à éviter. Aussi vous devez prendre en compte deux paramètres que sont le loyer potentiel et le loyer futur. Le premier est celui que vous pouvez obtenir en procédant à des changements mineurs. Le second est celui que vous pourrez obtenir à l’avenir en vous fondant sur l’évolution du bien et de son environnement. Néanmoins, n’oubliez pas que dans certaines situations, certaines dispositions légales peuvent limiter vos marges de manœuvre. Vous devez également prendre en compte les frais relatifs à l’entretien, car ils seront plus élevés dans le temps. Retenez que plus un bien immobilier vieillit et plus il nécessite d’être entretenu.

 

  • Financez sans oublier que vous investissez dans l’immobilier locatif. Quelquefois, cela peut prendre un temps plus ou moins long pour trouver le financement nécessaire. Pour ne pas laisser passer une opportunité, vous devez vous assurer au préalable de disposer des ressources nécessaires, et notamment d’une capacité d’emprunt suffisante.

 

  • Faites le nécessaire et informez-vous. Vous aurez besoin de faire assurer le bien immobilier. Faire appel à un avocat en ce qui concerne le volet légal est donc indispensable. L’actualité peut aussi être une bonne source d’information, car vous pourrez facilement y découvrir plein de choses utiles à propos du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

 

  • Entourez-vous de bons gestionnaires. La gestion est une affaire sérieuse qui ne laisse pas de place à l’improvisation. Une mauvaise gestion peut faire couler votre affaire en un rien de temps. Même si au départ vous avez prévu de gérer vous-même le bien immobilier, il est toujours conseillé de prévoir dans vos finances une marge pour confier le travail à un professionnel.

Les risques inhérents à l’investissement immobilier

Comme vous pouvez certainement vous en douter, investir dans l’immobilier n’est pas sans risque. Vous devez avoir connaissance des différents dangers afin de sécuriser votre affaire.

Les risques liés à l'investissement locatif

Voici quelques-uns des risques immobiliers les plus courants :

  • Le risque de marché. En ce moment le marché de l’immobilier offre de bonnes perspectives. Cependant, les fluctuations des prix et des taux d’intérêt peuvent influencer la fréquence des transactions et le rapport de force entre l’offre et la demande. Vous devez donc veiller à ne pas acheter un bien immobilier surcoté, et bien préparer votre négociation avant de faire baisser le prix de vente.
  • Le risque de vacance locative. Avant de vous lancer dans un investissement locatif, faites attention à la vacance. En effet, un mois de loyer en moins suffit à impacter nettement votre rentabilité annuelle.
  • Le risque d’impayés. C’est le plus important en ce qui concerne l’investissement dans l’immobilier. Tous les propriétaires à un moment ou un autre font face aux impayés. C’est un risque que vous ne devez pas sous-estimer, car il n’est pas aisé d’expulser un locataire. Pensez d’ailleurs aux garanties impayés gratuites.
  • Le risque de dégradation. Il est constant et vous ne devez en aucun cas le négliger. Pensez donc à provisionner les charges nécessaires à d’éventuelles réparations.
  • Les malfaçons. Si vous ne procédez pas à une inspection minutieuse avant l’achat, vous pourrez vous retrouver avec une facture assez salée en ce qui concerne les réparations.

Dans quel bien immobilier investir ?

Si vous souhaitez investir des capitaux dans l’immobilier, la pierre reste la meilleure solution, mais encore faut-il choisir les bons biens.

L’idéal serait d’opter pour les petites surfaces et ceci pour de multiples raisons :

  • La demande est forte. Le marché est toujours en demande et vous n’aurez aucun mal à mettre ce type de biens en location. Les étudiants restent une cible de choix.
  • L’investissement est raisonnable. Les prix pratiqués pour ces petites surfaces sont assez accessibles. Il est donc conseillé d’investir dans plusieurs logements afin de diversifier votre patrimoine et de sécuriser vos avoirs.
  • Une bonne rentabilité. Puisque la plupart des studios sont situés dans des régions où la demande est très forte, il est assez facile de rentabiliser votre investissement dans le temps.

En dehors des petites surfaces, vous pouvez également investir dans les parkings. La mise de départ n’est pas très élevée et la rentabilité suit assez rapidement. Le marché est très demandeur et vous ne regretterez pas d’y investir des capitaux.

Investir dans l’immobilier : quelques pistes

En tant que personne active, il est important de se constituer une épargne. Si de nombreuses possibilités en matière d’investissement immobilier existent, le locatif est recommandé. Grâce à cette approche, il est en effet plus facile de constituer votre patrimoine et de le faire grandir au fil du temps.

Aujourd’hui, il est possible de bénéficier de plusieurs facilités comme la Loi Pinel, même si son efficacité à ce jour peut être discutée. Quant à la question de savoir où investir, vous devez absolument opter pour une ville avec un dynamisme élevé. Ce n’est que de cette manière que vous pourrez vous assurer une bonne rentabilité.

Certaines personnes optent pour l’investissement dans les beaux quartiers. Seulement, ce n’est pas toujours payant. Vous tirerez plus d’avantages d’un petit studio situé dans une zone à fort trafic que d’une maison située dans un beau quartier.

Quelques personnes ont recours à des intermédiaires, mais est-ce une bonne option ? 

Tout dépend, mais quelques propriétaires préfèrent déléguer les différentes démarches administratives. Cette option permet de vaquer à d’autres occupations tandis que quelqu’un s’occupe de la recherche des locataires. Comme il est possible de l’imaginer, l’intermédiaire sera rémunéré pour les services rendus. Vous devrez donc peser le pour et le contre avant de trancher.

Quel type de location choisir ?

En ce qui concerne l’immobilier locatif, vous aurez principalement à choisir entre la location vide ou meublée. Chaque option possède ses particularités et vous devez absolument les connaître avant de vous lancer.

Location vide

Cette option est a priori la moins risquée, mais elle pourrait bien aussi être la moins rentable. En effet, vous ne pourrez pas louer un bien immobilier vide au même tarif qu’un meublé. Le principal avantage de ce type de location réside donc dans la faiblesse des frais relatifs à la gestion et à l’entretien.

Location meublée

En louant un bien immobilier meublé, vous en tirez de nombreux avantages comme :

  • La rentabilité. Le loyer est plus important, la rentabilité l’est donc également. Pour rappel, pour déterminer votre rendement locatif net, vous devez absolument soustraire les différentes taxes et charges.
  • La fiscalité. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez bénéficier de réduction d’impôts sur la moitié de vos revenus locatifs. De cette manière, il est plus aisé de déduire les charges et les recettes issues de la location.

5 niches immobilières dans lesquelles investir

  • La résidence senior. C’est l’un des placements les plus rentables. La population est âgée et vous pouvez profiter de cette opportunité. Les résidences seniors proposent des logements pour les personnes du troisième âge, mais également une panoplie de services complémentaires. L’avantage de la résidence senior reste son coût plus accessible que la maison de retraite, mais également son plus grand confort.
  • La rénovation de vieux biens immobiliers. Procéder à l’achat d’un bien immobilier qui ne peut pas être habité dans son état et le rénover permet d’avoir des réductions d’impôts. En mettant en location le bien, vous pourrez plus facilement déduire le montant des travaux du loyer.
  • Les résidences étudiantes. La demande est très forte de ce côté et a l’avantage d’être durable. Il y a de plus en plus d’étudiants pour peu de logements disponibles, et vous pouvez donc profiter de cette tendance en vous plaçant sur ce marché.
  • Le viager. Cette option d’investissement existe depuis longtemps et reste très attractive si vous souhaitez investir des capitaux. Attention cependant, vous n’aurez une idée de votre rentabilité qu’au décès du vendeur. Les honoraires du notaire sont également fonction de la valeur du bien immobilier considéré.

Coup d’œil sur la Loi Pinel

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et en tirer le plus d’avantages, il est important de connaître quelques principes. En matière de législation par exemple, vous devez vous approprier tous les contours de la Loi Pinel. Cette disposition légale mise en place le 1er janvier 2015 vise à donner un coup d’accélérateur dans le domaine de la construction des nouveaux logements en France. Grâce au dispositif Pinel, vous pourrez donc bénéficier d’un allègement fiscal (de 12%, 18% ou 21%) en fonction de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans).

Vous avez la possibilité d’acheter un nouveau ou ancien logement et de le rénover pour bénéficier de tous les avantages de cette loi. La seule condition est que le bien que vous souhaitez louer doit se situer dans l’une des zones Pinel et le loyer doit être encadré par la loi.

Pour conclure

Si vous souhaitez placer votre argent et le faire fructifier de façon durable, investir dans l’immobilier est certainement la meilleure chose à faire. Ce n’est pas pour autant facile ni évident, car vous devez prendre en compte de nombreux paramètres. Il s’agit entre autres des atouts, des inconvénients, mais aussi des risques inhérents à l’investissement locatif. Toutes les cartes sont désormais entre vos mains !





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