Acheter une partie commune, une démarche très balisée 

Parties d’un bien immobilier appartenant à l’ensemble des habitants, les parties communes peuvent être achetées par l’un des copropriétaires.

Cave, palier, combles… bien que faisant partie du bien collectif au sein d’un immeuble, ces parties communes représentent de potentielles acquisitions pour les copropriétaires. Ces derniers peuvent ainsi augmenter leur partie privative au sein du bâtiment, et ce sans changer de domicile. Zoom sur la marche à suivre. 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour acquérir une partie commune au sein de votre copropriété.

 

La constitution d’un dossier solide

La préparation

Avant tout, il peut s’avérer judicieux de « prendre la température » auprès des autres copropriétaires, afin de recueillir leur opinion sur le projet d’achat.

C’est l’occasion idéale pour leur souligner les avantages dont ils pourraient bénéficier en cas d’accord, à savoir : 

  • la réception d’une partie du prix de la vente ;
  • la diminution de leurs charges de copropriété. 

 

Afin d’acquérir l’une des parties communes d’un bien en copropriété, il est ensuite nécessaire de constituer un dossier complet, qui sera présenté au cours de l’Assemblée Générale. 

Celui-ci doit contenir :

  • la description des conséquences de l’achat sur le logement de l’acquéreur et des copropriétaires ;
  • la description des éventuels travaux envisagés ;
  • la surface de la partie commune convoitée (mesurée par un expert géomètre) ;
  • le projet de modification des règles de copropriété suite à l’achat ;
  • l’avis de l’architecte du bâtiment sur le projet ;
  • l’avis des copropriétaires sur le projet ;
  • l’estimation du prix de la partie commune convoitée.

 

L’estimation du prix

Il s’agit à la fois d’une des parties les plus délicates du projet d’achat, étant donné qu’il n’existe aucune règle fixe pour estimer le prix d’un palier ou d’un local désaffecté, mais aussi d’une des plus cruciales, car le prix joue pour beaucoup dans l’obtention de l’accord des copropriétaires. Il convient donc de fixer un prix juste, notamment à partir du prix moyen du mètre carré dans la zone de situation de l’immeuble, et avec l’aide d’un expert (notaire, géomètre ou agent immobilier) si besoin.

 


 

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La transmission au syndic de copropriété

Une fois le dossier complété, l’étape suivante consiste à demander au syndic, via une lettre recommandée avec accusé de réception, d’inscrire le projet d’achat de la partie commune à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale (ne pas hésiter à envoyer ce courrier bien à l’avance).

 

À noter : il revient au futur acquéreur de rédiger tous les projets de résolution – les décisions qui pourront être soumises à un vote positif ou négatif – qui devront être examinés. 

 


 

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Le vote en Assemblée Générale

La question de la majorité

Dans le cadre de l’achat d’une partie commune en copropriété, le vote de l’Assemblée Générale peut s’effectuer selon deux modalités différentes :

  • À la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité représentant au moins les deux tiers des voix (aussi appelée « double majorité »). Il s’agit de la modalité de vote utilisée lorsque la vente de la partie commune concernée n’entrave pas le respect de la « destination » de l’immeuble – le confort de chaque copropriétaire. 
  • À l’unanimité des voix. Il s’agit de la modalité de vote utilisée lorsque la vente de la partie commune concernée entrave le respect de la destination de l’immeuble.

 

Bon à savoir : le choix de l’une ou l’autre de ces modalités se fait au cas par cas.  

 

L’attente du verdict

Une fois la décision de l’Assemblée Générale prise, elle est obligatoirement transmise par procès-verbal aux copropriétaires, et devient définitive après un délai de deux mois. Si l’acheteur a obtenu gain de cause, les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester cette décision en justice, durant ce même délai. À l’inverse, si l’acheteur n’a pas obtenu gain de cause, il peut saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour abus de majorité.

 

La modification des règles de copropriété

C’est le notaire qui, tout comme il se charge de rédiger l’acte de vente de la partie commune, se charge de rédiger les modifications du règlement de copropriété. Cette modification est fondée sur la base des informations fournies par l’expert géomètre.

Une fois les actes d’achat et de vente signés par les deux parties chez le notaire, la vente est publiée et les éventuels travaux peuvent débuter. En outre, le prix de vente est perçu par le syndic de copropriété, qui le répartit entre tous les copropriétaires (acheteur inclus) qui possédaient une quote-part de la partie commune vendue.

 

À lire également : Qu’est-ce que l’assurance copropriété ?

 

Acquérir une partie commune d’une copropriété est donc un processus aux étapes bien définies. La solidité et l’exhaustivité du dossier, le prix d’achat juste et la défense du projet auprès des copropriétaires sont autant de paramètres primordiaux pour la réussite finale de l’acquisition. 

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