L’appel de fonds, un paiement échelonné encadré par la loi 

Sommes payées de manière régulière afin de financer un projet immobilier, les appels de fonds sont notamment utilisés dans le cadre des Véfa.

Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier sur plan, il ne s’acquitte pas de l’intégralité du montant de son achat dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. En effet, son bien ne lui sera livré que plusieurs mois plus tard, après toute une série de travaux. Le paiement s’effectue alors de manière échelonnée, suivant les demandes régulières du constructeur ; ces demandes sont appelées « appels de fonds ».

 

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

En immobilier, un appel de fonds désigne une demande de versement d’une fraction du prix total d’un projet, quel qu’il soit. Par exemple, dans le cadre de la construction d’un logement, les appels de fonds désignent les versements réguliers, demandés à l’acheteur par le constructeur, afin de mener l’ouvrage à son terme. 

L’appel de fonds constitue ainsi une forme de paiement échelonné, permettant de gérer les flux de trésorerie tout au long de la réalisation d’un projet immobilier. 

 

À noter : les versements liés aux appels de fonds sont strictement encadrés par la loi.

 

Les appels de fonds concernent en général :

  • les avances de frais de charges dans le cadre d’une copropriété ;
  • les travaux dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;
  • les travaux dans le cadre d’une Vente en l’état de future rénovation (VEFR).

 


 

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L’appel de fonds en copropriété

Dans le cadre d’un syndic de copropriété, les appels de fonds sont des avances demandées à chacun des copropriétaires, afin de financer les charges décidées lors des Assemblées Générales, mais aussi les éventuels imprévus. Le montant de ces appels de fonds est voté chaque année au cours de l’assemblée, et son paiement s’effectue généralement tous les trimestres.

Ainsi, les appels de fonds en copropriété servent à couvrir :

  • les charges anticipées dans le budget prévisionnel, telles que les frais relatifs à la maintenance et à l’entretien des parties communes de la copropriété ;
  • les charges non anticipées dans le budget prévisionnel, telles que les travaux d’amélioration ou de transformation, ou encore les frais de réalisation des diagnostics techniques. 

 

Bon à savoir : les dépenses non prévues dans le budget prévisionnel, entraînant de futurs appels de fonds exceptionnels, doivent obligatoirement être votées en Assemblée Générale.

 


 

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L’appel de fonds en Vente en l’état futur d’achèvement

Dans le cadre d’une Véfa, étant donné que le bien immobilier n’est livré que plusieurs mois après la signature chez le notaire, le paiement est échelonné. Le futur propriétaire reçoit donc un appel de fonds de la part du notaire, puis plusieurs de la part du constructeur, tout au long de la réalisation des travaux.

Ces appels de fonds sont encadrés par le Code de la construction et de l’habitat (CCH), qui détermine des plafonds correspondant à chaque étape de l’avancement des travaux.

 

Si le bien immobilier est une maison :

  • 20 % à l’achèvement des fondations ;
  • 45 % à la mise hors d’eau (murs et toitures achevés) ;
  • 85 % à l’achèvement de la maison ;
  • 100 % à la livraison finale.

 

Si le bien immobilier est un appartement :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
  • 70 % du prix à la mise hors d’eau ; 
  • 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
  • 100 % lors de la livraison finale.

 

L’appel de fonds en Vente en l’état de future rénovation

La VEFR permet à un acheteur d’acquérir un bien immobilier, avec la garantie que ce dernier sera rénové avant sa livraison. Pour cela, les deux parties signent un contrat de vente d’immeuble à rénover, qui engage le vendeur à effectuer les différents travaux nécessaires. Par conséquent, le vendeur doit fournir, lors de cette signature, tous les justificatifs apportant la garantie de la future réalisation des travaux. Les détails relatifs à ces travaux (délais, descriptifs des travaux…) doivent figurer dans le compromis de vente que les deux parties peuvent également établir et signer.

Là encore, les appels de fonds demandés par le vendeur tout au long des travaux sont encadrés par la loi, et doivent respecter les plafonds suivants :

  • 100% du prix du bien déjà existant (avant rénovation) au moment de la signature de l’acte authentique de vente ;
  • 50 % du montant des travaux lorsque le chantier est achevé à moitié ; 
  • 95 % du montant des travaux lorsque le chantier est achevé ; 
  • 100% du montant des travaux à la livraison finale.

 

Ainsi, l’appel de fonds représente une forme de paiement échelonné dans le cadre d’une transaction immobilière. Il correspond au fait de s’acquitter, pour un propriétaire ou futur propriétaire, d’une partie du montant total nécessaire au financement d’un projet. Celui-ci peut être un chantier de construction, de rénovation, ou simplement la maintenance des parties communes au sein d’une copropriété. Les appels de fonds sont strictement encadrés et plafonnés par la loi, afin de protéger le propriétaire contre tout abus.

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