Comment calculer facilement son taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement est une démarche simple, mais non moins primordiale pour faire accepter votre dossier par les banques. Sans cela, comment évaluer le montant et le taux le mieux adapté à vos capacités ?

Face à l’ampleur du marché, il peut paraître difficile pour un investisseur de choisir le bien immobilier le mieux adapté à son profil. Avant même d’évaluer le potentiel d’un appartement, immeuble ou pavillon, il est obligatoire de prendre en compte ses capacités d’endettement. Inventorier ses charges et revenus permet de se faire une idée claire du montant et de la durée du prêt bancaire auquel il est possible de prétendre. Pour cette raison, le calcul du taux d’endettement fait partie intégrante d’un dossier de projet d’investissement immobilier.

Étape 1 : Recenser toutes les charges

Calculer son taux d’endettement, c’est avant toute chose lister toutes les charges qui pèsent sur votre compte en banque. 

Notons trois types de charges principales :

  • Les prêts à rembourser

Qu’il s’agisse de la résidence principale ou d’autres biens immobiliers, l’investisseur rentable que vous êtes doit garder à l’esprit l’intégralité des emprunts auxquels il a déjà souscrit et auxquels viendront s’ajouter les mensualités du nouvel emprunt. Tout cela a un poids sur votre capacité d’endettement actuelle, sans compter les autres prêts tels que les prêts à la consommation.

  • Les frais fixes

Le loyer que vous payez si vous êtes locataire est également à prendre en compte dans le calcul de vos charges, de la même manière que tout autre frais fixe mensuel, semestriel ou annuel.

  • Les pensions à verser

D’autres charges viennent s’ajouter aux principales comme le versement d’une pension. Veillez à noter scrupuleusement chacune d’entre elles. Passer en revue l’intégralité de vos dépenses sur vos différents comptes en banque demeure la meilleure manière de s’assurer de ne rien laisser de côté.

 


 

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Étape 2 : Noter toutes les sources de revenus

Pour compenser vos charges et augmenter votre capacité d’endettement dans le cadre d’un emprunt bancaire, listez de même toutes vos sources de revenus. 

Elles peuvent être de différentes natures :

  • Salaire

La plus évidente des sources de revenus est bien sûr le salaire. Contenant parfois une partie variable (bonus sur le résultat par exemple), il est important de pouvoir en dresser une moyenne annuelle dans votre calcul du taux d’endettement.

  • Revenus commerciaux

Dans le cadre d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale où vous percevrez non pas un salaire, mais des revenus commerciaux, ceux-ci seront à inscrire dans vos diverses sources de revenus.

  • Dividendes

Si vous possédez des actions dans certaines sociétés ou des obligations, les dividendes et coupons ainsi perçus viennent augmenter la somme de vos revenus.

  • Loyers à percevoir

En plus de tous les revenus que vous percevez déjà, il est capital de prendre en considération 70% du montant des loyers que vous prévoyez de percevoir en tant que propriétaire de votre futur bien immobilier. On estime que les 30% retirés partiront dans diverses charges de gestion et travaux. N’omettez pas ce point, sans quoi vos capacités d’endettement en pâtiront grandement !

 


 

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Étape 3 : Calculer son taux d’endettement

Maintenant que vous avez accumulé l’intégralité de vos charges et sources de revenus, le plus dur est fait ! 

Reste à appliquer la formule basique suivante :

Taux d’endettement = Charges / Revenus

Plus bas sera ce taux d’endettement, plus solide sera votre dossier de projet d’investissement lorsque vous le présenterez à la banque. De plus, un taux d’endettement plus faible permet une plus grande élasticité de la durée d’emprunt à laquelle vous désirez souscrire : en effet, si votre taux d’endettement ne dépasse pas les 10% pour un prêt sur 25 ans, il est envisageable de raccourcir la durée du crédit tout en augmentant vos mensualités.

La règle principale qui s’applique lors d’un prêt immobilier est que le taux d’endettement ne peut pas dépasser les 33%. On estime qu’au-delà de ce pourcentage, la capacité de remboursement de l’investisseur est fragilisée. 

Connaître son taux d’endettement est un outil non négligeable pour présenter un dossier crédible à la banque et jouer sur sa durée d’emprunt. Toutefois l’investisseur immobilier ayant développé son patrimoine finira par bloquer sous le plafond des 33% d’endettement : heureusement, il existe des solutions pour contourner le problème !

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