Tout savoir sur le calcul de la rentabilité locative

Il est indispensable pour le propriétaire souhaitant se lancer dans l’investissement locatif d’avoir une vision à long terme de la rentabilité potentielle de son bien. C’est là tout l’intérêt du calcul de la rentabilité locative.

De nombreux paramètres influent sur la rentabilité locative d’un bien immobilier. Pour éviter les mauvaises surprises, l’investisseur qui envisage de louer son bien doit prendre en compte tous ces facteurs avant même d’investir le moindre centime. Il est donc préférable pour le bailleur de concevoir un plan financier minutieux.

Comment calculer sa rentabilité locative ? Comment élaborer un plan financier solide ? Quels critères prendre en compte pour choisir les meilleurs investissements  ?

Voici un résumé complet des informations à connaître pour calculer sa rentabilité locative et booster la rentabilité de ses investissements immobiliers.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Lorsque vous devenez propriétaire, plusieurs options s’offrent à vous. Bien souvent, le bien pourra tout simplement vous servir de logement, ou servir à votre descendance. 

Toutefois il est également possible de voir cet achat comme un investissement immobilier à rentabiliser pour en tirer un retour sur investissement. Ce dernier peut être ponctuel, en cas d’achat-revente, ou étalé dans le temps si vous optez pour la location du bien afin de percevoir les loyers mensuels d’un locataire. Dès lors que vous choisissez cette dernière option, vous devenez bailleur et vous lancez alors dans une course à la rentabilité locative !

Le calcul de la rentabilité locative

Trois étapes jalonnent le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier. Selon qu’il s’agisse d’un appartement, d’un immeuble ou encore d’un pavillon, certaines données changeront. Toutefois, ces trois indicateurs vous permettront dans tous les cas de dégrossir la structure de vos coûts et de vos bénéfices afin d’avoir une vision claire du potentiel de votre bien immobilier.

La rentabilité brute

La rentabilité brute confronte simplement le prix d’achat de votre bien, aux loyers que vous pouvez espérer percevoir.

Concrètement, vous obtiendrez votre rentabilité brute ainsi :

Rentabilité brute = (loyer estimé annuel / prix du bien à l’achat) x 100

Le pourcentage ainsi trouvé vous donnera une première estimation (très optimiste, nous le verrons plus tard) du potentiel de la rentabilité locative de votre bien immobilier.

Plusieurs critères sont à prendre en compte estimer correctement le loyer annuel :

• Dans quelle région se trouve le bien ?
• Dans quelle zone est-il placé (zone résidentielle, centre urbain, banlieue, province) ?
• Quel est son environnement (niveau d’insécurité, risque climatique, etc.) ?
• Quelle est la surface du bien en m² ?
• Quelle est l’ancienneté du bien (d’où l’importance d’investir dans le neuf) ?
• Quelle serait la valeur du loyer après travaux de rénovation ?
• Combien de temps de vacances locatives estimez-vous (selon le type de locataires potentiels de votre bien) ?

De même concernant le prix d’achat de votre bien, plusieurs coûts sont à inclure :

• Les négociations (qui feront tomber le prix affiché) ;
• Les frais de notaire (autour de 8% du prix d’achat) ;
• Les frais d’agent immobilier (environ 6%) ;
• Le coût des premiers travaux de rénovation (selon l’état du bien).

Se poser toutes ces questions et y répondre par trois scénarii (optimiste, réaliste, pessimiste) est déjà crucial pour démarrer vos calculs de rentabilité locative sur une bonne base.

La rentabilité nette

La rentabilité nette prend en compte toutes les charges liées à la gestion de votre bien immobilier.

La formule est la suivante :

Rentabilité nette = [Loyer – (taxe foncière + charges non récupérables) / prix d’achat] x 100

Une fois encore, il est capital de préciser tous les paramètres qui se cachent derrière ces termes. Les charges non récupérables peuvent être de différentes natures :

• Travaux de copropriété ;
• Travaux de rénovation imprévus ;
• Frais de gestion (si vous déléguez) ;
• Assurance (en général 90€ pour un Propriétaire non occupant – PNO) ;
• Frais de comptabilité (300€ par an).

Au terme de ce second calcul, vous aurez une vision plus réaliste des bénéfices réels que peut vous apporter votre investissement locatif. Reste alors une dernière phase pour enfin obtenir un chiffre clair sur ce que vous apportera mensuellement votre achat immobilier !

La rentabilité nette nette

Pour ce dernier effort, nous remplaçons le prix d’achat (qui servait jusqu’à présent dans chaque calcul) par le montant effectif du remboursement de crédit à la banque.

Ainsi, en confrontant les bénéfices aux pertes, on obtient la formule qui suit :

Rentabilité nette nette annuelle = Loyer – charges – remboursement crédit

Veillez à bien placer tous ces indicateurs sur la même échelle de temps (en l’occurrence, l’année) afin d’éviter les erreurs de calcul. Vous aurez ainsi le montant final de votre rentabilité locative au terme d’un an de location.

Optimiser sa rentabilité locative

 Une chose à savoir au sujet de l’investissement locatif est qu’il s’agit d’un investissement relativement sécurisé. En moyenne, la rentabilité de ce type d’investissement varie de 2% à 7% (vous pouvez confronter ces chiffres à vos calculs pour vous faire une idée). Certains facteurs permettent néanmoins d’améliorer la rentabilité locative.

Les caractéristiques du bien

Tant que l’acte de vente n’est pas signé chez le notaire, le choix vous appartient. À vous alors de localiser les régions et zones les plus propices au développement et donc à l’investissement locatif. 

De même il est de votre responsabilité de vous assurer de la salubrité du bien dans lequel vous investissez. Des visites s’imposent donc, avec une prise de note rigoureuse pour vous permettre de dresser une estimation fiable des dépenses que vous devrez assumer pour rendre le bien immobilier habitable et rentable.

Gardez à l’esprit que selon la surface de votre investissement locatif, les profils de locataires ne seront pas les mêmes : un espace large attirera l’attention des familles et donc de locataires à plus longue durée et généralement soigneux, alors qu’un appartement étriqué intéressera davantage les étudiants soucieux de leur économie, et susceptibles de quitter votre bien selon l’avancement de leurs cursus.

La défiscalisation de votre bien immobilier

Un autre aspect capital de l’investissement locatif est la fiscalité. Selon le statut pour lequel vous optez – par exemple celui de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) –  il est possible de bénéficier d’une défiscalisation qui optimisera votre rentabilité locative.

L’emplacement et l’ancienneté de votre investissement immobilier joueront également un rôle majeur dans la défiscalisation, comme prévu par des textes comme la Loi Pinel. À vous de vous documenter et de vous renseigner sur le marché de l’immobilier pour trouver la meilleure affaire et maximiser votre rentabilité locative !

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire. Disposer d’un plan financier précis est donc primordial pour éviter toute déconvenue ! Le calcul de votre rentabilité locative vous accompagnera dans cette démarche et vous aidera à mieux évaluer les opportunités qui s’offrent à vous.