Dangers de l’immobilier : les connaître pour mieux les surmonter

Tout au long de votre parcours d’investisseur immobilier, différentes problématiques se mettront en travers de votre chemin. Parce qu’il vaut mieux prévenir que guérir, voici les principaux pièges à déjouer.

Investir dans l’immobilier est une étape incontournable lorsqu’il s’agit de bien gérer un patrimoine et de bien le diversifier. Il n’en demeure pas moins que chaque situation est unique et que chaque profil d’investisseur est différent. Selon que vous soyez néophyte ou expert, que vous soyez en phase de recherche, de négociation ou de gestion, les problématiques vont donc différer, et il en est de même pour les erreurs que vous serez susceptible de commettre. Ce guide a pour vocation à vous accompagner dans chaque étape de votre évolution, autant face aux dangers d’un achat unique que face aux défis d’une carrière d’investisseur.

Les prérequis de l’investissement immobilier

Se former à l’immobilier

La chose la plus dangereuse que vous puissiez faire en tant que débutant est de vous lancer sans avoir pris le temps d’acquérir les bases de la gestion locative. Ce temps qui peut sembler “perdu” pour beaucoup est en fait un investissement qui très vite sera rentabilisé. Faire le contraire et vous jeter à corps perdu sans rien connaître du marché revient à foncer droit dans un mur.

Se fixer des objectifs

Une erreur souvent commise lorsque l’on débute dans l’immobilier est de n’avoir qu’une vision court-termiste des choses. Fixez-vous un objectif (temps libre, revenu, ou projets). Ainsi chaque investissement effectué suivra un plan plus général et vous éviterez les imprévus tout en vous gonflant votre motivation.

Instaurer une routine de recherche

Détecter l’offre idéale ne se joue pas sur un coup de dés. La chance se provoque, et c’est en développant une assiduité et une régularité dans votre routine de recherche immobilière que vous tomberez sur les meilleures opportunités avant les autres.

Savoir persévérer

Avec le temps, certaines périodes seront fructueuses et riches en affaires… tandis que d’autres s’apparenteront à une longue traversée du désert. Comme dans tous les domaines de l’investissement, l’impulsivité sera votre pire ennemie. Savoir garder la tête froide dans les moments difficiles est la meilleure solution, quitte à faire une pause pour se changer les idées avant de revenir plus fort lorsque les conditions seront plus favorables.

 


 

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Les dangers de la recherche immobilière

Choisir la zone de recherche

Étendre sa zone de recherche sur toute la France voire à l’international peut sembler rassurant pour ne laisser aucune opportunité de côté, toutefois mieux vaut viser la qualité que la quantité. Si vous débutez, le marché immobilier que vous connaissez le mieux sera encore votre propre région. Dynamique économique, commerces et points d’intérêts, facilités de transport… toutes ces données sont à maîtriser lorsque vous viser une zone précise.

Choisir un bien immobilier

De la même manière que pour la zone de recherche, un bien immobilier ne se choisit pas à l’emporte-pièce : le prix et la surface locative sont loin d’être des données suffisantes ! Ce qui fera le succès d’un investisseur sera sa motivation à enchaîner les visites, et à noter les qualités d’un logement et ses défauts, afin d’en faire un argumentaire pour la négociation.

Connaître les dispositifs de défiscalisation

Parmi les critères de choix d’un immeuble figurent les dispositifs de défiscalisation comme la Loi Pinel. Bien que ces incitations puissent représenter de vraies opportunités, sachez aussi prendre du recul sur ces avantages fiscaux proposés par le gouvernement. Une vue d’ensemble et un temps de réflexion sont nécessaires pour optimiser sa fiscalité et ses bénéfices !

Savoir négocier

Ne pas négocier. Voilà le rêve de nombreux investisseurs. Pourtant, il vous faudra vous faire une raison : les prix de vente de l’immobilier sont toujours délibérément trop élevés puisqu’ils prennent déjà en compte la négociation. Se soumettre à ces conditions, c’est minimiser énormément vos chances de libérer du cash flow chaque mois, à cause des mensualités trop élevées de votre prêt immobilier. Des techniques existent pour savoir négocier avec justesse et efficacité : une fois de plus, formez-vous !

Gérer la visite d’un bien

Comme dit précédemment, un bien immobilier se visite. Mais lorsque le moment arrive, il ne s’agit pas pour vous de vous y promener comme dans un parc ! Bloc-notes et stylo à la main, sachez repérer et noter chaque défaut pour mieux négocier, et chaque qualité inexploitée pour augmenter le niveau de vos loyers futurs. Chaque détail est une munition supplémentaire. N’hésitez pas à recueillir des informations auprès d’un maximum d’interlocuteurs.

Voir à long terme

Les gens ont souvent tendance à confondre rendement et rentabilité. Pourtant, la rentabilité englobe non seulement le rendement mensuel de votre bien immobilier (loyer, vacances locatives), mais prend également en compte son potentiel de revente. Ce facteur est loin d’être négligeable puisque diversifier son patrimoine immobilier revient souvent à faire de l’arbitrage, c’est-à-dire à revendre ses immeubles les moins rentables pour réinvestir ailleurs. Adopter cette vision à long terme dans vos achats locatifs rendra votre stratégie bien plus viable.

 


 

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Les risques liés à l’emprunt

Choisir son prêt

Une idée reçue trop souvent admise est que compacter au maximum la durée de son emprunt immobilier est la meilleure solution. Il n’en est rien, et ce pour une raison simple : la défiscalisation. Parce que votre prêt immobilier peut être affiché comme une charge, celui-ci réduira grandement le montant de vos bénéfices imposables ! Ainsi, étaler votre crédit sur une plus longue période vous permettra d’optimiser votre fiscalité à long terme. Toutefois une durée trop longue est un autre extrême peu recommandable si vous souhaitez éviter que les remboursements s’éternisent et se chevauchent lorsque vous diversifierez votre patrimoine. Gardez à l’esprit la règle du plafond de 33% d’endettement respecté par la banque.

Comprendre l’effet de levier

L’immobilier est l’un des secteurs comportant le moins de risque financier. Ainsi, les banques sont aptes à prêter sans trop de frilosité. Si un apport peut souvent être demandé comme garantie pour la banque, veillez à maximiser votre effet de levier afin de débloquer un maximum de fonds : la banque prête, vos locataires la remboursent et vous ne serez finalement qu’un intermédiaire empochant sa commission. Il est primordial de bien intégrer cet état d’esprit pour comprendre la sottise qu’est le paiement comptant : la banque vous prête, profitez-en et diversifiez votre patrimoine immobilier !

Investir dans sa Résidence principale

Tout investir directement dans l’achat de sa résidence principale revient à se tirer une balle dans le pied avant même d’avoir entamé votre carrière d’investisseur immobilier. Beaucoup pensent qu’acheter son logement revient à transformer un passif en actif : il n’en est rien. Les charges et travaux d’entretien divers reviendront souvent à payer un loyer dans une location ! Sachez arbitrer selon la durée de séjour que vous prévoyez dans votre résidence principale, et adaptez votre formule. De plus, il est important de voir son habitation non pas comme un jouet source des dépenses les plus folles, mais comme un investissement à part entière qu’il faudra pouvoir revendre avec une plus-value, ou louer un jour. Bref : pensez investisseur !

Gérer son bien immobilier

La gestion du bien immobilier

Maîtriser ses charges

Vos responsabilités et charges s’accumulent proportionnellement à votre patrimoine immobilier. Il est capital de garder un oeil sur elles pour ne pas finir dans le rouge. Noter et classifier ces frais qu’il s’agisse de taxes, de charges locatives ou de travaux de rénovation permet de ne pas s’y perdre et de s’assurer des bénéfices chaque mois et pour chaque investissement. 

Il devient vite difficile de gérer tous les fronts, c’est pourquoi savoir s’entourer d’une équipe professionnelle et compétente (notaire, huissier, comptable, avocat) est inévitable lorsque l’on souhaite aller plus loin. S’associer est également une solution très répandue ; pensez à la SCI !

Gérer le ou les locataires

Entre vacances locatives, dégradations de votre bien immobilier, et litiges judiciaires, les dangers sont nombreux lorsqu’on investit dans l’immobilier. Le bien que vous aurez acquis, son emplacement, sa surface et son prix auront un impact fort sur le type de locataire que vous attirerez. Une surface plus large attirera les familles et donc plus de stabilité, alors qu’un espace plus étroit conviendra mieux à un étudiant. Un prix plus élevé accompagné d’un meilleur standing donnera envie au locataire de préserver l’esthétique de votre logement, alors qu’à l’inverse une décoration bâclée pourrait vous faire perdre plus d’argent que vous n’en aurez économisé ! Veillez à prendre en compte tous ces paramètres lorsque vous souhaiterez trouver un occupant pour votre bien immobilier.

L’immobilier comporte de nombreux dangers à chaque étape de l’investissement. Avancer prudemment, mais avec efficacité et motivation vous permettra d’atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés à coup sûr… mais sans formation immobilière, difficile d’éviter tous ces pièges !

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