Investissement immobilier groupé : de multiples possibilités

En couple, entre membres d’une même famille ou entre investisseurs, l’emprunt immobilier groupé peut répondre à de nombreux objectifs.

Nommé « co-housing » au pays de Sa Majesté, l’achat immobilier groupé s’est énormément développé ces dernières années chez nos voisins anglais. Et pour cause, les prix de l’immobilier ont littéralement explosé outre-Manche. Ces derniers sont passés du simple au quintuple au cours des 30 années passées, faisant de Londres la ville la plus chère au monde. Conquérant petit à petit la France, le co-achat peut en effet être un bon moyen d’augmenter son pouvoir d’investissement. 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour mettre en place un emprunt immobilier groupé.

Emprunter à plusieurs ?

Le co-achat peut tout à fait être réalisé en couple, entre membres d’une même famille, ou encore entre amis. À l’heure actuelle, les sites d’annonces immobilières, ou certaines plateformes en ligne spécialisées proposent également d’acheter entre inconnus. Cette pratique se développe depuis quelques années.

Acheter à plusieurs nécessite d’emprunter ensemble, dans la même banque, et d’être caution solidaire : chaque co-acheteur doit être en mesure de rembourser l’intégralité du crédit si jamais les autres ne peuvent plus. C’est au moment de la signature du contrat de prêt que cette clause de solidarité est mise en place. En outre, les co-acheteurs peuvent ne pas avoir le même niveau de participation dans le remboursement du prêt.

L’avantage d’emprunter à plusieurs est bien évidemment la possibilité de débloquer une somme plus importante, notamment lorsque les co-acheteurs disposent tous de revenus stables et conséquents. En effet, les banques effectuent le même calcul pour estimer la capacité d’endettement que dans le cadre d’un emprunt classique.

Il existe trois options de cadres juridiques pour emprunter à plusieurs.

 


 

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L’indivision, option classique pour les couples

Possibilité la plus répandue, notamment entre conjoints achetant leur résidence principale, l’indivision est caractérisée par sa simplicité. En effet, elle n’implique pas de coût, ni aucun délai spécifique pour sa mise en place.

L’indivision s’effectue par l’intermédiaire d’un notaire, qui établit que les co-acheteurs sont à la fois propriétaires (en fonction du financement apporté) et solidaires, notamment au niveau de la gestion du bien immobilier et des dépenses associées.

Cependant, l’indivision implique que toutes les décisions doivent être prises en commun à l’unanimité, ce qui peut poser de nombreux problèmes de gestion. De plus, en cas de rupture de l’indivision, les co-acheteurs restants n’ont aucun droit sur les parts du sortant. En outre, si l’un des co-acheteurs souhaite vendre le bien, les autres doivent lui racheter ses parts pour pouvoir le conserver.

 


 

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La SCI, pour la gestion de patrimoine immobilier

La Société civile immobilière (SCI) est fréquemment utilisée entre les membres d’une même famille, mais également entre acheteurs sans liens de parenté. Elle permet de gérer des achats immobiliers en groupe. En effet, une SCI constitue juridiquement une personne morale, pouvant devenir propriétaire d’un bien immobilier co-acheté. Là encore, les parts dudit bien sont proportionnelles aux niveaux de financement apportés par les co-acheteurs.

Dans le cadre de la constitution d’une SCI, la gestion est préétablie par les statuts attribués aux différents membres. 

Par conséquent, cette structure juridique présente l’avantage de permettre des prises de décision bien plus souples. En outre, la SCI offre une optimisation fiscale particulièrement intéressante, et facilite grandement la transmission de patrimoine.

Toutefois, ce type de structure entraîne une dépense non négligeable lors de sa mise en place, et implique une gestion administrative relativement lourde (tenue de comptes, déclarations fiscales, assemblées générales…).

La tontine pour protéger son successeur

Dans le cadre d’un co-achat, il est possible de signer un « pacte tontinier« . Ce dernier stipule qu’en cas de décès d’un des acheteurs, les survivants reçoivent ses parts de manière équitable. Cette structure est par conséquent généralement utilisée pour protéger un conjoint en cas de décès, ou encore dans le cadre d’un achat immobilier avec un ou plusieurs parents.

La tontine se distingue par le fait qu’elle ne peut pas être quittée, contrairement à l’indivision.

Par ailleurs, le bien acheté en tontine doit obligatoirement être habité comme résidence principale. De plus, la valeur de ce dernier est plafonnée légalement à 76 000 euros au moment du décès de l’avant-dernier co-acheteur. Si elle est supérieure, le dernier survivant se voit dans l’obligation de payer des droits de mutation.

Ainsi, emprunter à plusieurs dans le cadre d’un investissement immobilier est tout à fait possible, et permet de débloquer des sommes plus conséquentes. Les co-acheteurs ont le choix entre trois structures juridiques pour organiser leurs investissements, en fonction de leurs objectifs.

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