Facteur de localisation, le critère n°1 de valorisation d’un bien immobilier

Variable impactant le prix d’un bien immobilier en fonction de son lieu de situation, le facteur de localisation inclut de nombreux critères.

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. » : tel est l’adage – bien connu dans le monde de l’immobilier – censé nous expliquer quels sont les trois critères fondamentaux à prendre en compte pour effectuer un bon investissement immobilier. Au-delà de la boutade, cette emphase mise sur la localisation géographique d’un bien ne sort pas de nulle part. Il s’agit en effet d’un facteur primordial, aussi appelé « facteur de localisation »… 

 

Qu’est-ce qu’un facteur de localisation ?

Définition

De manière générale, on définit un facteur de localisation comme une variable agissant sur les décisions de localisation d’un type d’activité urbaine. 

En immobilier plus précisément, un facteur de localisation correspond à la variable impactant la valeur d’un bien, en fonction de critères relatifs à sa localisation. En effet, selon le lieu de situation d’un bien immobilier, la demande pour son achat ou pour sa location peut être plus ou moins importante, faisant par là même augmenter ou diminuer sa valeur sur le marché. 

C’est la raison pour laquelle certaines villes et certains quartiers de France affichent des prix extrêmement élevés au mètre carré, tout en attirant de nombreux étudiants et travailleurs, tandis que d’autres sont très bon marché, et subissent en plus une certaine désertification.

 

À lire également : L’estimation d’un bien immobilier.

 

Le facteur n°1

Parmi tous les critères susceptibles d’impacter la valeur d’un bien immobilier donné (qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain…), la localisation est sans aucun doute le plus important. Deux biens présentant des caractéristiques équivalentes (surface, état, équipements…) peuvent se voir associer à des prix d’achat ou à des mensualités locatives sensiblement différents, selon l’attractivité de leur région ou de leur ville de situation. 

Qui plus est, au sein d’une même ville, les prix du mètre carré peuvent varier de 10 voire  20% d’une rue à l’autre ! C’est notamment le cas au cœur des zones les plus tendues, c’est-à-dire au sein des plus grands pôles urbains du pays tels que Paris, Lyon, Bordeaux…

 


 

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L’importance de privilégier le facteur de localisation

Il est primordial de porter une attention particulière à l’emplacement d’un bien immobilier avant d’investir et ce, que votre objectif soit d’acquérir votre résidence principale ou de tirer des revenus d’un investissement locatif. 

Un emplacement très prisé sur le marché vous permettra en effet, dans le premier cas, de valoriser votre bien au fil des années, en plus de le revendre bien plus facilement si nécessaire ( les acheteurs potentiels étant bien plus nombreux). Le facteur de localisation est encore plus important dans le cadre d’un investissement locatif, car il impacte directement le niveau de votre rentabilité locative.

En outre, privilégier un emplacement attractif vous protégera bien mieux contre les crises inhérentes au marché de l’immobilier – notamment contre les phénomènes de bulles immobilières – car la chute globale des prix impactera moins votre bien.

 


 

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Quels sont les critères d’un bon emplacement ?

Le choix du quartier

Tout d’abord, il est recommandé de sélectionner avec soin le quartier dans lequel mener vos recherches pour un potentiel investissement immobilier. Bien sûr, si vous êtes à la recherche de votre future résidence principale, certaines contraintes géographiques (notamment liées à votre activité professionnelle) peuvent limiter les possibilités… 

Toutefois, si vous avez la possibilité d’élargir votre champ de recherche (notamment dans le cadre d’un investissement locatif), il est important de bien anticiper les futures évolutions du quartier choisi. En effet, gardez à l’esprit qu’un bien immobilier est généralement conservé pendant plusieurs années, voire plus d’une décennie (sauf si vous êtes marchand de biens). 

De fait, les changements à venir au sein de son quartier de situation (développement, constructions, aménagements ou bien déclin, désertification…) impacteront directement sa valeur. Une évolution qui peut s’avérer très rentable (valorisation, augmentation des loyers), ou bien délétère.

 

À lire également : Tout savoir sur l’encadrement des loyers.

 

Les critères principaux

Il existe de nombreux critères liés au facteur de localisation, notamment :

  • La proximité des transports. Critère essentiel dans le cadre des recherches de résidences principales et de locations, la présence de réseaux de transports en commun (bus, tramway, métro…), mais également de dessertes routières et autoroutières est un atout majeur facilitant l’accès aux lieux de travail, d’étude…
  • La proximité des services. La présence d’écoles, de commerces, de cabinets de médecine mais aussi d’infrastructures sportives et d’activités culturelles, est particulièrement recherchée et fait largement monter la valeur d’un bien immobilier.
  • La proximité des zones d’activité professionnelle. Là où le marché de l’emploi est dynamique et en croissance, les prix de l’immobilier augmentent automatiquement. À l’inverse, certaines régions rurales offrant peu d’opportunités professionnelles à l’heure actuelle n’attirent que très peu d’investisseurs.
  • L’environnement proche. Critère très important, notamment dans les grandes villes : les nuisances sonores fréquentes (proximité de bars, discothèques, travaux…) ou encore l’insécurité font clairement perdre de la valeur aux biens immobiliers. De plus, la qualité de la vue depuis l’intérieur du logement, ainsi que son orientation par rapport au Soleil, pèsent aussi sur son prix.
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